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1、房地产估价师考试真题及答案5节房地产估价师考试真题及答案5节 第1节 股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市.县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值
2、B.征收价值C.现状价值D.投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。某建设用地使用权于2022年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2022年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建
3、。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2022年10月15日的市场价值。（折现率为10%）答案：解析：方法一：（1）面积计算（1分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万m2），限价房面积=4020=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）
4、（单价=617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：（万元）（单价=532.61元/m2）。（1分）21304.45310=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。（1分）21304.4536=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。（1分）2）销售费用（1分）（万元），其中 （1分）。3）销售税费（1分）（万元）。（4）在建工程市场价值（2分）V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V3（1分）=167448.646（万元）（1分）方法二：其中，售价7000320000+48
5、0080000=262400（万元）。（1分）销售税费2624006=15744（万元）。 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强D不能确定哪个项目强正确答案：A房地产估价师考试真题及答案5节 第2节下列房地产中，属于按实物形态划分的有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产答案：A,B,C解析：本题考查的是按实物
6、状态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭世的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。参见教材P7071。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。而本题考查的是有偿转让，继承是无偿转让。下列噪声
7、属于工业噪声中机械动源的是（）。A、风机 B、高炉排气 C、铆枪 D、风扇答案：C解析：本题考查的是环境噪声污染源。机械动源如纺织机、凿岩机、大型球磨机、电锯、柳枪和锻捶等。选项ABD是属于气动源。 一般中长期贷款都选用（ ）。A名义利率B实际利率C固定利率D浮动利率正确答案：D答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。采暖施工图中的平面图表明建筑物内供热管道和设备的平面位置，有标准图和非标准图两类。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图中的平面图表明建筑物内供热管道和设备
8、的平面位置。详图主要是供暖零部件的详细图样。有标准图和非标准图两类，用以说明局部节点的加工和安装方法。边际收益递减规律也称生产要素( )规律。A、 边际产量递减B、 边际因素递减C、 边际效果递减D、 边际收效递减答案：A解析：边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律。房地产估价师考试真题及答案5节 第3节 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。A合法交易B合法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD答案 BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在利用期望
9、值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（）。APi0BPi1C0Pi1DPil答案：C解析：采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（）答案：错解析：本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。 现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2，
10、若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A 766 B 791 C 913 D 1046正确答案：B 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE答案 AE路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。(2022年真题) 房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策答案：A,B,C,E解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写
11、作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。房地产估价师考试真题及答案5节 第4节某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2，建筑物残值率6，年折旧率2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。dDC，年折旧额DCd1208002.22112（元）；折旧总额EtDt2112816896（元）；建筑物现值VCEt1208001689679104（元
12、）。某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（）万元A、1525.17B、1375.17C、1489.17D、1625.17答案：A解析：考点:复利计算。F400（F/P，12%，3）500（F/P，12%，2）300（F/P，12%，1）4001.40495001.25443001.121525.16万元。估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。A、 有助手估价机构和估价人员不断提高估
13、价水平B、 有助于解决日后可能发生的估价纠纷C、 有助于保持估价机构工作的连续性D、 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E 可以为日后的估价提供参考答案：A,B,D解析： 若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A605B600C650D550正确答案：A答案 A 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500(1+10%)2605 (元)。 会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计账簿所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有
14、土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为（）。A.由城市房产管理部门认定B.该市人民政府认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为
15、准D.由乙机构根据经验确定答案：B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。房地产估价师考试真题及答案5节 第5节 下列保险中，属商业保险的有（ ）。A保证保险B外汇变动保险C信用保险D健康保险E劳动工伤保险正确答案：ACD明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）答案：对解析：考点:
16、估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。 房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。该商场在2022年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V= 46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。