房地产估价师每日一练9节.docx

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1、房地产估价师每日一练9节房地产估价师每日一练9节 第1节 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。A物业管理企业进驻小区B小区全部竣工验收合格C商品房交付给陈某D陈某实际入住正确答案：C甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。根据建筑物重要性和使用要求，高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是（）。A.特等 B.甲等 C.乙等 D.丙等答案：B解析：本题考查的是建筑等级。高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是甲等。 国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A使用土

2、地B土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D土地使用证取得正确答案：B 商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师正确答案：C下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产 B.赠与房地产 C.出售房地产 D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产

3、是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据答案：对解析：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖

4、所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金 B.首先支付银行贷款 C.首先支付处分抵押房地产的费用 D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。房地产估价师每日一练9节 第2节 结账工作一般包括试算平衡和调整账目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A技术上的可能B经济上

5、的可行C价值最大化D法律上许可正确答案：D公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。答案：对解析： 此房地产的建筑物现值等于( )。A重置价减去用耐用年限法计算的折旧额B重置价减去根据建筑物的建成时间、维修保养情况而确定的折旧额C重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧D重置价减去可修复部分的修复费用正确答案：C等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。(2022真题) 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁

6、该房屋。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A、独立客观公正原则B、谨慎原则C、合法原则D、替代原则E、最高最佳利用原则答案：A,C,D,E解析：考点:房地产估价的主要原则。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45C.60 D.90答案：A解析：城市房地产开发经营管

7、理条例规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产估价师每日一练9节 第3节房地产估价报告 致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2022年2月21日。六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益

8、等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则（略）八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价

9、值，即房地分离的估价方法：1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。XX县人民政府2022年发布的关于公布某市2022基准地价更新成果的通知，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供

10、求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4.确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较

11、，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币3

12、73.23万元（大写：人民币畚佰柒拾参万贰仟叁佰元整）。十、估价作业日期2022年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2022年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。十二、有关说明（略）估价技术报告一、估价技术资料的查证(略）二、个别因素分析(略）三、区域因素分析（略）四、市场背景分析（略）五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断

13、的标准如下：1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5. 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6.与外部环境的协调

14、性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1.市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2022年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城

15、市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2022年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2022年8月，成交价格90元

16、/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表213)。市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m23=86.13元/m22.管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3.计算利息根据建筑物的

17、建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2X5.31%=4.57元/m24.发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润= (86. 13 + 4. 57)万元X15%= 13. 61万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6% ,设估价对象土地部分的市场价格为X， 则此部分税费为6%:c。6

18、. 土地价格x = 86. 13 + 13. 61 + 6%xx=106. 11 万元7.年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数=1 一 1/ (1+R)N/1 1/(1十R)M。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使 用年期修正，所以不再重复考虑。8.采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为 106. 11万元人民币.(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依

19、据是生产费用价值论和替 代原理。1.建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了某市2022年房屋重置价格 及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建 安直接成本和间接成本之和。按照某市2022年房屋重置价格及其相关说明，结合相应的预 算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费:包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合 结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/

20、m2。结构调整系数:与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价:根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见表216。根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。2.管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元X1.5%=9.39万元3.计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入,年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元

21、X5.31%=33.73万元4.发展商利润按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用）X8%=(625.91+9.39)万元X8%=50.82万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6.重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%x=729.91万元7.综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8.成本法的估价结果729.

22、91 万元 X76% = 554. 73 万元 采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554. 73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106. 11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554. 73万元。估价对象的总价值为二者之和= 106. 11 + 554. 73万元= 660. 84万元 即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660. 84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考。答案：解析：(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依

23、据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373. 23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理

24、费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12) 土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。(15)地上建筑物的重置成本的计算有误。(16)该估价对象客观市场价格没有计算其快速变现价格不妥。(17)报告中缺少附件。 房地产估价中，估价方法的选择是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE 街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从房地产估价角度来说，一宗土地的空间

25、范围包括（）。A、地表B、地上空间C、地下空间D、权益空间E、区位空间答案：A,B,C解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（）。A、所有权 B、抵押权 C、地役权 D、土地使用权答案：A解析：本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(20

26、22真题) 保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。（）答案：错解析：本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练9节 第4节 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法正确答案：B答案 B运用平

27、均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。 城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。A必须经房屋拆迁管理部门同意B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C实行“一裁终局制”

28、D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理正确答案：BCE房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A、接受委托B、投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究E、项目评估与决策答案：B,C,D,E解析：考点:可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。 某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为( )元/m2。A15675B16588C17432D18525正确答案：D答案 D

29、28008.2780%18525(元/m2)估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。A.商业信用 B.国家信用 C.消费信用 D.A和C答案：C解析：消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者；二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费 的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函

30、数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A敏感性分析B不确定性分析C概率分析D盈亏平衡分析正确答案：D答案 D 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。房地产估价师每日一练9节 第5节评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单

31、算数平均数）应确定为（）元/m2。A、9175 B、9400 C、9450 D、9775答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为：（8800+10000）/2=9400元/m2。参见教材P166171。 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )正确答案：答案 在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规

32、定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）答案：错解析：在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。 某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业

33、应向房地产开发公司返还1400万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：贾某2022年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2022年4月贾某办理入住并开始装修。2022年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿答案：解析：1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构

34、质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A基准收

35、益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本正确答案：ABC会计假设包括（）。A.会计主体假设 B.会计客体假设 C.持续经营假设 D.会计分期假设 E.货币计量假设答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计假设。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。（）答案：对解析：本题考查的是居住区规划的任务和内容。居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。房地产估价师每日一练9节 第6节下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的

36、有（）。A基本农田10hm2B基本农田20hm2C其他土地60hm2D基本农田以外的耕地20hm2E基本农田以外的耕地40hm2答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定包括：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。房屋征收评估报告封面（略）致估价委托方函甲县房屋征收办公室：受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师为项目负责人的评估工作组，遵循为房

37、屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A.B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为201 1年1 1月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040. 543m2。房屋征收决定公告（甲县建拆字第号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608. 09m2 。详见估价结果一览表。估价结果一览表注：1根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。2上述结论的应用需要详见本报告中“价值类型”部分。我所依照本次评估目的，根据委托方提

38、供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象（即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权）在价值时点为201 1年1 1月10日的公开市场价格分别为：被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m2，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被征收房屋的评估总价：人民币19659100元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币。被征收区域内的（已扣除国家

39、收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335. 94元/m2，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。上述结论仅为评房字(2022)号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：201 1年1 1月30日目录（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、本估价报告基于以下假设条件：1假设估价对象（房屋的所有权及其占用土地的使用权）通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限

40、制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。2假设在价值时点201 1年1 1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。3因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的国有土地使用证，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收人以出让方式取得，自价值时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。4因委托方未能提供估价对象房屋

41、的房屋所有权证，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。5本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效.6估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期（201 1年1 1月1 2日2022年1 1月24日）的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。7假设估价对象在价值时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期（201 1年1 1月1 2日2022年1

42、 1月24日）时的无任何变化。8本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。9假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。10假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。二、本估价报告使用的限制条件1根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收

43、区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。2应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。3本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依

44、据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。4本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。5本估价报告的估价结果，需经评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。6如在201 1年1 1月30日未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从201 1年1 1月30日至201 2年1 1

45、月29日。三、需要特殊说明的事项（一）资料来源说明1本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。2估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。3住宅用地使用权的国家收益由县国土资源局提供。（二）估价人员根据国家有关法律、法规、国家标准房地产估价规范 ( CB/T 50291一1999)、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、国有土地上房屋征收评估办法（建房202277号）、县城镇房屋征收与补偿管理暂行办法（县人民政府县政号）、县城镇房屋征收与补偿估价操作实施意见（县

46、政号）、县乙镇土地定级估价、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。（三）其他需要特殊说明的问题1本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式（如强制处分等）和其他经济目的，不能理所当然地成为进行国有土地上房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。2本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价

47、结果有解释权。估价结果报告一、委托方机构名称：县房屋征收管理办公室法定代表人：联系人：联系电话：住所（略）二、估价方机构名称：评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：住所：估价资格等级：壹级证书编号：建房估证字2022号联系电话：三、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。四、评估程序及估价对象（一）评估程序1与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。2到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。3制定初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进审查。4与委托方签订评估合同，制定详细的评估作业计划。5以注册房地产估价师、和评估助理、等六人组成的评估作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘查，最后三个小组统一对现场行了复