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1、20152015 年下半年湖北省房地产估价师案例与分析年下半年湖北省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目：房地产贷款项目评估的特点试题评估的特点试题本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A2B3C4D52、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 15 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长
2、3，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 7。则该宗房地产的收益价格为（)万元。A375B750C214.3D166。73、市场上有一宗房地产的卖者,其最低的销售价格为 38 万元，一个买者愿意支付的最高价格为 42 万元，则最可能的成交价格为。A：38 万元B：3842 万元之间C：42 万元D：42 万以下E：工业用地的监测点评估价格4、某宗土地的面积为 1000，其上建筑物的建筑面积为 5 000，建筑物的基底面积为 700,建筑物层数为 8 层，则该宗土地的容积率为【2003 年考题】A：80B：56C：50D：07E：工业用地的监测点评估价格5、在某宗房地产估价中，三个可比实例
3、房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0。5 和 0。2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2.A100B50C50D1006、某公司以120 万元购买了 150m2 的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年 20 万元，业主需支出的年维修管理费为 5 万元，房产税、营业税等税费支出为 2 万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（)。A7.5B10。8C12。5D15.07、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费.但土
4、地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前 3 年平均产值的_。A15 倍B20 倍C25 倍D30 倍8、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。A1.33B0.66C0.66D1.539、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5.若改为直接比较判定，将出现(）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7C可比实例
5、价格的房地产状况调整系数为 1。071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.93310、我同土地用途管制的核心是_。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是【2006 年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D:政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格12、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定E:工业用地的监测点评估
6、价格13、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。A：社会B:现实C：权益D:保险E：工业用地的监测点评估价格14、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B进度控制C合同管理D成本控制15、房地产开发企业税后利润应首先用于。A:弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C:提取公益金D：向投资者分红E：借款合同16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为_。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C可比实例的区域因素劣
7、于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%17、中华人民共和国土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D:农民集体E:执行层的组织协调18、某房地产开发公司 2010 年 6 月，拟开发高档住宅项目,预计总投资为 5000万元。按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。A:1500B：2500C：3000D:3500E：房地产估价机构必须加盖公章19、(）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A简单平均法B回归分
8、析法C移动平均法D加权平均法20、伸缩缝的宽度一般采用 mm。A：10 一 20B：2030C:4050D：5060E：执行层的组织协调21、某宗地面积为 5 000,现状容积率为 08，土地市场价值为 4 000 元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500 元/，则理论上应补交地价万元。A：1 250B：1 750C：2 050D:2 150E：工业用地的监测点评估价格22、已知某一临街深度 30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地,总价为100 万元.相邻有一临街深度 45.72m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，根据四三二一法则,
9、其总价为_万元。A109B117C124D13023、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A:区位B：用途C：建筑面积D：临时安置补助费E：房地产估价机构必须加盖公章24、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理25、一前后临街、总深度为50 m 的矩形宗地,其前街路线价为 5 000 元,后街路线价为3 800元 如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题二、多项选择题(共共 2525 题，每题题，每题2 2 分，每题的备选
10、项中，有分，每题的备选项中，有2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分分)1、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调2、下列属于限制流通物的包括。A:弹药B:麻醉药品C:文物艺术品D：化工物品E：武器3、房地产价格的形成条件有.A:房地户的需要B：房地产的有用性C：房地产的有效需求D：房地产的相对稀缺性E:房地产的有效供给4、住房置业担保公司的实有资本以为主。A:政府预算资助B
11、:资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资5、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是A:股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系B：债券体现的是债权债务关系C：投资基金证券是由基金发起人发行的D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系6、关于房地产估价报告签名、盖章的说法,正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章7、影响购买者的心理
12、因素有_。A动机B感觉C学习D信念和态度E欲望8、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括.A：待开发房地产的价值B：待开发房地产取得的税费C：续建开发成本D：销售费用E：销售税金9、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有(）。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性10、关于房地产投资特性的说法，错误的是.A:区位选择异常重要B：不易产生资本价值风险C：存在效益外溢D：易受政策影响E:借款合同11、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。A：在编制报表时,应保证内容完整，不得漏填B：各个年度会计报表中各
13、项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明C:账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报D:会计报表之间、各项目之间,凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致12、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29 万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5和 3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为_万元.A27。6B28。2C29。0D29。913、有 A、B 两宗面积较小的相邻土地，各值 30 万元。如果将该
14、两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块 A 的拥有者购买地块 B，则正常成交价格为_万元.A30B50C3070D7014、目前，A 省 w 村集体经济组织人均耕地面积 2 亩，因建设现征收 w 村集体经济组织的耕地面积 10 亩,该耕地近 3 年平均年产值为 1000 元亩。下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是。A:征收该耕地，需要安置的农业人口数为 6 人B:该耕地的土地补偿费最少为 6 万元C：该耕地的土地补偿费最高为 10 万元D:征收该耕地需要报 A 省人民政府审批E：执行层的组织协调15、民法中的财产关系是指
15、在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系B：财产流转关系C：财产形成权关系D:人格权关系E：身份权关系16、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有_。A 边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B长期总成本可以分为固定成本与可变成本C平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D 短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则17、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等.A：职工购买自住住房时的提取B：职工建造自住住房时的提取C:偿还购房贷款本息时的提取D：离、退休时的提取E：出境定居时的提取18、建筑物是否属违章建筑
16、,应由该建筑物所在地的_认定。A 房屋权属登记机关B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部门D 城市规划行政主管部门19、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。A 税金B拍卖费用C土地使用权出让金D 土地使用成本20、某个国家自2000 年至 2004 年的基尼系数分别为 0。33、0。34、0。36、0。40 和 0.42，由此可以判断_。A 该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D 该国家的居民收入呈现出上升的趋势21、收益
17、性物业的经营费用是除_外物业发生的所有费用。A 人员工资B抵押贷款还本付息C保险费D 房产税22、为消除垄断,提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预.A：社会立法B:经济立法C：价格管制D：税收调节E：市场控制23、某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m2，首付款为房价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为(）元。A1002.45B1012。45C1027.42D1037。4524、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是_.A法律上的许可性B要求上的准确性C经济上的可行性D技术上的可行性25、以下投资类型，不属于间接投资的是_。A房地产抵押支持证券B购买房地产企业股票C购买房地产投资信托公司股份D合伙开发房地产项目