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1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）房地产估价（第二版）曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第二章第二章收益法收益法v学习指导学习指导重点掌握收益法的基本概念、原理以及应用过程，重点掌握收益法的基本概念、原理以及应用过程，收益法在应用时主要参数资本化率、运营费用比率收益法在应用时主要参数资本化率、运营费用比率和可持续租金等的推导。根据本章理论内容理解收和可持续租金等的推导。根据本章理论内容理解收益法应用的具体评估实例。益法应用的具体评估实例。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版
2、）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.12.1应用范围应用范围v收益法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值收益法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计出来。因此，收益法是一种现值方法（现金流方法）。估计出来。因此，收益法是一种现值方法（现金流方法）。v经典应用范围经典应用范围:出租物业、商业房地产和混合使用的房地产。出租物业、商业房地产和混合使用的房地产。p此外还可应用于：此外还可应用于：旅馆、医院和养老院房地产、休闲和服务性房地产以及特殊旅馆、医院和养老院房地产、休闲和服务性房地产以及特殊性房地产性房地产物流公司的办公室和管理性房地产、社会性房地产、仓库、物流公
3、司的办公室和管理性房地产、社会性房地产、仓库、汽车维护和清洗公司等汽车维护和清洗公司等公共性房地产（如政府办公所需要的房地产）公共性房地产（如政府办公所需要的房地产）房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.22.2收益法的基本原则收益法的基本原则v2.2.1收益法的内涵收益法的内涵 式中，式中，V为收益价值；为收益价值；ai 为每年净收益；为每年净收益；n为建筑物的剩余使为建筑物的剩余使用年限；用年限；q为利息因子为利息因子=1+i/100；i为贴现利息率；为贴现利息率；LV为土地为土地价值。价值。该公式是收益价值法的原始形式（一般净值法）。该
4、公式是收益价值法的原始形式（一般净值法）。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.22.2收益法的基本原则收益法的基本原则v2.2.1收益法的内涵收益法的内涵通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值，即土通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值，即土地和房屋的收益价值。上述方法根据计算方式可以被称为地和房屋的收益价值。上述方法根据计算方式可以被称为“单轨式单轨式”。这个公式可以首先通过数学方式改写成由土地价值部分和这个公式可以首先通过数学方式改写成由土
5、地价值部分和建筑物价值部分共同形成的收益价值。由于土地价值部分建筑物价值部分共同形成的收益价值。由于土地价值部分和建筑物价值部分分开计算，因而可以被称为和建筑物价值部分分开计算，因而可以被称为“双轨制双轨制”。V=(aLVi)f+LV 式中，式中，(a(aLVi)fLVi)f为建筑价值部分；为建筑价值部分；LVLV为土地价值部分。为土地价值部分。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.22.2收益法的基本原则收益法的基本原则v2.2.1收益法的内涵收益法的内涵使用上述公式的前提条件：房地产的净收益保持不变。使用上述公式的前提条件：房地产的净收益
6、保持不变。这个条件很难得到满足，但并不妨碍应用公式，影响这个条件很难得到满足，但并不妨碍应用公式，影响金收益的特殊性可以通过以下方式予以考虑和解决：金收益的特殊性可以通过以下方式予以考虑和解决：一般性经济结构的发展（如租金收入或者价值关系的改变），一般性经济结构的发展（如租金收入或者价值关系的改变），可以通过贴现利息率得到反映，也就是说，对净收益的贴现通可以通过贴现利息率得到反映，也就是说，对净收益的贴现通过经验性的、动态性的房地产资本化率来进行。过经验性的、动态性的房地产资本化率来进行。租金发展的特殊性（如租金合同的种类），将通过补充性的计租金发展的特殊性（如租金合同的种类），将通过补充性的
7、计算方法来予以考虑。算方法来予以考虑。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.22.2收益法的基本原则收益法的基本原则v2.2.1收益法的内涵收益法的内涵v对于长时间保持不变收益，由于特殊原因（主要是租对于长时间保持不变收益，由于特殊原因（主要是租金合同种类），这些收益在不同的较长时间段之间有金合同种类），这些收益在不同的较长时间段之间有变化，而在这些时间段之内保持不变的房地产的情况，变化，而在这些时间段之内保持不变的房地产的情况，可以通过采用不同的计算方法充分考虑。可以通过采用不同的计算方法充分考虑。乘系数差法乘系数差法房地产估价房地产估价
8、（第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.22.2收益法的基本原则收益法的基本原则v2.2.1收益法的内涵收益法的内涵v对于每年发生的现金流的贴现应该采取银行通行的利率进对于每年发生的现金流的贴现应该采取银行通行的利率进行，通过银行通行的利率可以将通货膨胀和价值的变化考行，通过银行通行的利率可以将通货膨胀和价值的变化考虑进去。此外，财务成本和其他个别的现金收入流、支出虑进去。此外，财务成本和其他个别的现金收入流、支出流可以被包含在收益价值的计算中。这种情况已经不属于流可以被包含在收益
9、价值的计算中。这种情况已经不属于纯粹的市场价值评估，而是投资价值估算。因此，人们将纯粹的市场价值评估，而是投资价值估算。因此，人们将这种方法称为这种方法称为“现金流法现金流法”。事实上，上面所介绍的各种。事实上，上面所介绍的各种计算方法都属于一般性的现值方法（现金流方法），这与计算方法都属于一般性的现值方法（现金流方法），这与收益流（现金流）是否变化无关。这些计算公式由于考虑收益流（现金流）是否变化无关。这些计算公式由于考虑到资金的个别特点，因而不是完全意义上的房地产估价。到资金的个别特点，因而不是完全意义上的房地产估价。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪
10、房地产系列教材2.2.22.2.2收益法流程收益法流程v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.32.3收益法举例收益法举例v【例例2121】混合使用房地产的评估混合使用房地产的评估位置略图位置略图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.32.3收益法举例收益法举例v【例例2323】超级市场评估超级市场评估某公司拥有一个超
11、级市场，在此超级市场中有另外两某公司拥有一个超级市场，在此超级市场中有另外两个对外出租的商店和一个牙医诊所。由于公司将要进行资个对外出租的商店和一个牙医诊所。由于公司将要进行资产重组，该超级市场将从总公司中分离出去，因此需要评产重组，该超级市场将从总公司中分离出去，因此需要评估该超级市场的市场价值。估价基准日为估该超级市场的市场价值。估价基准日为20082008年年2 2月月1 1日。日。其他数据如下：其他数据如下：v土地面积土地面积4 900m4 900m2 2基准地价基准地价200200元元/m/m2 2v区位质量中等区位质量中等建筑物建筑年代建筑物建筑年代20032003年年v营业面积营
12、业面积900m900m2 2位于一层的仓库面积和附属面积位于一层的仓库面积和附属面积110m110m2 2v位于地下室的仓库面积和附属面积位于地下室的仓库面积和附属面积220m2220m2停车场停车场5050个个v营业面积的年营业额营业面积的年营业额10 00010 000元元/m/m2 2净冷租金年营业额的净冷租金年营业额的2.2%2.2%v使用年限使用年限4040年年商店的净冷租金（商店的净冷租金（80m80m2 2）1 6001 600元元/每月每月v牙医诊所净冷租金牙医诊所净冷租金1 5601 560元元/月月比较价格比较价格1 8001 800元元/m/m2 2（使用面积）（使用面积
13、）房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.32.3收益法举例收益法举例v【例例2323】超级市场评估超级市场评估v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思考题复习思考题1.如何理解收益法的内涵？如何理解收益法的内涵？2.如何求取房地产的净收益？如何求取房地产的净收益？3.什么是乘系数？如何运用乘系数进行简化的收益法评估？什么是乘系数？如何运用乘系数进行简化的收益法评估？4.收益法评估房地产的注意事项有哪些？收益法评估房地产的注意事项有哪些？房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材