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1、 新昌县物业管理试行办法(2023年)_物业经理人 新昌县人民政府文件 新政发202337号 各镇乡人民政府、街道办事处、县府各部门: 新昌县物业治理方法(试行)已经县政府第19次常务会议讨论通过,现予以印发,请仔细贯彻执行。 二00八年六月二十五日 新昌县物业治理试行方法(2023) 第一章 总则 第一条 为标准物业治理活动,维护业主和物业效劳企业的合法权益,依据国务院物业治理条例、浙江省物业治理条例等有关规定,结合本县实际,制定本方法。 其次条 本县行政区域内的物业治理、使用及其监视治理适用本方法。 第三条 本方法所称物业治理,是指业主通过选聘物业效劳企业,由业主与物业效劳企业根据物业效劳
2、合同商定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进展修理、养护、治理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 县建立局是全县物业行政主管部门,县房管局受县建立局的托付(以下称物业主管部门),详细负责全县范围内物业治理的监视治理工作。 发改、公安、规划、广电、城管、水务、工商、供电、电信等部门及相关建立单位要根据各自职责帮助做好物业治理的监视治理和效劳工作。 镇乡人民政府(街道办事处)负责协调物业治理与社区建立之间关系,帮助物业主管部门对物业治理进展指导和监视。 其次章 业主、业主大会和业主委员会 第五条 业主在物业治理活动中,享有国务院物业治理条例规定的权利,并应当履行国务院物业治理条例规
3、定的义务。 第六条 物业治理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护全体业主有关物业治理的合法权益,履行国务院物业治理条例规定的职责。 物业治理区域内业仆人数较少且经全体业主全都同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第七条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 物业治理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)依据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建立等因素划分。物业治理区域的划分,应当征求社区居委会的意见。(房地产E网:) 新建住宅区,包括分期建立或者两个以上单位开发建立的住宅区拥有共同的配套设备设施,应当划为一个物业治理区域。 旧城区规划范
4、围内新开发建立的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业治理区域。 第八条 物业治理区域具备以下条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当予以必要帮助以确保会议顺当召开。 一、房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之六十以上的; 二、首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业总建筑面积百分之三十以上的。 第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建立单位、社区代表组成,代表产生的详细方法是: (一)由前期物业效劳企业(没有前期物业效劳企业的由小区
5、所在的镇乡人民政府、街道办事处、社区居委会)向物业小区内的业主征求意见,并组织推举出业主代表3-5人。 (二)镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会、建立单位应积极派出代表各一人参与物业小区业主大会筹备小组。 (三)筹备小组应当指定召集人,无法确定时可由物业主管部门直接在代表中指定;在业主大会筹备组第一次会议推选出由社区负责牵头的筹备小组正副组长。 筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业治理区域内书面公告。 第十条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式,也可以采纳书面征求意见的形式;但是,应当有物业治理区域内专有局部占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 业主大会筹备组应当于首
6、次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程告知全体业主,并告知所在地物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、派出所、社区居委会、建立单位,承受告知的单位应派代表参与会议,并赐予必要的指导。 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当。 第十一条 参与业主大会会议业主身份的认定以房产证记载的权利人为准,并根据本物业治理区域内出售商品房一产权户为一业主的原则确定。房屋已出售并交付使用但尚未领取房产证的,房屋销(预)售合同中的购房人可视为业主,房产证记载的权利人或房屋销(预)售合同中的购房人超过一人的,由该产权户确定一人参与首次业主大会会议。 第十二条 筹备组在首次业主大会会议的有关预备
7、工作: (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、议题和议程; (二)确定业主委员会委员候选人人数和产生方法,组织业主推举产生业主委员会委员候选人; (三)拟定业主大会议事规章(草案)和治理规约(草案); (四)确定本物业治理区域内业主名单及投票人数,确定首次业主大会会议有关工作人员,如监票、计票、唱票等工作人员。 以上内容筹备组应当在首次业主会议召开15日前以书面形式在本物业治理区域内上墙公告。 第十三条 采纳集体争论形式召开业主大会会议的工作规程。 (一)筹备组召集全体业主在指定时间到指定地点参与业主大会会议,业主可以以幢、单元或者按层等为单位推选出业主代表。以推选业主代表方式召开业主大
8、会的,由业主代表在会议召开3日前就会议拟争论的事项征求所代表的业办法见,凡需要投票表决的,业主的赞成、反对及弃权的详细票数须经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时照实反映; (二)争论表决通过业主大会议事规章、治理规约; (三)选举产生业主委员会及组成人员; (四)争论表决选聘和解聘物业效劳企业; (五)争论表决筹集和使用专项修理资金方案; (六)争论表决改建、重建建筑物及其附属设施方案; (七)争论表决有关共有和共同治理权利的其他事项。 业主大会打算第(五)和第(六)条规定的事项,应当经专有局部占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,业主大会打算(二)、(三)、(四)、
9、(七)项规定的事项,应当经专有局部占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主或者业主代表因故不能参与业主大会,可以书面托付物业小区内的业主或业主代表代为参与会议。 第十四条 业主大会在其职责范围内作出的打算对物业治理区域内全体业主(包括非业主使用人)具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。 第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章规定召开。 物业治理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规章规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十六条
10、业主委员会由业主大会会议选举产生,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织力量且符合国务院物业治理条例规定条件的业主担当。 业主委员会依据物业治理区域的规模由5-9人组成(应为单数),设主任1人,副主任1-3人。 业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院物业治理条例规定的职责。 第十七条 业主委员会自选举产生之日起三十日内, 本文提要：物业治理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)依据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建立等因素划分。物业治理区域的划分,应当征求社区居委会的意见. 持以下文件向物业主管部门和镇乡人民政府、街道办事处备案。 (一)业主大会会议记
11、录和会议打算; (二)业主大会议事规章; (三)治理规约; (四)业主委员会委员的名单。 物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。 第十八条 建立单位向对物业进展前期治理的物业效劳企业、前期物业效劳合同终止时物业效劳企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业效劳企业移交物业资料时,当事人应当报告物业治理主管部门,并办理书面交接手续,报物业主管部门备案。 第十九条 业主委员会会议由主任或者主任托付的副主任召集,业主委员会召开会议必需有半数以上委员出席,所作打算
12、须经业主委员会全体委员半数以上同意。 业主委员会需要争论、打算、更改的事项应当于会议召开三日前在物业治理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。 其次十条 业主委员会每届任期为三至五年。 业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进展换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当指导业主召开业主大会会议进展换届改选。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主全部的财物移交新一届业主委员会。 其次十一条 业主委员会在物业活动中为维护物业治理区域内业主共同权益的需要,经业主大会打算,可以以业主委员会的名义依法提起诉讼。 其次十二条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业治理区域内的业主可以依据本方法第十五条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当指导业主召开。