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1、2015年上半年湖北省房地产估价师案例及分析：房地产贷款项目评估的内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发投资属于典型的_房地产投资。 A收益型 B收益加增值型 C机会型 D博弈型 2、投资利息估算只有在_才需要。 A比较法 B传统方法 C现金流量折现法 D收益法3、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全
2、利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于【2005年考题】 A：536万元 B：549万元 C：557万元 D：816万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗房地产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元与7万元，此后分别逐年递增2与1，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。 A：100万元 B：42万元 C：63万元 D：77万元 E：工业用地的监测点评估价格5、_是指为了实现一定时期内城市的经济与社会发展目标，确定城市性质、规模与发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局与各项建设的综合部署与具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设 6
3、、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。 A：78 B：85 C：117 D：150 E：工业用地的监测点评估价格 7、 8、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。 A现实性原则 B适宜性原则 C技术性原则 D客观原则 9、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价
4、值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。 A：200万元 B：140万元 C：100万元 D：60万元 E：工业用地的监测点评估价格11、某宗地面积为5 000 ，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元，拟进行改造批准的规划容积率为50，楼面地价为1 500元，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元 E：工业用地的监测点评估价格 12、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到_土管部门备案。 A规划 B土地 C房地产开发 D建设 13、下
5、列风险中，属于个别风险的是。 A：购买力风险 B：市场供求风险 C：政策风险 D：比较风险 E：借款合同14、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20与10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 15、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人与估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项【2003年考题】 A：估价师声明 B：估价的假设与限制条件 C：估价方法 D：估价对象 E：工业用地的监测
6、点评估价格 16、下列关于信用，说法正确的是_。 A信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还与付息为条件的价值双方面让渡 B在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据 C商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用 D商业信用与国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持 17、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%与13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为_。 A12.50% B13.10% C13.07% D13.60% 18、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就
7、不会刺激需求了因此市场需求有一个上限，称为_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量 19、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收_万元土地闲置费。 A100 B150 C160 D200 20、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。 A：房地产供需 B：房地产的预期未来收益 C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值 E：工业用地的监测点评估价格 21、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期
8、为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 22、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。 A147 B148 C149 D15023、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。 A：负债业务 B：资产业务 C：中间业务 D：代理业务 E：执行层的组织协调 24、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值
9、属于【2007年考题】 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产业可分为房地产投资开发业与房地产服务业，_不属于房地产中介服务业。 A房地产咨询 B房地产价格评估 C房地产经纪 D物业管理二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A用途专业的房地产 B价值较大的房地产 C独立使用的房地产 D不可分割的房地产 2、职工对住房公积金享有_。 A占有权 B使用权 C收益权 D处分权 E支配
10、权3、下列情形中，可以不办理出让手续的有_。 A民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C私有住宅转让后改为副食品加工车间 D职工已购公有住房首次上市转让 E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房 4、下列属于影响商品供给的主要因素包括。 A：消费者对未来的预期 B：其他商品的价格 C：商品本身的价格 D：政府的政策 E：生产技术的变动与生产要素的价格5、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。 A：不可移动性 B：异质性 C：同质性 D：流动性 E：弱流动性 6、某地区商品住宅价格1997年至2002
11、年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、 3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为_元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 7、长期趋势法可以用于。 A：推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 8、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题) A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率
12、E：股东权益报酬率 9、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 10、房地产的行政法规包括。 A：城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例 B：城市房地产转让管理规定 C：房地产估价师执业资格考试实施办法 D：住房公积金管理条例 E：城市房地产中介服务管理规定11、间接融资的优点在于_。 A筹资上可以积少成多 B安全性比直接融资高 C有利于筹集长期投资资金 D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E减少了对筹资者使用资金的压力与约束 12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜
13、在市场 13、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B3 C2 D114、通常简称为“两税一费”的，并不包括_。 A营业税 B所得税 C城市维护建设税 D教育费附加 15、下列不可以拍卖。 A：国家机关用地 B：军事用地 C：城市基础设施用地 D：公益事业用地 E：一般企业划拨用地 16、开发项目总投资包括建设投资与_。 A前期投资 B后续投资 C经营投资 D管理投资 17、在下图所示的现金流量图中，已知A、i与P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。 A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5
14、)-P(PP，i，6) D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6) E：F=A(P/A，i，5)-P(F/P，i，6) 18、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_万元： A1250 B1750 C2050 D2150 19、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。 A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借
15、款合同 20、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率_。 A为100% B较高 C不高不低 D较低 21、以下难以使用市场法估价的房地产有_。 A标准工业厂房 B写字楼 C古建筑 D纪念馆 E学校 22、建筑物区分所有权包括等【2004年考题】 A：按份共有所有权 B：专有部分所有权 C：共同关系成员权 D：共同部分持份权 E：长期使用与租赁23、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有_。 A确定项目合理规模 B确定功能分区 C选择建设地点 D工程变更 E设计方案评价 24、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R25、下列说法不正确的是（）。 A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 C在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上 D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%