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1、2021/9/182021/9/181 1本章学习目的和要求本章学习目的和要求1 1、了解房地产评估的基本内容和特点、了解房地产评估的基本内容和特点2 2、熟悉房地产评估的影响因素、熟悉房地产评估的影响因素3 3、掌掌握握收收益益法法、市市场场法法、成成本本法法、剩剩余余法法在在房房地地产产评评估估中的应用中的应用4 4、熟熟悉悉基基准准地地价价修修正正系系数数法法及及路路线线价价法法在在房房地地产产评评估估中中的应用的应用5 5、了解在建工程评估、了解在建工程评估2021/9/182021/9/182 2第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述n n房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不
2、动产）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。其中：其中：其中：其中：n n土地土地土地土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。n n建筑物建筑物建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋
3、和构筑物。设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。n n其他地上定着物其他地上定着物其他地上定着物其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者离
4、后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念2021/9/182021/9/183 3（一）土地（一）土地（一）土地（一）土地 广义：广义：广义：广义：指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气
5、候、地指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。两重性：两重性：两重性：两重性：不仅是资源，也是资产不仅是资源，也是资产不仅是资源，也是资产不仅是资源，也是资产 自然供给自然供给自然供给
6、自然供给：地球提供的可利用数量地球提供的可利用数量地球提供的可利用数量地球提供的可利用数量 土地的供给土地的供给土地的供给土地的供给 经济供给经济供给经济供给经济供给：人类开发利用而形成的土地供给人类开发利用而形成的土地供给人类开发利用而形成的土地供给人类开发利用而形成的土地供给二、土地及土地使用权二、土地及土地使用权2021/9/182021/9/184 4（二）土地的特性（二）土地的特性自然特性：自然特性：位置固定性位置固定性位置固定性位置固定性质量差异性质量差异性质量差异性质量差异性不可再生性不可再生性不可再生性不可再生性效用永续性效用永续性效用永续性效用永续性 经济特性：经济特性：供给
7、稀缺性供给稀缺性供给稀缺性供给稀缺性产权可垄断性产权可垄断性产权可垄断性产权可垄断性土地利用多方向性土地利用多方向性土地利用多方向性土地利用多方向性效益级差性效益级差性效益级差性效益级差性2021/9/182021/9/185 5（三）土地使用权（三）土地使用权（三）土地使用权（三）土地使用权n n我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况：城市土地城市土地城市土地城市土地-所有权属于国家；所有权属于国家；所有权属于国家；所有权属于
8、国家；农村城市郊区的土地农村城市郊区的土地农村城市郊区的土地农村城市郊区的土地-所有权归农民集体所有。所有权归农民集体所有。所有权归农民集体所有。所有权归农民集体所有。n n土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。7070年年年年居住用地居住用地居住用地居住用地n n国家出让土地使用权国家出让土地使用权国家出让土地使用权国家出让土地使用权4040年年年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50
9、50年年年年其他（工业、科教文卫体）其他（工业、科教文卫体）其他（工业、科教文卫体）其他（工业、科教文卫体）n n国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖n n土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押n n申请续期申请续期申请续期申请续期最迟于届满前一年最迟于届满前一年最迟于届满前一年最迟于届满前一年2021/9/182021/9/186 6
10、三、地租与地价理论三、地租与地价理论n n马克思的理论认为，地租是土地所有权在经济上的表马克思的理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。者的货币额。（1 1）绝对地租）绝对地租）绝对地租）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。如土地出让金所获得的地租。如土地出让金（2 2）级差地租：）级差地租：）级差地租：）级差地租：级差地租级差地租级差地租级差地租：由于土地自然差别导致的地租由于土地自然差别导致的地租级差地租级差地租级差地租级差地租：对同一
11、土地连续投资，投资收益差对同一土地连续投资，投资收益差 别所导致的地租别所导致的地租（一）地租理论（一）地租理论2021/9/182021/9/187 7n n级差地租级差地租原理告诉我们，处于不同位置的土地，原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。须了解其地理位置和环境。n n级差地租级差地租原理告诉我们，在同一块土地上连续投原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业
12、用格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。地、住宅用地等。垄断地租垄断地租 建筑地段地租建筑地段地租2021/9/182021/9/188 8n n1 1、地价的本质是地租的资本化、地价的本质是地租的资本化、地价的本质是地租的资本化、地价的本质是地租的资本化 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。价
13、值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。n n2 2、地价特征、地价特征、地价特征、地价特征(1)(1)地租的资本化地租的资本化地租的资本化地租的资本化(2)(2)权益价格权益价格权益价格权益价格(3)(3)具有增值性具有增值性具有增值性具有增值性(4)(4)与用途相关与用途相关与用途相关与用途相关(5)(5)具有个别性具有个别性具有个别性具有个别性(6)(6)具有可比性具有可比性具有可比性具有可比性（二）地价理论（二）地价理论2021/9/182021/9/189 91 1 1、位置固定性、位置固定性、位置固定性、位置固定性、位置固定性、位置固定性2 2 2、供求区域性、供求区域性、供求区域
14、性、供求区域性、供求区域性、供求区域性 房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。3 3 3、长期使用性、长期使用性、长期使用性、长期使用性、长期使用性、长期使用性4 4 4、大量投资性、大量投资性、大量投资性、大量投资性、大量投资性、大量投资性5 5 5、保值增值性、保值增值性、保值增值性、保值增值性、保值增值性、保值增值性 引起房地产价格上升的原因
15、主要有引起房地产价格上升的原因主要有引起房地产价格上升的原因主要有4 4 4个方面：个方面：个方面：(1)(1)(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；备，改进物业管理；备，改进物业管理；(2)(2)(2)通货膨胀；通货膨胀；通货膨胀；(3)(3)(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)(4)(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。外部经济或相互影
16、响，如交通条件或周围环境改善。外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。6 6 6、难以变现性、难以变现性、难以变现性、难以变现性、难以变现性、难以变现性7 7 7、政策限制性、政策限制性、政策限制性、政策限制性、政策限制性、政策限制性 8 8 8、投资风险性投资风险性投资风险性投资风险性投资风险性投资风险性 四、房地产的特性四、房地产的特性2021/9/182021/9/181010除供需原则、替代原则、贡献原则外，特别要注意的：除供需原则、替代原则、贡献原则外，特别要注意的：1 1、最有效使用原则（即预期原则）、最有效使用原则（即预期原则）、最有效使用原则（即预期原则）、最有效使用原则
17、（即预期原则）最佳使用最佳使用最佳使用最佳使用指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。2 2、合法原则、合法原则、合法原则、合法原则合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依
18、据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权如土地使用权 出让合同出让合同)等允许的处分方式为依据。等允许的处分方式为依据。五、房地产评估原则五、房地产评估原则2021/9/182021/9/181111六、房地产评估的程序六、房地产评估的程序明确评估的基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产价值综合分析确定结果撰写评估报告签订评估合同确定评估基准日了解评估对象明确评估目的归档归档2021/9/182021/9/181212第二节第二节房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类1 1、按
19、价格形成方式按价格形成方式按价格形成方式按价格形成方式分分分分（1 1）市场交易价格）市场交易价格实际成交价格实际成交价格（2 2）评估价格）评估价格对市场交易价格的模拟对市场交易价格的模拟如基准地价、标定地价、交易底价、房屋重置价格、课税价格等如基准地价、标定地价、交易底价、房屋重置价格、课税价格等2 2 2 2、按房地产实物形态分、按房地产实物形态分、按房地产实物形态分、按房地产实物形态分 （1 1）土地价格：基准地价、标定地价等）土地价格：基准地价、标定地价等（2 2）建筑物价格：纯建筑物部分的价格）建筑物价格：纯建筑物部分的价格（3 3）房地产价格：房地合一价）房地产价格：房地合一价2
20、021/9/182021/9/1813133 3 3 3、按房地产价格表示单位分、按房地产价格表示单位分、按房地产价格表示单位分、按房地产价格表示单位分:房地产总价格：房地产总价格：土地土地-单位地价单位地价 单位价格单位价格-建筑物建筑物-单位建筑面积的建筑物价格单位建筑面积的建筑物价格 房地产房地产-单位建筑面积的房地产价格单位建筑面积的房地产价格 楼面地价楼面地价-单位建筑面积地价单位建筑面积地价 =土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 =土地单价土地单价/容积率容积率其中：容积率其中：容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积 建筑密度建筑密度(建筑覆盖率建筑覆盖率)，指
21、底层建筑面积与总用地面积，指底层建筑面积与总用地面积 的比例。的比例。2021/9/182021/9/181414二、二、影响因素影响因素经济发展经济发展经济发展经济发展经济增长速度、国民生产总值、国民收入、经济增长速度、国民生产总值、国民收入、经济增长速度、国民生产总值、国民收入、经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等物价指数等物价指数等物价指数等经济经济经济经济财政金融财政金融财政金融财政金融利率水平与土地的价格成反比利率水平与土地的价格成反比利率水平与土地的价格成反比利率水平与土地的价格成反比产业结构产业结构产业结构产业结构人口人口人口人口数量、密度、素质与地价正相关数量、密度
22、、素质与地价正相关数量、密度、素质与地价正相关数量、密度、素质与地价正相关家庭规模家庭规模家庭规模家庭规模小型化住宅套数需求增大小型化住宅套数需求增大小型化住宅套数需求增大小型化住宅套数需求增大涨价涨价涨价涨价社会社会社会社会房地产投机房地产投机房地产投机房地产投机教育科研水平和治安教育科研水平和治安教育科研水平和治安教育科研水平和治安社会福利社会福利社会福利社会福利土地制度土地制度土地制度土地制度+住房制度住房制度住房制度住房制度+地价政策地价政策地价政策地价政策城市规划、土地规划、城市发展战略城市规划、土地规划、城市发展战略城市规划、土地规划、城市发展战略城市规划、土地规划、城市发展战略行
23、政行政行政行政税收政策、投资政策税收政策、投资政策税收政策、投资政策税收政策、投资政策隶属关系变更隶属关系变更隶属关系变更隶属关系变更交通管制交通管制交通管制交通管制心理心理心理心理 一般因素一般因素2021/9/182021/9/181515区域因素区域因素总体上：1、商服繁华因素：2、道路通达因素：3、公交便捷因素：4、城市设施状况因素 基础设施，生活设施，文体娱乐设施5、环境状况因素：自然环境和人文环境 各种噪声，环境污染，视觉环境2021/9/182021/9/181616n n影响住宅住宅房地产价格的主要区域因素：n n日照、风向等气候条件；日照、风向等气候条件；n n当地居民的教育
24、水平、社会阶层等居住环境；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；n n街道的宽度、构造；街道的宽度、构造；n n离市中心的距离及交通状况；离市中心的距离及交通状况；n n商业网点的配置状况；商业网点的配置状况；n n上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；况；n n学校、公园、医院、健身等配置状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；n n噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；n n景观环境装况；景观环境装况；2021/9/182021/9/181717n n影响商业商业房地产价格的主要区域因素：n n商业群落状况及
25、地段的繁华程度；商业群落状况及地段的繁华程度；n n顾客来源及购买力状况；顾客来源及购买力状况；n n顾客的交通手段及交通状况；顾客的交通手段及交通状况；n n营业类别及竞争装况；营业类别及竞争装况；n n经营者的创造力及资信状况；经营者的创造力及资信状况；n n土地利用的管制状况等。土地利用的管制状况等。2021/9/182021/9/181818n n影响工业工业房地产价格的主要区域因素：n n道路、港口、铁路等运输设施的便利程道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；度及建设装况；n n动力供应和供排水状况；动力供应和供排水状况；n n劳动力市场的供应状况；劳动力市场的供应状况；n
26、 n与关联产业的位置关系；与关联产业的位置关系；n n与生产紧密联系的气候、地质、水文状与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；况；n n政府行政上的指导与管制，如排污限制。政府行政上的指导与管制，如排污限制。2021/9/182021/9/181919个别因素个别因素 区位区位区位区位:宗地位置优则价高宗地位置优则价高宗地位置优则价高宗地位置优则价高面积、宽度、深度面积、宽度、深度面积、宽度、深度面积、宽度、深度:临街较宽则价高、深度不深不浅临街较宽则价高、深度不深不浅临街较宽则价高、深度不深不浅临街较宽则价高、深度不深不浅则价高则价高则价高则价高形状形状形状形状:矩形价高、街道交叉口三角形等
27、不规则地价高矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）土地（宗地）土地（宗地）土地（宗地）地力、地质地力、地质地力、地质地力、地质（正比）、（正比）、（正比）、（正比）、地势地势地势地势（高则价高）、（高则价高）、（高则价高）、（高则价高）、地形地形地形地形（平坦高）（平坦高）（平坦高）（平坦高）容积率容积率容积率容积率:与地价同方向变动但一般不呈线性关系与地价同方向变动但一般不呈线性关系与地价同方向变动但一般不呈线性关系与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途用途用途用途:商业用地地价商业用地地价商业用地
28、地价商业用地地价 住宅住宅住宅住宅 工业工业工业工业土地使用年期土地使用年期土地使用年期土地使用年期面积面积面积面积+结构结构结构结构+材料等材料等材料等材料等:影响成本影响成本影响成本影响成本设计、设施设计、设施设计、设施设计、设施:是否与功能相适应是否与功能相适应是否与功能相适应是否与功能相适应建筑物建筑物建筑物建筑物施工质量施工质量施工质量施工质量:影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制法律限制法律限制法律限制:城市规划、建筑法规城市规划、建筑法规城市规划、建筑法规城市规划、
29、建筑法规环境协调环境协调环境协调环境协调:是否最佳使用是否最佳使用是否最佳使用是否最佳使用2021/9/182021/9/182020第三节第三节收益法在房地产评估中的运用收益法在房地产评估中的运用一、基本思路一、基本思路以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值价值高低主要取决于下列价值高低主要取决于下列价值高低主要取决于下列价值高低主要取决于下列3 3个因素：个因素：个因素：个因素：未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益的大小 获
30、得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短2021/9/182021/9/1821213 3个因素：个因素：个因素：个因素：未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，价值越高，反之越低；未来净收益越大，价值越高，反之越低；净收益的测算途径可分为两种：净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；住宅、公寓
31、、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。加油站等类房地产。获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，价值就越高，反之获得净收益越可靠，价值就越高，反之越低越低 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，价值就越高，获得净收益期限越长，价值就越高，反之越低反之越低2021/9/182021/9/182222二、适用范围二、适用范围 收益法适用的对象是有收益或
32、有潜在收益收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、的房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。餐馆、游乐场等。2021/9/182021/9/182323三、纯收益三、纯收益 客观纯收益客观纯收益=客观总收益客观总收益客观总费用客观总费用 实际纯收益：实际纯收益：实际纯收益：实际纯收益：指土地在现在利用条件下产生的纯收益指土地在现在利用条件下产生的纯收益,一般来说一般来说 它不能直接用于估价。它不能直接用于估价。客观纯收益：客观纯收益：客观纯收益：客观纯收益：指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利
33、用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际佳利用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。价的依据。客观总费用：客观总费用：客观总费用：客观总费用：为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管理费理费 、税金等。（客观费用）、税金等。（客观费用）2021/9/182021/9/182424四、资本化率四、资本化率-期望投资收益率期望投资收益率（一）求取方法（一）求取方法
34、1 1、市场测算法、市场测算法、市场测算法、市场测算法根据市场上类似的近期交易实例推算出根据市场上类似的近期交易实例推算出根据市场上类似的近期交易实例推算出根据市场上类似的近期交易实例推算出r r。一般采用永续年金求一般采用永续年金求一般采用永续年金求一般采用永续年金求r r 也可以是有限年期的普通年金求也可以是有限年期的普通年金求也可以是有限年期的普通年金求也可以是有限年期的普通年金求r r例例 5-1 5-1 在房地产市场中收集到在房地产市场中收集到5 5个与待估房地产类似的交易实例：个与待估房地产类似的交易实例：可比实例可比实例 纯收益（元纯收益（元/年年.平方米）平方米）交易价格（元交
35、易价格（元/平方米）平方米）资本化率资本化率1 1418.9418.9590059007.1%7.1%2 2450.0450.0600060007.5%7.5%3 3393.3393.3570057006.9%6.9%4 44593945939630063007.3%7.3%5 5507.0507.0650065007.8%7.8%r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%2021/9/182021/9/1825252 2、安全利率加上风险调整值法，即风险调整法、安全利率加上风险调整值法，即风
36、险调整法、安全利率加上风险调整值法，即风险调整法、安全利率加上风险调整值法，即风险调整法 首先，找出安全利率首先，找出安全利率首先，找出安全利率首先，找出安全利率(通常选择短期国债利率或银行中长期利通常选择短期国债利率或银行中长期利通常选择短期国债利率或银行中长期利通常选择短期国债利率或银行中长期利率率率率)其次，确定风险调整值。一般包括：其次，确定风险调整值。一般包括：其次，确定风险调整值。一般包括：其次，确定风险调整值。一般包括：对投资风险的补偿对投资风险的补偿对投资风险的补偿对投资风险的补偿房地产投资收益不确定、具有风房地产投资收益不确定、具有风房地产投资收益不确定、具有风房地产投资收益
37、不确定、具有风险性；险性；险性；险性；对管理负担的补偿对管理负担的补偿对管理负担的补偿对管理负担的补偿房地产要求的管理工作一般远远房地产要求的管理工作一般远远房地产要求的管理工作一般远远房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理负担有所补偿；负担有所补偿；负担有所补偿；负担有所补偿；对投入资金缺乏流动性的补偿对投入资金缺乏流动性的补偿对投入资金缺乏流动性的补偿对投入资金缺乏流动性的补偿股票和债券
38、比房地产股票和债券比房地产股票和债券比房地产股票和债券比房地产投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的资金缺乏流动性有所补偿。资金缺乏流动性有所补偿。资金缺乏流动性有所补偿。资金缺乏流动性有所补偿。第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，投
39、资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资得融资，投资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资得融资，投资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资得融资，投资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。2021/9/182021/9/1826263 3、各种投资收益率排序插入法、各种投资收益率排序插入法、各种投资收益率排序插入法、各种投资收益率排序插入法 具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相
40、似具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。价对象的报酬率。价对象的报酬率。价对象的报酬率。(1)(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料投资及其报酬率和风险程度的资料投资及其报酬率和风险程度的资料
41、投资及其报酬率和风险程度的资料(2)(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。序排列，制成图表。序排列，制成图表。序排列，制成图表。(3)(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性较，考虑管理的难易
42、、投资的流动性以及作为资产的安全性较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。位置。位置。位置。(4)(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。对
43、应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。2021/9/182021/9/182727（二）资本化率的种类（二）资本化率的种类n n1 1、综合资本化率、综合资本化率、综合资本化率、综合资本化率r r:适用于房地产整体价值的（适用于房地产整体价值的（适用于房地产整体价值的（适用于房地产整体价值的（L+BL+B），），），），对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。n n2 2、建筑物资本化率、建筑物资本
44、化率、建筑物资本化率、建筑物资本化率r r2 2:适用于建筑物自身价值的（适用于建筑物自身价值的（适用于建筑物自身价值的（适用于建筑物自身价值的（B B），），），），对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物即仅归属于建筑物即仅归属于建筑物即仅归属于建筑物的净收益的净收益的净收益的净收益)，不包含土地带来的净收益。，不包含土地带来的净收益。，不包含土地带来的净收益。，不包含土地带来的净收益。n n3 3、土地资本化率、土地资本化率、土地资本化率、土地资本化率r1r1:适用于
45、土地自身价值的评估（适用于土地自身价值的评估（适用于土地自身价值的评估（适用于土地自身价值的评估（L L），），），），对应的纯收益应当是土地产生的净收益对应的纯收益应当是土地产生的净收益对应的纯收益应当是土地产生的净收益对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净即仅归属于土地的净即仅归属于土地的净即仅归属于土地的净收益收益收益收益)，不包含建筑物带来的净收益。，不包含建筑物带来的净收益。，不包含建筑物带来的净收益。，不包含建筑物带来的净收益。2021/9/182021/9/182828五、计算公式五、计算公式-假设土地使用年期为无假设土地使用年期为无限限（一）评估房地合一的房地产
46、价值（一）评估房地合一的房地产价值房地产价值房地产价值房地产价值房地产价值=（房地产总收益房地产总费用）（房地产总收益房地产总费用）（房地产总收益房地产总费用）（房地产总收益房地产总费用）/综合资本化率综合资本化率综合资本化率综合资本化率（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）房地产总收益房地产总收益房地产总收益房地产总收益=潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入 空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失（以潜在毛收入的某百分率来计算
47、）（以潜在毛收入的某百分率来计算）（以潜在毛收入的某百分率来计算）（以潜在毛收入的某百分率来计算）房地产总费用房地产总费用房地产总费用房地产总费用=管理费管理费管理费管理费+维修费维修费维修费维修费+保险费保险费保险费保险费+税金税金税金税金注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额2021/9/182021/9/182929（二）单独评估土地的价值（二）单独评估土地的价值1、由土地收益评估土地价值、由土地收益评估土地价值适用于适用于适用于适用于空地出租空地出租空地出租空地出租
48、的情况：的情况：的情况：的情况：土地价值土地价值土地价值土地价值=土地纯收益土地纯收益土地纯收益土地纯收益/土地资本化率土地资本化率土地资本化率土地资本化率土地纯收益土地纯收益土地纯收益土地纯收益=土地总收益土地总费用土地总收益土地总费用土地总收益土地总费用土地总收益土地总费用土地总费用土地总费用土地总费用土地总费用=管理费管理费管理费管理费+维护费维护费维护费维护费+税金税金税金税金2021/9/182021/9/1830302、由房地产收益评估土地价值、由房地产收益评估土地价值（1）土地价值土地价值=房地产价值建筑物现值房地产价值建筑物现值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价年贬值额建筑物重
49、置价年贬值额已使用年数已使用年数年贬值额年贬值额=（建筑物重置价残值）（建筑物重置价残值）/耐用年限耐用年限（2）土地价值土地价值=（房地产纯收益建筑物纯收益）（房地产纯收益建筑物纯收益）/土地资本土地资本化率化率建筑物纯收益建筑物纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率2021/9/182021/9/183131（三）单独评估建筑物的价值（三）单独评估建筑物的价值1、建筑物价值、建筑物价值房地产价值房地产价值土地价值土地价值2、建筑物价值、建筑物价值（房地产纯收益（房地产纯收益土地纯收土地纯收益）益）/建筑物资本化率建筑物资本化率2021/9/182021/9/183232六
50、、应用举例六、应用举例 例例例例5-25-2：有一宗土地：有一宗土地：有一宗土地：有一宗土地，出让年期为，出让年期为，出让年期为，出让年期为5050年，资本化率年，资本化率年，资本化率年，资本化率为为为为10%10%，预计未来前，预计未来前，预计未来前，预计未来前5 5年的纯收益分别为年的纯收益分别为年的纯收益分别为年的纯收益分别为1515万元，万元，万元，万元，1616万元，万元，万元，万元，1818万元，万元，万元，万元，1515万元，万元，万元，万元，2020万元，第六年开始纯万元，第六年开始纯万元，第六年开始纯万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在收益大约可以稳定在收益大约可以稳定在收益