ok李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第七章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师：李开源第七章 房地产开发项目管理【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值2014 年64818近三年平均分值（除2014年）64010第一节 房地产开发项目管理概述【本节考点】【考点】房地产开发项目管理的概念【考点】房地产开发项目管理目标和任务【考点】房地产开发项目管理的阶段和内容【考点】房地产开发项目的特点和种类【考点】房地产开发项目的工程系统构成(三)房地产开发项目工程设计管理的主要内容(1)编制设计任务书。(2)精心选择设计单位。有针对性的筛选设计单位，并对设计周期、主要设计人员的资格 和素质提出明确的要求，特别是要优选

2、项目设计负责人。(3 )做好设计文件审查工作。(4 )精心组织设计交底。(5 )建立高效、畅通的联络渠道。(6 )做好限额设计工作。(7 )做好设计变更管理工作。第三节房地产开发项目工程招标【本节考点】【考点】房地产开发项目工程招标概述【考点】房地产开发项目工程招标的方式【考点】房地产开发项目工程招标的程序【考点】房地产开发项目工程招标概述工程招标是由房地产开发企业(或招标代机构)公开提出交易条件，以征询施工单 位的最佳方案。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。工程招投标的目的是为了签订合同。【考点】房地产开发项目工程招标的方式招标方式优点缺点公开招标（无限竞争性招

3、标）可选范围大有利于取得最佳投标人数量多评标的工作量的工程方案体现了公平竞争较大，招标时间较长、费用较的准则高邀请招标（有限竞争性招标简化了招标程序，节约招标费招标竞争的激烈程度不够，有或指名竞争方式，不少于3用和节省招标时间减少了一可能漏掉某些有竞争力的施家）定风险工单位房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民市以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。【考点】房地产开发项目工程招标的程序招标前的准备工作；发出招标公告或邀请书；投标人资格预审；发售招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同。（一）招标前的准备工作招标前的准备工作包括落实招标条件和编

4、制招标文件。项目招标应具备下列条件：按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。建设资金或资金来源已经落实。有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料。法律、法规规定的其他条件。招标文件应包括下列内容：投标须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况（包括 银行出具的资金证明），标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件 编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标的时间和地点，评标的 方法和标准等；招标工程的技术要求和设计文件；采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单;投标函的格式及附录；拟签订合同的主要条款；要求投标人提

5、交的其他材料。投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一 般不得超过投标总价的2% ,最高不得超过50万元。标底应在开标前保密，一个招标工程只能编制一个标底。（二）发出招标公告或邀请书招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的 办法等事项。采用邀请招标的项目应当向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。投标邀请 书应当载明上述招标公告规定的事项。（三）投标人资格预审（可选）投标人资格预审目的在于通过对参加投标的施工单位技术水平、财务实力和施工管理经验等 方面的审查，剔除不合格的施工单位，提高招标机构的工作效率，降

6、低招标成本。（四）发售招标文件招标人应在招标公告规定的时间发售招标文件。同时，将招标文件报工程所在地的县级以上 地方人民政府建设行政主管部门备案。招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修 改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标 文件收受人，并同时向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容作为招标文件的组成部分。（五）开标、评标和授标1.接收投标文件提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应依法重新招标。2开标开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应为招标文 件中预先确定的地点。开标由

7、招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：投标文件未按照招标文件的要求予以密封；投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委 托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章；投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认；投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金；组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。3.评标评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等 方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、 经济等方面

8、专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。4投标招标人应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，在投标有效期 截止时限30日前确定招标人。（六）签订工程承包合同招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。订立书面合同后7日 内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案。第四节房地产开发项目合同管理【本节考点】【考点】房地产开发项目合同概述【考点】房地产开发项目合同策划【考点】房地产开发项目合同管理的内容【考点】房地产开发项目合同争议的解决【考点】房地产开发项目合同概述(一)房地产开发项目合同的概念房

9、地产开发项目合同是指房地产开发企业或其代理人与项目承包人或供应人为完成一确定的房地产开发项目所指向的目标或规定的内容，明确相互的权利义务关系而达成的协议。(二)房地产开发项目合同的内容合同的当事人。合同的标的。标的的数量和质量。合同价款或酬金。合同期限、履行地点和方式。违约责任。解决争执的方法。(三)房地产开发项目合同体系房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同关系。(1)房地产开发企业的主要合同关系房地产开发企业与有关各方签订工程咨询合同、工程勘察设计合同、工程监理合同、工程施工合同、工程货物采购合同、融资等合同。(2)施工单位的主要合同关系分包合同。货物采购合同。运输合同。加工合同。

10、租赁合同。劳务供应合同。保险合同。(3 )项目合同体系构成图。分包合同【例题：多选】下列房地产开发项目有关合同中，属于房地产开发项目建设单位涉及的合同 有（）。A.设计合同B.采购合同C.监理合同D分包合同E.劳务合同【答案】ABC【解析】1.业主的主要合同关系：工程咨询、工程勘察设计、工程监理、工程施工、工程货 物采购、融资等合同。2.施工单位的主要合同关系：分包合同；货物采购合同；运输合同；加工合同； 租赁合同；劳务供应合同；保险合同。合同类型内容总价合同需要投标人对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担，适用于工程规模小、工

11、期短和风险不大的房地产开发项目单价合同整个合同期间执行同合同单价，工程量按照 实际完成的数量进行计算的合同，工木呈量清 单计价模式即是单价合同的基础成本加酬金合同房地产开发企业向施工单位支付工程项目的 实际成本，按照事先约定的某一方式支付定 酬金的合同(二)主要合同条款拟定主要仔细斟酌的主要条款如下：(I)适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。(2 )付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资。(3 )合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、 关税变化对合同价格调整的规定。(4 )合同双方风险的分担。(5 )对施工单位的激励措施。(6

12、)为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担 保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。【例题：单选】下列合同中，工程量增减风险由承包人承担的是()。A.成本加固定额酬金合同B.成本加比例酬金合同C.单价合同D.总价合同【答案】D【解析】总价合同需要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后, 工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担，因此，它只 适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目。【考点】房地产开发项目合同管理的内容一般而言，开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同

13、 等。合同管理包括签订管理、履行管理和档案管理。(一)施工承包合同1 .签订管理签订管理分为签订前管理和谈判签订管理两个部分。(1 )签订前管理。在具备与承包人签订施工合同的前提条件时，应对承包人的资格、资信 和履约能力进行预审。预审的主要内容为：资质等级证书；营业执照；施工的实际能 力；财务情况；社会信誉。(2)谈判签订管理。在谈判时，对合同内容要具体，责任要明确，对谈判内容双方达成一 致的意见，要有准确的文字记载。2 .履行管理在合同履行过程中，应注意以下几点： 严格按照施工合同规定，履行应尽的义务。【考点】房地产开发项目管理的概念【考点】房地产开发项目管理目标和任务对房地产开发项目实施管

14、理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开 发项目的要求和期望。单击此理出上开反项目管理的目标成本（投资）目成本（投资）目项目达到 交付使用的总 成本目标和不 同阶段的成本 目标质量（功能） 目标：施工质 量、规划和团1 察设计质需患 材料和设备量、技术规范和怀 准的规定进度（工:项目达 I到交付使用的 时间目标和 本同建设阶段寸间目标的控制重点的控制重点的控制的控制重点按施工合同规定对施工活动进行监督、检查。3 .档案管理在工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，建档保管。(二)监理合同管理(1)签订管理。在签订合同前，房地产开发企业应对监理公司的资格、资信及履约能力等 情

15、况进行充分的调查了解。(2 )履行管理。按照监理合同的规定行使权利。监理合同中规定的房地产开发企业的权利，主要是以下 三方面：对设计、施工单位的发包权；对工程规模、设计标准的认定权及设计变更的审 批权；对监理方的监督管理权。(3 )档案管理。(三)设备、材料采购合同管理.签订管理(1)合同标的。应明确材料、设备名称、品种、型号、规格。(2 )技术标准和质量要求。(3 )材料数量和计量方法。(4 )包装要求。(5 )交付方式。(6 )材料价格。4 .履行管理采购合同订立后，应依经济合同法的规定予以全面地、实际地履行。(1)按规定的标的履约。(2 )按合同约定的期限、地点交付货物。(3)按合同规定

16、的数量和质量交付货物。(4 )按约定的价格和结算条款履约。【考点】房地产开发项目合同争议的解决(1)协氤优点：简便易行，能经济、及时地解决纠纷。有利于维护合同双方的友好合作关系，使 合同能更好地履行。有利于和解协议的执行。(2 )调解。优点：能较经济、及时地解决纠纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合 作关系。(3)仲裁。是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三方 作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。(4 )诉讼。第五节房地产开发项目实施控制【本节考点】【考点】房地产开发项目成本控制【考点】房地产开发项目质量控制 【考点】房地产开发项目

17、进度控制【考点】房地产开发项目安全管理房地产开发项目控制是指根据动态控制原理监督开发项目各项活动，保证他们按计 划进行，并及时纠正各种重要偏差的过程。房地产开发项目控制的定义有三个关键点:一是控制的目标性，即使开发项目沿着指定的方向发展；二是控制的主要活动，对开发项目进行监督和纠偏；三是控制是一个过程，说到底房地产开发项目控制是一个发现问题、分析问题和解决问题的 过程。【考点】房地产开发项目成本控制(-)房地产开发项目成本控制的概念房地产开发项目成本控制是指在开发项目的策划设计、施工和销售等阶段，主要运用动态控 制原理经常地、定期或不定期的将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较，

18、对项目成本进行控制。在监督和纠偏的过程中如果发现项目的实际成本数额偏离成本目标值就应采取组织措施、 经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措施，纠正成本偏差，保证成本目标实现。(二)房地产开发项目成本控制的原则(1)设置科学的成本控制目标。成本目标的类型按开发建设不同各阶段分为投资估算目标、设计概算目标、施工图预算目标及工程承包合同价格目标。(2 )设计阶段是成本控制的重点。设计费用对建安费用的影响很大。(3)经济与技术有机结合是成本控制的重要手段。开发项目建设过程中的技术措施包括慎 重选择设计方案，严格审查、监督初步设计、扩初设计或技术设计、施工图设计和施工组织 方案、精心选取建筑材料

19、与设备等，应结合使用技术研究节约成本的可能性。经济上的措施 包括成本目标值与实际值的动态比较与及时调整、严格控制与审核各项费用支出等。(4 )变被动控制为主动控制。主动控制主要强调房地产企业要根据开发建设的主客观条件, 在合理确定衡量准则和目标成本的基础上，将成本控制立足于实现主动的控制，尽可能减少 以至避免目标值与实际值的偏离。(三)房地产开发项目成本控制的内容(1)项目策划阶段成本控制。(2 )项目规划设计阶段成本控制。(3 )项目施工招标阶段成本控制。(4 )项目施工阶段成本控制。(5 )项目竣工验收阶段成本控制。(6 )项目销售阶段成本控制。【考点】房地产开发项目质量控制(一)房地产开

20、发项目质量的内涵和构成质量通常体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等方面。房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。(二)房地产开发项目质量控制的概念与要求.房地产开发项目质量控制的概念房地产开发项目质量控制是指按照确定的质量目标或以技术规范和标准为依据，在 开发建设过程中可进行质量监督和管理活动。其目的是为开发项目的用户提供高质量的房地 产产品。关键是项目开发过程和产品都必须满足项目目标。1 .房地产项目开发质量控制的要求。(1)项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应控制在批准的设计任务书的范围内。(2 )设计文件、图纸要清晰完整,各相关图2氏之间无矛

21、盾。(3 )项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠；环境保护、三废处理，能源利用要符合国家和有关部门的规定指标。(4 )施工过程要与技术要求，技术规范和设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。(三)房地产开发项目质量控制的特点(1)全面性。在对房地产开发项目的实体质量、功能和使用价值以及工作质量的全面控 制上，要对项目的所有质量特性实施控制，使它从功能、可靠性、安全性和可维修性等方面 都能符合质量的实用性要求。对影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行综合 考虑，实施有效控制。(2 )及时性与主动性。(3)标准的适应性。项目管理者不可能依据一个始终不变的标准进行质量控制，而应针

22、对 不同的产品、时段以及质量要求进行质量控制。(4 )连续性和相关性。(四)设计阶段与施工阶段的质量控制.设计阶段的质量控制(1)分阶段进行审查。只有前一阶段设计符合目标要求，才能再进行下一阶段更深入的设计。(2 )委托或聘请专家审查。(3 )多方案对比选择。(4 )对设计工作质量进行检查。1 .施工阶段的质量控制审核有关技术文件、报告或报表。现场质量监督检查。开工前的检查。工序施工中的质量跟踪控制。对工程质量有重 大影响的工序，还应当在现场监督与控制施工过程,确保使用材料及工序过程质量。工序 产品的交接检查及隐蔽工程检查。复工前的检杳。个别检查。对于施工难度大的工程 结构或容易产生质量通病的

23、施工对象等，应当进行现场跟踪检杳。(3 )现场质量检验。通常采用的质量检测方法有目测法、工具测量法和试验法三类。(五)房地产开发项目质量验收房地产开发项目质量验收是在施工单位自行检查评定的基础上，由房地产开发企业组织参与 建设5舌动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验，根据相关标准以书面形式对工程 施工质量达到合格与否做出确认。(I )检验批。分项工程按楼层、施工段、变形缝等划分为一个或若干个检验批，由监理工 程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。（2 ）分项工程。分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。（3）分部工程。分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责

24、人和技术、质量负责人等 进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技 术、质量部门负责人也应参加相关分部工程的验收。（4）单位工程。单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向房地产开发企 业提交工程验收报告；再由房地产开发企业（项目负责人）组织施工（含分包单位设计、 监理（项目）负责人进行验收。验收合格后，房地产开发企业在规定的时间内将工程竣工验 收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。【例题：2012年单选】关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是（A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收B.检验批由监理工程师组织施工单位

25、项目专业质量负责人进行验收C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收【答案】D【解析】单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检杳评定，并向建设单位提交工程验收 报告；再由建设单位（项目负责人）组织施工（含分包单位设计、监理（项目）负责人 进行验收。验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行 政管理部门备案。【考点】房地产开发项目进度控制 (-)房地产开发项目进度控制的概念进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开 发项目的建设工期。(二)房地产开发项目进

26、度控制的范围(I)项目的各个阶段。(2)项目的各个组成部分。不论是红线内工程还是红线外配套工程，也不论是房屋建筑工 程、装修工程、设备工程还是室外给水、排水、电力、供热、燃气、通信、道路、绿化等工 程，都需要进行进度控制。(3 )影响进度的各种因素。如人的因素、技术困素、材料与设备因素、水文、地质与气象 因素，资金与社会因素等。(三)房地产开发项目进度控制的实施影响房地产开发项目实施进度的因素很多，如设计拖延，总承包单位将工程发包给资质不够 的分包单位，监管部门拖延审批时间，项目资金到位不及时等。实施阶段的进度控制包括：实施进度调整和进度控制。【考点】房地产开发项目安全管理房地产项目开发建设过

27、程中安全管理的任务主要有：(1)要对勘察、设计、施工、工程监理等单位提供符合建设工程安全生产法律、行政法规 和强制性标准规定的要求按程序搞好工程勘察设计、施工生产文件中涉及安全内容的审核, 共同遵守合同约定的工期。(2)为保证正常施工，房地产开发企业应当向施工单位提供开发项目施工现场和毗邻区域内地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物、构筑物、地下工程的有关资料，资料 要真实、准确、完整。(3)在编制工程概算时，应合理确定开发项目安全作业环境及安全措施所需要的费用。(4)要督促施工单位落实安全施工的组织体系和安全人员配备，督促建立健全安全生产责 任制，督促施工单位加强对工人进行安全生产教育

28、。(5)审核施工总承包单位和各分包单位的安全资质和证明文件，检查各类持证上岗人员资 格，验证施工过程所需安全设施、设备及防护用品，检查和验收临时用电设施。(6)按照建筑施工安全技术标准和规范要求，审查施工方案及安全技术措施。审核并签署 施工单位落实各分项工程、工序及关键部位的安全措施，定期组织现场安全综合检查。(7 )参与意外事故调查与处理等。第六节房地产开发项目竣工验收【本节考点】【考点】房地产开发项目竣工验收【考点】房地产开发项目竣工结算和竣工决算【考点】房地产开发项目竣工验收(-)房地产开发项目竣工验收的条件开发项目竣工验收应当具备下列条件：完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到

29、使用要求。有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。【考点】房地产开发项目管理的阶段和内容【考点】房地产开发项目管理的阶段和内容【考点】房地产开发项目的特点和种类(-)房地产开发项目的特点(1)成本目标较强。这主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的(2 )质量要求较高。(3 )进度目标的限定性较强。(4 )系统性较强。(5 )涉及面较广。(6 )涉及诸多法规政策。(二)房地产开发项目的种类.按照开发项目所在的位置，可分为：(1)新区房地产开发项目：征收安置量小、用地条件较宽松，配套建设投资较大(2 )旧城区房地产开发项目：地价

30、高、征收安置量大、开发难度大1 .按照开发项目的建设规模，可分为：(1)成片的房地产项目：规模大、占地多、配套项目多、投资额度高、建设周期较长；开 有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。有施工单位签署的工程保修书。建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问 题全部整改完毕。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（二）房地产开发项目竣工验收的程序.工程竣工扫尾。竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两方面。硬件准备方面：房地产开发企业编制竣工验收计划，施工单位全面落实竣工验收准备工作。软件准备方面：施工单位应负责工

31、程技术档案资料的整理，分类归档，装订成册。1 .施工单位竣工预验施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，应在施工单位内部组织自验收或 初步验收，确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。预检合格后编制竣工报告。竣工报告应包括已完成工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、 工程质量评定情况等内容。2 .施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请。3 .监理单位核查。监理单位核查竣工报告，对工程质量做出评价。经过预验和核查，签署认 可意见后，向房地产开发企业提交工程竣工验收报告。4 .专项验收。房地产开发企业提请规划、公安、消防、环保、城建等有关部门进行专项验收。 6

32、.竣工验收房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理等有关 单位进行竣工验收。7 .问题处理验收中如果发现工程存在一些轻微缺陷，则应要求施工单位在限定时间内消除缺陷 后再签署合格证书；如果有重大质量问题，房地产开发企业认为还不具备竣工验收条件的， 则要经过参与验收的各方共同讨论形成会议纪要并签字确认。会议纪要中应包括正式交工验 收前，施工单位尚需完成的工作清单，待这些工作完成后，再由施工单位重新提出竣工验收 申请。8 .办理移交经验收合格的单项工程，连同相关技术资料，一并移交房地产开发企业。9 .竣工验收备案办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：工程竣工验收备案

33、表； 工程竣工验收报告；法律、行政法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;施工单位签署的工程质量保修书;法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。【考点】房地产开发项目竣工结算和竣工决算(-)房地产开发项目竣工结算1 .竣工结算的概念房地产开发项目竣工结算是指房地产开发企业和施工单位根据国家有关法律、行政法规 规定和合同约定，在施工单位完成合同约定的全部工作后，对最终工程价款的调整和确定。 竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。2 .竣工结算的编制依据竣工结算的编制依据主要是：国家有关法律、行政法规、

34、规章制度和相关的司法 解释。国务院建设行政主管部门以及各省、自治区、直辖市和有关部门发布的工程造价计 价标准、计价办法、有关规定及相关解释。施工发承包合同、专业分包合同及补充合同， 有关材料、设备采购合同。招投标文件，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报价书及其 组成内容。工程竣工图或施工图、施工图会审记录，经批准的施工组织设计，以及设计变更、工程洽商和相关会议纪要。经批准的开、竣工报告或停工、复工报告。建设工程工程量清单计价规范或工程预算定额、费用定额及价格信息、调价规定等。工程预算书。影响工程造价的相关资料。3 .竣工结算的编制程序竣工结算应按下列三个阶段进行：(1)结算编制准备阶段(2)结

35、算编制阶段(3)结算编制定稿阶段4.竣工结算的编制方法(1)采用总价合同的，在合同价基础上对设计变更、工程洽商以及工程索赔等合同约定可 以调整的内容进行调整；(2)采用单价合同的，应计算或核对竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量，依据合 同约定的方式确定分部分项工程项目价格，并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索 赔等内容进行调整；(3 )采用成本加酬金合同的，应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、 工程洽商、施工措施等内容的工程成本，并计算酬金及有关税费。竣工结算中涉及工程单价调整时，应遵循以下原则：合同中已有适用于变更工程、新增工程单价的，按已有的单价结算；合同中有类

36、似变更工程、新增工程单价的，可以参照类似单价作为结算依据；合同中没有适用或类似变更工程、新增工程单价的，结算编制受托人可商洽承包人或发包 人提出适当的价格，经对方确认后作为结算依据。5.竣工结算文件组成竣工结算文件一般由竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表 和分部分项（措施、其他、零星）工程结算表及结算编制说明等组成。竣工结算编制说明可根据委托工程的实际情况，以单位工程、单项工程或建设项目为对 象进行编制，包括的内容有：工程概况，编制范围,编制依据，编制方法，有关材料、设备、 参数和费用说明，其他有关问题的说明。竣工结算文件提交时，应同时提供与竣工结算相关的附件，包括所依据的

37、发承包合 同调价条款、设计变更、工程洽商、材料及设备定价单、调价后的单价分析表等与竣工结算 相关的书面证明材料。（二）房地产开发项目竣工决算.竣工决算的概念竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后，由房地产开发企业 按已确定的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实 际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。1 .竣工决算与竣工结算的区别竣工决算与竣工结算既有联系又有区别，主要区别如下：(1)包含的范围不同。竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、室外 配套工程费及合同规定给施工方的其他费用；竣工决算包括从筹建到

38、竣工全过程的全部实际 费用，即除上述费用外，还包括土地取得费用、前期费用、管理费用、销售费用、财务费用 等。(2)编制人和审查人不同。竣工结算一般由施工单位编制，房地产开发企业审查；竣工 决算的文件，由房地产开发企业负责组织人员编写，上报主管部门审查。(3)目标不同。竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据。竣工决算 是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地 产开发项目实际造价和投资效果的文件。2 .竣工决算的内容(1)竣工财务决算说明书。(2 )竣工财务决算报表。(3)房地产开发项目工程竣工图。是工程竣工验收后，反映建设工程结果的图样。(4

39、)工程造价比较分析。批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据。4.竣工决算的编制程序竣工决算的编制程序是：收集、整理和分析有关依据资料；清理各项财务、债务和结余物资；填写竣工决算报表；编制房地产开发项目工程竣工决算说明；进行做好工程造价对比分析；整理、装订竣工图、开工与竣工报告、重大质量技术措施记录；上报相关部门审查。【例题:单选】房地产开发项目的竣工决算是由()编制的。A施工单位B.建设单位C.监理单位D.施工单位和监理单位共同【答案】B【解析】竣工结算由施工单位编制，竣工决算由建设单位编制。发方式多数采取分期、分批开发或滚动开发(2 )零星地段的单项开发项目：开发规模小、占地少、投资额

40、度小、建设周期较短3.按照开发项目的用途，可分为居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿 房地产项目、餐饮房地产项目、娱乐房地产项目、工业房地产项目和特殊房地产项目等。4按照开发项目的开发建设深度，可分为土地开发项目、房屋开发项目和土地与房屋的综合 开发项目。5.按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合 开发的房地产项目和定向开发的房地产项目。【考点】房地产开发项目的工程系统构成房地产开发项目的工程系统构成是：一个工程建设项目由若干个单项工程构成，一个单项工 程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分 项工

41、程构成。分项工程W分部工程单位工程W单项工程记忆窍门：先分后单，两极是项(1 )单项工程。是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工 程项目。一个工程建设项目通常包括多个单项工程，如住宅小区建设项目可能包括住宅楼、 小区会所、幼儿园等多个单项工程，其中的住宅楼可能有若干幢。(2)单位工程。是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能 力或使用功能的工程项目。如住宅楼作为一个单项工程，通常由工程、安装工程、装饰装修 工程几个单位工程构成。(3)分部工程。是单位工程的组成部分，按不同的结构部位，路段长度及施工特点或施工 任务，将单位工程划分为若干个项目单元

42、。如一般房屋建筑单位工程包括土石方、地基与基 础、主体结构、屋面等分部工程；安装单位工程包括给水排水及采暖、燃气、电气、通风与 空调、建筑智能、建筑节能、电梯等分部工程；装饰装修单位工程包括楼地面、墙柱面、天 棚、油漆、涂料、裱糊等分部工程。(4 )分项工程。是分部工程的组成部分，按不同的施工方法、材料、工序及路段长度等， 将分部工程划分为若干个项目单元。分项工程是形成项目产品基本部件或构件的施工过程, 是施工活动的最基本作业对象，如房屋建筑的主体结构分部工程包括模板、钢筋、混凝土、 石砌体、砖砌体、构件现场拼装、型钢安装等分项工程。【例题：单选】某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢

43、幼儿园和一幢物业服务 中心组成的住宅小区。该住宅小区包括()。A . 3个建设项目B . 10个单项工程C . 12个单项工程D . 12个单位工程【答案】C【解析】分别属于单项工程，可独立发挥效益(使用1第二节房地产开发项目勘察设计管理【本节考点】【考点】房地产开发项目勘察设计概述 【考点】房地产开发项目工程勘察管理【考点】房地产开发项目工程设计管理【考点】房地产开发项目勘察设计概述*房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。(-)房地产开发项目工程勘察房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产 开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制

44、开发项目工程勘察文件，为开发项 目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。工程勘察主要包括：工程测量。工程地质勘察。水文地质勘察。工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应。一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程地质条件 复杂或其有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施工勘察。初步勘察应满足选址和初步设计的要求；详细勘察应符合施工图设计的要求。施工 勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。(二)房地产开发项目工程设计 房地产开发项目工程设计是依据房地产开发项目工程建设目标，运用工程技术和经济方法, 对房地产开发建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建 设工程设计文件的

45、活动。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。对 于技术要求复杂的房地产开发项目，必要时要在初步设计基础上进行扩大初步设计或技术设 计。对于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并在合同中有约定不进行 初步设计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设计。【例题：单选】为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是（）0A.初步勘察B.详细勘察C.施工勘察D.选址勘察【答案】B【解析】详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，施工 勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。可以用排除法选择，ACD均是比较粗的， 不细致，因此难以保障施

46、工图质量。【考点】房地产开发项目工程勘察管理支(一)房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容(1)编制工程勘察任务书。(2 )选择勘察单位。(3 )勘察准备。(4 )勘察现场监督。(5 )审查勘察成果报告。(二)房地产开发项目勘察设计工作程序(1 )勘察、设计任务委托。(2 )初步勘察与方案设计。(3 )详细勘察与初步设计。(4 )施工图设计。(5 )施工和验收阶段。(6 )设计后评价。【考点】房地产开发项目工程设计管理支(一)房地产开发项目工程设计管理概念及意义 房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源，以发挥资源的作 用，实现房地产开发设计目标的活动过程。工程设计管理是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好 工程投资控制的关键。抓住工程设计管理这个龙头，开发项目工程搞建设的成本、质量、进度等控制目标 才能顺利实现,开发项目管理工作才会有更多主动权，也才能做到事半功倍。（二）房地产开发项目工程设计管理的模式及其特点（1）房地产开发企业直接管理模式。其特点是：房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计 评审经验和判断能力；有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。（2 ）委托专业咨询公司管理模式。该模式的特点是：专业咨询