德必集团：首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书.PDF

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1、 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co., Ltd. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co. LTD. （上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室） 首次公开发行股票并首次公开发行股票并在创业板上市在创业板上市

2、 招股说明书招股说明书 保荐机构（主承销商）保荐机构（主承销商） （中国 （上海） 自由贸易试验区世纪大道中国 （上海） 自由贸易试验区世纪大道 1168 号号 B 座座 2101、 2104A 室室）创业板投资风险提示创业板投资风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充

3、分了解创业板绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-1 本次发行概况本次发行概况 发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 本次拟公开发行股份的数量为不超过 1,347.4000 万股，占发行后总股本的比例不低于 25%。本次发行全部为公开发行新股，发行人原股东在本次发行中不公开发售股份 每股面值 人民币 1.00 元 每股发行价格 51.47 元 预计发行日期 2021

4、 年 2 月 1 日 拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 不超过 5,389.5999 万股 保荐机构（主承销商） 民生证券股份有限公司 招股说明书签署日期 2021 年 1 月 27 日 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-2 发行人声明发行人声明 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证招股

5、说明书中财务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东、实际控制人以及保荐人、 承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏， 致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、 出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实

6、质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据证券法的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责；投资者自主判断公司的投资价值，自主作出投资决策，自行承担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-3 重大事项提示重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策前，务必认真阅读本招股说本公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策前，务必认真阅读本招股说明书全文，并特别注意下列重大事项提示。明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 本部分所述词语或简称与本招股说明书“第一节

7、 释义”部分所述词语或简称具有相同含义。 一、发行人、发行人实际控制人一、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发、发行人股东、发行人的董事、监事行人的董事、监事、高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺高级管理人员、核心技术人员等作出的重要承诺 本公司提示投资者认真阅读本公司、 本公司实际控制人、 本公司股东、 董事、监事、高级管理人员、核心技术人员以及本次发行的保荐人及证券服务机构等作出的重要承诺、未能履行承诺的约束措施，承诺参见本招股说明书“第十节 投资者保护”之“六、重要承诺事项”。 二、特别提醒投资者注意的风险因素二、特别提醒投资者注意的风险因素 本公司特别提醒投资者注意“风险因素

8、”中的下列风险因素，并认真阅读招股说明书“第四节 风险因素”的全部内容。 （一）经营风险（一）经营风险 1、部分园区租赁房产未办理产证、部分园区租赁房产未办理产证 （1）东枫德必 WE园区部分房屋产权证书正在办理中 东枫德必 WE园区位于北京市朝阳区东风南路 8 号，业主方系北京市东风农场有限公司（以下简称“东风农场”），根据东风农场（合同甲方）与东枫德必签订的房屋租赁合同，“该房屋总占地面积 32,460.19 平方米，建筑面积总计 58,243.00 平方米（以实测报告为准）”，截至 2020 年 6 月 30 日，该等房屋的产权证书尚未取得；截至 2020 年 12 月 31 日，东风农

9、场已取得 1-9 号楼以及 12 幢的产权证书，合计 58,035.06 平方米；剩余部分产权证书（10 号楼、11号楼）正在办理中。 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的房屋租赁合同明确约定，北京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力， 导致公司无法上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-4 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。 若该园区未来因部分房产未取得产权证书事宜影响东枫德必 WE园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。 （2）天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路 1900 号， 业主方系珀丽置业 （上海

10、）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园园区的租赁面积约为 0.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 1.35%； 报告期各期， 该园区实现营业收入分别为 1,615.11 万元、1,715.75 万元、1,838.87 万元、919.77 万元，占各期营业收入的比例分别 2.67%、2.22%、2.02%、2.33%；对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书， 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将会对公司

11、经营造成不利影响。 （3）其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成， 个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。 该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同， 公司承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 4.23%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任， 并由发行人控股股东作出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被相关主管部门

12、拆除，将会对公司经营造成不利影响。 2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险、部分园区租赁房产存在权利限制的风险 （1）德必虹桥绿谷 WE园区的租赁房产存在抵押 德必虹桥绿谷 WE园区位于上海市闵行区申长路 518 号，物业产权方及出租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中：201 室、202 室及第 3 至第 6 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国农业银行股份有限公司上海闸北支行（抵押权登记号：闵 201612032198），抵押权登记日上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-5 为 2016 年 5 月 30 日，债务金额为 2 亿元，债务

13、履行期限自 2016 年 5 月 23 日至2026 年 5 月 22 日止；第 7 层至第 9 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行（抵押权登记号：闵201612021844），抵押权登记日为 2016 年 4 月 19 日，债务金额为 1.4 亿元，债务履行期限自 2016 年 3 月 21 日至 2023 年 3 月 31 日止。 截至 2020 年 6 月 30 日，德必虹桥绿谷 WE园区的可供租赁面积约 1.7 万平方米， 占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 2.81%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 0 万

14、元、1,057.80 万元、3,324.53 万元、1,619.74 万元，占各期营业收入的比例分别 0%、1.37%、3.65%、4.10%；对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然公司与上海新湖房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同中已约定相关违约责任，但未来若上海新湖房地产开发有限公司无法按时还本付息，可能导致该物业的所有权人发生变更，从而对公司园区的运营管理产生一定的影响。 （2）德必愚园 1890 园区的租赁房产存在查封 德必愚园 1890 园区位于上海市长宁区愚园路 716 号，物业产权方系上海医药（集团）有限公司，物业出租方系上海禾众投资发展（集团）有限公司。上述房屋已被江苏省无锡

15、市中级人民法院（2016）苏 02 执 363 号执行裁定书予以查封，限制起始日期为 2016 年 7 月 6 日。截至 2020 年 6 月 30 日，德必愚园1890 园区的可供租赁面积约 0.2 万平方米， 占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 0.27%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 461.52万元、 489.57 万元、 508.57 万元、 238.21 万元， 占各期营业收入的比例分别 0.76%、0.63%、0.56%、0.60%；对公司生产经营、财务状况影响较低。 虽然德必愚园 1890 园区的租赁关系成立于查封实施之前，且房屋租赁协议中约定了出租方

16、上海禾众投资发展（集团）有限公司的相关违约责任，目前公司对该房屋的实际承租使用未受影响，但如果未来因查封事项影响德必愚园1890 园区的正常日常运营，将对公司园区的运营管理产生一定的影响。 3、物业产权方或出租方违约风险、物业产权方或出租方违约风险 公司作为文创园区的运营服务商， 在为下游文化创意产业客户提供舒适的办公环境和专业化服务的同时， 也为文化创意产业园区及其周边区域提升了人气和上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-6 消费人群流量，进而提升了园区及周边区域的潜在价值。尽管公司与物业产权方签订的租赁合同明确约定了租金、租赁期限、续租条款、违约金等商务条款，但

17、随着园区及周边区域潜在价值的提升， 可能存在物业产权方或出租方不执行租赁合同的违约风险。 此外， 物业产权方或出租方自身的经营情况也一定程度影响公司对文化创意产业园区的经营管理。如物业产权方或出租方因自身经营或财务等问题，导致园区物业无法按时交付或园区物业被查封、被执行等，会对公司园区的运营管理产生不利影响。 4、新型冠状病毒肺炎疫情导致的经营风险、新型冠状病毒肺炎疫情导致的经营风险 自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，国家及各地政府积极采取了延迟复工、隔离管控等防疫管控措施控制疫情的进一步爆发。在疫情及上述措施的影响下，公司下游部分文科创企业的租赁需求下降，园区的招商工作受到一定影响，部分园区出

18、租率有所下降。同时，疫情期间，公司积极响应国家政策，与上游物业产权方或物业出租方积极沟通协调争取针对疫情期间（2020 年 2-4 月）15-60 天的减免租，并根据各园区运营情况及上游减免租要求给予园区下游客户疫情期间（2020 年 2-4 月）15-60 天租金减免支持，由此导致部分园区 2020 年 1-6 月营业收入、营业成本及出租单价有所下降。 鉴于本次新型冠状病毒肺炎疫情预计仍将持续影响国内外的宏观经济形势，预计对公司全年的经营业绩也会带来一定的影响。 5、园区投资成本无法收回的风险、园区投资成本无法收回的风险 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，需依托于一定的物理空间载体，公司

19、“承租运营”的园区数量及运营情况直接决定了公司的盈利情况。公司承租运营园区的选取、定位、设计、施工改造和招商，需要一定的时间过程，且未来的盈利情况存在一定的不确定性。若公司出现项目选取、定位、设计、施工改造和招商等方面的失误，将会直接影响新建园区的出租率、出租单价及运营情况，进而影响园区投资成本的回收。若公司与物业出租方签订的租赁期限较短、物业产权方提前收回租赁园区以及园区运营情况不及预期等情形， 则存在园区投资成本无法收回的风险，对公司整体的经营业绩产生不利影响。 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-7 6、客户退租风险、客户退租风险 租赁服务客户出于自身经营需

20、求及经营现状考虑， 综合考虑园区办公环境及配套设施、园区服务能力、租赁单价、租赁面积等外部因素，选择续租或退租。客户退租系正常的商业行为，但租赁服务客户退租后，若公司未能及时吸引新的客户入驻，导致租赁面积的空置，则会影响公司的租赁服务收入，进而影响公司的经营情况。 （二）政策变更风险（二）政策变更风险 公司利用存量房产运营文化创意园区， 存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至 2020 年 6 月 30 日，公司承租运营的园区项目中 16 个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，26 个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规

21、划用途不一致。 在有关划拨土地和土地用途的基础法律法规尚未全面修改的情况下， 国家及地方各级政府发布了关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见 （国办发200811 号） 、 关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见（国发201410 号）、关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见（国土资规20155 号）、关于进一步激发社会领域投资活力的意见（国办发201721 号）、关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见（国办发20149 号）及关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见（国发201566 号）等文件，支持企业盘活利用以划拨方式取得的土地发

22、展文化创意产业，并可暂不变更原土地用途和土地权利类型。同时，北京、上海、江苏、浙江、四川等地方政府也出台了配套政策文件。公司租赁存量房产运营文化创意产业园区符合国家和地方上述政策文件的规定， 但是如果未来土地政策发生重大变化，可能影响发行人租赁存量房产，对发行人经营产生重大不利影响。 三、财务报告审计基准日后的三、财务报告审计基准日后的主要主要财务信息和经营状况财务信息和经营状况 公司经审计财务报表的审计截止日为 2020 年 6 月 30 日。根据关于首次公开发行股票并上市公司招股说明书财务报告审计截止日后主要财务信息及经营上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-8

23、 状况信息披露指引，天职国际对公司 2020 年 9 月 30 日的合并及母公司资产负债表，2020 年 1-9 月的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注进行了审阅，并出具了“天职业字202038767 号”审阅报告。 公司 2020 年 1-9 月合并财务报表（经审阅）的主要财务数据如下： 单位：万元 项目项目 2020-9-30 2019-12-31 变动比例变动比例 资产合计 141,831.63 140,469.35 0.97% 负债合计 50,217.92 53,492.67 -6.12% 归属母公司所有者权益合计 89,924.50

24、 85,732.92 4.89% 项目项目 2020 年年 1-9 月月 2019 年年 1-9 月月 变动比例变动比例 营业收入 61,156.35 67,026.23 -8.76% 净利润 7,315.59 7,439.18 -1.66% 扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 5,028.18 5,493.30 -8.47% 自财务报告审计截止日至本招股说明书签署日，公司经营情况正常，公司生产经营的内外部环境未发生或将要发生重大不利变化， 公司不存在其他可能影响投资者判断的重大事项。 受新冠疫情影响，公司下游客户文科创企业租赁需求下降，部分园区出租率有所下降，公司根据实际经营环境，

25、预计 2020 年度实现营业收入 83,000.00 万元-85,500.00 万元，较 2019 年度预计下降 6.05%-8.79%；归属于母公司净利润9,200.00 万元-10,600.00 万元， 较 2019 年度预计下降 6.90%-19.19%； 扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润 6,300.00 万元-7,800.00 万元，较 2019 年度预计下降 10.03%-27.33%。前述业绩情况系公司预计数据，不构成公司的盈利预测或业绩承诺。 2020 年 1-9 月经申报会计师审阅 （未经审计） 的财务数据具体情况参见本招股说明书“第八节 财务会计信息与管理层分析”

26、之“十七、财务报告审计基准日后的主要财务信息和经营状况”。 四、保荐机构关于公司持续盈四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核查意见利能力的核查意见 经核查，保荐机构认为，公司所属行业属于国家重点支持行业且发展情况良上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-9 好； 公司拥有主营业务相关的自主知识产权及与其发展成长相适应的自主创新能力；报告期内，公司具有良好的财务状况和盈利能力，根据行业未来的发展趋势以及公司的业务状况，公司具有持续盈利能力。有关公司盈利能力的具体情况参见本招股说明书“第八节 财务会计信息与管理层分析”之“十二、偿债能力、流动性与持续经营能力分析”。 五、执

27、行新租赁准则对公司财务数据的影响五、执行新租赁准则对公司财务数据的影响 根据 关于修订印发的通知 （财会 201835 号）（以下简称“新租赁准则”），公司将于 2021 年 1 月 1 日对租赁服务执行新租赁准则进行财务核算。 执行新租赁准则后，对于资产负债表，公司将确认使用权资产、应收融资租赁款和租赁负债，使得资产总额和负债总额大幅增加，未分配利润大幅减少；对于利润表，公司将调整 2021 年及以后年度的营业收入、营业成本、财务费用，但对公司净利润不会产生重大不利影响。 执行新租赁准则仅对公司财务报表的列报和租赁业务会计核算方式产生一定影响，对公司的日常经营活动、业务经营模式和经营活动现金

28、流等方面不会产生重大不利影响，但在执行新租赁准则初期会导致公司未分配利润为负，使公司在一段时间内不具备分红条件。本公司提请投资者予以关注。 未来，随着公司经营活动的正常开展，公司将实现未分配利润由负转正，届时公司将具备利润分配条件，公司将严格按照相关法律法规及公司章程的规定，在符合利润分配条件的情况下，在履行相应的决策程序后向股东进行利润分配。 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-10 目目 录录 本次发行概况本次发行概况 . 1 发行人声明发行人声明 . 2 重大事项提示重大事项提示 . 3 一、发行人、发行人实际控制人、发行人股东、发行人的董事、监事、高级管理

29、人员、核心技术人员等作出的重要承诺 . 3 二、特别提醒投资者注意的风险因素 . 3 三、财务报告审计基准日后的主要财务信息和经营状况 . 7 四、保荐机构关于公司持续盈利能力的核查意见 . 8 五、执行新租赁准则对公司财务数据的影响 . 9 目目 录录. 10 第一节第一节 释释 义义 . 13 一、一般释义 . 13 二、专业释义 . 17 第二节第二节 概概 览览 . 18 一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 . 18 二、本次发行概况 . 18 三、发行人主要财务数据及财务指标 . 19 四、发行人主营业务经营情况 . 20 五、发行人创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态

30、创新和新旧产业融合情况 . 21 六、发行人选择的具体上市标准 . 22 七、发行人治理特殊安排等重要事项 . 22 八、募集资金主要用途 . 22 第三节第三节 本次发行概况本次发行概况 . 24 一、本次发行的基本情况 . 24 二、本次发行有关的当事人 . 25 三、发行人与本次发行有关中介机构之间的关系 . 27 四、本次发行上市有关的重要日期 . 27 第四节第四节 风险风险因素因素 . 28 一、市场风险 . 28 二、经营风险 . 28 三、政策变更风险 . 34 四、财务风险 . 34 五、募集资金投资项目相关风险 . 35 六、成长性风险 . 35 七、对赌条款相关风险 .

31、35 八、实际控制人不当控制风险 . 36 第五节第五节 发行人基本情况发行人基本情况 . 37 一、发行人简介 . 37 二、发行人设立情况及报告期内股本和股东变化情况 . 37 三、发行人在其他证券市场上市或挂牌情况 . 46 四、发行人重大资产重组情况 . 46 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-11 五、发行人的组织结构 . 46 六、发行人控股子公司及参股公司情况 . 48 七、发行人主要股东及实际控制人的基本情况 . 65 八、发行人股本情况 . 70 九、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员简介 . 74 十、发行人与董事、监事、高级管理人员及核

32、心技术人员所签定的对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的协议情况 . 83 十一、董事、监事、高级管理人员最近两年的变动情况 . 83 十二、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员及其近亲属持有公司股份的情况 . 84 十三、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的其他对外投资情况 . 85 十四、董事、监事、高级管理人员及核心技术人员的薪酬情况 . 88 十五、发行人员工及社会保障情况 . 93 第六节第六节 业务与技术业务与技术 . 97 一、发行人主营业务、主要服务的情况 . 97 二、发行人所处行业的基本情况 . 161 三、发行人在行业中的竞争地位 . 190 四、发行人销售情况

33、和采购情况 . 198 五、发行人主要固定资产和无形资产情况 . 206 六、发行人特许经营权情况 . 229 七、发行人核心技术及研发情况 . 229 八、发行人境外经营情况 . 231 九、发行人部分园区存在租赁权利瑕疵 . 232 第七节第七节 公司治理与独立性公司治理与独立性 . 251 一、发行人股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度运行情况 . 251 二、特别表决权股份或类似安排的情况 . 253 三、协议控制架构安排的情况 . 254 四、管理层对内部控制的自我评估和注册会计师的鉴证意见 . 254 五、发行人报告期内违法违规行为及受到处罚情况 . 254 六、 发

34、行人报告期内资金被控股股东、 实际控制人及其控制的其他企业占用情况，或为其担保的情况 . 256 七、发行人独立性情况 . 257 八、同业竞争情况 . 259 九、关联方、关联关系与关联交易 . 261 十、发行人报告期内关联交易执行情况及独立董事意见 . 277 第八节第八节 财财务会计信息与务会计信息与管理层分析管理层分析 . 279 一、影响未来盈利能力的主要因素分析 . 279 二、财务报表及审计意见 . 281 三、关键审计事项及与财务会计信息相关的重要性水平判断标准 . 288 四、财务报表的编制基础、合并范围及变化情况 . 290 五、报告期内主要的会计政策和会计估计 . 29

35、3 六、经注册会计师鉴证的非经常性损益明细表 . 332 七、税项 . 333 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-12 八、分部信息 . 338 九、发行人的主要财务指标 . 338 十、经营成果分析 . 340 十一、资产质量分析 . 401 十二、偿债能力、流动性与持续经营能力分析 . 420 十三、期后事项、或有事项及其他重要事项 . 436 十四、发行人的盈利预测情况 . 437 十五、财政部 2018 年发布的企业会计准则第 21 号租赁（新租赁准则）对发行人的影响及模拟测算 . 437 十六、新冠疫情对公司业务产生的影响 . 440 十七、财务报告审

36、计基准日后的主要财务信息和经营状况 . 444 第九节第九节 募集资金运用与未来募集资金运用与未来发展规划发展规划 . 451 一、本次募集资金运用 . 451 二、募集资金投资项目的必要性和可行性 . 454 三、募集资金投资项目具体情况 . 459 四、募集资金运用对财务状况和经营成果的影响 . 470 五、发行人未来发展规划 . 471 第十节第十节 投资者保护投资者保护 . 473 一、投资者关系的主要安排 . 473 二、股利分配政策及决策程序 . 473 三、本次发行完成前滚存利润的分配安排 . 475 四、股东投票机制的建立情况 . 475 五、其他特殊架构安排 . 476 六、

37、重要承诺事项 . 477 第十一节第十一节 其他重要事项其他重要事项 . 495 一、重大合同 . 495 二、对外担保情况 . 496 三、重大诉讼或仲裁事项 . 498 四、控股股东、实际控制人报告期内重大违法违规行为 . 499 第十二节第十二节 有关声明有关声明 . 500 发行人及其董事、监事、高级管理人员声明 . 500 发行人控股股东、实际控制人声明 . 501 发行人控股股东、实际控制人声明 . 502 保荐人（主承销商）声明 . 503 保荐人（主承销商）董事长声明 . 504 保荐人（主承销商）总经理声明 . 505 发行人律师声明 . 506 审计机构声明 . 507 资

38、产评估机构声明 . 508 验资机构声明 . 509 验资机构声明 . 510 第十三节第十三节 附件附件 . 511 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-13 第一节第一节 释释 义义 除非上下文中另行规定，本招股说明书中的简称或术语具有如下的含义： 一、一般释义一、一般释义 发行人、 公司、本公司、股份公司、德必文化 指 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 有限公司、德必有限 指 上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司（曾用名：上海德必文化创意产业发展有限公司） 本招股说明书 指 上海德必文化创意产业发展（集团） 股份有限公司首次公开发行股票并在创

39、业板上市招股说明书 中微子 指 上海中微子投资管理有限公司，公司控股股东 长兴乾润 指 长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾泽 指 长兴乾泽企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 西藏乾泽 指 西藏乾泽企业管理合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾德 指 长兴乾德企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾普 指 长兴乾普企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 西藏乾普 指 西藏乾普企业管理合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾元 指 长兴乾元企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾森 指 长兴乾森企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾

40、悦 指 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾肇 指 长兴乾肇企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 长兴乾重 指 长兴乾重企业管理咨询合伙企业（有限合伙），公司股东 西藏乾重 指 西藏乾重企业管理合伙企业（有限合伙），公司股东 前海卓元 指 深圳市前海卓元时代投资企业（有限合伙），公司股东 达晨创投 指 深圳市达晨创坤股权投资企业（有限合伙），公司股东 江铜有邻 指 北京江铜有邻资产管理有限公司，公司股东 嵩岳投资 指 嘉兴嵩岳叁号投资合伙企业（有限合伙），公司股东 阳光产险 指 阳光财产保险股份有限公司，公司股东 中安招商 指 池州中安招商股权投资合伙企业（有限合伙

41、），公司股东 德必投资 指 上海德必投资管理有限公司，公司全资子公司 德必企管 指 上海德必企业管理有限公司，公司全资子公司 洛芙特 指 上海洛芙特网络科技有限公司，公司全资子公司 易源文化 指 上海易源文化创意建筑设计有限公司，公司全资子公司 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-14 德泽重生 指 上海德泽重生建筑工程咨询有限公司，公司全资子公司 德必创新 指 上海德必创新科技发展有限公司，公司全资子公司 德兰郡行 指 上海德兰郡行物业服务有限公司，公司全资子公司 乾观创投 指 上海乾观创业投资管理有限公司，公司全资子公司 乾毅创投 指 上海乾毅创业投资管理有限

42、公司，公司全资子公司 端乾创意 指 上海端乾创意产业发展有限公司，公司全资子公司 德必创意 指 上海德必创意产业发展有限公司，公司全资子公司 虹口德必 指 上海虹口德必创意产业发展有限公司，公司全资子公司 易园多媒体 指 上海德必易园多媒体发展有限公司，公司全资子公司 闵行德必 指 上海闵行德必创意产业发展有限公司，公司全资子公司 徐汇德必 指 上海徐汇德必文化创意服务有限公司，公司全资子公司 德必昭航 指 上海德必昭航文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 天杉文化 指 上海天杉文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 沪平文化 指 上海沪平文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 行运文

43、化 指 上海行运文化创意有限公司，公司全资子公司 易必创 指 上海易必创文化创意服务有限公司，公司全资子公司 柏航文化 指 上海柏航文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 齐彦文化 指 上海齐彦文化传播有限公司，公司全资子公司 德沁文化 指 上海德沁文化发展有限公司，公司全资子公司 双通文化 指 上海双通文化发展有限公司，公司全资子公司 同柳文化 指 上海同柳文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 禾延文化 指 上海禾延文化发展有限公司，公司全资子公司 七宝德必 指 上海七宝德必科技发展有限公司，公司全资子公司 同欣桥 指 上海同欣桥文化创意服务有限公司，公司全资子公司 腾实投资 指 上海

44、腾实投资管理有限公司，公司全资子公司 德莘文化 指 上海德莘文化创意发展有限公司，公司全资子公司 科北文化 指 上海科北文化创意有限公司，公司全资子公司 德必芳华 指 上海德必芳华文化创意发展有限公司，公司全资子公司 德鼎文化 指 上海德鼎文化创意服务有限公司，公司全资子公司 德创文化 指 上海德创文化创意有限公司，公司全资子公司 郦园文化 指 上海郦园文化创意发展有限公司，公司全资子公司 德延文化 指 上海德延文化发展有限公司，公司全资子公司 德必荟 指 北京德必荟文化创意产业发展有限责任公司，公司全资子公司 德秾科技 指 北京德秾科技发展有限责任公司，公司全资子公司 上海德必文化创意产业发

45、展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-15 德潭文化 指 北京德潭文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 杭州德必 指 杭州德必文化创意有限公司，公司全资子公司 优德必 指 苏州优德必文化创意发展有限公司，公司全资子公司 武汉德元 指 武汉德元文化创意产业有限公司，公司全资子公司 西安德源 指 西安德源文化创意产业发展有限公司，公司全资子公司 湖南德铭 指 湖南德铭文化科技有限公司，公司全资子公司 德必意大利 指 Dicrea S.r.l.，公司全资子公司，注册于意大利佛罗伦萨 德必美国 指 DoBe USA, Inc.，公司全资子公司，注册于美国特拉华州 嘉定德必 指 上海嘉定德必文

46、化科技有限公司，公司控股子公司 德必荟嘉 指 北京德必荟嘉文化创意有限公司，公司控股子公司 南京德必 指 南京德必文化产业发展有限公司，公司控股子公司 成都德必 指 德必文化创意发展（成都）有限公司，公司控股子公司 德必哈库 指 上海德必哈库创意服务有限公司，公司控股子公司 大宁德必 指 上海大宁德必创意产业发展有限公司，公司控股子公司 德必经典 指 上海德必经典创意发展有限公司，公司控股子公司 天德润宝 指 北京天德润宝文化创意有限公司，公司控股子公司 首开文投 指 首开文投德必（北京）文化产业有限公司，公司控股子公司 德必融辉 指 南京德必融辉文化产业发展有限公司，公司控股子公司 德必众创

47、 指 德必众创空间管理（上海）有限公司，公司控股子公司 湖南德必 指 湖南德必文化发展有限公司，公司控股子公司 德必联翔 指 成都德必联翔文化创意有限公司，公司控股子公司 金旅德必 指 南京金旅德必文化创新发展有限公司，公司参股公司 东枫德必 指 东枫德必（北京）科技有限公司，公司参股公司 海尚海 指 上海海尚海酒店管理有限公司，公司参股公司 涌新文化 指 上海涌新文化创意产业发展有限公司，公司参股公司 上海方糖 指 上海方糖创业服务有限公司，公司参股公司 壹道创投 指 上海壹道创业投资有限公司，公司参股公司 德必脉 指 上海德必脉企业管理咨询有限公司，公司参股公司 岸峰设计 指 岸峰（上海）

48、设计咨询有限公司，公司参股公司 博埃里 指 博埃里建筑设计咨询（上海）有限公司，公司参股公司 君汉控股 指 君汉控股（深圳）有限公司，公司参股公司 成功商务 指 上海成功商务服务有限公司，公司参股公司 全联领航 指 北京全联领航建设工程中心（有限合伙），公司参股企业 融创企管 指 上海融创企业管理有限公司，公司关联企业 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书 1-1-16 西藏乾润 指 西藏乾润企业管理合伙企业（有限合伙），公司关联企业 西藏有邻 指 西藏有邻信息服务有限公司，公司关联企业 德泽建筑 指 上海德泽建筑装饰工程有限公司，公司关联企业 融微贸易 指 上海融微贸易有

49、限公司， 原名上海德必贸易有限公司，公司关联企业 德萃文化 指 上海德萃文化发展有限公司，公司关联企业 久叁科技 指 上海久叁科技发展有限公司，公司关联企业 集蕴投资 指 上海集蕴投资管理有限公司，公司关联企业 德摩文化 指 上海德摩文化发展有限公司，公司关联企业 优社群 指 上海优社群众创空间管理有限公司，公司关联企业 闸北德必 指 上海闸北德必创意产业发展有限公司，曾经的关联企业 融创投资 指 上海融创投资管理有限公司，曾经的关联企业 德昔商务 指 上海德昔商务咨询有限公司，曾经的关联企业 德宁文化 指 上海德宁文化发展有限公司，曾经的关联企业 德翌投资 指 上海德翌投资管理有限公司，曾经

50、的关联企业 瀚驰投资 指 上海瀚驰投资管理有限公司，曾经的关联企业 汉卫国际 指 汉卫国际安全护卫有限公司，曾经的关联企业 璇之信息 指 上海璇之信息科技有限公司，曾经的关联企业 联必堂 指 上海联必堂文化创意产业投资发展有限公司，曾经的关联企业 摩加泛 指 上海摩加泛文化发展有限公司，曾经的关联企业 易戎德 指 上海易戎德商务咨询有限公司，曾经的关联企业 微侠网络 指 上海微侠网络科技有限公司，曾经的关联企业 环江文化 指 上海环江文化发展有限公司，曾经的关联企业 承泰信息 指 上海承泰信息技术股份有限公司，曾经的关联企业 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所