ok李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第八章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师：李开源第八章房地产估价【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值近三年平均分值54817第一节房地产估价概述【考点】房地产估价的概念专业房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特 定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下, 采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专 业意见的活动。【考点】房地产估价的原则独立、客观、公正原则：要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实 事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人

2、均是公平合理的价值。成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日2.交易情况的分析判断结果，见表2。表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。表2可比实例交易情况分析分析判断结果可比实例1可比实例2可比实例3交易情况2%0+1%3该类住宅2011年2月至8月的价格变动情况，见表3O表中的价格指数为定基价格指数。表3同类房地产价格变动情况月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.84.房地产状况的比较判断结果，见表4。表4房地产状况比较判断结果房地产状况

3、权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100区位状况0.510010510085请利用上述资料测算该住宅2011年8月15日的市场价值。1 .测算公式。估价对象价值二可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数x房地产状况调整系数2 ,求取交易情况修正系数可比实例1的交易情况修正系数=1/ ( 1-2% )可比实例2的交易情况修正系数=1/ ( 1-0 )可比实例3的交易情况修正系数=1/ ( 1 + 1% )3 .求取市场状况调整系数可比实例1的市场状况调整系数=106.8/92.4可比实例2的市场状况调整系数

4、=106.8/100.3可比实例3的市场状况调整系数=106.8/109.04 ,求取房地产状况调整系数5,由每个可比实例求取价值(单价)Vl=3700xl/( 1-2% ) x 106.5/92.4x100/106.5=4097.56 (元/平方米)V2=4200xl/( 1-0 ) x 106.5/103.0x100/103.0=4341.93 (元/平方米)V3 = 3900xl/( 1+1% ) x 106.5/109.0x 100/98.5=3841.07 (元/平方米)6该住宅2011年8月15日的市场价值(单价)=(4097.56+4341.93+3841.07 )/3=4093

5、.52 (元/平方米)【例题：单选】比较法估价时，因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理，属于()0A.建立比较基准B.交易情况修正C.市场状况调整D.房地产状况调整【答案】B【解析】如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成 交价格进行的修正，称为交易情况修正。第三节房地产估价的收益法【本节考点】【考点】收益法概述【考点】收益法的计算公式【考点】净收益的求取【考点】报酬率的求取【考点】收益法概述收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收 益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法，类似于利用利息倒退出本金称为资本化。 收益

6、法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产价值，是未来净收益的现值之 和。测算出的价值称为收益价格。价值高低取决于3个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获取净收益期限的长短；(3)获取净收益的可靠程度，获取净收益越可靠，价值越高。收益法适用于评估有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值例如商品住宅(特 别是公寓1写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用 于出租的1仓库(用于出租的农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其 所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。收益法估价4个步

7、骤：(1 )收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料；(2)预测估价对象的未来净收益；(3)求取报酬率；(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。【例题：单选】房地产估价的收益法主要是根据房地产()求取房地产的价值。A.过去的经济效益B.当前的收益水平C.未来的总收入D,未来的净收益【答案】D【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值。【考点】收益法的计算公式（一）最一般的公式【考点】收益法的计算公式（一）最一般的公式式中，V为房地产的收益价格；Ai为房地产未来第i年的净收益（假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益不是发生在年末，做相应的调整)；丫为房

8、地产的报酬率；n为房地 产的收益年限(自价值时点起至未来可获收益的年限X(二)收益年限无限年且其他因素不变的公式V=A/Y此公式的假设前提：(1)净收益每年不变为A; ( 2 )报酬率大于零为Y ( 3 )收益年限n为 无限年。2 .不同年限价格之间的换算为叙述上的简便，现以Kn代表上述有限年公式中的中括号内的内容，即1 _（1+丫）“-1（i+r）（i+r）n因此，K70标示n为70年时的K值，K8标示n为无限年时的K值。另用Vn表示收益年 限为n年的价格，所以V50即表示50年的价格，V8表示无限年的价格。于是，不同年限价格的换算方法如下：.比较不同年限价格的高低。如果该两宗房地产的收益年

9、限或土地使用年限不同，需要将它 们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限价格的换算 方法相同。【例】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元/平方米，乙房地 产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设报酬率均为6% ,试比较该两宗房地产 价格的高低。要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为 计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格：第三节房地产估价的收益法甲房地产：通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（ 1800元/平方米低于2000元/平方米）,实际上却高于甲房地产的价格（2179

10、.47元/平方米高于3 114.81元/平方米X4.用于比较法中因期限不同进行的价格调整。上述不同年限价格的换算，对于运用比较法估 价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的调整是特别有用的。（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。年。1 .收益年限无限年的公式：式中，t为净收益有变化的年限。此公式的假设前提是:(1)净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A ;( 2 )报酬率大于零为Y ; ( 3 )收益年限n为无限年。2 .收益年限有限年的公式：此公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t

11、年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A ;( 2 )报酬率大于零为Y ; ( 3 )收益年限为有限年n0(五)预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 预测房地产未来t年的净收益分别为AL A2、A3、At;第t年末的价格为Vt,则其现在的价格为：【例】 目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价, 该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万，预计未来3年内仍然维持在该水平, 但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6% ,如 果投资者要求该类投资的收益率为10% ,则该写字楼目前的价值为：【考点】净收益的求取净收益的

12、测算途径为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益。基于租赁收入测算净收益的公式为： 净收益二潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用 二有效毛收入一运营费用【例题：单选】基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=()-运营费用。A.总收入B.有效毛收入C.潜在毛收入D.毛利润【答案】B【解析】基于租赁收入测算净收益的公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用【考点】报酬率的求取报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（也称为内部报酬率） 同性质的比率。报酬率=投资回报-所投入的资本。在收益能力

13、相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高，风险大的房地产选取的报酬率高，风险小的房地产选取的报酬率低。求取报酬率的方法：累加法和市场提取法。报酬率二无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率市场提取法是通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选 用相应的收益法计算公式，求出报酬率。第四节房地产估价的成本法合法原则：要求估价

14、结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。替代原则：要求估价结果与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围 内。最高最佳利用原则：要求估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值。最高最佳利用 是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包 括最佳的用途、规模和档次等。【考点】房地产估价的程序房地产估价工作应按下列程序进行：受理估价委托；确定估价基本事项，包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型；制定估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；

15、确定估价结果； 撰写估价报告;【本节考点】【考点】成本法概述【考点】成本法的基本公式【考点】重新购建价格的求取【考点】建筑物折旧的求取【考点】成本法概述成本法也称为积算法，求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价 格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。重新购建价格：是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新 开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的利润。折旧：是指各种原因所造成的估价对象价值的实际减损。金额为估价对象在价值时点的市场 价值与在价值时点的重新构建价格之差。成本法中的“成本不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润X

16、通常把成本法求得的价值称为积算价格。成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法估价适用于：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产可以假设重新开发建设的现有房地 产（简称旧的房地产1正在开发建设的房地产（即在建工程计划开发建设的房地产。对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限 制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队 营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特 殊需要而开发建设的房地产，

17、以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法 估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。成本法估价步骤：(1)收集房地产价格构成等资料；(2)测算重新购建价格；(3)测算建筑物折旧；(4 )求取积算价格。【考点】成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧1.新开发的房地产分为新开发的房地(土地连同建筑物X新建成的建筑物和新开发的土地 三种情况。在新开发的房地的情况下，新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费 用+投资利息+销售税费+开发利润新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与其相应的管理费用

18、、销售费用、投资利息、销售 税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成 本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑 物价值的基本公式为：新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上述公式中的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发土地的 成本、土地开发成本相应的部分。成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情 况。旧的

19、房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格一建筑物折旧【例题：单选】在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（IA.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值【答案】D解析】建筑物折旧=建筑物重新构建价格一建筑物市场价格【考点】重新购建价格的求取重新购建价格也称为重新购建成本是指：假设在价值时点重新取得全新状况的估价 对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利 润。其中的重新取得可理解为重新购买，重新开发建设、重新生产。应注意以下三点:(

20、1)重新购建价格应是价值时点时的价格。(2 )重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在价值时点状况下的价格。土地的重新购建价格可分为重新购置价格和重新开发成本。重建成本相同的材料+相同的技术+价值时点的价格+与原物相同复制，完全复原，适用十白保护价值的建筑物重直成本价值时点材料(新材料)+价 值时点技术(新技术)+价值 时点的价格+同等效用替代，适用于一般项目求取建筑物的重新购建价格分为：重建价格和重置价格。一般情况下重置价格低于重建价格。建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋

21、重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。【考点】建筑物折旧的求取(-)建筑物折旧的原因建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。1.物质折旧物质折旧也称有形损耗:是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏所造成的建 筑物价值损失。2.功能折旧功能折旧也称无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。建筑物功能不足可进一步分为功能缺乏和功能落后。3.经济折旧经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素

22、可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足1区位因素（如环境改变，包括景 观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如 政府政策变化、采取宏观调控措施等力经济折旧区分为永久性的和暂时性的。（二）建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。起始点终止点自然寿命竣工之日主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间经济寿命竣工之日建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工时起至价值时点止的年数，类似于人

23、的实际年龄。建筑物的有效年龄是指根据价值时点时的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命。分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济 寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就 会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间，剩余经 济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿 命。如果建筑物的有

24、效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时, 建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的 时间。利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应 为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法, 这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为:式中，Di为第i年的折旧额，或称作第i年的折旧，在直线法情况下的Di是一个常数D ; C 为建筑物的重新构建价格；S为建筑物的净残值；N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净 残值率（是建筑物的

25、净残值与其重新构建价格的比率有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：= Dxt = (C-5)- = C(l- R)=式中，Et为建筑物的折旧总额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：式中，V为建筑物的现值。【例题】某建筑物的建筑面积100m2 ,经过年数10年，单位建筑面积的重置价格为500 元/ m2，经济寿命为30年，残值率为5% ,试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总 额，并估计其现值。，己如， = 500x100 = 50000（元） 6=5%： /V=3眸r晔I年折百。=罕=型券竺= 1583元.|折旧息*=CQ-R）1 =随符/出= 15833（元）.通常还利用建筑

26、物成新率来计算建筑物现值，其公式为：建筑物现值=建筑物重新构建价格x成新率由此还可知，采用直线法折旧下的建筑物成新率的计算公式为：【例题：单选】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于（）折旧。A.功能B经济C物质D.快速【答案】B【解析】经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价 值损失。第五节房地产估价的假设开发法【本节考点】【考点】假设开发法概述【考点】假设开发法的基本公式【考点】现金流量折现法和传统方法【考点】假设开发法计算中各项的求取【考点】假设开发法概述假设开发法：也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的 价值和后续开发的必要

27、支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得的利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。假设开发法与成本法的区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成 后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要 求取的是土地价值。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值例如可供开发建设的土型包 括生地、毛地、熟地I在建工程（包括房地产开发项目可装饰装修改造或可改变用途的 旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴统称为待开 发房地产。运用

28、假设开发法估价6个步骤：（1）调查了解待开发房地产状况；（2）选择最佳开发利用方式；（3）估算开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。【考点】假设开发法的基本公式支待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用T肖售费用一投资利息一销售税费一开发利润一取得待开发房地产的税费（-）求生地价值的公式（略）（二）求毛地价值的公式（略）（三）求熟地价值的公式（略）（四）求在建工程价值的公式（略）（五）求旧的房地产价值的公式（略）【考点】现金流量折现法和传统方法现金流量折现法与传统方法主要有下列

29、三大区别：1 .对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传 统方法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静 止在价值时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生 的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。2 .传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值,审核估价报告;交付估价报告；保存估价资料。第二节房地产估价的比较法【本节考点】【考点】比较法概述【考点】收集交易实例【考点】选取可比实例【考点】对可比实例成交价格进行处理【考点】求取估价对象价值【考点】

30、比较法概述比较法：是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产， 然后将它们与估价对象进行比较，对他们的实际成交价格进行适当的处理来求取估价对象价 值或价格的方法。比较法的理论依据：房地产价格形成的替代原理。而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止；即既不考虑预售，也不 考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们 折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。3 .在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求

31、折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率X【考点】假设开发法计算中各项的求取（-）开发经营期在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即 价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。（二）开发完成后的房地产价值例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90% ,运营费用占租金的30%，报酬率为10% ,可供出租的使用面积为38000平方米，运营期为47年，则未来建成的该写字楼在建成时的总价值可估计为:（三）扣除项目金额扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获

32、得的正常利润，均是假设开发法计算 中应当扣除的项目，具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发 利润、取得待开发房地产的税费。要注意它们均是取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发完成，还需要的正常支出及应 获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。（四）折现率折现率是等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率 和开发利润率两部分。【例题】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行五通 一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60% ；附近地区与之

33、位置相当的小 块、五通一平熟地的单价为800元/平方米，开发期需要3年，将该成片荒地开发成五 通一平熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10% ; 投资利润率为15% ;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6% ,买方需要缴 纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。1.设该成片荒地的总价为V2该成片荒地开发完成后的总价值=800x2000000X60%=9.6 （亿元）3 .开发成本和管理费用等的总额=2.5x2=5 （亿元）.投资利息总额=（V+Vx4% ） x （ 1+10% ） 3l + 5x （1+10% ） 1.51 =

34、0.344V+0.768 （亿元）4 .转让税费总额=9.6x6%=0.576 （亿元）.开发利润总额=（V 十 Vx4% + 5 ） xl5%=0.156V+0.75 （亿元）5 .购买该成片荒地的税费总额封、4%=0.0村（亿元）.V=9.65 （ 0.344V+0.768 ） 0.576 （ 0.156V 十 0.75 ） 0.04VV=1.627 （亿元）故：荒地总价：L627 （亿元）荒地单价：81.35 （元/平方米）【例题】某在建工程开工于2010年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积 12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土

35、地的 花费为楼面价800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、 建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2011年9月1日实际完成 了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费 用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积的 70% ,正常出租率为85% ,出租的运营费用为有效毛收入的25%O当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法估 算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑

36、面积折算的单价（报酬率为 9%，折现率为13% X【解】L设该在建工程的正常购买总价为Vo.销售税费总额二3403.80 x 8%=272.30 （万元）4 .购买该在建工程的税费总额=V x3%=0.03V （万元）. V=3403.80-1561.32-272.30-0.03VV=1524.45 （万元）故：在建工程总价二1524.45 （万元）在建工程单价二1524.45 - 1.24=1229.39 （元/平方米）【本节考点】【考点】房地产估价报告概述【考点】房地产估价报告的组成【考点】房地产估价报告概述房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地 产估价机

37、构提供给委托人的“产品，是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式 答复，也是记述估价过程、反应估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。【考点】房地产估价报告的组成支由八大部分组成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价的假设和限 制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（一）封面封面的基本要素包括：估价报告名称。一般为房地产估价报告。也可根据估价目的而具体 化，如房地产抵押估价报告、国有土地上房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告 等。估价项目名称。估价委托人（名称或者姓名工估价机构（名称1注册房地产 估价师（姓名、注册号1估价作业日期。估价报告编号。第六节房地产估价报告

38、（二）目录目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人 或报告使用人对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。（三）致估价委托人函致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的信件。（四）估价师声明(五)估价假设和限制条件 估价假设和限制条件是对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的 合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所 作的说明。房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前 提条件既不是委托人也不是估价师可以随意假定的

39、。假定一是要基于事实之上，二是要根据 估价目的的需要。因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设；对于 不确定因素，估价师应勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，作出合 理且有依据的假定。严禁为了迎合委托人的高估或低估要求，有意编造估价假设和限制条件。估价假设和限制条件主要包括以下方面：对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法 性的假定；对估价对象有关状况的假定；对评估的价值前提的说明；对估价方法使用 前提的说明。(六)估价结果报告估价结果报告应简明扼要地说明下列事项：(1)估价委托人(2)估价机构(3)估价目的(4)估价对象(5)价值时点(6)价值类型(7

40、)估价依据(8)估价原则(9)估价方法(10 )估价结果(11)其他需要说明的事项(12 )估价人员估价技术报告应较详细地叙述下列内容：(1)估价对象分析(2)市场背景分析(3)估价方法选用分析(4)估价的详细测算过程(5)估价结果及其确定理由估价技术报告一般应提供给估价委托人，但因知识产权、商业秘密等原因也可以不提供给估 价委托人。如果不提供给估价委托人的，应事先在估价委托合同中约定。(A)附件附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价 依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：估价委托书复印件; 估价对象位置示意图；估价对象外观、内外

41、部状况以及周围环境和景观的照片；估价 对象权属证明复印件；估价机构营业执照复印件；估价机构资质证书复印件；注册房 地产估价师注册证书复印件。J第二节房地产估价的比较法适用于适用于不适用于评估商品住宅、写 字楼、商铺、标准 厂房、房地产开发 用暗数量较多、 经常发生交易的房 地产的价值特殊厂房、机场、码 头、学校、纪念馆、 古建筑、教堂、寺庙 等数量很少瞬沙发 生交易的房地产。在 建工程也不适用运用比较法估价4个步骤:收集 交易 实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行处理求取估价对象价值【考点】收集交易实例收集内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。收集交易实例的内容包括：交易实

42、例房地产的基本状况、交易双方的基本情况、 交价格、成交日期、付款方式、交易情况等。【考点】选取可比实例可比实例：符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例。一般选取310个可比实例即 可。应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。【考点】对可比实例成交价格进行处理.建立比较基准(1)统一房地产范围；(2 )统一付款方式；(3 )统一价格单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价x套内建筑面积+建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的

43、单价x使用面积+套内建筑面积使用面积下的单价=建筑面积下的单价X建筑面积+使用面积【例题：单选】某套商品住宅的建筑面积为100m2 ,套内建筑面积为80 m2 ,建筑面积 下的单价5000元/ m2.套内建筑面积的单价为(沅/ m2。A.4000B.5000C.5500D.6250【答案】D【解析】建筑面积下的单价X建筑面积=套内建筑面积下的单价X套内建筑面积5000xl00=80x套内建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价=6250元/ m21 .交易情况修正交易情况修正：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这 种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。对于交易税费

44、非正常负担的修正：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比例由卖方缴纳的税费=正常成交价格x应由卖方缴纳的税费比率。应应由买方缴纳的税费二正常成交价格x应由买方缴纳的税费卖方卖得金额正常成交价格=正常成交价格=1 -应由卖方缴纳的税菱比率正常成交价格=买方实付金额卖减买加1 +应由买方缴纳的税斐比率【例】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/ m2 ,买卖中涉及的税费均 由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别

45、为正常成交价格的 7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：=2325/ （ 1-7% ）=2500 （元/ m2 ）卖方实得金额正常成交下的价格=1-应由卖方缴纳的税费比率2 .市场状况调整（交易日期调整）市场状况调整：将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。这 种对可比实例成交价格进行的调整，也称为交易日期调整。通常是采用价格指数或价格变动率进行市场状况调整。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中：为便于理解和掌握，补充下列内容（至表格结束）：在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为 定基

46、价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。定基价格指数和环比价 格指数的编制原理见下表价格指数的编制原理时间价格定基价格指数环比价格指数1P1P1/P1 = 1P1/P02P2P2/P1P2/P1 n -1Pn -1Pn - 1/P1Pn - 1/Pn - 2nPnPn/PlPn/Pn -1采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期的价格X=可比实例在价值时点的价格采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格X成交日期的下一时期的环比价格指数X再下一时期的环比价 格指数XX价值时点时的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格（从下一期开始，到价值时点”结束）价值时点的定基价格指数成交日期的定基价格指数房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均