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1、物业管理师历年真题解析6节物业管理师历年真题解析6节 第1节一般装在水箱、水池的进水管上，用以控制他们的水位，避免溢流的给水附件是()。A:截止阀B:闸阀C:安全阀D:液位控制阀答案：D解析：液位控制阀，一般装在水箱、水池的进水管上，用以控制它们的水位，避免溢流。A项，截止阀是一种可以开启和关闭水流的阀门，B项，闸阀作用同截上阀，用于管径50毫米的管道，C项，安全阀为避免管网或设备中的压力因超过规定值而遭破坏，安全阀一般有弹簧式、杠杆式两种。房地产组合投资管理的要素不包括( )。A:管理对象B:管理理论C:管理者D:管理方法答案：B解析： 物业服务企业的组织形式中，事业部制是较为现代的一种组织
2、形式，其主要优点包括（ ）。A能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力B促进了内部的竞争提高了公司的效率和效益C有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出D有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题E加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业正确答案：ABC 有关房屋种类的划分，以下叙述正确的是( )。A.按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑B按房屋的建筑结构类型和材料可分为：构架式承重结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构C按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、砖木结构、筒体结构或框架筒体结构承
3、重和大空间结构承重D按房屋的用途只能分为：居住用途、商业用途和工业用途正确答案：A下列有关市场比较法的表述，正确的有()。A:运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B:要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C:经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格D:进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格E:经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格答案：A,B,C,E解析：D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。
4、 下列业主在物业管理活动履行的义务中，( )是确保物业管理正常运行的必要前提。A执行业主大会的决定B.按照国家有关规定交纳专项维修资金C配合物业服务企业开展服务活动的义务D按时交纳物业服务费用正确答案：D以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是( )。A:砖木结构B:混合结构C:钢筋混凝土结构D:墙承重结构答案：D解析：下列选项中，( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。A:政府办公楼B:学校、口岸C:商场D:码头E:机场答案：A,B,D,E解析： 一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由
5、（ ）负责。A中国物业管理协会B住房与城乡建设部C地方物业管理行政主管部门D住房与城乡建设部信息中心正确答案：A物业管理师历年真题解析6节 第2节物业管理本质上是()对物业管理区域内共同利益的维护和管理。A:物业使用人B:物业服务企业C:建设单位D:业主答案：D解析：业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。我国实行物业承接验收制度的现实意义有()A:有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用B:实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业
6、共用部位、共用设施设备的建设C:对提高建设水平、保障业主大会财产权益具有重要意义D:可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端E:新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任答案：A,B,D,E解析：我国实行物业承接查验制度的现实意义有：(1)有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都有重要的保障作用；(2)可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量、保障业主财产权益具有重要意义；(3)可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接
7、，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。符合前期物业管理招标原则的是()。A:采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标B:对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间C:不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求D:从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标答案：C解析：招标原则：(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人；(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇；(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格
8、要求。 物业管理从业人员职业素养的主要内容为( )。A自信自强，积极向上B奋发努力，坚韧不拔C诚恳待人，服务热情D文明礼貌，着装整洁E享受待遇正确答案：ABCD 有关物业档案资料的建立与管理的表述中，正确的是( )。A档案资料应采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用B分类应严格按照住房与城乡建设部关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知的标准执行C档案资料的体系内容可以用表格的形式进行阐述，具体的管理可以采用流程图与文字表述相结合的方式D对于政府类型的物业，在档案资料的管理方案中应重点突出综合性的管理措施正确答案：D 下列各项，( )不是劳动者心理健康的特征。A健全的情绪B
9、行为反应适度C讲究卫生D智力正常正确答案：C 房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料包括( )等。A商品房预售许可申请表B土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证C投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明D工程施工合同及关于施工进度的说明E持有建设工程规划许可证正确答案：ABCD 房屋租赁合同主要条款包括( )。A当事人姓名或者名称及住所B房屋的坐落、面积、装修及设施状况C房屋及设备的价值D租赁用途E租赁期限正确答案：ABDE()工作是由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录。A:日检B:周检C:月检D:督察答案：C解析：安全
10、防范工作检查方法包括：日检；周检；月检；督查。其中，月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。物业管理师历年真题解析6节 第3节物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于()A:未来经营费用水平B:业主的态度C:整个国家的经济体制D:企业的整体发展战略答案：B解析：大多数业主主要依靠与物业服务企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。 是管理的载体，是其他管理职能活动的组织保证。A决策B组织C计划D控制正确答案：B 在商品房销售中，一般可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。A标价
11、B起价C均价D成交价正确答案：C 一般来说，风险成本包括( )等内容。A防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本B风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费、风险的社会成本C防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费D防范、分散或转移风险的费用；风险的预测费；风险的社会成本正确答案：A物业管理的招标领导小组成立后的首要任务是()A:向社会发布招标公告B:编制一套招标文件C:成立评标委员会D:发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等答案：B解析：招标领导小组成立后的首要任务是编制一套招标文件。招标文件是招标方意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方
12、编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。 下列关于制定租金收取办法的说法，错误的是( )。A租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理师和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时B在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，对迟交者予以罚款C租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间D业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序正确答案：B投资者购买房地产开发
13、企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于()投资。A:房地产开发B:房地产间接C:权益型信托D:混合型信托答案：B解析：本题考核的知识点为房地产间接投资的具体形式。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(RE-ITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。在正常使用下，地基基础和主体结构的最低保修期限为()。A:50年B:工程的合理使用年限C:100年D:40年答案：B解析：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为
14、设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。公寓的土地使用年限为()年。A:70B:30C:40D:50答案：C解析：在我国，公寓没有严格的定义，般是指居住条件较为完善可供出售或出租给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业。与一般住宅楼宇的主要不同的是其土地使用年限可能只有40年。物业管理师历年真题解析6节 第4节 物业管理条例确立的基本法律关系包括( )。A业主相互之间的关系B物业管理企业和业主之间的关系C开发企业与业主以及物业管理企业之间的关
15、系D供水、供电等单位与业主及物业管理企业之间的关系E建筑工程与物业管理企业之间的关系正确答案：ABCD下列各表达式中，正确的是()。A:净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%B:利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出C:总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额D:销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%答案：B解析：具体分析如下：A项，总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%C项，总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额D项，销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100% 与前期服务合同相比，物业服
16、务合同具有稳定性强和( )的特点。A期限不明确B期限明确C期限长D期限短正确答案：B 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有（ ）。A资本价值B时间价值C空间价值D. 投资价值正确答案：B在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括()A:物理形态B:产品形态C:价值形态D:收入形态答案：A解析：国内生产总值是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。收益性物业价值高低的主要取决因素不包括()A:未来净收益的大小B:获得净收益期限的长短C:获得净收益的可靠性D:未来投资收益的潜力答案：D
17、解析：收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：(1)未来净收益的大小未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；(2)获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；(3)获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。 房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起( )日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。A10B20C30D40正确
18、答案：C 物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。以下属于直接材料费的是（ ）。A办公费B工资C燃料和动力费D低值易耗品摊销正确答案：C 民法的基本原则是( )。A平等、公平B自愿C诚实信用D合作E公序良俗和权利不得滥用的原则正确答案：ABCE物业管理师历年真题解析6节 第5节关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是()A:由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是1030年B:在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用C:租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率D:租金调整条款一般仅对基本租金有效，
19、经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定E:租金调整对于主要租户一般每4年调整一次答案：B,C,D解析：由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是2030年；次要租户的租期也达到310年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。 客户关系管理(CRM)是一种以（ ）为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。A客户行为B
20、客户价值C客户忠诚D客户创利正确答案：B 作为第一部全国性的物业管理法规，物业管理条例第一条开宗明义，将( )作为其立法宗旨。A提高物业服务质量B规范物业管理活动C维护业主的合法权益D维护当事人合法权益E改善人民群众的生活和工作环境正确答案：BDE对要使论证严密，富有逻辑性，必须做到的内容叙述不正确的是( )。A:概念判断准确，这是逻辑推理的前提B:要有层次、有条理地阐明对客观事物的认识过程C:要以论为纲，虚实结合，反映出从虚到实，从理到事，即由理性认识上升到感性认识的飞跃过程D:要以论为纲，虚实结合，反映出从实到虚，从事到理，即由感性认识上升到理性认识的飞跃过程答案：C解析： 房屋租赁是公民
21、、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循( )的原则进行租赁。A平等B自愿C互利D互助E合法正确答案：ABC 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，关于考虑的因素说法不正确的是（ ）。A计算可出租或可使用面积B基础租金与市场租金C出租单元的面积规划和室内装修D租金的收取比例正确答案：D保险合同主体的变更是指()的变更。A:代理人B:保险人C:受益人D:被保险人E:担保人答案：B,C,D,E解析：保险合同主体的变更指保险人及担保人、被保险人、受益人的变更。未来物业管理的商业模式包括()。A:物业价值创造商B:物业服务集成商C:物业资源整合商D:物业资产运营商E:物业保障
22、服务商答案：B,D,E解析：物业管理行业要实现适应现代服务业的转型升级，就必须着力于转变发展方式，调整产业机构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式，其中，重要的关键点在物业经营管理的全面引入。未来物业管理商业模式包括：物业服务集成商，物业资产运营商，物业保障服务商。就是在物业管理的基础上，以开展物业经营管理为核心，推动物业服务企业全面转型升级。 业主可以在( )方面对物业管理企业授权。A保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理B配合建设单位制定关于物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理，以及共用秩序和环境的维护等方面的规章制度C按照政府规定数额与比例缴存、储备专项维修资金，并
23、按照政府规定管理和使用物业专项维修资金D以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为E维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用正确答案：BD物业管理师历年真题解析6节 第6节 转让房地产的合法方式不包括( )。A因得到福利医院等机构共用的B以房地产抵债的C因企业被收购、兼并或合并D以房地产价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的正确答案：A 物业管理条例规定，物业服务合同是由（ ）订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。A业主和开发商B业主和物业服务企业C开发商和物业公司D业主和小区居委会正确答案：B 根据物业维护保养的需要，在
24、大修、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹资金。A.业主委员会B业主大会C.物业的建设单位D物业产权人正确答案：B 在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是（ ）。A招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人B 投标有效期应当在招标文件中载明C招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书D招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案正确答案：D 物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括( )。A能承担民事义务B有必要的财产或者经费C有公共活动场所D
25、能够独立承担刑事责任正确答案：B 物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括( )。A内容B费用C项目D技术E标准正确答案：ABCE就()而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。A:委托代收费用B:代收费用C:督促代收费用D:监督代收费用答案：B解析：在实践中，有些物业服务企业在代供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收费时，还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用，引起业主的不满。实际上，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业服务企业之间
26、存在三个合同关系，产生三个支付费用（报酬）义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系，业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照第一个合同，业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费，按照第二个合同，业主应当支付物业服务费用，按照第三个合同，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当支付委托报酬。可见，就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，体现了合同签订的( )原则。A主体平等B合同自由C权利义务公平对等D诚实信用正确答案：B 甲公司为一级资质物业管理企业，管理多层住宅100万m2，高层住宅40万m2，别墅5万m2，其管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应基数的百分比之和为( )。A115.9%B126%C123.3%D135%正确答案：C