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1、房地产估价师考试真题及详解9节房地产估价师考试真题及详解9节 第1节 物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述
2、材料回答问题：在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入( )会计科目。A、 资产类B、 损益类C、 所有者权益类D、 成本类答案：B解析： 前期工程费用主要包括（ ）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用正确答案：BCDE前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。关于图解法量算土地面积的说法，正确的是( )。A.图上面积测算至少一次 B.图上面积测算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2 D.图上量距应量至0.5mm答案：B解析：使用图解法量算面积时，图形面积不
3、应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。 定额计价是建立在以政府指导价为主导的市场经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。答案：解析： 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用
4、收益法作为其中的一种估价方法。（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。从本质上看，法院处置权限定原则是由（）决定的。A.国家强制性 B.标的的非自有性 C.主体的特定性 D.目的利他性答案：B解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院处置权限定原则是由标的的非自有性决
5、定的。 房地产使用权目前主要是（ ）。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权正确答案：D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90%正确答案：B凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。房地产估价师考试真题及详解9节 第2节取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )答案：对解析：各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空
6、间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.国土规划 D.城乡规划答案：B解析：本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。下列被禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A.在划拨土地上开发建设的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。选项C错误，预售房地产，未取得预售许可证，不可发布房地产广告。房地产开发
7、投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率答案：D解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。房地产估价师的注册管理部门是（）。A国务院人力资源和社会保障主管部门B国务院住房和城乡建设主管部门C所在地省级住房和城乡建设主管部门D所在地市级住房和城乡建设主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门 财务评价报表的基本报表有( )。A借款还本付息估算表B现金
8、流量表C资金来源与运用表D损益表E资产负债表正确答案：BCDE答案 BCDE借款还本付息估算表属于财务报表的辅助报表。制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等，下列属于调查方法的内容的有（）。A.问卷法 B.座谈 C.观察法 D.实验法 E.面访答案：A,C,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括：观察法、访问法（结构式、无结构式和集体访问）、问卷法、实验法。选项B属于调查手段；选项E属于联系方式。 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（
9、）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。房地产估价师考试真题及详解9节 第3节 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是( )。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P?i+P?i/(1+i)n-1)，其中P?i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P?i/(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得
10、，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润正确答案：B答案 B P?i应为投资回报，后者为投资回收。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（）年。A、5 B、10 C、15 D、20答案：D解析：本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年。 对市场需求与
11、供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：D初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。(2022真题) 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案
12、：B解析：本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？答案：解析：(1)采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的因素是：可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；可比实例的成交B期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比
13、实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。(2)不可以将成交日期与估价时点相差5年的交易实例选作可比实例。理由是：成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过1年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。目前我国采用的记账法是单式记账法。 ( )答案：错解析：目前我国采用的记账方法是借贷记账法。 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役
14、权等。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：政府债券体现的权利关系是（）关系。A股权B行权C债权债务D信托契约答案：C解析：政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。房地产估价师考试真题及详解9节 第4节 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的
15、有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。 住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于。提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用
16、功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起15天内，书面通知买房人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房公积金采取“低存低贷”的原则。（）答案：对解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理正确答案：D答案 D市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：C投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。
17、A、短期投资和长期投资B、实物投资和金融投资C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资E、固定资产投资与流动资产投资答案：A,B,D解析：考点:投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。房地产
18、估价师考试真题及详解9节 第5节房地产估价采用差额定率分档累进计收。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务收费。根据国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知，自2022年1月1日起，放开房地产估价收费。 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。A招标出让国有土地使用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABC答案 ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的
19、流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )正确答案：答案 写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C答案 C租赁期限内的年净收益200180(1-30%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(1-3
20、0%)12336000(元)V302400(1+10%)+302400(1+10%)2+336000(1+10%)3777268(元) 下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费正确答案：B基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。 房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保障性住房包括（）。A、限价商品住房 B、经济适用住房 C、公共租赁住房 D、老旧存量住房 E、90m2以下商品住房答案：A,B,C解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是
21、享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。参见教材P7。 市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。A 环境 B 地形地势 C 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 E 装饰装修正确答案：BDE专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A廉租住房租金B土地出让净收益C地方财政资金D住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。房地产估价师考试真题及详解9节 第6节下列( )不是影响房地产价格的经济
22、因素。A、 经济发展B、 金融政策C、 利率D、 汇率答案：B解析：知识点 影响房地产价格的经济因素 下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。A对外商投资企业也需要征收城建税B城建税实行地区差别税率，共分三个档次C在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额正确答案：A 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于
23、比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C 某商品房于2022年1月8日竣工验收合格，2022年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2022年1月8日起计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（）。答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过
24、程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A 与外部环境最协调 B 达到规模递增C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC 对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有（）。A.海域使用权B.国有土地所有权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权E.耕地、林地、草地等
25、土地承包经营权答案：A,D,E解析：本题考查的是不动产登记的槪念和范围。不动产登记皙行条例第五条规走，不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权。 3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权。 5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权。 9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。参见教材P130。#建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（）答案：对解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运
26、营费用。房地产估价师考试真题及详解9节 第7节商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。甲公司2022年3月以1
27、000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2022年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（）万元。A.1060 B.1160 C.小于1060 D.大于1160答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2022年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+60010%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。 某
28、企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。正确答案：（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出
29、让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：1）用成本法评估修复所需的费用。2）用收益法评估出企业的间接损失。3）由修
30、复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。 房地产拍卖应在拍卖日的l2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。能否翻建的最终批准权在（）。A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门 C.政府土地管理部门 D.上级总公司答案：B
31、解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。城市规划管理部门批准是否可以翻建。 将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。A全部投资现金流量表B资本金现金流量表C借款还本付息估算表D投资计划与资金筹措表正确答案：B借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保业务管理制度。借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。根据投资的对象，投资基金可以分为（）基金。A、股权式和有价证券 B、固定型和管理型 C、单位型和追加型 D、封闭型和开放型答案：A解析： 本题考查的是投资基金类
32、别。依据投资的对象，可分为股权式基金和有价证券基金。房地产估价师考试真题及详解9节 第8节收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A、租金收入 B、保证金 C、固定资产折旧 D、人工费 E、公共设施设备日常维修费答案：C,D,E解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A、净现值B、投资利润率C、现金回报率D、静态投资回收期E
33、、内部收益率答案：B,C,D解析：本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P178。对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A、 销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修
34、基金缴交的约定B、 商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C、 公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D、 公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金答案：A,C,D解析：商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。 路线价法主要适用于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值
35、。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。A.周期 B.时间长度 C.发生时点 D.现金流量答案：C解析：本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A、 学校B、 公园C、 商场D、 普通商品住宅E 油田答案：A,B,E解析：学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。A目前是否有经济收入B过去是否带来了经济收益C是否具有产生经济收
36、益的能力D目前的收入是否大于运营费用正确答案：C某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率6%+6%25%7.5%。5061.44（万元）房地产估价师考试真题及详解9节 第9节 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求
37、E与写字楼业主的关系正确答案：ABD 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（）答案：错解析：本题考查的是土地费用。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。答案：错解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A
38、、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位答案：C解析：考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入
39、的30%。该投资项目的投资回报率为（ ）。A.14.8% B.16.1% C.17.3% D.21.1%答案：B解析： 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为( )m。A.23.000 B.29.000C.52.000 D.81.000答案：D解析：相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的0.000=42.500，即室内地面标高0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。(2022真题) 城市控制性详细规划由（）批准。A.本级人民政府B.上一级人民政府C.国务院城乡规划主管部门D.本级人民代表大会常务委员会答案：A解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城乡规划法规定，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。