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1、第五章房地产评估第五章房地产评估第三节收益途径及方法第三节收益途径及方法2021/9/181主要内容主要内容 收益途径的基本思路收益途径的基本思路 收益途径的应用范围收益途径的应用范围 收益途径的估价过程收益途径的估价过程 估价案例估价案例2021/9/182一、收益途径的基本思路一、收益途径的基本思路房地产评估中的房地产评估中的收益途径收益途径又称收益还又称收益还原法或收益资本化法，是指在求取待估原法或收益资本化法，是指在求取待估土地价格时，先求得该房地产未来所能土地价格时，先求得该房地产未来所能产生的预期纯收益，然后以一定的还原产生的预期纯收益，然后以一定的还原利率（资本化率）将未来预期纯
2、收益折利率（资本化率）将未来预期纯收益折算为现值之和，从而求得待估房地产价算为现值之和，从而求得待估房地产价格的一种方法。格的一种方法。2021/9/183二、收益途径的基本范围二、收益途径的基本范围收益法主要适用于有收益的房地收益法主要适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓等。对于机关、学校、公园等公公寓等。对于机关、学校、公园等公益性房地产的估价不太适宜。益性房地产的估价不太适宜。2021/9/184三、收益途径的估价过程三、收益途径的估价过程求取总收益求取总收益求取房地合一求取房地合一/土地土地/建筑物的纯收益建筑物的纯收益确定合适的还
3、原利率确定合适的还原利率求取总费用求取总费用确定土地收益年限确定土地收益年限 求取待估房地产价格求取待估房地产价格2021/9/1851 1求取（客观求取（客观/正常）总收入正常）总收入总收入是指以收益为目的的房土地及其有总收入是指以收益为目的的房土地及其有关设施、劳动及经营要素相结合产生的总的关设施、劳动及经营要素相结合产生的总的收入。收入。这里的这里的“总收入总收入”是在实际总收入的基础是在实际总收入的基础上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得的在正常的市场条件下的房地产用于法律上的在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳用途和利用程度的收入值。
4、允许的最佳用途和利用程度的收入值。“客客观收入或正常收入观收入或正常收入”。2021/9/1862 2求取（正常求取（正常/客观）总费用客观）总费用总费用总费用是指为创造总收入所投入的是指为创造总收入所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。直接必要的劳动费用和资本费用。这里的这里的“总费用总费用”是指房地产取得是指房地产取得正常总收入必须支付的各种必要支出，正常总收入必须支付的各种必要支出，不是实际费用。不是实际费用。2021/9/1873.3.求取（正常求取（正常/客观）纯收益客观）纯收益正常纯收益是正常总收入扣减正常总费用的余正常纯收益是正常总收入扣减正常总费用的余额。额。房地合一房地合一房
5、地产纯收益房地产总收入房地产总费用房地产纯收益房地产总收入房地产总费用出租型房地产：出租型房地产：直接经营型房地产：直接经营型房地产：2021/9/188 房地分估（残余估价法）房地分估（残余估价法）土地纯收益土地纯收益=房地产总收入房地产总费用房屋房地产总收入房地产总费用房屋纯收益纯收益其中：房屋纯收益其中：房屋纯收益=房屋现值房屋现值房屋还原利率房屋还原利率或：土地纯收益或：土地纯收益=土地总收入土地总费用土地总收入土地总费用房屋纯收益房地产总收入房地产总费用土地房屋纯收益房地产总收入房地产总费用土地纯收益纯收益其中：土地纯收益其中：土地纯收益=土地现值土地现值土地还原利率土地还原利率20
6、21/9/1894.4.确定折现率或资本化率确定折现率或资本化率 土地折现率或资本化率土地折现率或资本化率rl 建筑物折现率或资本化率建筑物折现率或资本化率rb 房地合一综合折现率或资本化率房地合一综合折现率或资本化率r (B+L)r=Lrl+B rb2021/9/18104.4.确定折现率或资本化率的方法确定折现率或资本化率的方法安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法折现率折现率=安全利率安全利率+风险调整值风险调整值安全利率指无风险的资本投资收益率，在我安全利率指无风险的资本投资收益率，在我国可选择一年期国债利率或银行一年期定期存国可选择一年期国债利率或银行一年期定期存款利率。款利率
7、。风险调整值根据社会经济环境、通货膨胀风风险调整值根据社会经济环境、通货膨胀风险、变现风险等因素对房地产投资的影响综合险、变现风险等因素对房地产投资的影响综合确定。确定。2021/9/1811比较法比较法在市场上选取多个（通常为三个以上）与在市场上选取多个（通常为三个以上）与待估房地产相同或相似的交易实例的正常租金待估房地产相同或相似的交易实例的正常租金（纯收益）与交易价格的比率作为依据，然后（纯收益）与交易价格的比率作为依据，然后求出各交易实例纯收益与价格比率的平均值，求出各交易实例纯收益与价格比率的平均值，以此作为待估房地产的折现率或资本化率。以此作为待估房地产的折现率或资本化率。2021
8、/9/1812例：根据表中资料，计算评估对象的资本例：根据表中资料，计算评估对象的资本化率为：化率为：（11.8+12.1+11.411.8+12.1+11.4）%3%311.77%11.77%参照物参照物纯收益纯收益(万元万元/年年)价格价格(万元万元)还原利率还原利率(%)11210211.822319012.13108811.42021/9/18135 5房地产收益年限的测定房地产收益年限的测定 房地分估：房地分估：土地的收益年限剩余的土地使用权年限土地的收益年限剩余的土地使用权年限建筑物的收益年限建筑物的经济寿命建筑物的收益年限建筑物的经济寿命 房地合一房地合一：建筑物经济寿命建筑物经
9、济寿命剩余土地使用年限时剩余土地使用年限时，房地产的收益年限剩余土地使用年限；房地产的收益年限剩余土地使用年限；建筑物经济寿命剩余土地使用年限时建筑物经济寿命剩余土地使用年限时，分两种方式处理：分两种方式处理：2021/9/1814方式一：方式一：将房地产的收益年限假想为无限期，并把将房地产的收益年限假想为无限期，并把土地使用权的摊销费和房屋建筑物的折旧费土地使用权的摊销费和房屋建筑物的折旧费作为房地产正常收益的扣除项处理。作为房地产正常收益的扣除项处理。方式二：方式二：将房地产的收益年限分两段处理。将房地产的收益年限分两段处理。n1n20n1年房地产的价值年房地产的价值（n2n1）年年土地的
10、价值土地的价值n n1 1为建筑物的经济寿命；为建筑物的经济寿命；n n2 2为土地的剩余使用年限。为土地的剩余使用年限。2021/9/18156.6.求取待估房地产价格求取待估房地产价格收益期限为无限年期，其数学式为：收益期限为无限年期，其数学式为：收益期限为有限年期，其数学式为：收益期限为有限年期，其数学式为：基本公式基本公式2021/9/18166.6.求取待估房地产价格求取待估房地产价格1.收益额（房地收益额（房地A，地，地A1，房，房A2）2.资本化率（房地资本化率（房地r，地，地r1，房，房r2）3.获利期限（获利期限（n）基本公式基本公式2021/9/1817 1单纯的土地出租单
11、纯的土地出租A A 土地价值的估测土地价值的估测112021/9/1818例：一土地年限为例：一土地年限为50年。对外出租预计每年。对外出租预计每年可取得纯收益年可取得纯收益10万元。资本化率为万元。资本化率为6%。2021/9/1819A 土地价值的估测土地价值的估测-2建筑物建筑物建筑物建筑物土地土地2房地产出租或经营房地产出租或经营 2021/9/1820A A 土地价值的估测土地价值的估测-2-2 2房地产出租或经营房地产出租或经营 已知房地合一的收益，再计算出房产收益，已知房地合一的收益，再计算出房产收益，求得土地收益，最后计算土地评估价值。求得土地收益，最后计算土地评估价值。202
12、1/9/1821A A 土地价值的估测土地价值的估测-2-2 2房地产出租或经营房地产出租或经营 A2=P2.r22021/9/1822A A 土地价值的估测土地价值的估测-2-2例：一房地产年限为例：一房地产年限为30年。房地产每年纯收年。房地产每年纯收益预计为益预计为10万元。已知建筑物的价值为万元。已知建筑物的价值为20万万元。土地的资本化率为元。土地的资本化率为8%，建筑物的资本化，建筑物的资本化率为率为6%。要求：计算土地的评估价值。要求：计算土地的评估价值。2021/9/1823B 建筑物价值的估测建筑物价值的估测 建筑物价值是房地产价值减去土地价值后建筑物价值是房地产价值减去土地
13、价值后剩余的价值。剩余的价值。运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。的价值。2021/9/1824B 建筑物价值的估测建筑物价值的估测 A1=P1.r12021/9/1825B 建筑物价值的估测建筑物价值的估测例：一房地产年限为例：一房地产年限为30年。房地产每年纯收年。房地产每年纯收益预计为益预计为10万元。已知土地的价值
14、为万元。已知土地的价值为100万元。万元。土地的资本化率为土地的资本化率为8%，建筑物的资本化率为，建筑物的资本化率为6%。要求：计算建筑物的评估价值。要求：计算建筑物的评估价值。2021/9/1826四、收益途径及其方法评估案例四、收益途径及其方法评估案例1.例例5-13。见。见WORD文档。文档。题型：房地产评估收益法，已知房地合一题型：房地产评估收益法，已知房地合一收益，要求评估土地价值。收益，要求评估土地价值。思路：房地合一收益思路：房地合一收益-土地收益土地收益-土土地价值地价值2021/9/1827四、收益途径及其方法评估案例四、收益途径及其方法评估案例2021/9/1828四、收
15、益途径及其方法评估案例四、收益途径及其方法评估案例2.例例5-14。见。见WORD文档。文档。题型：房地产评估收益法，已知房地合一题型：房地产评估收益法，已知房地合一收益，要求评估建筑物价值。收益，要求评估建筑物价值。思路：房地合一收益思路：房地合一收益-建筑物价值建筑物价值2021/9/1829四、收益途径及其方法评估案例四、收益途径及其方法评估案例2021/9/1830收益法小结收益法小结资产评估值资产评估值=资产收益的现值资产收益的现值2021/9/1831例：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积例：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500500平方米，房屋建筑面积平方米，房屋
16、建筑面积15001500平方米，月租金平方米，月租金4.54.5万万元，假设建筑物的还原利率为元，假设建筑物的还原利率为10%10%，耐用年限为，耐用年限为6060年，年，土地还原利率为土地还原利率为8%8%，管理费以年租金的，管理费以年租金的3%3%计，修缮费计，修缮费以房屋现值的以房屋现值的1.5%1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值保险费按房屋现值33计，房产税为租金收入的计，房产税为租金收入的12%12%，土地使用税每年每平方米土地使用税每年每平方米2 2元，营业税及附加综合税元，营业税及附加综合税率为率为5.5%5.5%，建筑物尚可
17、使用年限为，建筑物尚可使用年限为5050年，土地使用权年，土地使用权年限为年限为4040年，建筑物价格依成本法求得为年，建筑物价格依成本法求得为120120万元。万元。估算过程2021/9/18321.1.求取总收入求取总收入总收入为：总收入为：4500012=5400004500012=540000（元）（元）2 2求取总费用求取总费用房租损失准备费：房租损失准备费：450002=22500450002=22500（元）（元）管理费：管理费：5400003%5400003%1620016200（元）（元）修缮费：修缮费：12000001.5%12000001.5%1800018000（元）（
18、元）保险费：保险费：120000031200000336003600（元）（元）房产税：房产税：54000012%54000012%6480064800（元）（元）营业税及附加：营业税及附加：5400005.5%=297005400005.5%=29700（元）（元）土地使用税：土地使用税：5002=10005002=1000（元）（元）年总费用合计：年总费用合计：22500+16200+18000+3600+64800+29700+1000=15580022500+16200+18000+3600+64800+29700+1000=155800（元）（元）2021/9/18333.3.求取房
19、地合一纯收益求取房地合一纯收益纯收益为：纯收益为：540000540000155800=384200155800=384200（元）（元）4.4.求取土地纯收益求取土地纯收益房屋纯收益：房屋纯收益：120000010%=120000120000010%=120000（元）（元）土地纯收益。土地纯收益为房地合一纯收益减去房屋纯收益，土地纯收益。土地纯收益为房地合一纯收益减去房屋纯收益，即：即：384200384200120000=264200120000=264200（元）（元）5.5.求取土地使用权价格求取土地使用权价格 土地单价为：土地单价为：3150483500=63013150483500=6301（元）（元）2021/9/1834