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1、中级经济师房地产专业知识与实务冲刺串讲班授课教师：李开源【本节考点】【考点】房地产估价的概念【考点】房地产估价的原则【考点】房地产估价的原则一、房地产估价的概念只能由具有房地产估价资质的专业机构房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员注册房地产估价师来从事。二、房地产估价的原则独立、客观、公正原则合法原则价值时点原则替代原则：要求估价结果与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围 内。最高最佳利用原则：在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能 的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。【本节考点】【考点】比较法概述建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命。分为
2、剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑 物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济 寿命减去有效年龄以后的寿命。利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应 为经济寿命，年龄应为有效年 龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额 相等。直线法的年折旧额计算公式为：C-5=Nc a-R)N式中，Di为第i年的折旧额，或称作第i年的折旧，在直线法情况下的Di是一个常数D ; C为建筑物的重新构建价格；S为建筑物的净残值；N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净残值率(是建筑物的净残值与其重新构建价格的比率X有效
3、年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：= D x t = (C - 5) = C(1 - /?) NN式中，Et为建筑物的折旧总额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V = C-Et = C-(C-5)： = cl-(l-R)： NN1式中，V为建筑物的现值。【本节考点】【考点】假设开发法概述【考点】假设开发法的基本公式【考点】现金流量折现法和传统方法【考点】假设开发法计算中各项的求取一、假设开发法概述假设开发法：也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后 续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的 利润来求取估价对象价
4、值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值例如可供开发建设的土地包 括生地、毛地、熟地I在建工程（包括房地产开发项目X可装饰装修改造或可改变用途的 旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴X统称为待开 发房地产。二、假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用T肖售费用一投资利 息一销售税费一开发利润一取得待开发房地产的税费三、假设开发法计算中各项的求取（-）开发经营期在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地
5、产）的日期，即 价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。（二）开发完成后的房地产价值（三）扣除项目金额：开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的正常利润（四）折现率：等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金 的利率和开发利润率两部分。【本节考点】【考点】房地产估价报告的组成房地产估价报告的组成支由八大部分组成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。估价师声明：不是估价师或估价机构的免责声明，而是所有参加估价的注册房地产估价师对 其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。【考点】
6、收集交易实例【考点】选取可比实例【考点】对可比实例成交价格进行处理一、比较法概述一、比较法概述ar不鼬不适用二、收集交易实例评估商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用唠数量较多、经常发生交易的房不适用于特殊厂房、机场、码古建筑、教堂、寺庙等数毒艮少或较少发生交易的房地产.在收集交易实例的内容包括：交易实例房地产的基本状况、交易双方的基本情况、成交价格、成交日期、付款方式、交易情况等。三、选取可比实例可比实例：符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例。一般选取3 10个可比实例即可。应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(
7、3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。四、对可比实例成交价格进行处理.建立比较基准(1)统一房地产范围；(2)统一付款方式；(3 )统一价格单位。建筑面积下的单价二套内建筑面积下的单价X套内建筑面积+建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价X使用面积+套内建筑面积使用面积下的单价=建筑面积下的单价X建筑面积+使用面积.交易情况修正交易情况修正：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这 种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。对于交易税费非正常负担的修正：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正
8、常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比例由卖方缴纳的税费=正常成交价格X应由卖方缴纳的税费比率。应由买方缴纳的税费=正常成交价格X应由买方缴纳的税费比率。卖方卖得金额卖减买加正常成交价格二实付金额正常成交价格;.应由卖方缴纳的税费比率+应由买方缴纳的税斐比率3 .市场状况调整(交易日期调整)将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进 行的调整，也称为交易日期调整。 通常是采用价格指数或价格变动率进行市场状况调整。价格指数有定基价格指数和环比价格指数。4
9、.房地产状况调整房地产状况调整:是把可比实例房地产状况下的价格，调整为估价对象状况下的价格。房地产状况调整分为:区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。【本节考点】【考点】收益法概述【考点】收益法的计算公式【考点】净收益的求取【考点】报酬率的求取一、收益法概述收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产价值，是未来净收益的现值之 和。测算出的价值称为收益价格。价值高低取决于3个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获取净收益期限的长短；(3)获取净收益的可靠程度，获取净收益越可靠，价值越高。收益法适用于评估有经济收益或有潜在经济收益的房地产
10、的价值，例如商品住宅(特别是公 寓写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出 租的仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属 的这类房地产有获取收益的能力即可。对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。二、收益法的计算公式（-）最一般的公式（二）收益年限无限年且其他因素不变的公式V=A/Y此公式的假设前提：（1）净收益每年不变为A; （ 2 ）报酬率大于零为丫（ 3 ）收益年限n为 无限年。（三）收益年限有限年且其他因素不变的公式前提条件：（1）净收益A每年不变；（2）报酬率Y不 等于零；（3 ）收益
11、年限n为有限年。用途：（1）直接计算价格；（2 ）相同类型房地产不同 年限之间的换算；（3）相同类型房地产比较不同年限 价格的高低；（4）用于比较法中因期限不同进行的价 格调整。三、净收益的求取净收益的测算途径为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益。基于租赁收入测算净收益的公式为： 净收益二潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用四、报酬率的求取报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（也称为内部报酬率） 同性质的比率。在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高，风险大的房地产选取的报酬率
12、高，风险小的房地产选取的报酬率低。求取报酬率的方法：累加法和市场提取法。报酬率=无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率【本节考点】【考点】成本法概述【考点】成本法的基本公式【考点】重新购建价格的求取【考点】建筑物折旧的求取一、成本法概述成本法也称为积算法，求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。
13、重新购建价格：是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新 开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的利润。折旧：是指各种原因所造成的估价对象价值的实际减损。金额为估价对象在价值时点的市场 价值与在价值时点的重新构建价格之差。成本法估价步骤：(1)收集房地产价格构成等资料；(2)测算重新购建价格；(3)测算建筑物折旧；(4 )求取积算价格。二、成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧1.新开发的房地产分为新开发的房地(土地连同建筑物新建成的建筑物和新开发的土地 三种情况。在新开发的房地的情况下，新开发的房地价值=土地取得成本+开发成
14、本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润测算新建成的建筑物价值的基本公式为：新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情 况。旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格一建筑物折旧三、重新购建价格的求取重新购建价格也称为重新购建成本是指：假设在价值时点重新取得全新状况的
15、估价 对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利 润。其中的重新取得可理解为重新购买，重新开发建设、重新生产。重建成本相同的材料+相同的技术+价值时点的价格+与原物相同复制，完全复原，适用于有保护价值的建筑物重置成本价值时点材料（新材料）+价 值时点技术（新技术）+价值 时点的价格+同等效用替代，适用于一般项目四、建筑物折旧的求取（-）建筑物折旧的原因建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。1 .物质折旧物质折旧也称有形损耗：是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。2
16、.功能折旧功能折旧也称无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。建筑物功能不足可进一步分为功能缺乏和功能落后。3 .经济折旧经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。 不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足X区位因素（如环境改变，包括景 观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如 政府政策变化、采取宏观调控措施等工经济折旧区分为永久性的和暂时性的。（二）建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。起始点终止点自然寿命竣工之日主要结构构件和设备的自然 老化或损坏而不能继续保证 建筑物安全使用为止的时间经济寿命竣工之日建筑物对房地产价贡献为止的时间建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。实际年龄：类似于人的实际年龄。有效年龄：类似于人看上去的年龄。建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。