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1、20152015 年上半年湖北省房地产估价师案例与分析年上半年湖北省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目：房地产贷款项目评估的内容试题评估的内容试题本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意意)1、房地产开发投资属于典型的_房地产投资.A收益型B收益加增值型C机会型D博弈型2、投资利息估算只有在_才需要。A比较法B传统方法C现金流量折现法D收益法3、某商场建成于 2000 年 10 月，
2、收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用 50万元目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于【2005 年考题】A：536 万元B：549 万元C:557 万元D：816 万元E:工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2和 1，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的价格为。A：100 万元B：42 万元C：63 万元D:77 万元E：工业用地的监测点评估
3、价格5、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设6、若标准宗地的临街深度为 10 m，按照四三二一法则计算临街深度为 15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为。A:78B：85C：117%D：150E:工业用地的监测点评估价格7、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为（）年。A0。63B1.63C2.25D12。508、以房地产抵押为目的的估
4、价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。A现实性原则B适宜性原则C技术性原则D客观原则9、关于房屋施工面积的说法,正确的是_.A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10、某宗房地产的总价值为200 万元,其中土地价值 60 万元，通过抵押获得贷款100 万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。A:200 万元B：140 万元C:100 万元D：60 万元E:工业用地的监测点评估价格11、某宗地面积为 5 000，现状容积率为 0 8，土地市场价值
5、为 4 000 元，拟进行改造批准的规划容积率为 50,楼面地价为 1 500 元,则理论上应补交地价。A:1 250 万元B:1750 万元C：2 050 万元D：2 150 万元E：工业用地的监测点评估价格12、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起 30 日内，持转让合同到_土管部门备案.A规划B土地C房地产开发D建设13、下列风险中,属于个别风险的是。A：购买力风险B：市场供求风险C:政策风险D：比较风险E:借款合同14、设临街深度价格修正率见下表另设,旁街对街角地的影响深度以 45m 为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的 40、20和 1
6、0，则下图的宗地 B 的单价为【2007 年考题】A：6 400 元B:6 800 元C：6 960 元D：7 600 元E：工业用地的监测点评估价格15、在估价报告中陈述,既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项【2003 年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于信用,说法正确的是_。A信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C商业信用是指银行以货币形式向企业或个人
7、提供的信用D商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持17、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.10%、12.50%和 13。60%,则可以确定估价对象的报酬率为_。A12。50%B13。10C13。07%D13。6018、随着行业市场营销费用的增加,会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了因此市场需求有一个上限，称为_。A市场潜量B市场预测量C市场最低量D市场最高量19、某开发公司支付全部土地使用权出让金 800 万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收_万元土
8、地闲置费。A100B150C160D20020、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A：房地产供需B:房地产的预期未来收益C:房地产预测的开发完成后的价值D:土地利用价值E:工业用地的监测点评估价格21、为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至2002 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。A3214B3347C3367D345822、某宗房地产的土地出让年限为 50 年
9、，已经使用 6 年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15 万元，预期报酬率为 10,则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。A147B148C149D15023、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。A:负债业务B：资产业务C：中间业务D：代理业务E:执行层的组织协调24、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于【2007 年考题】A：市场价值B：清算价值C：快速变现价值D：投资价值E:工业用地的监测点评估价格25、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，_不属于房地产中介服务业。A房地产咨询B房地产价格评估C房地产经纪D物业管理二、多项选择题（共二、多项
10、选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分分)1、下列房地产中，变现能力相对较强的是()。A用途专业的房地产B价值较大的房地产C独立使用的房地产D不可分割的房地产2、职工对住房公积金享有_.A占有权B使用权C收益权D处分权E支配权3、下列情形中，可以不办理出让手续的有_。A民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立
11、中学做教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D职工已购公有住房首次上市转让E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房4、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期B:其他商品的价格C：商品本身的价格D：政府的政策E：生产技术的变动和生产要素的价格5、受制于房地产的等特性,形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性.A：不可移动性B：异质性C：同质性D：流动性E：弱流动性6、某地区商品住宅价格 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m2、3260 元/m2、3440元/m2、3620 元/m2、3800 元/m2、3980 元/m2，采用平均发展速度法预测 20
12、03年住宅价格为_元/m2。A4120B4149C4184D42167、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C:市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏8、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008 年试题)A：资产报酬率B：销售净利率C:资产负债率D：存货周转率E：股东权益报酬率9、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损10、房地产的行政法规包括。A：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例B：城市房
13、地产转让管理规定C:房地产估价师执业资格考试实施办法D：住房公积金管理条例E:城市房地产中介服务管理规定11、间接融资的优点在于_。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场13、在计算企业所得税,确定准予扣除项目的金额时,职工工会经费按计税工资总额的_计算扣除。A4B3C2D114、通常简称为“两税一费”的,并不包括_。A营业税B所得税C城市维护建设税D教育费附加15、下列不可以
14、拍卖.A：国家机关用地B:军事用地C:城市基础设施用地D：公益事业用地E:一般企业划拨用地16、开发项目总投资包括建设投资和_。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资17、在下图所示的现金流量图中，已知 A、i 和 P，求 F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是.A：F=5A-PB：F=A(F/A，i，5)PC：F=A（F/A，i,5)-P（PP，i，6)D：F=A(F/A,i，5）(F/P，i，1）-P（F/P,i，6）E：F=A（P/A，i，5）P(F/P,i，6）18、某宗地面积为 5000m2,现状容积率为 0。8，土地市场价值为 4000 元/m2,拟进行改造,批准的规划容积率为
15、 5。0，楼面地价为 1500 元/m2，则理论上应补交地价_万元：A1250B1750C2050D215019、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80,所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22。0B：24。0C：25.6D：26.0E：借款合同20、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率_。A为 100%B较高C不高不低D较低21、以下难以使用市场法估价的房地产有_.A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校22、建筑物区分所有权包括等【2004 年考题】A：按份共有所有权B
16、:专有部分所有权C:共同关系成员权D：共同部分持份权E:长期使用和租赁23、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有_。A确定项目合理规模B确定功能分区C选择建设地点D工程变更E设计方案评价24、某 地 区 某 类 房 地 产1998 2004年 价 格 见 下 表。某类房地产 19982004 年价格(单位：元/m2）A年份B1998C1999D2000E2001F2002G2003H2004I2005J房地产价格K1800L2000M2100N2300O2500P2800Q3000R25、下列说法不正确的是(）.A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数,对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数,对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于 1。2C在国际上，银行一般要求流动比率维持在 200%以上D一般来说,对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 3545