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1、第三章市场法房地产估价3.房地产估价方法-市场法 3.1市场比较法基本原理3.23.2可比实例的搜集与选取可比实例的搜集与选取3.3可比实例成交价格的处理3.4比准价格的综合估算与求取3.5市场法估价总结与应用实例房地产估价市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如后面将要介绍的剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。学习本章应重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。房地产估价3.1 市场法的基本原理 3.1.1
2、3.1.1市场比较法及其理论依据市场比较法及其理论依据市场比较法：（The Sales Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产估价类类似似房房地地产产：包包括括区区位位、权权益益和和实实物物三三个个方方面面应相同或相近应相同或相近地地段段相相近近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似权益相同：权益相同：同为所有权或使用权结结构构相相似似：同是高层并且都是砼结构
3、，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等。用途相同用途相同：同是住宅或写字楼或商场房地产估价理论依据l-替代原理由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格
4、，来推测估价对象可能实现的市场价格。房地产估价3.1.2市场比较法的适用条件和范围必须具备以下必须具备以下3 3个条件：个条件：（1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例不少于3个最终可以选定为比较实例。（2）比较实例与估价对象具有替代性。（3）资料要可靠。不适应用于：不适应用于：（1）房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。（2）对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。房地产估价3.1.3市场比较法估价操作步骤第一阶段：市场调查-本方法的评估基础问题寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易实例，选取可比实例。第二阶段：修
5、正差异根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果。房地产估价3.1.3市场比较法估价操作步骤（1）收集交易实例（2）选取比准实例（3）建立价格比较修正的基础（4）交易情况修正（5）交易日期修正（6）房地产状况修正（7）综合求取比准价格房地产估价 3.2可比实例的搜集与选取3.2.1交易实例的搜集 运用市场法的基础和前提条件搜集交易实例通常渠道有：（1）上网查询各地房地产交易网站案例；（2）征得各区土地、房产管理部门配合，上门采集资料；（3）取得物业管理部门配合，核实不可售公房等交易底稿；（4）走访工
6、商行政主管部门，查阅非居住用房的合法性；（5）通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格。房地产估价（6）通过深入现场，直接调查交易当事人了解多方面信息；（7）市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。（8）查阅各种报刊有关房地产交易的消息；（9）同行之间互相提供信息资料;（10）其他途径。需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：（参考表表3.13.1）房地产估价3.1.2选择比较实例房地产（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权利性质相同(出让方式)。（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交
7、易。（4 4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长时间不宜超过2年。房地产估价3.3 可比实例成交价格的处理3.3.13.3.1价格可比基础的建立价格可比基础的建立先见教材中例3.2统一货币单位统一付款方式统一采用单价统一面积内涵统一面积单位房地产估价3.3.2 房地产交易情况修正交易情况修正的含义：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。房地产估价造成成交价格偏差的因素 交易行为中的个别情况不
8、易实现完全的公平竞争的市场，容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：（1）有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易，如亲朋好友；（2）急于出售或急于购买的交易；（3）有特别动机或偏好的房地产交易；（4）交易双方信息不对称；（5）特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等；房地产估价（6）交易税费非正常负担的交易；正常成交额-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的房款正常成交额+应由买方负担的税费=买方实际付出的房款 例P3.3 3.4（7）相邻房地产的合并交易；（8）受债权债务关系影响的交易；（9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消费主体售出的解困房、廉价房等。房地产估价交易情况修正的
9、方法 交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额正常价格房地产估价例：某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的2%和3%。某宗房地产交易，买方付给卖方90万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格是？房地产估价解 卖方实际得到的价格=90万元 正常成交价格-应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格 正常成交价格-正常成交价格2%=90 正常成交价格=90（1-2%）=91.84万元房地产估价3.3.3房
10、地产交易日期调整交易日期交易日期调整含义调整含义时间差异修正-将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。对比较实例的交易日期进行修正，其实是要对房地产的销售价格予以调整，以反映随着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况。修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指数（一般用物价指数，最适宜采用房地产价格指数）房地产估价交易日期调整的方法 采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数=在估价时点时的价格。可比实例在成交日期时的价格(1T)在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格(100T)/100在估价时
11、点时的价格房地产估价 修正系数=1+T%或(100+T)/100价格指数为基比时的修正：例3.5价格指数为环比时的修正：例3.6价格指数按人民币等比涨跌幅的修正：例3.7价格指数按外币等比涨跌幅的修正：例3.8房地产估价1.某地区某类房地产2005年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2004年1月1日为100）。其中有一房地产在2005年6月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2005年10月1日的价格是？2.某地区某类房地产2005年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.
12、0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2004年6月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2005年10月1日的价格是？房地产估价3.某宗房地产2005年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=8.26元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其2005年10月25日的价格是？2005年10月25日的汇率为1$=8.29元。4.某宗房地产2005年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=8.26元。该类房地产以人民币为基准的价格月均递增0.5%，则其2005年10月25日的价格是？2005年10月25日的汇率为1$=8.29元
13、。房地产估价3.3.4 房地产状况调整房地产状况调整的含义 房地产状况是影响房地产价格的一个重要因素，因此，如可比实例房地产与估价对象房地产本身有差异，则在进行了交易情况和交易日期修正后，还应房地产状况的修正。进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。房地产估价房地产状况调整的内容（1）区位修正：主要包括交通状况、繁华程度、公共设施完备程度、临街状况、楼层、朝向等。（2）权益修正：土地使用权年限、城市规划限制条件等（3）实物状况修正：土地面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况 建筑物-新旧程度、建筑规模、建筑结构、设
14、备、装修、平面布置、工程质量等修正比率的方法主要是指以待估房地产的状况为基础，将比较实例的状况逐项与基准作比较并打上对比分。房地产估价房地产状况调整的思路和方法 房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。房地产估价修正方法：修正方法：1）直接比较修正 -以估价对象的房地产状况为基准（为100），将
15、可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）间接比较修正 -先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率。修正比率=100 （100+R2）（100+R1）100房地产估价例1：在采用直接比较法进行房地产状况修正中，判定某可比实例的房地产状况修正系数为0.98，其依据是（）A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的房地产状
16、况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D房地产估价例3.2 比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数是多少？解 房地产状况修正系数：100/102 97/100=0.95房地产估价房地产状况调整应注意的问题（1）可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。（2）由于不同使用性
17、质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。房地产估价3.4 比准价格的综合估算与求取3.4.1求取与某个可比实例对应的比准价格的方法1.修正、调整系数连乘形式：待估房地产价格=可比实例房地产价格交易时间修正系数交易情况修正系数房地产状况修正系数待估房地产价格=P（100+T）/100 100/（100+S）100/（100+R）比较实例比交易对象的情况好的，需要将比较实例的价格下调时，取正号；反之，需要将比较实例价格向上调整，则取负号。房地产估价修正、调整系
18、数累加形式：估价对象价格可比实例价格(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)估价对象价格P实例实例（100+T）/100+S+R）连乘形式和累加形式相比，连乘形式更加科学，应用更广泛。房地产估价3.4.2比准价格的综合估算方法平均数法 1.简单算术平均数法 2.加权算术平均数法中位数法众数法 房地产估价3.4.3比准价格综合估算方法的选用判断对于同一个案例，使用不同的综合估算方法，其结果通常是不同的。即是说，采用平均数法、中位数法或者众数法，对估价结果的影响是不同的。即使采用平均数法，具体是采用简单算术平均数法，还是加权算术平均数法，以及加权算术平均数法中采用不同的权重，其最终估价结果也是不同的。实际估价中，如何选用不同的综合估算方法也是一个难点，它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响因素重要性的判断力。房地产估价3.5 市场法估价总结与应用实例3.5.13.5.1市场比较法估价总结市场比较法估价总结待估房地产可比实例A可比实例B 可比实例C 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整比准价格A 比准价格B 比准价格C最终比准价格 比较 搜集交易实例 存入交易实例库 存入交易实例库 选取可比实例 综合房地产估价3.5 市场法估价总结与应用实例3.5.2市场比较法应用举例市场比较法应用举例：例题3.10、3.11