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1、 关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见（2023年）_物业经理人 关于实施上海市住宅物业治理规定的若干意见(2023) 为了贯彻实施市人大常委会修订的上海市住宅物业治理规定(以下简称规定)，进一步做好本市住宅物业治理工作，现提出如下若干意见： 一、部门、单位的职责分工 各区县政府负责落实住房保障房屋治理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合治理中的职责，组织召开住宅物业治理联席会议，协调解决住宅小区治理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合治理工作进展考核。 各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区
2、综合治理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合治理中的疑难问题，指导监视业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。 区、县住房保障房屋治理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监视治理。 区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监视。 居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有榜样履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有肯定组织力量的业主担当业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组
3、成员;负责对业主委员会的日常指导，帮忙业主自行治理的业主委员会的标准运作，并通过人民调解委员会调解物业治理纠纷。 二、物业治理区域的核定 对有市政道路或自然河道穿越的建立用地，在住宅建立工程设计时，建立单位原则上应当分别配置配套设施设备。 区、县规划治理部门在审查住宅建立工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋治理部门对物业治理区域的预划意见。区、县住房保障房屋治理部门应当依据物业治理区域划分的原则，审查建立单位住宅建立工程设计方案中标明的物业治理区域划分状况及物业治理用房配置状况，并出具物业治理区域预划意见书,复告区、县规划治理部门。 建立单位在申请办理建立工程规划许可证时，应当向物业所在
4、地的区、县住房保障房屋治理部门提出划分物业治理区域的申请，并提交以下资料： (一)建立工程用地批准文件; (二)建筑总平面图; (三)建立工程停车位、绿化等共用设施设备配置状况说明; (四)其他应当提交的资料。 物业所在地的区、县住房保障房屋治理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建立单位出具物业治理区域核定单。 需要调整物业治理区域的，由业主委员会提交业主大会会议争论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋治理部门提出申请。区、县住房保障房屋治理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处根据规定第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业治理区域划分的意见，并在相关物业治理区
5、域内予以公告。 三、分期开发工程的物业治理 划定为一个物业治理区域的建立工程分期开发的，其前期物业治理招投标以该物业治理区域为范围。 先期开发区域内销售并交付使用的物业符合规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业治理区域的物业治理事项作出打算，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会打算聘用物业效劳企业的，物业效劳合同期限不得超过2年。业主大会成立后承受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的业主大会议事规章中，应当根据分期开发建立的物业建筑面积比例，商定业主委员会组成人数。业主委员会应当根据业主大会议事规章，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。
6、 业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会打算的事项告知建立单位;建立单位销售该物业治理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的打算事项。 四、建立工程资料的备案 建立单位应当根据规定第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业治理所必需的其他资料”，包括营业执照、工程批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。 建立单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋治理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。 五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生 筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处依据物业
7、治理规模和社区建立状况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。 业主代表可通过业主推举、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，详细方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业治理区域内予以公告。 业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推举产生业主代表。 六、业主投票权的计算 业主投票权数，由业主大会依据专有局部面积、建筑物总面积和业仆人数、总人数确定。 专有局部面积、建筑物总面积根据以下方法认定： (一)专有局部面积，根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未进展登记的，暂根据测绘机构的
8、实测面积计算;尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建立单位“专有局部的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库;依法归全体或者局部业主共有的物业;配电房、避难层、贮存室;不能单独办理产证的其他物业。 (二)建筑物总面积，根据前项专有局部面积的总和计算。 业仆人数和总人数根据以下方法认定： (一)业仆人数，根据房地产权证数确定，一个产权证计为一个业仆人数;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，根据房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业仆人数。 (二)总人数，根据前项业仆人数的总和计算。 七、业主委员会成员全体辞职的处理 业主委员会成员全体辞职的
9、，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋治理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推举产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。 在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当连续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人担当。 八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理 业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正值理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业治理 区域内予以公告。 九、
10、物业冲突纠纷的调处 乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业治理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业治理冲突纠纷居间调解的效能。 乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合治理法律效劳询问站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合治理供应法律询问效劳，解决疑难问题，调解冲突纠纷，提高社区物业综合治理的整体水平。 居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解以下物业治理纠纷： (一)业主委员会的组建、运作和自我治理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷; (二)业主、业主委员会、物业效劳企业之间因修理资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地
11、修理、养护、治理和环境秩序治理等引发的纠纷; (三)邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷; (四)因业主或使用人违反临时治理规约、治理规约引发的物业冲突纠纷; (五)其他属于人民调解组织调解范围内的物业治理纠纷。 业主委员会可对本条第三款第(三)、(四)、(五)项规定的物业治理纠纷进展调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动赐予帮助和指导。 业主委员会应当建立物业治理冲突协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业效劳企业之间的冲突和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。 十、物业效劳工程经理的治理 物业效劳企业应当向受托治理效劳的住宅小区委派一名
12、物业效劳工程经理，作为该住宅小区物业治理效劳的负责人。物业效劳工程经理应当持有建立部颁发的全国物业治理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋治理部门注册，取得物业效劳工程经理执业注册证。 对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业效劳工程经理可治理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。 物业效劳企业未根据规定委派物业效劳工程经理的，记入物业效劳企业信用档案。 十一、物业治理用房确实认 建立单位在办理建立工程规划许可证时，应当将物业治理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建立单位公章;对分期开发的物业治理区域，建立单位应当根据整个物业治理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或供应临时物业治理用房。建立单位在未根据规划配置物业治理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业治理用房。 建立单位提交的资料符合物业治理区域预划意见书和物业治理用房配置要求的，规划治理部门方可向其核发建立工程规划许可证。