资产评估工作操作规范手册.pdf

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1、 资 产 评 估 工 作 操 作 规 范 目 录 流动资产评估 长期投资评估 房屋建筑物评估 机器设备评估 递延资产评估 无形资产评估 整体资产评估 负债评估 2 一、流动资产评估 1、货币资金（1）评估过程 3 用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总帐及明细帐核对）。对现金进行实地盘点，并填制现金盘点表。如果帐实不符，应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款

2、余额调节表，对所有的银行帐户进行函证。用银行对帐单、银行存款余额调节表与银行存款明细帐进行核对。对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明（签名、盖章）。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 4 货币资金申报明细表，银行对帐单、银行存款余额调节表 对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明（签名、盖章）相关银行的函证地址、邮编等资料 若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 现金盘点表 银行

3、询证函 填制函证情况表，并写出函证情况说明，主要写出函证结果不符的原因及处理情况 2、短期投资 （1）评估过程 用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短 5 期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对）。了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。对非上市的股票，按帐面值确认评估值。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

4、 向企业索取的资料 短期投资申报明细表。对无法变现的有价证券出具文字说明（签名、盖章）短期投资各项目的复印件 有价证券保管人的通讯地址 6 有价证券购入的原始凭证 在评估过程中形成的工作底稿 库存有价证券盘点表 有价证券询证函 上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。3、应收票据 （1）评估过程 用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对）。索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明（签名、盖章）。逐项了解应收票据

5、的可变现情况。7 （2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 应收票据申报明细表。应收票据复印件 对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。对权属不明确的票据（如：用于抵押、质押的票据等），应由企业提供详细的文字说明（签名、盖章）和抵押、质押合同等法律文书的复印件。对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。应收票据在评估基准日的贴现率 在评估

6、过程中形成的工作底稿 8 贴现计算过程 4、应收帐款（1）评估过程 用应收帐款申报明细表与基准日会计报表中的应收帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对）。分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的

7、，检查是否经授权批准，并向企业索取相 9 关证明。检查向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 应收帐款申报明细表。根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。部分合同、发票及原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 应收帐款帐龄分析表 10 5、预付帐款（1）评估过程 用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐

8、款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与预付帐款总帐及明细帐核对）。选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者

9、债务人长期未履 11 行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 预付帐款申报明细表。根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。部分合同、发票及原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 预付帐款帐龄分析表 6、应收股利（应收利润）12（1）评估过程 用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行

10、核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收股利总帐及明细帐核对）。了解应收股利收回的可能性。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 应收股利申报明细表。被投资单位关于发放股利的董事会决议。对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。7、应收利息（1）评估过程 用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对）。13 核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。了解应收利息收回的可能性。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 索取企业应收利息

11、申报明细表。债券或借据的复印件。对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明（签字、盖章）。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。8、应收补贴款（1）评估过程 用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对）。了解应收补贴款收回的可能性。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 应收补贴款申报明细表。14 企业取得应收补贴款的相关文件。对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。9、其他应收款（1）评估过程 用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对（如

12、没有会计师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对）。选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证或对其进行函证。逐项了解其他应收款收回的可能性。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 其他应收款申报明细表。根据评估人员的要求提供债务人的地址。对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。15 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 帐龄分析表 回函情况汇总表 10、待摊费用（1）评估过程 用待摊费用申报明细表与基准日会计

13、报表中的待摊费用项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对）。抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料,以查核其发生额是否正确。了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。A：根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方 16 法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。B：如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成

14、的工作底稿 向企业索取的资料 待摊费用申报明细表。待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。在评估过程中形成的工作底稿 待摊费用的评估方法及过程。11、存货（1）评估过程 核对：盘点表各级合计数是否正确；申报表各级合计数是否正确。17 用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。（如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。）对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。需要了解、掌握的情况 了解产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。了解各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。主要外购存货主要的供货厂家及现行市价

15、。对存货进行现场盘点和勘察。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。一般要求：存货的抽查数量应达到以上，价值量应达到6以上；并对质量状况、成新率进行记录、评价 分项目的具体要求 18 材料采购（在途物资）索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明（签章）。当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前年度发生的根据具体情况确认。原材料 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本

16、与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制原材料抽查盘点表*。了解各类原材料的核算、计价方法。按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。19 对积压原材料按 50%-80%折算评估值。对报废原材料按 10%折算评估值。第 6 项的评估值加第7 项评估值加第8 项评估值为最后确认的原材料的评估值。包装物 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类包装物的核算、计价方法。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制包装物抽查盘点表*。根据申报表

17、帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。委托加工材料 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。20 索取委托加工合同。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解委托加工材料的核算方法。选择一定量的样本向受托方函证。逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。填制原材料抽查盘点表*。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。产成品（库存商品）索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取产成品（库存商品）盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类产成品（库存商品）的核算、计价方法 21 逐项清查产成品（库

18、存商品），并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制产成品（库存商品）清查表*。计算产成品（库存商品）市价。评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税。在产品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制在产品抽查盘点表*。了解在产品的核算、计价方法。了解在产品完工程度。按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。22 对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%-80%折算评估值。对报废在产品按帐面价的 10%折算评

19、估值。确认的在产品评估值为第 7 项的评估值加第 8 项评估值加第 9 项评估值。分期收款发出商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确 索取分期收款发出商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取存货盘点表。索取分期收款销售合同。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。向购货方进行函证。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确 23 认评估值。低值易耗品 1、在库低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类低值易耗品的核算、计价方法。在申报表中选

20、取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制抽查盘点表*。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。2、在用低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致（五五摊销 24 法）。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制低值易耗品抽查盘点表*。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。委托代销商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托代销商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取委托代销合

21、同。核对申报总计数与明细帐是否一致。向受托方进行函证。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。25 受托代销商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类受托代销商品的核算、计价方法。在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。向委托方函证。填制受托代销商品抽查盘点表*。根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 存货申报表。产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）。评估基准日的存货盘点表。受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单位通

22、讯地址清单。26 分期收款发出商品合同及实际执行情况（包括成本结转比例）。如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表及积压报废原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘盈盘亏原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。27 长期投资评估 一、评估过程 将申报明细表与基准日

23、会计报表中的长期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。股权超过 50的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。28 对非上市的股票，按帐面值确认

24、评估值。二、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 向企业索取的资料 长期投资申报明细表；投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表；有价证券所有权证明。对外投资或购买证券的原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿 长期投资所采用的评估方法。库存有价证券盘点表 有价证券询证函 上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。29 房屋建筑物评估 一、房屋建筑物评估数据资料的收集 1.了解评估对象的概况及评估范围：(1)房屋建筑物评估申报明细表；(2)房屋建筑物建筑质量、使用状况资料；(3)房屋建筑物概况的书面说明；(4)其它相关资料。2.取得产权证明材料 (1)房屋所有

25、权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明；30 (2)购商品房的合同和公证文件；(3)房地产抵押合同和清单；(4)在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。3.收集计价资料 (1)当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额；(2)当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格；(3)当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定；(4)近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；(5)近期主要房屋建筑物大修状况资料；(6)主要评估对象原值构成分析；(7)在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工

26、程 31 进度等方面的资料；(8)在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。(9)用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；(10)用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；4.其它相关资料 (1)评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景；(2)地质水文状况和抗震等级；(3)交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离；(4)基础设施及文化娱乐设施状况资料；(5)自然环境及生态环境等方面的资料。32 二、房屋建筑物评估过程 1.评估明细表的申报辅导 (1)要求企业按规

27、定申报并及时对申报的明细表进行检查；(2)指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报；(3)解答企业相关资产管理人员提出的问题；(4)要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符;(5)要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）要与实际工程量相符;(6)申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相符。33 2.现场勘察核实 对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书

28、面说明。(1)房屋建筑物的数量和帐面价值的核对。明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结构、建成年月、建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等），同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对；明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。(2)房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等；具体要求如下：1)要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、34 直径、容积等）

29、；2)详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图；3)详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况；4)了解建筑物的拆、改、扩建情况等;5)将测量数据及勘察鉴定结果详细记入 房屋建筑物现状鉴定表中作为评估计算的重要依据；6)对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章；7)对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。3.评估测算 评估方法一般上采用重置成本法 其计算公式如下：评估值重置价值成新率 35 (1)重置价值的确定 重置价值综合造价前期费用其它费用资金 成本 A.建

30、筑安装工程综合造价的确定 建安工程造价主要采用决(预)算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有关土建、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。36 B.前期费用和其他费用 前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴

31、证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。各地的前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要根据当地的费用标准计算。C.资金成本的确定 资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为:资金成本=工程总造价建设期贷款利率(1/2)。贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。(2)成新率的确定 37 建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，最后综合确定建筑物成新率。A.使用年限法 以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作

32、为建筑物的成新率。用公式表示即为:建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%B.打分法 依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率。根据原城乡建设环境保护部 1985 年1 月 1 日颁发全国统一的房屋完损等级评定标准和鉴定房屋新旧程度的参考依据以及房屋不同成新率的评分标准及修正系数进行现场技术鉴定。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成 38 部分的完好和损坏量程度，划分为 5 个等级：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危房。

33、各等级均对应有相应的成新率范围及标准。用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行：成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 式中：G 为结构部分的评分修正系数，取0.85 S 为装修部分的评分修正系数,取 0.05 B 为设备部分的评分修正系数,取 0.1 C.成新率综合确定 使用年限法权重取0.4,打分法权重取0.6,加权平均确定建筑物成新率,则：成新率=使用年限法权确定的成新率0.4+打分法确定的成新率 0.6 (3)计算评估值 39 根据测算出的重置价值和成新率，逐一计算评估值。(4)房屋建筑物类在建工程 A.对正在建的房屋建筑物:获取房屋建筑物预算资料，已付工

34、程款凭证 计算评估值并调整负债 评估值=房屋建筑物重置价值形象进度(%)负债（应付）=房屋建筑物评估值-已付工程款 B.对已完工投入使用的在建工程 按固定资产评估 查明是否欠付工程款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债 4.撰写评估技术说明 评估人员要完成各自负责范围内各项建筑物的清查、核实、评估技术说明的撰写，说明要符合财政部 91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原 40 因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。三、房屋建筑物评估工作底稿资料 1.房屋建筑物评估申报明细表；2.房屋建筑物概况的书面说明；3.房屋所有权证或当地政

35、府房管部门出具的产权证明；4.购商品房的合同和公证文件；5.房地产抵押合同和清单；6.在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。7.当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额中相关资料复印件；8.当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格；9.当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定；41 10.近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；11.近期主要房屋建筑物大修状况资料；12.主要评估对象帐面原值构成分析资料；13.在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料；14.在建工程(建筑物或构筑物)帐

36、面价值的明细构成及支付工程款的情况。15.若用市场法评估，有三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；16.若用收益法评估，有房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；17.评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景资料；18.地质水文状况和抗震等级资料；19.交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离；20.基础设施及文化娱乐设施状况资料；42 21.自然环境及生态环境等方面的资料；22.房屋建筑物帐面价值核对情况说明；23.房屋建筑物现状鉴定表；24.房屋建筑物拆、改、扩建情况的资料；25.房屋建筑物清查核实及调整情况说

37、明资料；26.房屋房产证面积与核实面积情况说明资料；27.房屋建筑物盘盈、盘亏情况说明并盖公章；28计算中使用参数的取值、计价标准资料；29.评估过程中遇到的重大问题及解决措施；30评估技术说明初稿；31.评估结果及说明的复核意见；机器设备评估 一、机器设备数据资料的收集 1.取得机器设备评估申报明细表；43 2 企业设备总体情况说明 (1)设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因；(2)产品的工艺流程及工艺的先进程度；(3)设备日常管理制度、维修保养情况等；(4)设备的分类管理情况；(5)主要重点设备简介；(6)工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环

38、保劳动安全能源政策规定的设备。3.重点设备清单；4.重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；5.重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件；6.进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件；7.自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用 44 设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；8.近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；9.企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明

39、细及合同复印件；10.全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；11.报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章;12.盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章；13.在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；二、机器设备评估过程 1.评估明细表的申报辅导 (1)要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行 45 检查；(2)指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报；(3)解答企业相关资产管理人员提出的问题；(4)要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符;(5)要求企业所填报的申报明细表格式要符合要求、内容要规范、齐全，如设备的规格型

40、号、制造厂家、购置日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全；在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、“资金成本”、“安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、预计完工日期、完工程度等项目是否填全；(6)如设备无设备编号、出厂编号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复；(7)申报表中多台（套）同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作；46 2.现场清查核实 (1)将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明；(2)分析资产构成,对不了解的设备向专家咨询,结合企业提供的重点设备清单确

41、定重点设备,制定现场清查及鉴定计划（时间计划、鉴定要点等）；(3)根据设备编号对设备进行逐台清点；(4)通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重大调整需企业作出书面说明；(5)观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲置或处于待报废、报废状况应在申报表中注明；(6)对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章；对 47 于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，

42、首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章；(7)通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料（如：技术说明书、企业对设备的定期精度检测数据资料等）或采取其他技术手段对设备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录；(8)对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表；(9)获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录（文字记录、图片、复印件等）；A.实体性贬值资料 对于可以用年限法计算的设备：了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要

43、了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出 48 调整；对于可以用测定损耗的方法计算的设备：用可行的方法获得其损耗情况,测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等；B.功能性贬值资料 了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使原有设备功能相对落后，产生贬值等情况；C.经济性贬值资料 了解可能引起经济性贬值的各种因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲置等情况；(10)获取与计算重置成本相关的信息和资料；目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格；目前市场已不销售的普通国产

44、设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异；进口设备：取得进口合同及报关单复印件；老旧进口设备：了解国内是否有替代产品，替代产 49 品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异；自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。(11)从整体角度（一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等）鉴定其状态（如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等），作出文字说明

45、。3.评估测算 评估方法一般上采用重置成本法 其计算公式如下：评估值重置价值成新率 (1)重置价值的确定 A分析确定重置价值的构成要素 50 普通国产设备的重置价值一般包括：设备的购置价、运杂费、安装费、基础费、其他取费（根据行业概算指标体系确定）、资金成本、税金等；进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等；运输车辆的重置成本包括：车辆购置价、车辆购置附加费、牌照费等（根据当地规定确定）。B重置价值的计算 设备的购置成本的确定可采用：市场询价 类比法 核算法 运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定；国

46、外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。51 (2)计算成新率 机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以鉴定法为主，最后综合确定机器设备成新率。A.使用年限法 以估测出的机器设备尚可使用年限占机器设备全部使用寿命（年限）的比率作为机器设备的成新率。用公式表示即为:机器设备成新率=机器设备尚可使用年限（机器设备实际已使用年限+机器设备尚可使用年限）100%B.鉴定法 依据机器设备成新率的鉴定标准，包括机器设备整体成新率鉴定标准，以及按不同构成部分的鉴定标准进行现场鉴定，通过必要的计算，得出机器设备的成新率。具体步骤如下：1）分析存

47、在的各种贬值因素 52 2）选用计算方法 3）计算各种贬值 4）计算成新率 C.成新率综合确定 使用年限法权重取0.4,鉴定法权重取0.6,加权平均确定机器设备成新率,则：成新率=使用年限法权确定的成新率0.4+鉴定法确定的成新率 0.6 (3)计算评估值 根据测算出的重置价值和成新率，逐一计算评估值。(4)机器设备类在建工程 A.对正在安装的机器设备:获取设备原始购货合同复印件 已付合同款 计算评估值并调整负债 评估值=设备现重置价+已发生的运杂费、安装费等 53 的重置价 负债（应付）=原始购货合同额-已付合同款额 B.对已完工投入使用的在建工程 按固定资产评估 查明是否欠付合同款、工程款

48、未在负债方反映，如有相应调增负债 C.对设备未到、定货时间不长、价格变化不大的机器设备，可按帐面值作为评估值。(5)固定资产清理中的设备的评估 A.核实、了解固定资产清理中设备目前的状况，是否仍有实物，设备是已拆除、出售或报废未处理等情况，并在申报表中注明；B.根据不同情况确认评估值，若设备已处理无实物，则评估值为零，若设备未处理仍有实物则考虑设备是否有变现价值，如有则以设备的变现价值减去处理费用确定评估值，若无变现价值，评估值为零。54 4.撰写评估技术说明 评估人员要完成各自负责范围内机器设备的清查、核实、评估技术说明的撰写，技术说明要符合财政部 91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘

49、亏、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。三、机器设备评估工作底稿资料 1.机器设备评估申报明细表；2.企业设备总体情况说明 3.重点设备清单；4.重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；5.重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件；6.进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复 55 印件；7.自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；8

50、.近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；9.企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；10.全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；11.报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章;12.盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章；13.在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；14.机器设备帐面价值核对情况说明；15.机器设备、运输设备技术鉴定表；56 16.机器设备清查核实及调整情况说明资料；17计算中使用参数的取值、计价标准资料；18.评估过程中遇到的重大问题及解决措施；19评估技术说明初稿；20