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1、房地产估价方法假设开发法6.1假设开发法基本原理6.2假设开发法操作步骤及内容6.3假设开发法估价总结与应用举例 本本章章将将主主要要介介绍绍假假设设开开发发法法的的基基本本原原理理、操操作作步步骤骤，通通过过举举例例讲讲解解假假设设开开发发法法的的运运用用。通通过过本本章章的的学学习习，理理解解假假设设开开发发法法的的概概念念和和理理论论依依据据，了了解解假假设设开开发发法法的的适适用用条条件件及及应应用用范范围围，熟熟悉悉假假设设开开发发法法的的计计算算公公式式、估估价价步步骤骤，掌掌握握假假设设开开发发法法计计算算中中各各个个项项目目的的求求取取，最最终终能能够够正正确确运运用用假设开发
2、法估价。假设开发法估价。6.1假设开发法基本原理6.1.1假设开发法的含义与理论依据6.1.2假设开发法的适用条件6.1.3假设开发法的应用范围6.1.4假设开发法的测算公式6.1.1假设开发法的含义与理论依据 假设开发法的含义：假设开发法的含义：假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法、余值法等，是将估价对象房地产的预期开发后的价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，用剩余的部分作为估价对象房地产价格或价值的一种估价方法。假设开发法的理论依据 （1 1）假假设设开开发发法法的的基基本本理理论论依依据据与与收收益益法法相相同同，是是预预期期原原理理。开发完成后的房地产价格或价
3、值是预期的，其开发过程中的开发成本、税费、利润等也是预期的。（2 2）假设开发法更深的理论依据，类似于）假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。假设开发法适用的主观条件（1）坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，合理确定土地的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等。（2）熟悉当地的房地产市场行情或供求状况，准确预测未来开发完成后的房地产价值以及开发过程中的各项成本费用。（3）比较社会上同类房地产开发项目的一般正常利润，结合当时情况，恰当地确定房地产开发商的合理利润。假设开发法适用的外部条件（1）稳定、透明的
4、房地产业政策。（2）完善的房地产法规体系。（3）清晰、全面的房地产投资与交易的税费 清单和稳定的税费政策。（4）完整、动态和现代化的房地产信息资料库。（5）长期、公开和合理的土地供应计划。6.1.3假设开发法的应用范围 1）相关类型的房地产估价（1）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价。（2）将生地或毛地开发成熟地的估价。（3）再开发待拆迁的房地产的估价。（4）在建工程的估价。（5）具有装修改造潜力的旧房地产的估价。2）房地产开发项目投资分析运用假设开发法进行房产投资分析，主要为投资者提供3方面的数据资料：（1）开发地块可接受的最高价格。（2）开发项目的预期利润。（3）开发过程中可能发生的
5、费用的最高限额。6.1.4假设开发法的测算公式1 1假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式 待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值开发成本管理费用投资利息销售费用与税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费2）不同类型估价对象的估价公式（1）求生地价值的公式 （2）求毛地价值的公式 （3）求熟地价值的公式 （4）求在建工程价值的公式 （5）求旧房价值的公式3）开发后不同经营方式的估价对象的估价公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-应扣除的费用、税金、利润等项目对于开发完成后出售的待估房地产，“开发完成后的房地产价值”可以通过市场法或长期趋势法测算得到。对于开发完成后出租或
6、自营的待估房地产，“开发完成后的房地产价值”可以通过收益法，依据房地产开发完成后可能带来收益的年限，计算每年的净收益，选择适当的报酬率和计算公式计算得到。6.2假设开发法操作步骤及内容（1）调查待估房地产的基本情况（2）确定待估房地产的最佳开发利用方式（3）估算开发经营期（4）预测开发完成后的房地产价值（5）估算各项成本费用（6）估算待估房地产的价值6.2.1调查待开发房地产的基本情况（1）明确待估房地产的位置。（2）明确待估房地产的物质状况。（3）明确待估房地产的权利状况。（4）明确城市规划设计条件。6.2.2选择待估房地产的最佳开发利用方式 确定待估房地产的最佳开发利用方式，要根据最有效使
7、用和最合理开发的原则，在政府规划限制的许可范围内设计待估房地产的最佳开发方式和方案，包括对用途、规模、档次等的确定。确定何种开发方式，将直接关系到市场销售、建设成本和开发项目的盈利。在确定最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势。6.2.3估算开发经营期 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期可分为开发期和经营期。估算开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地
8、产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。6.2.4预测开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于出租和自营的房地产，如写字楼、宾馆等，其开发完成后的房地产总价的确定，首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来出租或经营期间的净收益，然后用收益法将该净收益转化为房地产总价。6.2.5估算各项成本费用及开发利润1）估算开发成本2）估算管理费用3）估算投资利息4）估算销售税费5）估算投资者购买待开
9、发房地产 应负担的税费6）确定开发商的合理利润6.2.6估算待估房地产的价值 将上述求得的各项数值。按照假设开发法的估价公式，计算出待估房地产的价值。估价人员在算出待估房地产的价值后，还要根据自己的估价经验，并参考其他方面的条件或因素，最后确定待估房地产的价值，作为评估的最终结果。6.3 假设开发法估价总结与应用举例6.3.1假设开发法估价总结6.3.2假设开发法估价应用举例6.3.1假设开发法估价总结 假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的估价方法。对市场上待开发房地产的价格的估算，假设开发法几乎是惟一适用的方法。由于假设开发法以预测为前提，依靠估价人员的主观经验去判断房地产市场的变化
10、趋势和状况，难免具有一定的主观性.6.3.1假设开发法估价总结 正确地假设待估房地产的开发利用方式和判断未来房地产市场行情是成功运用假设开发法的关键。只有掌握丰富的房地产资料，准确地把握各类房地产价格变化运动规律和供求变化情况，并结合长期的假设开发法估价经验，估价人员才能够准确地估算待估房地产的价格。当然，假设开发法中开发利用方式及各项数据的确定与预测，受社会经济环境条件的制约，如果缺乏一定的社会环境条件，则该方法有可能无法采用。6.3.2假设开发法估价应用举例 例6.1 估价对象房地产为一块“七通一平”的待建筑空地；土地总面积为 10000 m2，且土地形状规则；允许用途为商业居住混合；允许
11、容积率最大为 7；允许覆盖率为50%；土地使用权年限为 50 年；出售时间为 2007年 6月。要求评估该块土地 2007 年 6月出售时的购买价格。例6.2 某在建工程开工于2006年11月1日，总用地面积4000，规划总建筑面积20000，用途为写字楼。其土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800 元/。该项目的正常开发期为2年，开发成本为每平方米建筑面积2500元，管理费用为开发成本的3%。至2007年5月1日实际完成了主体结构，已投入45%的建设费用（开发成本+管理费用），剩余的55%的建设费用在接下来一年半的开发期内均匀投入。建成半年后可租出，月租金为100元/。可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。购买该在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的各项销售税费为售价的8%，同类房地产开发项目的开发利润为售价的15%，同类房地产出租经营的资本化率为12%。试用假设开发法的动态方式估算该在建工程2007年5月1日的正常购买价格和按规划建筑面积折算的单价。（折现率为10%）