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1、房地产司法拍卖估价中的风险防范摘 要近年来，由经济纠纷案件引起的房地产司法拍卖不断增加，参加其中的房地产估价机构和注册房地产估价师所面临的执业风险也不断增大。在这样的背景之下，房地产估价机构和注册房地产估价师必需要提高风险意识，做好风险防范。文章分析和总结了当下房地产司法拍卖估价工作可能会面临的风险以及风险成因，提出一些有效应对房地产司法拍卖估价业务风险的对策和措施，以期能够对限制和降低房地产司法拍卖估价工作风险有所助益。关键词估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范DOI10.13939/ki.zgsc.2022.12.0651 引言房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地
2、产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。2 房地产司法拍卖估价概述2.1 房地产司法拍卖估价概念涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业学问和阅历对涉案的房地产价值或价格进行分析、推断和测算，并供应相关专业看法的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2 房地产司法拍卖估价的特点房地产司法拍卖估价的主要目的就是
3、为了人民法院审理案件须要确定房地产处置参考价供应参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。1房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥当处理案件供应财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位同等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。其次，房地产司法拍卖估价具有肃穆性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必需严格根据资产评估法房地产估价规范的规定审慎进行。第三
4、，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2022年9月1日起施行的法释202215号最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（以下简称规定）开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的托付评估方式形成肯定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，其次十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正：财产基本信息错误;超出财产范围或者遗漏财产;选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;具有其他应当书面说明或者补正的情形。
5、同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，其次十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：财产基本信息错误;超出财产范围或者遗漏财产;评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;评估程序严峻违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法其次一百零一二十五条的规定处理。面对新的司法说明、新的估价要求，房地产估价师虽说具有肯定的不行替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。3 房地产司法拍卖估价工作风险成因从司法拍卖估价工作的实践状况来看，房地产估价机构从事
6、司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的缘由。3.1 程序不合法引发的风险在资产评估法、2022版房地产估价规范中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，经常会出现估价程序履行不到位的状况，比如现场查勘时常常出现被执行人不协作的状况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有仔细核对人民法院供应的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形
7、式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2 估价结果不公正引发的风险估价结果不公正主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等缘由导致的估价结果出现须要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。规定其次十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为有意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、
8、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严峻的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必需依法合规、谨慎执业。4 房地產司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施4.1 提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必需做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律学问培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必需使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违反法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培
9、训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的详细状况制定符合本单位工作实际的房地产司法评估操作指引，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2 建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构在司法拍卖估价中的风险防范实力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。4为
10、此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在详细的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获得、运用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持醒悟的头脑，坚固树立风险责随意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3 建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消退
11、评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的状况下，可以参与司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在司法鉴定机构管理方法中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4 合理利用假设限制条件和免责条款在司法拍卖估价工作中要合理地运用假设限制条件和免责条款，避开相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避开一些由于其他方面的缘由而承擔不应当由估价机构及估价专业人员担当的风险。对于司法拍卖估价过程中
12、难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应刚好和托付人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在困难的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不行知的事实状况，应出具有条件的和有保留的询问看法。5 结论随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自
13、身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要坚固树立风险责随意识，牢记自身职业道德底线。信任通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到限制。参考文献：1 王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范J.中国房地产估价与经纪，2022（2）.2敖立新. 浅谈房地产司法拍卖及估价J. 中国房地产估价与经纪， 2022（2）：73-77.3陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨J.住宅与房地产，2022（22）：8.4白新华.房地产估价风险分析与防范J.中国集体经济，2022（15）：28-29.作者简介简晖（1
14、969），男，汉族，贵州安顺人，本科，中经济师，探讨方向：房地产。 猜你喜爱 风险防范 浅谈国际项目财务职能转变财经界上旬刊(2022年2期)2022-03-08行政事业单位内部限制建设风险防范及优化建议财会学习(2022年1期)2022-02-14大数据环境下社会审计风险探讨中国集体经济(2022年1期)2022-02-04会计与财务在工程管理专业的重要性智富时代(2022年11期)2022-12-26会计与财务在工程管理专业的重要性智富时代(2022年11期)2022-12-26新时期金融风险防范探讨财会学习(2022年31期)2022-12-16商业银行小微企业不良贷款风险防范探讨价值工程(2022年31期)2022-12-04企业并购中的估值与定价国际商务财会(2022年9期)2022-11-17企业集团财务共享中心的风险识别和防范探讨大经贸(2022年8期)2022-10-30浅析房地产交易中存在的法律问题及风险防范中国房地产业上旬(2022年6期)2022-07-02 第11页 共11页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页