资产评估课件(2).ppt

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1、石河子大学石河子大学 王建中王建中第二章第二章 资产评估的基本方法和程序资产评估的基本方法和程序n现行市价法现行市价法n成本法成本法n收益法收益法n资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择2023/2/151石河子大学石河子大学 王建中王建中 第一节、现行市价法第一节、现行市价法n（一）概念：又称市（一）概念：又称市场场法法，是指在市是指在市场场上上选择选择若干相若干相同或近似若干相同或近似的同或近似若干相同或近似的资产资产作作为为参照物参照物，针对针对各各项项价价值值影响因素，将被影响因素，将被评评估估资产资产分分别别与参照物逐个与参照物逐个进进行行价格差异价格差异的比的比较调较调整

2、，然后整，然后综综合分析各合分析各项调项调整整结结果，果，确定被确定被评评估估资产评资产评估价估价值值的一种的一种资产评资产评估方法。估方法。n（二）适用条件：（二）适用条件：n1 1、市、市场场上存在有与被上存在有与被评评估估资产资产相同或相似的相同或相似的三个以上三个以上的的资产资产交易案例，并可作交易案例，并可作为为参照物。参照物。n2 2、资产评资产评估市估市场发场发达有充分参照物可取。达有充分参照物可取。n3 3、价、价值值影响因素明确影响因素明确2023/2/152石河子大学石河子大学 王建中王建中（二）运用市场法进行资产评估的方式（二）运用市场法进行资产评估的方式n一般地说，在市

3、场上如能找到与被评估资产一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。的评估价值。n更多的情况下获得的是相更多的情况下获得的是相类类似的似的参照物价格，需要进参照物价格，需要进行价格调整。参照物行价格调整。参照物差异差异调调整因素整因素主要包括主要包括:n1 1时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。的差异。n2 2地域因素。地域因素是指资产

4、所在地区或地段条地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。件对资产价格的影响差异。n3 3功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。足对价格的影响。2023/2/153石河子大学石河子大学 王建中王建中（三）运用市场法评估资产的步骤及其优缺点（三）运用市场法评估资产的步骤及其优缺点n1 1、运用市场法评估资产的程序、运用市场法评估资产的程序n(1)(1)明确评估对象明确评估对象;n(2)(2)进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物场基本信息资

5、料，寻找参照物;n(3)(3)分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。n选择三个或三个以上的可比参照物选择三个或三个以上的可比参照物;n(4)(4)把被评估资产与参照物比较把被评估资产与参照物比较;n(5)(5)分析调整差异，做出结论。分析调整差异，做出结论。n一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论准确程度越高。结论准确程度越高。2023/2/154石河子大学石河子大学 王建中王建中n2 2、市场法的优缺点、市场法的优缺点n优点优点:（1 1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评）能够客观

6、反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（场现实价格；（2 2）评估结果易于被各方面理解和接）评估结果易于被各方面理解和接受。受。n缺点缺点:（1 1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（缺少可对比数据难以应用；（2 2）不适用不适用于专用机器于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。格限制的一些资产的评估。2023/2/155石河子大学石河子大学 王建中王

7、建中 第二节第二节 成本法成本法n一、成本法及其适用的前提条件一、成本法及其适用的前提条件n成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本本扣减扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。n前提条件是前提条件是:n1 1应当具备可利用的历史资料。应当具备可利用的历史资料。n2 2形成资产价值的耗费是形成资产价值的耗费是必必须须的的。耗费是形成资产。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而成本法

8、评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。且应体现社会或行业平均水平。2023/2/156石河子大学石河子大学 王建中王建中二、成本法运用的形式及其各项指标的估算二、成本法运用的形式及其各项指标的估算n评估值重置评估值重置成本成本实体性陈旧贬值经济性陈旧贬实体性陈旧贬值经济性陈旧贬值功能性陈旧贬值值功能性陈旧贬值n或，评估值重置价值或，评估值重置价值成新率成新率n（一）重置成本及其估算（一）重置成本及其估算n重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。n1 1复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制复原重置成本是指运

9、用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式及技术等，以现时价格复原购建这造标准、设计格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。项全新资产所发生的支出。n2 2更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。全新资产所需的成本。n选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。重置成本的情况下，应选择更新重置成本。2023/2/157石河子大学石

10、河子大学 王建中王建中:重置成本的估算一般可以采用下列方法重置成本的估算一般可以采用下列方法:1 1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。方法。n直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，如直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机机器设备类资产的购价、安装调试费、

11、运杂费、人工费器设备类资产的购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。n间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。体设计制图等项支出。2023/2/158石河子大学石河子大学 王建中王建中间接成本可以通过下列方法计算。间接成本可以通过下列方法计算。（1 1）按人工成本比例法计算，计算公式为）按人工成本比例法计算，计算公式为:n间接成本间接成本=工人成本总额工人成本总额*成本分配率成本分配率n其中其中:成本分配率成本分配率=间接成本额间接成本额工人成本额工人成本

12、额n（2 2）单位价格法，计算公式为）单位价格法，计算公式为:n间接成本间接成本=工作量（按工日或工时）工作量（按工日或工时）单位价格单位价格工日工日或工时或工时n（3 3）直接成本百分率法，计算公式为）直接成本百分率法，计算公式为:n间接成本间接成本=直接成本直接成本 间接成本占直接成本百分率间接成本占直接成本百分率2023/2/159石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:重置购建设备一台，现行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万元，运万元，运杂费杂费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中原材料元，其中原材料300300元，元，人工成本人工

13、成本500500元。根据统计分析，计算求得安装成本元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本中的间接成本为每人工成本0.80.8元，该机器设备重置元，该机器设备重置成本为成本为:n直接成本直接成本 51800 51800元元n其中其中:买价买价 50000 50000元元 运杂费运杂费 1000 1000元元 安装成本安装成本 800 800元元 （其中其中:原材料原材料300300元元，人工人工500500元）元）n间接成本（安装成本）间接成本（安装成本）400 400元元n重置成本合计重置成本合计 52200 52200元元2023/2/1510石河子大学石河子大学 王建中

14、王建中n2 2物价指数法。这种方法是在资产历史成本物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其基础上，通过现时物价指数确定其重置成本重置成本，计算公式为计算公式为:n评评估估资产资产重置成本重置成本该资产账该资产账面价面价值值某期物价某期物价调调整整 系数系数n评评估估资产资产重置成本重置成本该资产账该资产账面价面价值值（1+1+物价变动物价变动 指数）指数）2023/2/1511石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:某项被评估资产某项被评估资产19901990年购建，账面原值为年购建，账面原值为1010万元，万元，19991999年进行评估，已知年进行评估，已知19

15、901990年和年和19991999年的该类资产定年的该类资产定基物价指数分别为基物价指数分别为100%100%和和150%150%。则被评估资产重置成。则被评估资产重置成本为本为:n被评估资产重置成本被评估资产重置成本=n 1000000 1000000 150%150%100%=150000100%=150000元元n或：被评估资产重置成本或：被评估资产重置成本=n 1000000 1000000（1+50%1+50%）=150000=150000元元2023/2/1512石河子大学石河子大学 王建中王建中n物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方物价指数法与重置核算法是重置成本估算

16、较常用的方法。但二者具有明显的法。但二者具有明显的区别区别，表现在，表现在:n（1 1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本动因素，因而确定的是复原重置成本;而重置核算法而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。重置成本。n（2 2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上至全部资产的物价

17、变动水平上;而重置核算法建立在而重置核算法建立在现行现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。价格水平与购建成本费用核算的基础上。2023/2/1513石河子大学石河子大学 王建中王建中3 3功能价值法功能价值法n也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为置成本。计算公式为:n被评估资产的重置成本被评估资

18、产的重置成本=n 被评估资产年产量被评估资产年产量n 参照物年产量参照物年产量参照物的重置成本参照物的重置成本这种方法运用的这种方法运用的前提条件前提条件和假设是资产的成本与其生和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。是成正比例变化。2023/2/1514石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:某重置全新的一台机器设备价格某重置全新的一台机器设备价格5 5万元，年产量为万元，年产量为50005000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为40004000件，由此可以件，由此可以确定其重置成

19、本确定其重置成本:n被评估资产重置成本被评估资产重置成本=4000=4000 5000 5000 5000050000 =40000 =40000（元）（元）2023/2/1515石河子大学石河子大学 王建中王建中4 4规模经济效益指数法规模经济效益指数法n许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，只成只成同方向同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示力相比较，其关系可用下列公式表示:

20、nn=功能成本指数功能成本指数n在美国，这个经验数据一般在在美国，这个经验数据一般在0.40.4-1-1间。如加工工业间。如加工工业一般为一般为0.70.7，房地产行业一般为，房地产行业一般为0.90.9。2023/2/1516石河子大学石河子大学 王建中王建中n另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用还可以采用统计分析法统计分析法确定某类资产重置成本，计算确定某类资产重置成本，计算公式为公式为:n被评估资产重置成本被评估资产重置成本=某类资

21、产账面历史成本某类资产账面历史成本 K Kn K=R/R K=R/Rn式中式中:KK资产重置成本与历史成本的调整系数资产重置成本与历史成本的调整系数;n R R 某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本;n R R 某类抽样资产的历史成本。某类抽样资产的历史成本。2023/2/1517石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:评估某企业某类通用设备，经抽样选择具评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备有代表性的通用设备5 5台，估算其重置成本之台，估算其重置成本之和为和为3030万元，而该万元，而该5 5台具有代表性通用设备历台具有代表性通用设备历史成本之和为史成本之和为20

22、20万元，该类通用设备账面历史万元，该类通用设备账面历史成本之和为成本之和为500500万元。则万元。则:nK=R/R=30/20=K=R/R=30/20=1.51.5n该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=5001.5=750=5001.5=750（万元）（万元）2023/2/1518石河子大学石河子大学 王建中王建中（二）实体性贬值及其估算（二）实体性贬值及其估算n资产的实体性贬值是资产由于资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作使用和自然力作用用形成的贬值。形成的贬值。n1 1观察法，也称成新率法。将评估对象与其观察法，也称成新率法。将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自

23、然损全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为计算公式为:n实体性贬值实体性贬值=重置成本重置成本（1-1-成新率）成新率）2023/2/1519石河子大学石河子大学 王建中王建中2 2公式计算法公式计算法当资产利用率当资产利用率11时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长比名义已使用年限要长;当资产利用率当资产利用率=1=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年

24、限时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率当资产利用率11时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。义已使用年限。2023/2/1520石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:某资产某资产19851985年年2 2月购进，月购进，19951995年年2 2月评估时，名月评估时，名义已使用年限是义已使用年限是1010年。根据该资产技术指标，正常年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作使用情况下，每天应工作8 8小时，该资产实际每天小时，该资产实际每天工作工作7.57.5小时。由

25、此可以计算资产利用率小时。由此可以计算资产利用率:由此可确定其实际已使用年限为由此可确定其实际已使用年限为9.49.4年。年。2023/2/1521石河子大学石河子大学 王建中王建中（三）功能性贬值及估算（三）功能性贬值及估算n功能性贬值是由于功能性贬值是由于技术相对落后技术相对落后造成的贬值。造成的贬值。n功能性贬值的估算步骤功能性贬值的估算步骤:n第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。更好的新资产的年运营成本进行比较。n第二，计算二者的差异，确定第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本净超额运营成本。n

26、第三，估计被评估资产的剩余寿命。第三，估计被评估资产的剩余寿命。n第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗资产功能性损耗(贬值贬值)，计算公式为，计算公式为:n 2023/2/1522n例例:某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-1:2-1:n项项 目目技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技

27、术陈旧设备月产量月产量1000010000件件1000010000件件单件工资单件工资0.800.80元元1.201.20元元月工资成本月工资成本80008000元元1200012000元元月差异额月差异额12000120008000=40008000=4000元元年工资成本超支额年工资成本超支额400012=48000400012=48000元元减减:所得税所得税(税率税率33%)33%)1584015840元元扣除所得税后年净超额工资扣除所得税后年净超额工资3216032160元元资产剩余使用年限资产剩余使用年限5 5年年假定折现率假定折现率l0%l0%，5 5年年金折现系数年年金折现系数

28、3.79083.7908功能性贬值额功能性贬值额121912.128121912.128元元2023/2/1523石河子大学石河子大学 王建中王建中n此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即成本的估算进行，即超额投资成本超额投资成本可视同为功可视同为功能性贬值，计算公式为能性贬值，计算公式为:2023/2/1524石河子大学石河子大学 王建中王建中（四）经济性贬值及其估算（四）经济性贬值及其估算n经济性贬值是由于经济性贬值是由于外部环境变化外部环境变化造成资产的贬值。造成资产的贬值。n计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困计算经济性

29、贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置资产的闲置，价，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。值得不到实现等因素，确定其贬值额。n当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。2023/2/1525石河子大学石河子大学 王建中王建中（五）成新率及其估算（五）成新率及其估算n成新率的估算方法有以下几种成新率的估算方法有以下几种:n1 1观察法。观察法。n2 2使用年限法。使用年限法。3 3修复费用法。即通过估算资产恢复原有全修复费用法。即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本新功能所

30、需要的修复费用占该资产的重置成本 (再生产价值再生产价值)的百分比确定成新率，的百分比确定成新率，2023/2/1526石河子大学石河子大学 王建中王建中n三、运用成本法评估资产的步骤三、运用成本法评估资产的步骤n1 1确定被评估资产，并估算重置成本确定被评估资产，并估算重置成本;n2 2确定被评估资产的使用年限确定被评估资产的使用年限;n3 3估算被评估资产的损耗或贬值估算被评估资产的损耗或贬值;n4 4计算确定被评估资产的价值。计算确定被评估资产的价值。2023/2/1527石河子大学石河子大学 王建中王建中二、收益法应用的形式二、收益法应用的形式n对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化

31、对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。有以下几种情况过程。有以下几种情况:n(一一)资产未来收益期有限的情况资产未来收益期有限的情况式中式中:R Ri i未来第未来第i i个收益期的预期受益额，收益期有限时，个收益期的预期受益额，收益期有限时，R Ri i中还包括期末资产剩余净额中还包括期末资产剩余净额;nn收益年期收益年期 rr折现率折现率2023/2/1528石河子大学石河子大学 王建中王建中n例例:某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营3 3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出现拟转让。经预测得出3 3年内年预期收益的数据如表

32、年内年预期收益的数据如表2-2:2-2:n某企业未来三年的预期收益某企业未来三年的预期收益 收益额收益额（万元）（万元）折现折现率率折现系数折现系数 收益折现值收益折现值 (万元万元)第一年第一年3003006%6%0.94340.9434283283第二年第二年4004006%6%0.89000.8900356356第三年第三年2002006%6%0.83690.8369167.9167.9由此可以确定其评估值为由此可以确定其评估值为:评估值评估值=283+356+167.9=283+356+167.9806.9 806.9（万元）（万元）2023/2/1529石河子大学石河子大学 王建中王

33、建中n（二）资产未来收益无限朔的情况（二）资产未来收益无限朔的情况n无限收益期的情况下，有两种情形无限收益期的情况下，有两种情形:n1 1未来收益年金化的情形。在这种情形下，未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。金化处理，即可确定其评估值。2023/2/1530n例例:某企业预计未来某企业预计未来5 5年收益额分别是年收益额分别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。假定从第六年开始，以后万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为各年收

34、益均为1414万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%10%。确定该企业在持续经营下的评估值。确定该企业在持续经营下的评估值。n评估过程可按下列步骤进行评估过程可按下列步骤进行:n首先首先，确定未来，确定未来5 5年收益额的现值。年收益额的现值。n现值总额现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)=12/(1+10%)+15/(1+10%)2 2+13/(1+10%)+13/(1+10%)3 3+11/(1+10%)+11/(1+10%)4 4+14/(1+10%)+14/(1+10%)5 5=120.9091+150.8265+130.7513+110.6

35、830+1=120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209=49.244240.6209=49.2442万元万元n其次其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即，将第六年以后的收益进行本金化处理，即:14/10%=140:14/10%=140（万元）（万元）n最后最后，确定该企业评估值，确定该企业评估值:n企业评估值企业评估值=49.2442+1400.6209=136.17(=49.2442+1400.6209=136.17(万元万元)2023/2/1531石河子大学石河子大学 王建中王建中四、收益法评估资产的步骤及优缺点四、收益法评估资产的步骤及优

36、缺点n（一）收益法评估资产的步骤（一）收益法评估资产的步骤n1 1收集验证有关经营、财务状况的信息资料收集验证有关经营、财务状况的信息资料;n2 2计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势;n3 3预测资产未来预期收益，确定折现率或本预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率金化率;n4 4将预期收益折现或本金化处理，确定被评将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。估资产价值。2023/2/1532石河子大学石河子大学 王建中王建中n（二）收益法评估资产的优缺点（二）收益法评估资产的优缺点n优点优点:n 1 1能真实和较准确地反映企业本金化的价能真实和较准确

37、地反映企业本金化的价值值;n 2 2与投资决策相结合，应用此法评估的资与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。产价值，易为买卖双方所接受。n缺点缺点:n 1 1预期收益额预测难度较大，易受较强的预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响主观判断和未来不可预见因素的影响;n 2 2在评估中适用范围较小，一般在评估中适用范围较小，一般适用适用企业企业整体资产和可预测未来收益的整体资产和可预测未来收益的单项单项资产评估。资产评估。2023/2/1533石河子大学石河子大学 王建中王建中第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择n一、资

38、产评估方法的关系一、资产评估方法的关系n（一）资产评估方法之间的联系（一）资产评估方法之间的联系n从整体上来说，评估方法是由从整体上来说，评估方法是由互相关联互相关联的、内的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。n成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分中不可缺少的部分;同样的，折现和本金化的同样的，折现和本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。运用也时常运用于市场法和成本法中。n一般来说，成本法、收益法的运用都

39、是建立在一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行现行市价基础市价基础之上的，只是它们的运用不象市之上的，只是它们的运用不象市场法运用表现的那么直接而已。场法运用表现的那么直接而已。2023/2/1534石河子大学石河子大学 王建中王建中（二）市场法与成本法的区别（二）市场法与成本法的区别n1 1成本法是按现行市场价格确定成本法是按现行市场价格确定重新购买重新购买该该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的产的交易价格交易价格确定的。前者主要从确定的。前者主要从买者买者角度，角度，即以购建某项资产的耗费来确定即以购建某项资产的耗费来确定;后者则是从

40、后者则是从卖者卖者角度，即市场上销售价格来确定。角度，即市场上销售价格来确定。n2 2市场法中的现行市价指的是资产的市场法中的现行市价指的是资产的独立的独立的价格价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。括该项资产的运杂费、安装调试费等。2023/2/1535石河子大学石河子大学 王建中王建中n3 3市场法的运用市场法的运用与原始成本与原始成本没有直接没有直接联系联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产

41、的原始成本和原始资料。的原始成本和原始资料。n4 4成本法是按全新资产的购建成本扣除被评成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值;市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有评估值。两种方法具有不同的操作程序不同的操作程序，资料，资料的获得和指标确定有着不同的思路。的获得和指标确定有着不同的思路。2023/2/1536石河子大学石河子大学 王建中王建中二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择n（一）资产评估方法的选择必须与资产评估价（一）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应值类型相适应n（二）资产评估方法必须与评估对象相适应（二）资产评估方法必须与评估对象相适应n（三）评估方法的选择还要受可搜集数据和信（三）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约息资料的制约n（四）选择评估方法还要纳入不同评估途径中（四）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑统筹考虑2023/2/1537