房地产司法拍卖估价报告.docx

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1、房地产司法拍卖估价报告案号：（2020）闽0583执8486号估价报告编号：闽中正评报字（2021）第QF号估价项目名称：福建福泉集团有限公司名下位于南安市英都恒 阪阀门基地的工业土地及地上构筑物司法拍卖 估价估价委托人：南安市人民法院房地产估价机构：福建中正资产评估房地产估价有限公司注册房地产估价师：庄春坪（注册号：） 江东盛（注册号：）估价报告出具日期：2021年5月27日（五）区位状况项目描述与分析位置状况1.坐落估价对象处于南安市英都恒阪阀门基地，土地级别属于英都镇一级 工业用地，地理位置较佳。2.方位位于南安市英都恒阪阀门基地。3.与重要场所距离距离英都中学约2. 5公里。4.临街（

2、路）状况估价对象一临英东公路，估价对象二临厂区内道路，临路状况较好。5.楼层大门构筑物共2层，楼层较好。6.朝向朝南，朝向合理，不影响正常使用。7.工业聚集度所在区域企业间协作关联程度高，产、也集聚度高，集聚效应明显交通状况1.道路状况周边有英东公路、工业区道路等交通主次干道，路网较密集，交通 通达度较高。2.出入可利用交通 工具周边有南安118路公交经过，出入可利用公交车、摩托车、巴士、 轿车等，乘车较方便。3.交通管制情况无交通管制。4.停车方便程度周边停车位较充足，停车方便程度高。外部配套设 施状况1.基础设施基础设施己达到“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯），水、 电供应保证率高，

3、基础设施完善。2.公共服务设施区域内有周边有福泉购物商场、申通快递、中国石油加油站等生活 配套设施，公共服务设施较完善。周围环境状 况1.自然环境周边环境卫生状况良好，噪声较小，无明显污染源，环境治理及空 气质量良好。2.人文环境位处工业区，人文环境一般。3.景观区域内绿化覆盖率一般，景观一般。五、价值时点2021年5月8日（结合估价目的，以实地查勘日为价值时点）。六、价值类型（一）价值类型名称本次估价的价值类型为市场价值。（二）价值定义市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双 方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（三）价值内涵估价结果的价值内涵为估

4、价对象在价值时点并满足以下条件的价值：1、估价结果包括大门构筑物价值（含室内二次装修）、土地使用权价值（出让）、 公共配套设施及红线内基础设施价值，不包括动产价值、债权债务等其他财产或权益；2、估价对象土地价值内涵为：土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，国 有土地使用证南国用（籍）第号土地剩余使用期限为36.13年；国有土地使用证 南国用（籍）第号土地剩余使用期限为36. 25年。土地开发程度为红线外“五通”及 红线内场地平整；3、估价对象用途为工业，面积内涵为构筑物面积、土地面积；4、估价结果满足本报告的估价假设和限制条件。七、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则、价值时

5、点原则、替代原则、最 高最佳利用原则等。1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估 出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或 价格的原则。4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格 偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或 价格的原则。最高最佳利用是房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值 最大的合理、可能的利用

6、，包括最佳的用途、规模、档次等。八、估价依据（一）有关法律、法规和政策性文件依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人 民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。2、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）。3、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民 代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华 人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。4、中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大 会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土

7、地管理法、中华人民共 和国城市房地产管理法的决定第三次修正）。5、中华人民共和国城乡规划法（2019年4月23日第十三届全国人民代表大 会常务委员会第十次会议关于修改中华人民共和国建筑法等八部法律的决定第 二次修正）。6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和 国国务院令第55号，1990年5月19日）。7、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年7月9日国务院第54次常 务会议国务院关于修改部分行政法规的决定修正）。8、中华人民共和国拍卖法（2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常 务委员会第十四次会议修正）。9、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变

8、卖财产的规定（法释2004 16 号）。10、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定（法释（2011） 21 号）。11、最高人民法院关于实施最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的 若干规定有关问题的通知（法201230号）。12、福建省高级人民法院关于印发福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定 （试行）的通知（福建省高级人民法院审判委员会2012年8月4日第85次会议通 过）。13、最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释(2018) 15 号)。14、关于印发人民法院委托评估工作规范的通知（法办（2018） 273号）。（二）估价技术标准依据1、中

9、华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50274-2015） o2、中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013） o3、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）o（三）估价委托人提供的资料依据1、司法评估委托书（2020）闽0583执8486号。2、国有土地使用证南国用（籍）第号、国有土地使用证南国用（籍） 第号、测绘报告书（司法鉴定）（报告书编号：泉铭山（2021）鉴第3号）复印 件。（四）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据1、估价对象照片。2、实地查勘记录。3、南安市人民政府关于公布实施南安市2019年度中心城

10、区及乡镇土地定级和基 准地价的通知南政文2020 175号相关文件。4、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；建筑安装工程工期定额（TY01-89-2016）；福建省房屋建筑与装饰工程预算定额（FJYD-101-2017）；福建省构筑物工程预算定额（FJYD-102-2017）；福建省通用安装工程预算定额（FJYD-301 -2017-FJYD-311-2017）；福建省市政工程预算定额（FJYD-401-2017-FJYD-409-2017）；福建省建筑安装工程费用定额（2017版）。5、泉州工程造价管理期刊等建安工程造价相关资料。6、资产评估常用方法与参数手册。7、估价机

11、构和估价人员调查收集的其他资料。九、估价方法（一）不选用的估价方法及理由1、不选用比较法的理由估价对象为工业房地产，类似项目交易案例极少，在估价对象同一供求圈内无法查阅到与估价对象类似的买卖交易实例，故不选用比较法。2、不选用收益法的理由估价对象为工业房地产，理论上可以采用收益法，但因委托人未能提供经营经营资 料，不确定因素较多，无法从经营总收益中剥离出属于房地产的收益，故不选用收益法。3、不选用假设开发法的理由估价对象为已建成的物业，本次按现状利用为最高最佳利用方式估价，不产生后续 开发成本，故不选用假设开发法。（二）选用的估价方法及理由由于可以搜集到估价对象土地及构筑物的开发成本或建设成本

12、资料，故选用成本 法。（三）估价方法简介成本法（采用房地分估路径）。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重 建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。本次采用的计算公式：土地成本价值;土地取得费用+ 土地取得税费+土地开发费+管理费用+销售费用+投 资利息+销售税费+开发利润构筑物重置成本二建安成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润构筑物价值二构筑物重置成本X构筑物成新率十、估价结果估价对象在满足本报告“估价假设和限制条件”，满足价值类型、定义及内涵条件 下于价值时点的估价结果如下：估价对象一：国有土地使用证南国用（籍）第号 估价结果明细表1

13、土地土地面积（而）评估单价（元/时）评估总价（万元）1.1工业用地20157. 0()5081023. 98估价对象一评估总价为1094.86万元（大写人民币：壹仟零玖拾肆万捌仟陆佰元小计20157. 00/1023. 982构筑物面积（而）评估单价（元/皿）评估总价（万元）2. 1大门构筑物212. 85333070. 88小计/70. 88合计1094. 86整）。估价对象二：国有土地使用证南国用（籍）第号估价结果明细表1土地土地面积（而）评估单价（元/皿）评估总价（万元）1. 1工业用地47841.005082430.32估价对象二评估总价为2430. 32万元（大写人民币：贰仟肆佰叁拾

14、万零叁仟贰佰元 整）。备注：估价结果不包括估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿权，估价结果 没有扣除拍卖过程发生的处置费用和税金。估价结果内涵为：满足本报告“估价假设和限制条件”，满足价值类型、定义及内 涵条件下，包括大门构筑物价值（含室内二次装修）、土地使用权价值（出让）、公共配 套设施及红线内基础设施价值，不包括动产价值、债权债务等其他财产或权益。十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师注册房地产 估价师姓名注册号签名签名日期庄春坪江东盛十二、实地查勘期实地查勘期为自进入估价对象现场之日2021年5月8日至完成实地查勘之日2021 年5月8日。十三、估价作业期估价作业日期为自受

15、理估价委托之日2021年5月8日至估价报告出具之日2021 年5月27日。一、司法评估委托书(2020)闽0583执8486号复印件二、估价对象位置图三、估价对象内部状况、外部状况和周围环境照片四、估价对象权属证明复印件五、估价机构营业执照复印件六、估价机构备案证书复印件七、房地产估价师注册证书复印件估价对象位置图, 即“X2J）旗美居布艺中国石油Q南安市英都绿息园艺场英财富广场英都铺英东村松脚 29号亭子口便利店0H固网门科技有限公司0申豫达股份有闱公司泉州市幅英南安市英都 中心幼儿园家家福超市间业有限公司0英都大物增垂钓中心国盛快餐。我福昌不精明e自来水厂行业厅制品有限公司“广。天黑厂福i

16、t天乐间门有限公司英都憎吉在水BS蹲造厂宫边注：标有处为估价对象所在的位置致估价委托人函闽中正评报字（2021）第QF号南安市人民法院：受贵院的委托，我们依据有关房地产估价标准对估价对象进行了估价，现将估价情 况报告如下：1 .估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。2 .估价对象：福建福泉集团有限公司名下位于南安市英都恒阪阀门基地的工业土地 及地上构筑物。概况如下：财产范围：包括大门构筑物（含室内二次装修）、土地使用权（出让）、公共配套 设施及红线内基础设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。规模：国有土地使用证南国用（籍）第号土地使用权面积20157.00 m，

17、大 门构筑物面积212. 85 m2；国有土地使用证南国用（籍）第号土地使用权面积 47841.00 m2o用途：法定用途及实际用途均为工业。土地使用权类型：国有出让建设用地使用权。土地使用期限：国有土地使用证南国用（籍）第号土地终止日期为2057年 6月26日；国有土地使用证南国用（籍）第号土地终止日期为2057年8月8日。建筑结构：钢筋混凝土结构。建成年份：约建成于2011年。权属人：福建福泉集团有限公司。权属证明：国有土地使用证南国用（籍）第号、国有土地使用证南国用 （籍）第号、测绘报告书（司法鉴定）（报告书编号：泉铭山（2021）鉴第3号）。3 .价值时点：2021年5月8日（实地查勘

18、日）。4 .价值类型：市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎 行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。5 .估价方法：成本法。6 .估价结果：估价对象在满足本报告“估价假设和限制条件”，满足价值类型、定 义及内涵条件下于价值时点的估价结果如下：估价对象一：国有土地使用证南国用（籍）第号估价结果明细表1土地土地面积（Itf）评估单价（元/皿）评估总价（万元）1.1工业用地20157. 005081023. 98小计20157. 00/1023. 982构筑物面积（m）评估单价（元/皿）评估总价（万元）2. 1大门构筑物212. 85333070

19、. 88小计/70. 88合计1094. 86估价对象一评估总价为1094.86万元（大写人民币：壹仟零玖拾肆万捌仟陆佰元 整）。估价对象二：国有土地使用证南国用（籍）第号估价结果明细表1土地土地面积（nf）评估单价（元/m?）评估总价（万元）1. 1工业用地47841.005082430.32估价对象二评估总价为2430. 32万元（大写人民币：贰仟肆佰叁拾万零叁仟贰佰元 整）。备注：估价结果不包括估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿权，估价结果 没有扣除拍卖过程发生的处置费用和税金。7 .特别提示：（1）本估价报告和估价结果的使用期限为一年，即自2021年5月27日至2022年5 月2

20、6日使用有效，当所处区域房地产市场变化较大时不超过半年；若估价对象状况发生 重大变化，与本报告明显不相符，本报告不可使用；（2）本估价报告只能用于报告载明的估价目的；（3）本估价报告只能由报告载明的估价报告使用者使用。估价报告使用者为估价委托 人。估价报告使用者在使用本估价报告时：应认真阅读估价报告全文，合理理解评估结 论，以免因使用不当造成损失。福建中正资产评估房地产估价有限公司法定代表人：郑建国2021年5月27日估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点6六、价值类型6七、估价原则7八、估价依据7九、估价方法

21、9十、估价结果10十一、注册房地产估价师11十二、实地查勘期12十三、估价作业期12附件13一、司法评估委托书（2020）闽0583执8486号复印件二、估价对象位置图三、估价对象内部状况、外部状况和周围环境照片四、估价对象权属证明复印件五、估价机构营业执照复印件六、估价机构备案证书复印件七、房地产估价师注册证书复印件估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈 述和重大遗漏；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制

22、；3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价 利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50274-2015).房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)等有关房地产估价标准的规定进行 分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、注册房地产估价师江东盛己于2021年5月8日对估价对象进行了实地查勘，注 册房地产估价师庄春坪未进行实地查勘；6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。注册房地产估价师签名栏注册房地产 估价师姓名注册号签名签名日期庄春坪江东盛估

23、价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1、本次估价所依据的国有土地使用证南国用（籍）第号、国有土地使用 证南国用（籍）第号、测绘报告书（司法鉴定）（报告书编号：泉铭山（2021） 鉴第3号）由估价委托人提供，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情 况下，假定估价委托人提供的估价依据资料是合法、真实、准确和完整的，且权属人对 估价对象拥有合法完整的权利，估价委托人实现本次估价目的不受国家法律法规或政策 的限制。2、本次采用的土地面积、构筑物面积是以估价委托人提供的国有土地使用证南 国用（籍）第号、国有土地使用证南国用（籍）第号、测绘报告书（司法鉴 定）（报告书编号：泉铭山（2021

24、）鉴第3号）记载的数据为准，我们并未进行专业 测量，经实地查勘，未发现明显不符的现象，假定面积是准确的。3、注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予 了关注，经实地查勘，未发现该影响估价对象价值的上述因素存在明显负面影响，在 无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假 定房屋质量及生产居住环境是安全的，估价对象在房屋耐用年限或土地使用期限内能 够正常安全使用。4、假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能 满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求自身经济利益；

25、（3）交易双方具备必要的专业知识，并了解交易对象、掌握必要的市场信息；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价；（6）交易双方无任何利害关系。（二）未定事项假设估价对象权属证书未记载构筑物的建成年份，估价委托人也未提供相关建成年份 资料，经调查，估价对象构筑物约建成于20n年，本次估价构筑物的建成年份以实际 调查为准。（三）背离事实假设不考虑估价对象被查封、原有的担保物权及其他优先受偿权对估价结果的影响。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设无依据不足假设。二、估价报告使用限制1、本估价报告只能用于报告载明的估价目的，不可用于其它用途。2、本估价报告只

26、能由报告载明的估价报告使用者使用。估价报告使用者为估价委 托人。3、本估价报告和估价结果的使用期限为一年，即自2021年5月27日至2022年5 月26日使用有效，当所处区域房地产市场变化较大时不超过半年；若估价对象状况发 生重大变化，与本报告明显不相符，本报告不可使用。4、本估价报告经估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）并由两名注册房 地产估价师签字后并整体使用方为有效。本报告仅原件有效，复印件或电子档无效。5、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内 容在任何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何形式公开发表。6、本估价报告的解释权归福建中正资产评

27、估房地产估价有限公司。估价结果报告一、估价委托人名称：南安市人民法院机构类型：机关法人地址：28号二、房地产估价机构估价机构：福建中正资产评估房地产估价有限公司机构地址：2号楼1201号法定代表人：郑建国统一社会信用代码：965543B营业执照有效期：2005年01月24日至长期房地产估价机构备案等级：一级备案证书编号：备案证书有效期限：2020年6月9日至2023年6月8日联系电话：三、估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。四、估价对象（一）估价对象财产范围包括大门构筑物（含室内二次装修）、土地使用权（出让）、公共配套设施及红 线内基础设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他

28、财产或权益。（二）估价对象基本状况1、名称、坐落：福建福泉集团有限公司名下位于南安市英都恒阪阀门基地的工业 土地及地上构筑物。2、规模：国有土地使用证南国用（籍）第号土地使用权面积20157. 00肝, 大门构筑物面积212. 85 nf；国有土地使用证南国用（籍）第号土地使用权面积 47841.00 m2o3、用途：法定用途及实际用途均为工业。4、权属：权属人为福建福泉集团有限公司，已取得国有土地使用证南国用 （籍）第号、国有土地使用证南国用（籍）第号,土地为国有出让建设用地使 用权，构筑物未办理权属证书。（三）土地基本状况土地基本状况1.宗地四至国有土地使用证南国用（籍）第号:东临英东公路

29、，南邻福建福泉集团有 限公司用地，西邻福建福泉集团有限公司用地，北邻水泥路。国有土地使用证南国用（籍）第号:东邻福建海韵工贸有限公司用地，南 邻空地，西邻其他企业用地，北邻福建福泉集团有限公司用地。2. 土地等级英都镇一级工业用地3. 土地使用权类型出让4. 土地使用期限国有土地使用证南国用（籍）第号土地终止日期为2057年6月26日，剩余使用期限为36. 13年；国有土地使用证南国用（籍）第号土地终止日期为2057年8月8日，剩余 使用期限为36. 25年。5. 土地面积国有土地使用证南国用（籍）第号土地面积20157. 00平方米； 国有土地使用证南国用（籍）第号土地面积47841. （）

30、0平方米。6.宗地形状近似矩形7. 土地开发程度宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）。国有土地使用证南 国用（籍）第号土地红线内大部分为空地，已建有大门构筑物；国有土地使用 证南国用（籍）第号土地红线内为空地。8.规划条件资料未记载。（四）构筑物基本状况构筑物基本状况1.幢号大门构筑物2.产权人福建福泉集团有限公司3.房屋坐落南安市英都恒阪阀门基地4.建筑结构钢混5.所在层次/总层数1-2层/2层6.建筑面积212. 85 ml7.设计用途大门8.实际用途大门9.建成时间约2011年10.层高最高处约20米11.设施设备水、电、通讯等设施齐全。12.装饰装修外墙为石材、玻璃幕墙，内墙面为涂料，天棚为涂料，瓷砖地面。13.维护状况维护状况较好