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1、第五章房地产评估自测练习一、单项选择题1 .我国土地使用权出让的最高年限由（D ）确定并公布。A.国土资源部B.住房和城乡建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院2 .在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（C ）oA.交通通达程度B.公共公用配套设施状况C.区域的繁华程度D.城市规划限制3 .某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200 平方米，第210层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（B ）oA. 0. 6B. 5. 1C. 2D. 64 .由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数
2、法一般只 适合于（D ）。A.大型的建筑物B.价格较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、结构简单的建筑物5 .在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与 建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（B ）体现出来。A.建筑物的经济性贬值B.建筑物的功能性贬值C. 土地的经济性贬值D. 土地的功能性贬值6 .某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平力米。该房 地产的折现率为9%,评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50 000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为（A ）元。A. 802. 25B. 825
3、C. 1 054D. 1 3287 .在房地产评估中，资本化率又称（A ）oA.还原利率B.实际利率C .成本利率D.利税率8 .在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用（A ） 评估。B.市场法D.收益法A.成本法C.剩余法9 .待估土地的年客观总收益为300万元，年客观总费用为250万元，剩余使用年限为 40年，折现率为6%,则其评估价值最接近于（B ）万元。B. 800D. 752A. 700C. 83310 . 土地市场的不完全竞争性是由土地的（C ）决定的。A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性11 .下列关于土地的描述中，错误的是（A ）oA
4、.在我国，所有土地的所有权均属于国家B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权 不得转让12 .非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使 用土地的，应当最迟于使用年限届满前（C ）内申请续期。A. 3个月B, 6个月C. 12个月D. 18个月13 .在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（D ）oA.实际总收益一实际总费用B.实际总收益一客观总费用C.客观总收益一实际总费用D.客观总收益一客观总费用14 .运用收益法评估房地产时，房地产总费用
5、通常包括（D ）。A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金15.有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（A. 263.906 5C. 373. 581 516. 土地的“三通一平”是指（BA.通水、通热、通路、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面A ）万元。B. 266.421 2D. 102.226）oB.通水、通路、
6、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面17 .造成房地产经济性贬值的根本性标志是（D ）。A.利用率下降B.部分闲置C.实际报酬率下降D.客观收益下降18 .运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的（C ）与建筑物全部 使用年限的比率求得。A.已使用年限B.剩余使用年限C.实际已使用年限D.已提折旧年限19 .采用成本法评估建筑物的重置成本通常是以（C ）为依据的。A.该建筑物预算数B.同类建筑物客观合理投入额C.建筑物建设成本D.建筑物人工费率变化率20 .对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按（A ）处理。A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价21 .运
7、用市场法评估房地产价值时,通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为（A ） 条件下的价格。A.评估对象所处区域B.参照物所处区域C.城市平均区域D.参照物规划区域22 .在房地产开发中的“三通一平”费用属于（A）。A.基础设施配套费B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费23 .城镇土地基准地价是（D ）。A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时期城镇区域性土地平均单价D.某时点城镇区域性土地平均单价24 .某宗地，单价为10 000元/平方米，规划容积率为8,建筑密度为0.5,其楼面地 价为（B ）元/平方米。A. 5 00025.某待估房地产, 占
8、房地产总价值的45%,A. 5%C. 6.9%二、多项选择题B. 1 250C. 800D. 20 000已知建筑物的还原利率为8%, 土地的还原利率为6%,建筑物价值则该房地产的综合还原利率应为（B. 6%D. 7. 1%C ）。1.A.C.2.A.B.C.年限D.土地的经济特征是（A B DE）o经济供给的稀缺性B . 土地产权的可垄断性效益级差性）o不可再生性 D. 土地利用多方向性E.下列关于土地使用权的表述中，正确的有（ABDE 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，
9、其土地出让年限应为法律规定的最高 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物（不动产）的所有权时，其使用范围内的 土地使用权随之转让E. 土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权 随之抵押3 .影响房地产价格的一般因素包括（BDE ）oA.商业繁华程度B.经济发展因素C.交通因素D.城市规划及开发战略E.社会因素4 .房地产价格的特征包括（BE ）oA.地价是地租的资本化 B.是权益价格C.地价具有增值性D.地价具有稳定性E.与用途有关5 .评估房地产需考虑的因素包括（ABCE ）oA.产权性质B.用途C.建筑结构D.建设单位E.设计、装修质量和水平6 .适用于房地产
10、评估的经济技术原则包括（ABCDE ）。A.供求原则B.替代原则C.最有效使用原则D.贡献原则E.合法原则7 .下列费用中，属于建筑安装工程费的有（ABD ）0A.招投标费B.质量监督费C.测量、勘察设计费 D.竣工图费E.城市规划设计费8 .应该由政府指定并定期公布的房地产价格有（ACD ）oA.基准地价B.交易底价 C.标定地价D.房屋重置价格E.转让价格9 .房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益+资本化率.其成立的前提条件是 （ABD ）oA.纯收益每年不变B.资本化率固定C.收益年限为法定最高年限D.收益年限为无限期E.纯收益每年递增10 .新建房地产的开发成本包括（ABCDE ）
11、。A.可行性研究费B.设计费C. 土地出让金D.场地平整费E.营业税11 .新建房地产的公共配套设施建设费包括（BC ）等的建设费用。A.临时用电B.附属锅炉房C.自行车棚D.大型游乐场E.大型幼儿园12 .政府出让土地使用权通常采用（ABD ）方式。A.协议出让B.招标出让C.划拨出让D.拍卖出让E.挂牌出让13 .在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有（ABC ）oA.供电工程费 B.红线内自来水设施建设费C.雨水处理费 D.管理费用E.销售广告宣传费用14 .国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ACDE ）。A. 土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着
12、物补偿费E.青苗补偿费15 .运用基准地价法评估宗地价格，需修正的因素包括（BE ）方面。A. 土地出让金B. 土地使用年限C.拆迁费用D. 土地等级 E.容积率三、判断题1 .用成本法评估在建工程，是在求取被评估在建工程的价格时，将被评估在建工程按其 开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被评估 在建工程价格的一种评估方法。 （X ）2 .运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈 等方面与评估对象保持一致。（V ）3 .在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。（X）4 .正确的房地产评估程序应该
13、是：选用评估方法估算、拟订评估方案、明确基本事项、 实地勘察搜集资料、确定评估结果、撰写评估报告。（X ）5 .市场法是房地产评估方法中最直接、最有效的方法。（V ）四、计算题1.有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%,预计未来前5年的纯收益分别为 30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6年至第40年每年纯收益大约稳定保持 在40万元左右。要求：试用收益法评估该宗土地的价值。解：该宗土地的价值二303235333840（1 + 6%）40-5-11 + 6% （1 + 6%）2（1 + 6尸 （1 + 6）4（1 + 6%）5（1 + 6%）5 6%（1 + 6%）40-5
14、=574. 06 （万元）2,有一待估宗地F,剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现收集到A、B、C、D四 宗土地交易实例，具体情况如表5-8所示。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照 物与评估标相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为: 当容积率在1. 52之间时，容积率每增加0. 1,宗地地价比容积率为1. 5时增加2%o该城市 2015年至2017年，每年地价指数上升1%。要求：试根据上述条件评估该待估宗地F的2017 年1月的价值。表5-8 土地交易情况一 zK地成交价(元/平方 米)交易时间交易 情况容积率区域因素个别 因素剩余年限F2017 年
15、 1 月01. 70040A2 2002016 年 1 月-1%1.60-1%38B2 4002016 年 1月01.82%040C2 3002016 年 1 月01.70039D2 1002015 年 1 月-2%1.60-1%38解：待估宗地F的2017年1月的价值评估计算过程如下:(1)建立容积率修正系数表，见下表:容积率1.51.61.71.81.9修正系 数100102104106108(2)年限修正：Ka=Kd=(P/A,6%, 40) + (P/A, 6%, 38)=1.0135Kc=(P/A, 6%, 40) 4- (P/A, 6%, 39)=1.0066(3)参照交易实例，待
16、估宗地F初步评估值有：参照交易实例A初步评估值二A交易价格X交易时间修正率义交易情况修正率X容积率 修正率X区域因素修正率X个别因素修正率X年限修正率X剩余使用年限修正率100 104 100二2 200X1. 01X 99 x 102 x 99 x 1.0135=2 343 (元/平方米)参照交易实例B初步评估值二B交易价格X交易时间修正率义交易情况修正率X容积率 修正率X区域因素修正率X个别因素修正率X年限修正率X剩余使用年限修正率104 100二2 400X1. 01X 106 x 102 义口 332 (元/平方米)参照交易实例C初步评估值二C交易价格X交易时间修正率X交易情况修正率义
17、容积率 修正率X区域因素修正率X个别因素修正率X年限修正率X剩余使用年限修正率=2 300X1.01X1.0066=2 338 (元/平方米)参照交易实例D初步评估值二D交易价格X交易时间修正率X交易情况修正率义容积率 修正率X区域因素修正率X个别因素修正率X年限修正率X剩余使用年限修正率100 104 100=2 200X1. 012X 98 x 102 x 99 xi. 0135=2 282 (元/平方米)(4)最终评估结果=(2 343+2 332+2 338+2 282) +4=2 332 (元/平方米)3.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容
18、 积率为5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为每平方米3 500元。专业费用为 建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租, 租金水平预计为每日每平方米2元，管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%, 保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利 率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用十专业费用）之和的20%o要求: 试评估该宗地地价。解：（1）年总收益二2X365X 1 000X5=3 650 000 （元）（2）年总费用二3 650 000X2%+3 500X5 000
19、（1.5%+0. 2%） +3 650 000X17. 5% =1 0009 250 （元）（3）年总收益二年总收益一年总费用=2 640 750 （元）2640750 F11-（4）房地产总价二7%L（1 + 7%严2二36258750 （元）（5）建筑费用及专业费用=3 500X （1+10%） X5 000=19 250 000 （元）（6）利息二地价义（1+6%） 21） +建筑费用及专业费用X （1+6%） -1）二0. 1236X 地价+1 155 000（7）开发商利润二（地价+建筑费用及专业费用）X20%=（地价+19 250 000） X20%（8）地价二房地产总价-建筑费用
20、及专业费用-利息-开发商利润二36258750 19 250 000 0. 1236X地价+1 155 000-（地价+19 250 000） X20% 地价二9 069 016 （元）4.某房地产公司于2014年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2016 年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估 基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑 面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼 出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管
21、理费为年租金的 3%,维修费为重置价格的1.5%, 土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置 价格的0.2%, 土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8% o要求：试根据以上资料评估该 宗地2017年1月土地使用权的市场价值。解:（1）年总收益二50X12X 1 800X （1-10%） =972 000 （元）（2）计算年总费用年管理费用二年总收益X3%=29 160 （元）年维修费用二2 500X1 800X1. 5%=67 500 （元）年税金二2 500X1 800=45 000 （元）年保险费用二2 500X1 800X0.2%=9 000 （元）年总费用二+=150 66
22、0 （元）（3）年房地产纯收益二年总收益一年总费用二821 340 （元）（4）计算房屋年纯收益建筑物重置价_ 2500 x 1800年贬值额二使用年限48750 （元）房屋现值二房屋重置价-年贬值额X已使用年限二4 406 250 （元）房屋纯收益二房屋现值X房屋资本化率二352 500（5） 土地年纯收益二年房地产纯收益一房屋年纯收益=468 840 （元）（6） 土地使用权市场价值二土地年纯收益X （P/A, 6%, 47）=468 840 X X （P/A, 6%, 47）=7 308 760（元）土地单价二7 308 760 + 1 00=7 309（元/平方米）最终评估结果：该宗地
23、2013年1月土地使用权的市场价值为7 308 760元，土地单价 7 309元/平方米。能力训练阅读本章开章引例，回答下列问题：（1）本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估出的价值 不同，出现这种现象普通民众十分不解，你对此如何看？这是否正常？为什么？答：（1）对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估出的价值不同，属 于正常现象。因为：同一评估对象，评估目的不同，评估时点不同，评估值当然不同。据悉, 被估大厦的首次评估始于2007年，最后一次评估是2017年，时间跨度有十年之久，这评估 价格存在差异应属正常现象，如果相差十年之久，评估结果却没有差异，却是不
24、正常。同一幢大楼及大楼的不同楼层的评估，如果评估目的不同，评估结果当然不同，甚至 相差很大。同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估对象的产权状况也会发生变 化，如抵押权、租赁权等也会发生很大的变化，虽然是同一物质实体，但产权不同，价格也 会有很大的差异。同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对象本身的 功能及自身状况也会发生变化，其评估结果也会不同。同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对象所处的 市场一一房地产市场的供求状况、竞争状况也会发生变化，其评估也会不同。同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对
25、象所处的 区域的规划、交通状况、商业环境、基础设施等因素也会发生变化，虽然评估对象本身所处 的自然地理位置虽然不动，但评估对象本身所处的经济地理位置却不一定不发生变化，因此, 其评估结果也会不同。（2）如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的 价值相差很大，这是否正常？为什么？对此，你有哪些建议？答：如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的价 值相差很大，这不是正常现象。如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一 评估时点，几家不同的评估机构，一般认为，其评估结果，在5%范围内浮动是正常的，在 10%范围内浮动也是允许的。如
26、果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在同一评估目的、同一评估时点下，评估出的价 值相差很大，就说明有的机构或人员评估的结果是错误的。基于评估工作本身的复杂性，其 造成的原因也是十分复杂，必须考量其评估程序、评估原则、评估方法、评估取价依据等, 进行深入分析，综合判断。随着中国经济的发展，评估主体应进一步规范执业行为，提高执 业水平，维护评估行业的公信力。建议有：资产评估机构和评估人员的执业能力和社会责任心亟待提高。资产评估人员应该有扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。资产评估人员应该正确运用资产评估方法、选择正确的参数、经过合理的测算和分析 得出客观合理的资产评估值。行政主管部门应加强
27、法制观念，合法行使行政管理权。“省建设厅先是同意省法院委 托的国佳公司评估，2016年岁末却又以“无资格跨地区评估”为由，正式下文取消国佳公 司的两次评估。”行为不合规。因为：根据已于2011年7月26日财政部部务会议审议通过, 自2011年10月1日起施行的资产评估机构审批和监督管理办法规定：“各等级的资产 评估机构开展资产评估业务，不受地区、部门的限制，可在全国范同内从事与该资格等级相 适应的资产评估项目J（3）请你说说房地产评估的一般程序。答：房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、签订评估合同、制订工 作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、综合分析确定评估结果和撰写评估 报告。