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1、第四章 房地产评估第四章第四章 房地产评估房地产评估1.了解房地产评估的基本内容和特点。2熟悉房地产价格的影响因素。3.掌握市场法在房地产评估中的应用。4.了解收益法和成本法在房地产评估中的应用前提。学习目的和要求：学习目的和要求：第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。一、土地的特性 一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动
2、的结果。土地的供给自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。（一）土地的自然特性 1.土地位置的固定性。2.土地质量的差异性。3.土地资源的不可再生性。4.土地效用的永续性。（二）土地的经济特性 1.土地经济供给的稀缺性。2.土地产权的可垄断性。3.土地利用的多方向性。4.土地效益的级差性。二、土地使用权土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押和投资的权利。投资的权利。在我国，城市土地的所有权
3、由国家所有，农村土在我国，城市土地的所有权由国家所有，农村土地除法律规定属于国家所有的以外归农民集体所地除法律规定属于国家所有的以外归农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民所有。有，宅基地和自留地、自留山属于农民所有。国家土地所有权不能进入房地产市场流转，但国国家土地所有权不能进入房地产市场流转，但国有土地使用权可以转让，因此地价一般是有土地使用权可以转让，因此地价一般是土地使土地使用权的价格。用权的价格。u国有土地使用权国有土地使用权出让出让是指国家以土地所有者的身份将国有是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地的使用者，并由土地使用土地使用权在一定年限内让与土地
4、的使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。u土地使用权土地使用权转让转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。为，包括出售、交换和赠与。u土地使用权土地使用权出租出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。向出租人支付租金的行为。u土地土地抵押权抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而是指债权人对债务人或者第三人不转移占
5、有而提供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价提供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利。款优先受偿的权利。u典权典权是指支付典价占有他人地产而获得土地的使用和收益是指支付典价占有他人地产而获得土地的使用和收益的权利。的权利。u地役权地役权是指土地使用人为方便使用其土地而利用他人土地是指土地使用人为方便使用其土地而利用他人土地的权利，如在他人土地上行走通行的权利。的权利，如在他人土地上行走通行的权利。u空间利用权空间利用权是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内空间的权利。下一定范围内空间的权利。土地使用权
6、出让最高年限按下列用途由国务院确定：（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（5）综合或者其他用地 50 年。中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。保物权。资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括
7、房屋和述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。的部分统称为房地产。资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是土对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。质实体及其相关的权益。三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：1.位置固定性。2.供求区域性。3.长期使用性。4.
8、大量投资性。5.保值与增值性。6.投资风险性。7.政策限制性。房屋和构筑物统称为建筑物。房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的主要结构：建筑物的主要结构：钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构第二节第二节 房地产价格及影响因素房地产价格及影响因素 房地产价格是房地产价值的货币表现形式，体现了房屋和土地作为一个结合体的整体价值。一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格
9、是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。（二）形成方式可分为市场交易价格和评估价格 市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住
10、宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地评估以城市为单位进行。平均价格。基准地评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资
11、料，直接进行评估得到。通过市场交易资料，直接进行评估得到。建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。土地的价格。房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。某宗土地面积为某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第平方米，第210层每层建筑面积为层每层建筑面积
12、为1000平方米，则由此计平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（算而得的建筑容积率为（）。）。A.0.6 B.5.1 C.2 D.6若地价为若地价为1000万元，则楼面地价为（万元，则楼面地价为（）总建筑面积总建筑面积=1200+10009=10200平方米平方米容积率容积率=10200/2000=5.1楼面地价楼面地价=10000 000/10200=980.39元元（五）其他价格类型 公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。二、房地产价格的特征：权益价格：房地产的买卖、
13、抵押等并不能转移其物质实体，只是转移与房地产有关的各种权益。转移方式不同，其权益价格也不同。与用途相关：同样一宗房地产，在不同用途下，产生的收益不同，价格也不同。个别性：可比性。三、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般性、普遍性、共同的因素。1.经济因素。最基本 （1）经济发展因素：房地产价格总水平与地区经济发展状况呈正相关关系。（2）财政金融因素：存贷款利率、物价指数、税率等。（3）产业结构因素：第三产业比重增大，房地产价格会相应上升。2.社会因素。（1）人口因素：人口数量、人口密度、文化
14、程度等。（2）家庭规模因素：家庭小型化等。（3）房地产投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社会福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。4.心理因素。（二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、
15、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素。（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。（三）个别因素 1.土地的个别因素。（1）区位
16、因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。（
17、5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（6）用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。2.建筑物的个别因素 （1 1）面积、结构、材料等面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。（2 2）设计、设备等是否良好设计、设备等是否良好。建筑物
18、形状、设计风格、。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。（3 3）施工质量施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。格亦有很大影响。（4 4）法律限制法律限制。有
19、关建筑物方面的具体法律限制，主要。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。是城市规划及建筑法规。（5 5）建筑物是否与周围环境协调建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。分发挥使用效用，其价值自然会降低。四、房地产评估的原则 1、供需原则由于土地的固定性和稀缺性等使得土地供给有限，在一定区域内体现出供给决定需求的状况。2、替代原则3、贡献原则可以根据对总收益贡献的大小来衡量各部分生产要素的价值。4、最有效使用原则 土地及建
20、筑物可以商业、居住、工业等多种用途。在评估时，不仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而且要结合预期原则和合法原则，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。5、合法原则 以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。第三节市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。二、适用范
21、围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙、风景名胜区土地等；4.图书馆、体育馆、学校用地等。三、计算公式市场法的基本计算公式是：PPABC 式中：P被估房地产评估价值；P可比交易实例价格；A交易情况修正系数；B交易日期修正系数；C房地产状况因素修正系数；如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
22、PPABC容积率修正土地年期修正注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。四、操作步骤（一）交易资料收集（二）可比交易案例确定：不应该超过3年（三）因素修正：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等。1.交易情况修正（1）政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制。（2）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；（3）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易
23、价格抬高。（4）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。（5）购买相邻房地产。由于该房地产与原有房地产合并后，会增加原有房地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独存在时的正常价（6）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。（7）特殊的交易条件。如卖方在房地产脱手后的半年内还能继续使用而不必支付租金。（8）优惠的融资条件。（9）特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。交易情况修正系数交易情况修正系数=分子分子100表示以正常情况下的价格为基准确定参照表示以正常情况下的价格为基准确定参照物交易情况价格修正指数；如果交易实例（参照物）物交易情况价格修正指数；如果交易实例
24、（参照物）的价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于的价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果实例的成交价格高于正常情况下的成交；如果实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于价格，则分母大于100.交易情况修正后的正常价格交易情况修正后的正常价格=交易实例价格交易实例价格交易交易情况修正系数情况修正系数正常情况指数正常情况指数交易实例情况指数交易实例情况指数100（）2.交易日期修正 交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估
25、基准日的房地产价格。房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示，并且采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。交易日期修正系数交易日期修正系数=分母表示以参照物交易时的价格为基准确定评估分母表示以参照物交易时的价格为基准确定评估基准日的价格指数；如果评估基准日价格上涨，基准日的价格指数；如果评估基准日价格上涨，则分母大于则分母大于100；如果评估基准日价格下降，则；如果评估基准日价格下降，则分母小于分母小于100.交易日期修正后的正常价格交易日期修正后的正常价格=交易实例价格交易实例价格交易交易日期修正系数日期修正系数评估基准日价格指数评估基准日价格指数交易实例交易价格指数交易实
26、例交易价格指数（）100例：现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2008年7月。假设2008年1月-2009年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2009年7月-2010年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2010年1月的房地产价格为：P=6000（1+1%）12（1-0.2%）6 =6681元/平方米 3、房地产区位因素的修正、房地产区位因素的修正 分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧重点是不同的。重点是不同的。商业区商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素，的收益率
27、是影响房地产价格的最主要因素，而地段的营业环境对销售额影响很大，所以地段而地段的营业环境对销售额影响很大，所以地段是决定商业房地产价格的根本因素。是决定商业房地产价格的根本因素。住宅区住宅区的区位主要考虑离市中心的距离、交通设的区位主要考虑离市中心的距离、交通设施条件和居住环境的好坏，居民的职业构成及其施条件和居住环境的好坏，居民的职业构成及其社会地位、文化水平、生活方式等。社会地位、文化水平、生活方式等。工业区工业区的区位最主要的是看运输的便利状况、工的区位最主要的是看运输的便利状况、工业用水、用电的质量、与产品的销售市场及原材业用水、用电的质量、与产品的销售市场及原材料采购市场位置的关系。
28、料采购市场位置的关系。4.房地产状况因素修正。土地状况的比较内容主要包括：坐落位置、面积、正面宽度、深度、形状、地势、地质。房屋状况的比较内容包括：面积、构造、材料；房屋的成新率；房屋的装修、设备标准；房屋的朝向；施工质量；行政立法上的限制等。房地产状况修正系数房地产状况修正系数=分子分子100表示以评估对象房地产状况为基准确定参表示以评估对象房地产状况为基准确定参照物房地产状况的修正指数；如果交易实例（参照照物房地产状况的修正指数；如果交易实例（参照物）房地产状况好于评估对象，则分母大于物）房地产状况好于评估对象，则分母大于100；如果实例房地产状况不如评估对象，则分母小于如果实例房地产状况
29、不如评估对象，则分母小于100.房地产状况修正后的正常价格房地产状况修正后的正常价格=交易实例价格交易实例价格房房地产状况修正系数地产状况修正系数评估对象房地产状况指数评估对象房地产状况指数参照物房地产状况指数参照物房地产状况指数100（）5.容积率修正。容积率是指房地产建筑总面积与土地面积的比值，容积率影响建筑平均成本和土地利用程度，一般容积率越高，土地利用效率越高，地价也越高。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：例某城市某用途土地容积率修正系数见表容积率容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.
30、5 修正系数修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 v如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800800元，元，容积率为容积率为2.12.1，被估宗地规划容积率为，被估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容积率修正计算如下：则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格经容积率修正后可比实例价格 =800=8001.6/1.9 1.6/1.9=673.7=673.7（元（元/平方米）平方米）6.6.土地使用年期修正土地使用年期修正 土地使用年期修正系数按下式计算：式中：K将可比实例年期修正到被估对象
31、使用年期的年期修正系数；r资本化率；m被估对象的使用年期；n可比实例的使用年期。土地使用年期修正后地价=比较实例价格K（四）确定房地产价值 排除偶然因素影响，采用统计学方法，例如简单算术平均数法、加权算术平均数法等。例：有一块待估宗地G需要估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地块，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.3+1%G7月01.10上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指
32、数表为：时间时间1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月指数指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1 11.51.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.10.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1 1时时的地价增加的地价增加5%5%；容积率超过；容积率超过1.51.5时，超出部分的容积率每增长时，超出部分的容积率每增长0.10.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1 1时的地价
33、增加时的地价增加3%3%。对交易情况、。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地土地试根据以上条件，评估该宗地土地20072007年年7 7月的价值。月的价值。(1)建立容积率地价指数表。容积容积率率1.01.11.21.31.41.51.6地价地价指数指数100105110115120125128(2)
34、案例修正计算。案例修正计算。(3)评估结果。经分析判断，案例宗地D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)5=628(元/平方米）成本法在房地产评估中的应用 一、成本法的思路及适用范围基本思路：房地产开发的各种成本加起来，从成本的角度，把它的成本加和，并附加一定的利润和应纳税金则得到房地产的评估值。应用范围：房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用收益法、市场法评估的场合。例如：政府办公楼、部队机关、图书馆、学校，医院、纪念馆、博物馆、公园等特殊性的房地产评估。二、土地评估的成本法评估步骤二、
35、土地评估的成本法评估步骤土地价值土地价值=土地取得费用土地取得费用+土地开发费用土地开发费用+利息利息+利利润润+税费税费+土地增值收益土地增值收益1、土地取得费用：为了取得土地而向原土地使用、土地取得费用：为了取得土地而向原土地使用者支付的费用和向国家支付的税费。者支付的费用和向国家支付的税费。国家征收集体土地而向集体土地所有者支付的国家征收集体土地而向集体土地所有者支付的费用，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补费用，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、房屋及地上附着物拆迁补偿费等。助费、房屋及地上附着物拆迁补偿费等。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付为取得已利用城市土地而向原土地
36、使用者支付的拆迁补偿费用。的拆迁补偿费用。2、土地开发费用、土地开发费用基础设施配套费：包括基础设施配套费：包括“三通一平三通一平”（通水、通（通水、通路、通电、平整地面）和路、通电、平整地面）和“七通一平七通一平”（通上水、（通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路、平整通下水、通电、通信、通气、通热、通路、平整土地）土地）公共事业建设配套费：主要是指建设邮电、图书公共事业建设配套费：主要是指建设邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。馆、学校、公园、绿地等设施的费用。小区开发配套费：同公共事业建设配套费。小区开发配套费：同公共事业建设配套费。3、投资利息、投资利息土地从取得到开发完
37、成获得收益所需时间内的利土地从取得到开发完成获得收益所需时间内的利息。对于投资者的借款，则计算借款利息；对于息。对于投资者的借款，则计算借款利息；对于投资者的自有资金，则计算机会成本。投资者的自有资金，则计算机会成本。投资利息的计息基数主要包括土地取得费和土地投资利息的计息基数主要包括土地取得费和土地开发费两部分。但二者的计息期一般不同，土地开发费两部分。但二者的计息期一般不同，土地取得费是在取得土地时开始占用，在开发完成销取得费是在取得土地时开始占用，在开发完成销售才能收回，即计息期为开发期和销售期；土地售才能收回，即计息期为开发期和销售期；土地开发费是在土地开发过程中逐步投入的，土地销开发
38、费是在土地开发过程中逐步投入的，土地销售后收回，若土地开发费是均匀投入的，计息期售后收回，若土地开发费是均匀投入的，计息期为开发期与销售期加总的一半，若开发费在开发为开发期与销售期加总的一半，若开发费在开发期内分期投入，则各期分别计算利息。期内分期投入，则各期分别计算利息。4、投资利润和税费、投资利润和税费投资利润的计算基数是土地取得费和土地开发费投资利润的计算基数是土地取得费和土地开发费之和，也可以是开发完成后的地价。之和，也可以是开发完成后的地价。5、土地增值收益、土地增值收益主要由土地用途改变和土地功能改变带来的。通过主要由土地用途改变和土地功能改变带来的。通过对土地投资改造，使得土地经
39、济价值增加，性能对土地投资改造，使得土地经济价值增加，性能发生变化，从而使土地收益增加，这种收益同样发生变化，从而使土地收益增加，这种收益同样应归土地所有者所有。应归土地所有者所有。三、新建房地产成本法应用三、新建房地产成本法应用1、土地取得费用（同二）、土地取得费用（同二）2、开发成本、开发成本包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税费及其他间接费用。费及其他间接费用。3、开发利润、开发利润4、管理费用、管理费用5、投资利息、投资利息6、销售费用及相关税金。、销
40、售费用及相关税金。四、旧建筑物成本法应用四、旧建筑物成本法应用1、重置成本、重置成本预决算调整法：以建筑工程项目预决算时代成本核预决算调整法：以建筑工程项目预决算时代成本核算资料为基础，以现行材料单价和费用标准为基算资料为基础，以现行材料单价和费用标准为基础对建筑物成本进行调整。主要适用于用途相同、础对建筑物成本进行调整。主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。结构相同且数量较多的建筑物评估。重编成本法：以材料的现行单价和现行费用标准为重编成本法：以材料的现行单价和现行费用标准为基础，重新编制工程预算书，再按现行成本计算基础，重新编制工程预算书，再按现行成本计算间接成本的方法。间接
41、成本的方法。价格指数法，根据历史成本以及建筑业产值价格指价格指数法，根据历史成本以及建筑业产值价格指数计算。数计算。2、建筑物贬值的计算、建筑物贬值的计算（1）实体性贬值）实体性贬值直线折旧法：假设价值均匀损耗，每年贬值额相直线折旧法：假设价值均匀损耗，每年贬值额相等。等。成新折扣法：计算成新率。成新折扣法：计算成新率。（2）功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、）功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地
42、建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用而言的。的最佳使用而言的。设计及结果上的缺陷，可能出现建筑物有效使用设计及结果上的缺陷，可能出现建筑物有效使用面积较少，造成价值损失。面积较少，造成价值损失。装修、设备与其总功能的不协调，往往形成建筑装修、设备与其总功能的不协调，往往形成建筑物局部功能浪费，使价值降低。物局部功能浪费，使价值降低。（3）经济性贬值：是由市场条件、政策调整等外）经济性贬值：是由市场条件、政策调整等外部原因引起的，一般伴随着建筑物利用率下降，部原因引起的，一般伴随着建筑物利用率下降，如商业用房的空房率增加、出租面积减少、工业如商业用房的空房率增加、出租面积减少、工
43、业用房大量闲置等。用房大量闲置等。收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路和适用范围基本思路：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入总费用净收益适用范围：收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。二、房地产净收益：扣除各种费用以后房地产产生的二、房地产净收益：扣除各种费用以后房地产产生的收益，一般以年为单位。收益，一般以年为单位。在进行房地产评估时，只有客观净收益才能作在进行房地产评估时，只有客观净收益才能作为评估依据
44、。实际净收益是房地产在现有条件下实为评估依据。实际净收益是房地产在现有条件下实际取得的净收益。实际净收益会受到多种特殊情况际取得的净收益。实际净收益会受到多种特殊情况干扰，而不能反映房地产正常收益能力。因此，需干扰，而不能反映房地产正常收益能力。因此，需要对实际净收益进行修正，剔除特殊因素，得到在要对实际净收益进行修正，剔除特殊因素，得到在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中包括了对未来收益和风险方向上的净收益值，其中包括了对未来收益和风险的合理预期，这个收益即为房地产客观净收益。的合理预期，这个收益即为房地产客观净收益
45、。客观净收益为客观总收益扣除客观总费用求得。客客观净收益为客观总收益扣除客观总费用求得。客观总收益指的是房地产在正常使用下的正常收益，观总收益指的是房地产在正常使用下的正常收益，而客观总费用指的是总费用中剔除非正常的费用支而客观总费用指的是总费用中剔除非正常的费用支出后的费用。出后的费用。根据房地产类型的不同，净收益可以分为以下根据房地产类型的不同，净收益可以分为以下3种种情况：情况：（1）出租型房地产）出租型房地产 净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、相关税费和租赁代理费等后的余额。租赁保险费、相关税费和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有
46、效毛租金收入和租赁保证金、押金等的收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。利息收入。（2）经营型房地产）经营型房地产净收益净收益=营业收入营业收入-营业成本营业成本-销售费用销售费用-销售税金及附销售税金及附加加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-利润利润（3）自用或尚未使用的房地产）自用或尚未使用的房地产净收益一般根据有收益的类似房地产，通过进行差异净收益一般根据有收益的类似房地产，通过进行差异因素调整，得出相应净收益。因素调整，得出相应净收益。三、房地产资本化率三、房地产资本化率资本化率在一定程度上体现了房地产的投资收益率。资本化率在一定程度上体现了房地产的投资收益率。对于
47、不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，对于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险也各不相同，资本化率也会有差异。投资风险也各不相同，资本化率也会有差异。土地资本化率是评估土地价格时采用的资本化率，土地资本化率是评估土地价格时采用的资本化率，评估时采用的净收益是指土地自身的收益，建筑物评估时采用的净收益是指土地自身的收益，建筑物收益应该剔除。收益应该剔除。建筑物资本化率是评估建筑物价格时采用的资本化建筑物资本化率是评估建筑物价格时采用的资本化率，评估时采用的净收益是指建筑物产生的收益，率，评估时采用的净收益是指建筑物产生的收益，土地收益应该剔除。土地收益应该剔除。综合资本化率是将
48、土地和建筑物作为整体进行评估综合资本化率是将土地和建筑物作为整体进行评估时采用的资本化率，评估时采用的净收益是土地及时采用的资本化率，评估时采用的净收益是土地及建筑物作为一个整体产生的净收益。建筑物作为一个整体产生的净收益。综合资本化率计算如下：综合资本化率计算如下：式中：式中：r综合资本化率；综合资本化率；r1土地资本化率；土地资本化率；r2建筑物资本化率；建筑物资本化率；L土地价格；土地价格；B建筑物价格。建筑物价格。1、净收益与租价比率法、净收益与租价比率法根据替代原则，从市场上寻找相似房地产，用替代根据替代原则，从市场上寻找相似房地产，用替代物净收益与其价格之比计算资本化率。物净收益与
49、其价格之比计算资本化率。一般寻找的替代物数量大于一般寻找的替代物数量大于3个。个。2、无风险报酬率与风险报酬率之和、无风险报酬率与风险报酬率之和 投资报酬率投资报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率3、各种投资收益率排序插入法、各种投资收益率排序插入法收益市场上各种投资的收益率资料、然后把各项投收益市场上各种投资的收益率资料、然后把各项投资的收益率按大小依次排序。评估人员估计被评估资的收益率按大小依次排序。评估人员估计被评估房地产的投资风险，并与各项投资的风险相比较，房地产的投资风险，并与各项投资的风险相比较，按照风险水平将其插入，然后确定资本化率。按照风险水平将其插入，然后确
50、定资本化率。4、资本成本加权平均法、资本成本加权平均法 r=rgG+re(1G)rg借入资金资本成本；借入资金资本成本；re自有资金资本成本。自有资金资本成本。四、房地产评估收益法的计算公式四、房地产评估收益法的计算公式1、评估房地产整体的价值、评估房地产整体的价值房地产价值房地产价值=房地产净收益房地产净收益/综合资本化率综合资本化率房地产净收益房地产净收益=房地产总收益房地产总收益-房地产总费用房地产总费用房地产总费用房地产总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金2、单独评估土地价值、单独评估土地价值（1）由土地收益评估土地价值）由土地收益评估土地价值土地价值土地价值=土