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1、2022物业管理师历年真题解析6节2022物业管理师历年真题解析6节 第1节 是同一总体中各部分之间同一种指标比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系是否有比例失调问题。A比例相对数B动态相对数C比较相对指标D计划完成度相对指标正确答案：A 物业管理风险中，前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（ ）。A收费风险B合同风险C项目接管的不确定性带来的风险D管理风险正确答案：B 下列各项，( )不是人际关系的功能。A合力功能B互补功能C互帮互助功能D交流信息功能正确答案：C 业主在专项维修资金的( )等各个环节都享有监督权。A收取B使用C续筹D处分E代管正确答案：ABCE 业主与物业管理企业
2、可以就物业经营活动的各个项目作出具体约定，其中包括( )。A物业经营活动的项目名称B物业经营部位的权属界定C物业经营项目的收费标准D业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例E物业管理用房的具体约定正确答案：ABCD 从物业管理的角度，物业是指( )。A一个建筑群B一个居住小区(大厦)C已建成投入使用的各类建筑及其相关的设备、设施D房屋正确答案：A针对经营项目选择的风险，物业服务企业开展经营管理工作要把握的要点包括()。A:与企业的发展方向和发展阶段相协调B:与企业人才储备相协调C:与行业发展方向相协调D:与企业由身的主业相协调E:与竞争对手相协调答案：A,B,D解析：经营项目是很难具
3、体化的。需要物业服务企业根据由身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。一般来讲，物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：与企业由身的主业相协调。如果企业的主要业务集中在对写字楼的管理，那就应该首先关注与写字楼有关的经营性服务项目，切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副业冲击主业，副业没有收益，主业却受到牵连和影响。与企业人才储备相协调。在企业为发展进行人才储备时，哪些人员已能足够担当起经营管理职责和完成指标任务是项目选择的重要依据之一，要以他们擅长的工作和技能为出发点进行经营性项目的初始设计和选择。与企业的发展方向和发展阶段相协调。初创
4、阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的。企业之间切记攀比和不切合实际的盲目跟风。在预期收益时，要留有余地，给经营者以空间，为企业树立足够的初期信心。一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种()关系。A:协议B:合同C:归属D:管理答案：B解析：一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。 市场价商品住宅则采取（ ）经营，是城市房地产市场的主要组成部分。A政府指导化的方式B完
5、全市场化的方式C平均化的方式D追求效益最大化的方式正确答案：B2022物业管理师历年真题解析6节 第2节 房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续是( )。A转移登记B变更登记C他项权利登记D注销登记正确答案：D所谓现实购买者与潜在购买者比较的话，现实购买者()。A:有足够的购买兴趣B:有足够的支付能力C:有足够的购买数量D:有足够的市场意识答案：B解析：租赁合同的核心是()。A:租赁用途B:租金标准C:租赁期限D:修缮责任答案：B解析：租赁合同应当明确规定租金标准，租金所承担的经济责任内容，租金的支付及收取时间和方式，租赁押金额度及返还条件
6、、方式等约定，承租人拖欠租金时出租人收取滞纳金的标准、方法，房屋租金调整的相关约定等。一般情况下，在租赁合同期内，出租人不得随意提高租金水平。该部分条款是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因，所以要尽量详细、全面、严谨地描进。 以下属于绿化日常管理的有( )。A修剪造型B绿篱翻新补植C病虫害防治D苗圃花木种植E绿化保洁正确答案：ACE 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为( )计分方法。A特殊指标B基本指标C修正指标D评议指标E定量和定性相结合正确答案：BCDE 由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进
7、行( )，然后再追究相应的法律责任。A保证民事责任的承担B自我管理、自我约束C保护全体业主利益D确保合法权益正确答案：B 在物业管理条例起草阶段，起草小组的主要工作包括( )。A收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况B.开展立法调研，掌握第一手材料C.进行专家论证，研讨立法中的现实问题D.维护全体业主合法权益E广泛征求意见，以求彰显民意正确答案：ABE 着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的是( )。A成本的事先控制B成本的事中控制C成本的事后控制D以上全部正确正确答案：C 性格与气质既有区别，又互相渗透，彼此制约，下列关于性格与气质的关
8、系表述正确的有( )等。A从气质和性格各自的特点来看，气质更多地体现神经系统类型的自然影响B在性格形成过程中，气质影响着性格的表现方式C性格可以影响气质形成和发展的速度和动态D性格会在一定程度上掩饰着和改造着气质E不同气质类型的人也可以形成同样的性格特征正确答案：ABDE2022物业管理师历年真题解析6节 第3节由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。A:直管公房租赁B:自管公房租赁C:私房租赁D:他营房屋租赁答案：B解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。社会保险的
9、保险险种包括()。A:人寿保险B:生育保险C:工伤保险D:医疗保险E:养老保险答案：B,C,D,E解析：目前我国社会保险自养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等组成。 定性考核法主要包括( )。A群众考评B组织谈话C个人述职D上级评定E工作完成情况正确答案：ABCD申请预告登记、在建工程抵押权登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，为申请人发放()A:房屋所有权证B:房屋他项权证C:房屋共有权证D:房屋登记证明答案：D解析：房屋登记办法规定：预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。房屋登记办法还规定：房屋权属
10、证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同有()。A:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同B:土地使用合同和售房合同C:装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议D:清洁承包合同、垃圾清运合同答案：C解析：物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，包括装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议、特约服务协议等。 业主违规并给其他业主造成损害后果，应由( )承担侵权责任。A物业服务企业B物业服务企业主管部门C违规业主D业主大会正确答
11、案：C下列关于利率的说法错误的是()。A:利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比B:利率是本金的增加额C:一般以百分数表示D:利率的表达公式是：i=I1/P*100%答案：B解析：B项，利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。因此，它是单位本金经过一个计算周期后的增值比率，不仅仅是本金的增加额。在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有()A:能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B:在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C:物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收
12、人称为其他收入D:有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入E:物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大答案：A,C,D解析：能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。 下列选项中
13、，业主大会筹备组的工作内容主要包括( )等。A.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容B报告业主大会的筹备工作情况C确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数D确定业主委员会委员候选人产生办法及名单E做好召开首次业主大会会议的其他准备工作正确答案：ACDE2022物业管理师历年真题解析6节 第4节物业服务企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等，指的是()。A:苗圃花木种植B:花场花木种植C:工程苗木种植D:场苗木种植答案：A解析：花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业服务企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，
14、用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。社会学中将面对面的结合与合作，具有亲密人际关系的社会群体称为( )。A:初级群体B:同辈群体C:亲密群体D:次级群体答案：A解析：物业销售之前，由（）制定临时管理规约。 A:业主大会B:建设单位C:政府机关D:物业产权部门答案：B解析：物业房屋及设施设备安全管理的主要内容包括( )。A:强化安全教育，了解安全防护知识和安全管理规定B:建立健全各类安全管理制度并严格遵守C:严格遵守安全操作规程，防患于未然D:物业保值的评估E:提供必要的安全和防护装置装备答案：A,B,C,E解析：城市规划一般分两个阶段进行，第一个阶段是()。A:总体规划B:详细规划C:
15、简单规划D:复杂规划答案：A解析：城市规划分为总体规划和详细规划。城市总体规划的规划期一般为20年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排 在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致（ ）。A物业管理费收缴风险B物业管理的舆论风险C公用事业费用代收代缴风险D物业管理的外包风险正确答案：B 下列选项中，对社会化的条件表述正确的有( )。A人有较长的生活依赖期B人有较弱的学习能力C人有思维能力D人有语言能力E人有较短的生活依赖期正确答案：ACD分布数列的种类包括()。A:数量分布数列B:品质分布数列C:单项式数列D:组距式数
16、列E:指标分布数列答案：B,C,D解析：根据分组标志的不同，分布数列可分为品质分布数列和变量分布数列。品质分布数列是按品质标志分组而形成的分布数列，又称品质数列，变量分布数列是按数量标志分组而形成的分布数列，又称变量数列。变量数列又可分为单项式数列和组距式数列。关于住宅专项维修资金使用程序，下列说法正确的有()。A:住宅专项维修资金划转业主大会管理前，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议B:住宅专项维修资金的紧急使用时，自政府建设（房地产）主管部门或业主委员会审核同意C:住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主大会依法通过使
17、用方案D:住宅专项维修资金的紧急使用时，由房地产开发建设单位审核同意E:住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主委员会通过使用方案答案：A,B,C解析：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主向建设（房地产）主管部门申请列支，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，自物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主大会依法通过使用方案。2022物业管理师历年真题解析6节 第5节物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成，按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为()A:
18、百分比租金B:毛租C:基础租金D:净租E:附加租金答案：A,B,D解析：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。如果业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的( )。A:营业水平B:品牌声誉C:收益利润D:质量水平答案：B解析：本题考核的是正确理解投诉的意义。主要包括：(1)物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径，通过物业管理投诉不仅可以纠正在物业管
19、理与服务运行中所出现的失误与不足，而且能够维护和提高物业服务企业的信誉和形象;(2)要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇;(3)一般情况下，业主的投诉可反映出在物业管理与服务中存在的缺陷(不合理投诉或无效投诉除外)，也可以折射出业主对物业管理与服务的需求和期望，将各类投诉项目归类存档，同时运用科学的数量统计方法进行顾客满意度的测评，可使管理与服务更上一层楼;(4)如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化，如业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的品
20、牌声誉。 房地产最重要的一个特性是( )。A位置的固定性或不可移动性B依赖性C相互影响性D不一致性正确答案：A 有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有( )。A人力资源部的主要职责包括：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置B财务部的主要职责包括：执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作C市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理等D品质管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系
21、、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等E环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等正确答案：ABCE 物业运行记录档案的收集范围包括( )。A物业维修记录档案B物业服务记录档案C建筑物运行记录档案D设施设备运行记录档案E物业管理公司行政管理档案正确答案：CD在零售商业物业经营中，对于珠宝承租商的位置，应该分配在()。A:商场监控中心较近的地方B:商场入口处C:购物商场中心较远的地方D:购物商场中心较近的地方答案：D解析：某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少
22、于()人。A:3B:4C:5D:6答案：C解析：本题考核的知识点为评标委员会。招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。物权法关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，主要意义在于奠定了物业管理的 ( )法律基础。A.民事 C.经济B.行政 D.专业答案：A解析：物权法关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。社会学研究，首要的是研究()。A:人类历史
23、的全过程B:社会整体结构的协调和正常发展C:过去了的社会的人类行为D:当今世界上还存在的各种原始部落答案：B解析：人类社会是自定社会要素构成，并且不断发展变化的复杂有机系统。只有在各种关系相互适应、相互协调的情况下，社会才能正常发展，社会结构才会协调。社会学研究，首要的是研究社会整体结构的协调和正常发展。2022物业管理师历年真题解析6节 第6节 关于社会组织运行与管理，下列说法错误的是( )。A组织管理目的在于提高组织的效率，以最小的成本实现组织目标B组织运行的过程是组织与环境之间物质、能量、信息的交换过程C组织运行一般经历输入、输出或投入、产出两个阶段D在组织运行过程中，组织内部冲突与组织
24、外部冲突不可避免正确答案：C下列行政管理组织的种类中，( )是指在领导机关领导下，负责组织和管理某一专业行政事务的执行机关。A:职能机关B:辅助机关C:直属机关D:派出机关答案：A解析： 各地实施房屋权属总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日 ( )日前发布公告。A30B45C60D90正确答案：A乱派招贴是市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延于城市的大街小巷，并被人戏称为城市的“牛皮癣”。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的A花园，也未能幸免。该小区管理处欲下大力气加以整治，力求开辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬
25、家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不止。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。问题：1.请问物业服务企业在环境管理方面的工作重点是什么？2.请根据案例中的情况制订管理办法。1、物业服务企业应在环境管理上重点做好以下工作：(1)清洁卫生服务：公共区域要跟踪保洁，保证公共区域整洁、无杂物；垃圾收集和处理要及时，定期对小区进行消杀，保证小区内无异味，空气清新。(2)绿化管理服务：在做好保持植物正常生
26、长、加强枯枝黄叶的清理和绿化保洁工作、及时对妨碍业主和物业使用人活动的绿化植株进行改造、加强绿化保护宣传的工作的同时，要针对小区业主多为教师的特点做好：采用精品式绿化管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持小区绿化环境的幽静、协调。2、物业管理公司可以采取以下几种方法进行管理：(1)疏导管理。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏（先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了），进而实现对其的有序管理
27、。(2)说服教育。发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事（抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙）。(3)对屡教不改的强制管理。某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为为止。答案：解析：共用题干某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：楼宇自动控制系统的控制方式有()。A:区域控制B:集中控制C:集散控制D:远程控制答案：B,
28、C解析：楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。安全防范系统包括：门禁系统（出入口管理系统），入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），电视监控系统，巡更系统，停车场自动管理系统，中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。区域报警控制器具有以下功能：接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位
29、，记下报警时刻，在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。物业经营管理
30、实现的前提和条件是()。A:客户B:项目C:资源D:能力答案：C解析：资源是物业经营管理实现的前提和条件。面对不同项目，经营管理所需的主要资源亦不同，如零售商业是商业空间和商品消费群体，写字楼是办公空间与办公客户，房屋租赁是可出租空间与承租客户，餐馆是餐位与食客等。物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含（ ）。A:管理服务人员工资B:安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费C:按规定提取的工会经费、职工教育经费D:根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金答案：B解析：停车场、会所等需要经营许可证和资质的( )应当协助办理变更手续。A:业主大会B:物业服务企业C:移交单位D:建设单位答案：C解析：下列决策中，不属于财务管理基本内容的是（ ）决策。A.筹资 B.投资C.经营 D.利润分配答案：C解析：财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为如下方面：（1）筹资决策；（2）投资决策；（3）利润分配决策。