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1、4.房地产估价方法成 本 法 2021/9/181引言：本章主要介绍成本估价法的基本原理和操作要点。通过本章学习，应掌握成本法的基本原理、适用范围、操作步骤和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、间接成本、减价修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和减价修正额的评估方法，了解租赁房地产的收益和成本，掌握评估租金的成本法积算法。2021/9/1824.房地产估价方法-成 本 法 4.1成本法基本原理4.2房屋重新购建价格估算4.3房屋建筑物折旧估算4.4成本法估价总结与应用实例2021/9/1834.1 成本法基本原理 4.1.14.1.1成本法及其理论成本法及其理论依据依据 成本的含义：
2、是指价成本的含义：是指价格，即估价对象房地格，即估价对象房地产在估价时点的重置产在估价时点的重置价。价。成本成本-价格价格完全性完全性 现时性现时性客观性客观性2021/9/184（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发
3、的实际花费的成本。2021/9/1854.1.1成本法及其理论依据 成本法（costapproach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。2021/9/186成本法的理论依据 需求方（买方）：替代原理供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论2021/9/1874.1.2成本法的适用对象与条件1.适用于无收益又很少发生交
4、易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产；2.对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿；4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。2021/9/1884.1.2成本法的适用对象与条件成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧需要相当的经验和专业技巧，尤其是对过于老旧的房地产，利用成本法估价通常比较困难。从这个角度看，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地
5、产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。而且，运用成本法估价，还要求估价人员具有良好的建筑、建材、设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，以及丰富的成本法估价的经验。2021/9/1894.1.3成本法估价基本公式P=L+C-D P待估房地产在估价时点的价格 L待估房地产在估价时点的土地价格 C建筑在估价时点的重新建造成本 D建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧2021/9/1810在不同情况下表示不同：1.旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧上式中“建筑物折旧”指的是建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。2021/9/1
6、8112.新建房地估价，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3.新开发土地成本法估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税2021/9/18124.1.4成本法估价操作步骤运用成本法估价一般分为下列几个步骤进行：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；（3）估算建筑的重新建造成本；（4）估算建筑的减价修正额（折旧）；（5）建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；（6）待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到
7、待估房地产的价格。2021/9/18134.2房屋重新购建价格估算4.2.14.2.1重新构建价格概念界定重新构建价格概念界定-重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所支出和应获得的利润之和。（1）重新购建价格是估价时点的价格。（2）重新购建价格是客观的。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。2021/9/1814重重 建建 成成 本本-（reproductioncost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑
8、物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重重 置置 成成 本本-（replacementcost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。2021/9/18154.2.2重新购建价格的构成(一一)土地取得成本土地取得成本地价款+税费(如交易手续费、契税)(二二)开发成本开发成本土地开发成本+建筑物建造成本1、勘察设计和前期工程费；2、基础设施建设费；3、建筑安装工程费：土建费和安装费；4、公共配套设施建设费；5、开发过程中
9、的税费。2021/9/1816(三三)管理费用管理费用 -包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率(如5%)。(四四)投资利息投资利息 -投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(“一”+“二”+“三”)利率(5%)2021/9/1817(五五)销售税费销售税费 销售费用+税费(按售价乘以一定比例来估算)1、销售费用，包括广告宣传、销售代理费；2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。2021/
10、9/1818(六六)开发利润开发利润是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。2021/9/1819(1)直接成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本)(2)投资利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)(3)成本利润率 =开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理 费用+销售费用)(4)销售利润率 =开发利润/开发完成后的房地产价值(销售收入)2021/9/1820例.某开发
11、项目的总投资为1400万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元，其中管理费用和销售费用分别为50万和100万。则该项目的投资利润率、成本利润率、直接成本利润率、销售利润率分别是多少？2021/9/18214.2.3重新购建价格的求取 (一)土地重新价格的求取-注意土地的剩余使用年限(二)建筑物重新购建价格的求取:1、直接法 (1)数量调查法工料测算法(概预算)(2)面积比较法(分部分项法)2、间接法 (1)指数法 (2)单位比较法：单位面积法、单位体积法2021/9/18224.3房屋建筑物折旧估算4.3.14.3.1房屋建筑物折旧及其原因房屋建
12、筑物折旧及其原因定义：建建筑筑物物折折旧旧指指建建筑筑物物的的价价值值损损耗耗，又又叫叫建建筑物的减价修正额。筑物的减价修正额。折旧原因折旧原因:物理因素（物质折旧）物理因素（物质折旧）功能因素（功能折旧）功能因素（功能折旧）经济因素（经济折旧）经济因素（经济折旧）2021/9/18234.3.2房屋建筑物折旧的估算方法1.耐用年限法（1）定额法(直线法)每年折旧额相等又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。2021/9/1824基本公式如下：D=（CS）/
13、N=C（1-R）/ND减价修正额，每年折旧额C重置价，建筑物的重新购建价格S残值=CR N耐用年限 现值V=CDt C1-（1-R）t/Nt-已使用年数例4.3 2021/9/1825设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有Ntn，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：V=C（CS）t/NV=C（CS）tC（CS）Nn tn N=（CS）S NV=（CS）SV=（CS）NS N2021/9/1826或V C1-（1-R）t/N C1-（1-R）t t+n V=C1-（1-R）N-n=C（1-R）n+R N N V=C(1-R)n +R=C(1-R)N-t+R t+n N2021/9/1827（2）
14、定率法 又称余额递减法，该方法是用同一折旧率乘以每年的建筑物现值计算每年的折旧额。根据这种方法计算，折旧额是以取得房产时的第一年最大，以后逐年递减，所以，这种方法是种提早折旧的方法。2021/9/18282.实际观察法实际观察法估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。2021/9/1829某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为
15、50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。2021/9/18303.成新折扣法不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地观察，判定建筑物的成新折扣度。V=Cq（q的计算仍用年限法）2021/9/1831可按下列3个步骤进行：（1）用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为：q=1-(1-R)t/N100%若建筑物的R=0，则：q=1-t/N100%（2）根据
16、建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。（3）采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。2021/9/1832例4.5 某一建筑物已使用10年，经估价人员实地观察判定其剩余经济命为40年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。解 已知t=10年，n=40年，R=0，则：q=1-t/N100%=1-10/(10+40)100%=80%2021/9/1833市场提取法市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零时，该方法求取其折旧的主要步骤和内容为：（1）搜集大量交易案例，
17、从中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例，并对可比实例成交价格进行有关换算、修正和调整。（2）求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值；求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧。（3）将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。（4）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可得出估价对象建筑物的折旧。2021/9/1834分解法分解法是对建筑物的物质折旧、功能折旧以及经济折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物
18、折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细，也最复杂的一种方法。（1）物质折旧的求取。（2）功能折旧的求取。（3）经济折旧的求取。2021/9/18354.3.3房屋建筑物折旧估算注意问题1.估价折旧与会计折旧的区别 2.应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。（1）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的。（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的。2021/9/18364.44.4成本法估价总结与应用实例4.4.1成本法估价思路总结根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。而对于旧有房地产，还需扣除建筑物的折
19、旧。对于建筑物的折旧，首先要了解造成其折旧的原因。其原因主要有3个：物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取建筑物折旧的方法很多，但主要有3类：耐用年限法；实际观察法；成新折扣法。2021/9/18374.4.2成本法运用例1.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿
20、命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。2021/9/1838例2.现有一幢政府办公楼，土地总面积为350m2，建筑总面积为140 m2，建筑物建于1982年10月，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块50年的转让价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用定额法评估出该房地产2006年10月出售转为普通办公楼的正常价格。2021/9/1839 例3.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。其折旧总额？2021/9/1840