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1、22年房地产估价师考试题目下载7节22年房地产估价师考试题目下载7节 第1节依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。(
2、2022真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。答案：对解析：本题考查的是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司
3、。如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响答案：C解析：甲公司承租了一栋建筑面积为5000m2的旧商业大楼，承租期为10年，租金保持不变，每年为1000元/m2。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有200个摊位的专业市场，装修改造费用共500万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增3%。如果专业
4、市场的运营费用为摊位年租金的30%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析： 1.租赁旧商业大楼的租金支出年租金=10005000=500万元2.装修改造费用为500万元3.出租收入（1）设前2年租金每年总价为A万元净收益=A（1-30%）=0.7A（2）以后年度租金每年为A（15%）n-3净收益= A（15%）n-3（1-30%）=0.7A（15%）n-3公司达到目标收益率且年租金最低的情况，即为净现值为零时NPV=0.7A/（1+10%）2+0.7A/（1
5、0%-3%）1-81/（1+10%）2-500-500/10%=00.5785A+3.3805A-500-3072.2836=0计算得到A=902.3197万元，每个商铺年租金=902.3197/200=4.51万元。房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择和决策分析。AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。E规划设计属于前期，不属于决策
6、阶段。参见教材P6566。22年房地产估价师考试题目下载7节 第2节甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A、财产保险B、责任保险C、信用保险D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保
7、证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P318。 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大正确答案：A 季节比率是（ ）。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季
8、平均数的比重正确答案：C测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得
9、的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目中甲方权益
10、的拍卖价值最可能为（ ）。A.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%B.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一其中的土地使用权出让金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D.以上三种判断都不对答案：B解析：22年房地产估价师考试题目下载7节 第3节某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本
11、化率为6%。该土地的价值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考点:剩余技术。土地价值（50020008%）/6%5667（万元）。 按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括（ ）。A仓储用地B特殊用地C水域和其他用地D工业用地正确答案：C 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告出具日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。6年前，甲提供一宗土地面积为1
12、000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：D解析： 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，本次估价不适宜采用假设开发法。任何开发建设项目必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。答案
13、：对解析：城乡规划法规定：任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；涉及国有土地使用权出让的，城市、县人民政府城乡规划主管部门须依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。22年房地产估价师考试题目下载7节 第4节 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额答案：D解析：本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地
14、使用税是采用分类分级的幅度定额税率。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、2022年6月1日至2022年2月1日B、2022年6月1日至2022年8月1日C、2022年8月1日至2022年2月1日D、2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间
15、周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。A.单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价 B.分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价 C.分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价 D.分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价答案：B解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价。不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不
16、一定是价值时点时的状况。（）答案：错解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。22年房地产估价师考试题目下载7节 第5节关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估 B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率 C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率 D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件 E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D
17、解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率；选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。A.建筑密度 B.建筑控制高度 C.建筑色彩 D.建筑红线后退距离 E.容积率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括以下各项：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、
18、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案：B解析：对房屋征收评估，被
19、征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时 B.利润最大时 C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高
20、经济效益指标答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 下列关于所有权的表述中，正确的有（ )。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权正确答案：BCE22年房地产估价师考试题目下载7节 第6节 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。A12.50%B13.
21、10%C13.07%D13.60%正确答案：C 承包人应在收到变更指示或变更意向书后的7天内，向监理人提交变更报价书。( )参考答案：错误已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31% 2.23%1.32% 1.42%0.50% 7.7
22、8%。参见教材P265。 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用（ ）等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。(2022年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。22年房地产估价师考试题目下载7节 第7节房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的（）特征。A分散
23、性B替代性C易变性D季节性答案：D解析：消费者市场的季节性分为三种情况：季节性气候变化引起的季节性消费；季节性生产而引起的季节性消费；风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）答案：对解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。物权法
24、规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答案：解析：（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵
25、贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估
26、价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进
27、行定性分析。估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：预测开发完成后的价值宜谨慎；开发费用可能发生变化；开发周期可能延长；开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；折现率或利润率水平可能发生变化。 在建工程房地产估价结果报告一、委托方房地产开发有限公司，法人代表：，地址：市路号，联系电话：一。二、受托方房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址：市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：。三
28、、估价对象1地理位置及概况(略)2估价对象概括估价对象：一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92 m2土地使用权年限：至2073年5月31日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2022年6月18日至2022年6月30日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。2国土资源部土地估价规程。3市人民政府市出让国有土地使用权基准地价。4市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)。5市城市规划管理局审定设计方案通知书()规
29、审字号。6公司房屋所有权证(全字第号)。7公司国有土地使用证全国用()字第号。8委托方提供的其他资料。9估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3鉴于估价对象的规划方案已经市城市规划管理审定部门批准()规审字号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已
30、竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分
31、析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案
32、例，具体情况如表6-l所示。表6-1可比实例表比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2022.11.30 2022.3.21 2022.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估
33、 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003修正系数表根据修正指数表，编制修正系数列表63，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i
34、00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于市基准地价三级地范围，结合该
35、估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1开发成本(1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为139535万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费=1112.7915%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=160465万元(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。前期工程总
36、费=1395.3510%=139.54万元(4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见总费=1395.355%=69.77万元开发成本合计为1771.58万元2管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用=(1112.79+1604.65)5%=135.87万元3投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2022年2月20日公布的1年期贷款利率531%计取，计息基数为开发成本。则：投资利息=1112.795.31%1+1771.585.31 9/60.5=106.13万元4投资利润根据市当前
37、的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润=1771.5825%=442.90万元5销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元七、估价对象价格确定根据目前市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评
38、估房地产总价为人民币3570.95万元。附件(略)正确答案：1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6比较案例B位置指数不正确。7比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8比较案例的结构不同应该进行修正。9比准价值的权重未作说明。10成本法中土地使用权价格计算有错误。11成本法中各项费用比例无依据。12建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14技术报告总价大写错误。15估价结果缺少单价。16估价时点表述错误。17红线内市政费的计算错误。18前期工程费的计算错误。19投资利润计算错误。20估价结果缺大写金额。