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1、 关于规范社区物业管理的实施意见关于标准社区物业治理的实施意见 各县(市、区)人民政府，市经济开发区、城乡一体化示范区、港口物流产业集聚区管委会，市人民政府各部门： 为进一步标准中心城区社区物业治理，提升物业治理水平，理顺治理体制，改善人居环境，促进物业效劳行业安康进展，依据中共中心国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见(中发202313号)、xx省物业治理条例、xx市人民政府关于加强社区物业治理工作的意见(x政202346号)等法规政策精神，结合xx实际，特制定本意见。 一、指导思想 坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和中心、省、市城市工作会议精神，助力我市
2、“百城提质”和“五城联创”，着力解决中心城区社区物业治理中存在的冲突和问题，切实调动和发挥街道办事处、社区居委会工作积极性和工作优势，促进物业效劳行业持续安康进展。 二、目标任务 到2023年，用四年时间培育一批物业治理品牌企业，建立一批和谐有序、绿色文明、创新包涵的物业社区。市中心城区老旧住宅小区物业治理掩盖率到达90%以上，新建住宅小区物业治理掩盖率到达100%。 三、根本原则 (一)坚持“条块结合、属地治理”的原则。根据“行业治理部门监视指导、区政府(管委会)负责、街道办事处组织、社区居委会落实”的物业治理新体制，推动物业治理权力下放、重心下移，切实解决社区物业治理中存在的问题。 (二)
3、坚持“业主自治、依法监管”的原则。指导、鼓舞小区业主成立业主委员会，制定治理公约，自主选聘物业效劳企业，主动参加小区公共事务治理。街道办事处、社区居委会加强对小区业主委员会工作的治理，依法履行监管职责，确保业主自治活动安康有序进展。 (三)坚持“市场主导、分类治理”的原则。遵守市场进展规律，放宽物业行业准入环境，激活物业效劳企业效劳意识。前期物业工程治理通过公开招标准入，后期物业工程治理通过业主大会选聘或公开招标准入，老旧小区物业工程治理通过改造由政府主导引入。依据物业工程治理类别的不同，促进物业治理市场化运作，实现不同物业工程的差异化治理。 四、主要工作 (一)加强社区物业治理的属地职能。中
4、心城区各区要将社区物业治理工作纳入综合治理内容，每半年安排部署不少于一次，每年专项检查不少于两次。年底，各区物业治理行政主管部门要对辖区内社区物业治理工作开展状况进展综合考核验收，并将考核结果予以通报。落实物业治理重心下移的新要求，各街道办事处设立物业治理机构，明确职责，指定责任领导，依据辖区小区数量、规模和物业任务的实际，配备不少于3名以上物业治理专职人员，催促和指导物业效劳企业、业主委员会履行职责，所需经费由各区负责保障;建立物业治理联席会议制度，定期或不定期召集物业治理、公安派出所、城市治理等部门和社区居委会、业主委员会、物业效劳企业、专业经营单位等各方参加协调解决本辖区内物业治理中的主
5、要问题;完善物业治理纠纷调处机制，建立纠纷投诉台账，受理日常投诉。综合运用行政、税收、补贴、信用的手段，对业主、业主委员会、物业效劳企业治理活动中的纠纷进展调处;对无物业治理和无主管单位的老旧小区，应加强居民安全治理，主动实施托管。业主实行自行治理的小区，街道办事处和社区居委会应加强事中、事后的监视治理，提升老旧小区物业治理水平。社区物业治理中发觉违法违规行为的，由街道办事处甄别确认后报市物业治理行政执法单位予以惩罚。 (二)鼓舞、指导成立业主大会和业主委员会。各级物业治理行政主管部门应鼓舞小区业主自治，指导业主成立业主大会和业主委员会，全面参加小区公共事务治理。一个物业治理区域内，房屋出售并
6、交付使用的建筑面积到达50%以上、业主入住户数比例到达30%以上或前期物业解除(到期)前90天的，符合业主大会成立条件的，各街道办事处在收到建立单位或10名以上业主联名申请提出成立首次业主大会的，街道办事处应在30日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组长由街道办事处代表担当，并在60日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会委员和业主委员会主任、副主任。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行与业主大会一样的职责。提倡“双向进入、穿插任职”的物业治理模式，符合条件的社区居委会工作人员可兼任业主委员会主任，物业效劳企业工程负责人可进入社区居委会担当其成员，逐步加强社区物业治理信息
7、的双向沟通和沟通。 新建住宅小区首次业主大会会议的筹备经费，由建立单位担当;单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位担当;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由市、区分别担当。 (三)开展前期物业招标投标工作。建立前期物业治理招标投标工作机制，落实xx市人民政府前期物业治理招标投标治理暂行方法(x政办202365号)规定，促进公正竞争、树立效劳意识、提升效劳质量，营造良好的准入竞争环境。中心城区在建物业效劳工程必需进展前期物业招标，预售商品房工程在取得商品房预售许可证前完成;现售商品房工程在开头销售前30日完成;非出售的新建物业工程在交付使用前90日完成。建立单位在申请办理商
8、品房预售许可证、现房销售备案和非出售新建工程竣工备案手续时，应提交物业治理工程中标备案通知书或其他证明文件，确保前期物业治理招标投标工作落到实处。 (四)全面标准社区物业治理。物业治理是社会治理的“细胞”，是社区效劳的一支重要力气，社区和谐是社会和谐的根底。物业治理事关群众切身利益，事关城乡基层和谐稳定，中心城区各区应全面标准社区物业治理。 1.做好物业效劳企业选聘。前期物业治理阶段，建立单位必需通过招标投标方式选聘物业效劳企业，实施前期物业治理。业主委员会成立后，应当在前期物业效劳合同期限届满三个月前组织召开业主大会，对前期物业效劳企业续聘或另聘做出打算。业主大会打算续聘前期物业效劳企业的，
9、应在业主大会做出打算后30日内完成合同续签工作。业主大会打算另聘物业效劳企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业效劳企业，被解聘的物业效劳企业应当根据规定办理移交手续，并在商定的时间内撤出物业治理区域。业主委员会与物业效劳企业无论续聘、终止或另聘均应提前三个月报告街道办事处。街道办事处、建立单位、前期物业效劳企业、业主委员会要根据有关规定做好物业的续聘或另聘工作，确保小区物业治理连续稳定、不留空白。 2.落实物业治理各项备案工作。各级物业治理行政主管部门要进一步加强履职尽责力量，提高物业治理水平，标准物业行政备案工作。一是落实物业治理区域备案。建立单位在前期物业治理招标工作之前，登录xx省住
10、房城乡建立厅房地产治理、物业治理监管平台(以下简称“监管平台”)，向市物业治理行政主管部门进展物业治理区域备案。二是落实前期物业治理招标中标备案。建立单位在公布招标公告或发出投标邀请书10日前，登录监管平台，向市物业治理行政主管部门进展前期物业治理招标备案;自确定中标人之日起15日内登录监管平台，向市物业治理行政主管部门进展前期物业治理中标备案。三是落实物业承接查验备案。物业效劳企业应当自物业交接后30日内登录监管平台，向市物业治理行政主管部门进展物业承接查验备案。四是落实物业效劳合同备案。物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起15日内登录监管平台，向市物业治理行政主管部门进展物业效劳合同备
11、案。五是业主委员会备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处备案，街道办事处将备案状况抄送区物业治理行政主管部门。建立单位、物业效劳企业、业主委员会未按规定办理有关备案手续的，市住房城乡建立部门和街道办事处应责令其限期改正。 3.推动物业效劳工程信息公示。为回应社会关切，维护业主的知情权、参加权、决策权、收益权，依法保障业主的权益，物业效劳工程应进展信息公示。建立单位在工程设计时，应在相宜位置设计符合配建要求的物业治理用房，并明确其有用功能。市自然资源和规划部门在核发建立工程规划许可证时，应将物业治理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明并公示。建立单位在办
12、理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业治理用房坐落位置和建筑面积，并将前期物业效劳企业名称、效劳内容、效劳收费标准和效劳合同期限等内容纳入商品房销售信息，并公示。物业效劳企业应在物业治理区域的显著位置公示企业及工程负责人的根本状况、联系方式、投诉电话;公示物业效劳合同商定的效劳内容、效劳标准、收费工程、收费标准以及物业费缴纳、公共费用分摊、公共部位和公共设施设备经营收益支出等状况;公示电梯、水、电、气等设施设备日常修理保养单位的名称、资质、联系方式、修理保养等状况。同时，相关物业行政治理部门要公示本部门的受理投诉电话。 4.加强停车位安排和治理。市自然资源和规划部门应当明确车位的配套
13、比例，并在建立工程规划许可证的附图或相关规划审批手续中予以说明。建立单位应当将物业治理区域的车位、车库的配置比例在小区的显著位置进展公示;应将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以商定。采纳出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示并在商品房预售合同中商定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。建立单位不得将物业治理区域内规划的车库、车位出租给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车位、车库的，建立单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满意本物业治理区域业主购置和承租后还有多余规划车位、车库的，建立单位可以出租给本物业治理区域外的使用人
14、，但租赁期限不得超过6个月。 利用物业治理区域内的公共道路、场地划定车位停放车辆的，物业效劳企业应当就车位安排方式、治理费、收益安排方式等充分征求业办法见，业主大会成立前，经专有局部占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，所得收益归全体业主全部，主要用于补充专项修理资金，也可根据业主大会或者相关业主的打算用于业主委员会工作经费或者物业治理方面的其他需要。 5.执行物业效劳合同商定。物业效劳合同是物业双方履行义务、行使权力的基石，也是保障物业双方合法权益的法律依据。物业效劳合同应对物业效劳事项、效劳标准、效劳费用、收费方式、双方的权利义务、物业治理用房、专项修理资金的使用、合同期限、违
15、约责任等内容进展商定，物业双方应严格执行物业效劳合同商定，特殊是物业效劳收费应当遵循质价相符的原则，依据市场情形，合理商定收费标准，合同未予标明的费用，物业效劳企业不得收取。物业效劳收费确需调整的，应当与业主委员会协商，并经业主大会同意后调整;未成立业主大会的，需经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，方能调整，坚决杜绝物业效劳乱收费、不经法定程序乱调整的行为。 6.开展现范小区评比活动。依据“以点带线，以线带面”原则，有序开展“示范小区”评比活动，中心城区四区每年要推出两个以上示范小区。市住房城乡建立部门要制定物业效劳企业扶持进展的意见，明确奖惩措施，选择一批根底配套设
16、施完备、规模较大、效劳治理水平相对较高的小区，作为示范小区进展重点扶持。被评为示范小区的，除进展表彰外，各区还应对小区的治理主体赐予必要的物质嘉奖，被评为市级示范小区(工程)的嘉奖3万元，被评为省级示范小区(工程)的嘉奖10万元。 7.依法收缴物业效劳费。物业效劳企业是小区的从业主体，为小区业主供应物业效劳，业主应积极按时足额缴纳物业治理费。对无正值理由拖欠或拒缴物业效劳费的业主，业主委员会、物业效劳企业可进展公示催缴。逾期仍不缴纳的，物业效劳企业可以依法向人民法院提起诉讼。 8.加强企业的监视治理。充分利用法律给予的职能，市住房城乡建立部门要监视开发建立单位按施工许可的内容配建小区配套设施，
17、催促其将小区专业经营设施设备移交给专业经营单位，确保小区建立、移交、后期治理全程处于良性状态。催促物业效劳企业担当物业效劳义务，落实物业效劳合同备案、履行物业效劳合同商定、定期公示物业效劳信息及做好政府安排部署的其他工作。物业治理区域内发觉违反法律、法规、业主公约或治理规约的行为，物业效劳企业应准时制止并向有关行政主管部门报告，协作有关部门依法处置到位。经监视、催促治理发觉存在问题的企业，市住房城乡建立部门应将其作为重点监控对象，加大日常监管力度，提高现场检查、抽查比例和频次，到达有效约束违法主体，促进违法行为的订正和依法经营环境的改善。 (五)创新社区物业治理模式。加强社区居委会党组织建立，
18、积极探究在党员较多的小区成立党员代表小组，并参加小区治理。片区民警是党员的，可以兼任社区居委会副主任;不是党员的，可兼任社区居委会工作人员。市自然资源和规划部门、市住房城乡建立部门、市专业经营单位及街道办事处要各司其职、各负其责，把好规划设计、施工监管、综合验收等关口，仔细落实xx市人民政府关于加强社区物业治理工作的意见(x政202346号)规定。 新建住宅小区全面实行物业治理，前期物业治理由建立单位通过招标选聘物业效劳企业。成立业主大会和业主委员会的，依据物业效劳区域房屋建立、设施配套、居民需求、业办法愿及效劳需求的不同，可招标、选聘物业效劳企业，也可业主自治。 老旧住宅小区的治理主要实行聘
19、请物业效劳企业或产权人自治的治理模式。经改造具备召开业主大会条件的小区，召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业效劳企业。改造后不具备成立业主大会条件的小区，由社区居委会负责，组织落实保洁、绿化、保安、消防等根底性效劳，指导业主根据有关规定建立电动车充电桩设施。对规模较小的零散住宅小区或楼栋，根据“政府扶持、依托社区、业主自治”的原则，每6万平方米左右零散住宅小区，或1000户左右的楼栋居民设立1个社区物业效劳中心，可适当收费，为小区供应物业效劳。所需人员、经费由各区负责保障。 物业治理有关职能部门及各专业经营单位，要根据法律法规的要求，仔细履职尽责，公布举报投诉电话，安排专人负
20、责，主动参加社区的物业治理。各专业经营单位从审查具体性规划、建立施工监视、综合性竣工验收等方面，充分发挥技术优势，全程参加方案审查、施工监视和综合验收，确保专业经营设施设备配套工程质量安全。专业经营单位无故不参与综合验收，又未说明状况的视为同意验收。同时，各专业经营单位虽为企业，但其经营具有肯定的社会公益属性，应立足于社会效劳功能，对居民小区配套的专业经营设施设备不宜实施自建自管，对建立单位建立的符合标准和有关政策的专业经营设施设备产权应无条件接收，务必做到对终端业主单独计量收费。 (六)加强住宅物业配套工程建立的监管。各相关职能部门要加强对物业区域内物业治理用房、道路及绿化、供水、排水、供电
21、、供气、通信、有线等配套建立的全程监管，确保物业共用设施设备、特种设备、专业经营设施设备，根据设计和规划要求建成、登记、使用和移交，为住宅小区投入使用后的物业标准治理夯实根底。 (七)开展物业效劳工程行政执法检查。市物业治理行政执法部门要准时调整执法力气，扩大行政执法范围，消退执法“盲点”，组建物业效劳工程执法分队，将物业效劳工程执法与市容环境、市政根底设施、园林绿化等执法同安排、同实施、同考核;重点加强物业治理用房配备、物业企业信息公示、物业效劳区域备案、承接查验备案、物业效劳合同备案等状况的执法;对新修xx省物业治理条例新增行政惩罚工程做好行政指导工作，加强事前提示、事中指导、事后监管，充
22、分保障执法相对人的合法权益;对执法中发觉的违法行为，严格依法处理到位，切实维护法律权威。 五、保障措施 (一)加强领导，健全机构。调整xx市社区治理工作领导小组(见附件)，领导小组下设办公室，办公地点在市住房城乡建立局。办公室负责落实领导小组安排的日常工作，组织召开有关工作会议，指导各区开展物业治理法律法规的宣传，对各区物业治理工作开展状况进展催促、检查。领导小组定期召开联席会议，安排部署工作，讨论解决社区物业治理中存在的冲突和问题。建立微信群议事通报制度，准时将工作动态在群内公布。各有关成员单位要指定一名工作联络员，负责与领导小组的日常联系及工作落实。同时，各区也应建立社区物业治理工作领导小
23、组，设置物业治理相应机构，履行社区物业治理职责。市、区两级财政部门应将本级物业治理机构办公经费纳入财政预算范围，确保机构有效运转，工作正常开展。 (二)明确分工，履职尽责。市、区物业治理行政主管部门应加强对社区物业治理工作的业务监视和指导，中心城区各街道办事处对辖区内物业治理工作详细负责，是社区物业治理的责任主体，负责业主大会筹备、成立、业主委员会备案和业主大会换届选举工作;受理物业纠纷投诉，指导社区物业效劳中心开展工作，对物业效劳工程的违法行为向有关部门提出惩罚建议。市住房城乡建立部门负责落实有关法律法规和政策，拟定我市物业治理方法和行业标准，对全市物业治理活动进展指导、培训和监视，负责前期
24、物业治理招标投标工作和其他备案工作;市自然资源和规划部门负责小区内违法建筑的认定查处;市城市治理执法部门负责查处违规搭建、破坏绿地等行为;市市场监视治理部门负责监视检查无照经营活动，负责监视检查价格公示、违规收费行为，负责电梯等特种设备运行安全和计量监管;市公安部门负责监视检查治安、技防、防火、保安效劳等工作;市财政、审计主管部门负责对专项修理资金使用和治理状况进展监视检查;市环保部门负责监视检查污染环境等行为;人防行政主管部门负责对人防工程维护治理进展监视检查;其他各专业经营单位根据有关规定做好专业经营设施设备产权接收工作，并做好后期运行、维护、更新和收费等工作。 (三)加强督导，严格奖惩。市社区物业治理工作领导小组办公室定期或不定期对区、街道办事处社区物业治理工作进展督导，对思想不重视、工作开展滞后、辖区小区问题频出的单位，严格予以通报批判，或对有关当事人实施追责。结合“示范小区”创立活动，对获得省、市示范小区的工程，中心城区四区财政部门根据标准足额拨付嘉奖金，通过严格奖惩促进我市物业效劳行业水平有效提升。 各县(市)人民政府可参照执行本意见，也可结合本地实际制定新的意见和方法。