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1、第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择资产评估方法资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段术手段。按分析原理和技术路线不同，资产。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型：成本法、评估方法可以归纳
2、为三种基本类型：成本法、收益法、市场法。收益法、市场法。资产价值形成资产价值形成资产价值形成资产价值形成1.1.卖方市场时期的价值观：卖方市场时期的价值观：生产费用价值论生产费用价值论供给（生产）决定价值供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用价值论是成本法的理论基础2.买方市场时期的价值观：效用价值观买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。效用价值论是收益法的理论基础。效用价值论是收益法的理论基础。3.供求决定价值论：均衡价值观供求决定价值论：均衡价值观v需求价格：消费者愿意支
3、付的最高价需求价格：消费者愿意支付的最高价v均衡价格均衡价格供给价格：生产者愿意接受的最低价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。产的效用。v供求决定价值论是市场法的理论基础。供求决定价值论是市场法的理论基础。对资产价值的理解对资产价值的理解1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。念。2.价值与价格、成本价值与价格、成本价格价格为取得一项
4、资产所花费的实际货币量为取得一项资产所花费的实际货币量成本成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值v价格价格v成本成本不一定与价值相等不一定与价值相等第一节第一节成本法（成本法（Thecostmethod）（三）注意问题（三）注意问题1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路二）成本法的评估思路
5、评估值评估值=重置成本重置成本-各项各项损耗损耗实体性实体性功能性功能性经济性经济性成本法成本法(基本思路是重建或重置被评估资产基本思路是重建或重置被评估资产)成本法是指首先估测被评估资产的成本法是指首先估测被评估资产的重置成本重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。产价值的各种评估方法的总称。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过投资某项资产时，所愿
6、意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。贬损因素。二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率 复原重置成本复原重置成本更
7、新重置成本更新重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。是指采用与评估对象是指采用与评估对象相同相同的材料、建筑或制造标准、的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以设计、规格及技术等，以现时价格水平现时价格水平重新购建与重新购建与评估对象相同的全新资产评估对象相同的全新资产所发生的费用。所发生的费用。是指采用是指采用新型新型材料，新的材料，新的建筑或制造标准，新型设建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以计、规格和技术等，以现现行
8、价格水平行价格水平购建与评估对购建与评估对象具有象具有同等功能同等功能的全新资的全新资产所需的费用。产所需的费用。复原重置成本和更新重置成本复原重置成本和更新重置成本 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在差异。但是并未改变基本功能。在差异。但是并未改变基本功能。有有条条件件情情况况下下，尽尽可可能能选选择择更更新新重重置置成成本本。理由：理由：（1）更新重置成本比复原重置成本）更新重置成本比复原重置成本便宜便宜；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进）用更新重置成本形成的资产性能可改进两者差异主要体现
9、在：超额投资成本与超额运营成本两者差异主要体现在：超额投资成本与超额运营成本重置核算法重置核算法价格指数法价格指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法重重置置成成本本的的估估算算方方法法具体方法围绕着被评估资产的具体方法围绕着被评估资产的重置成本重置成本、实体性贬值实体性贬值、功能性贬值功能性贬值和和经济性贬值经济性贬值四大因素采用不同的方式测算四大因素采用不同的方式测算形成的。形成的。1、重置核算法、重置核算法按资产的成本构成，以按资产的成本构成，以现行市价现行市价为标准为标准重置成本重置成本直接成本直接成本+间接成本间接成本直接成本一般包括：直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费
10、等。购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。该方法可用于计算复原重置成本，该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。也可用于计算更新重置成本。注注：采采用用重重置置核核算算法法的的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状态的被评估资产的现行市价。状态的被评估资产的现行市价。2、功能系数法、功能系数法如果无法获得处于如果无法获得处于全新状态全新状态的被的被估资产的现行市价，就只能寻找与估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产被估资产相类似相类似的处于的处于全新状态全新状态的的资产的现行市价作为参照，通过调资产的现行
11、市价作为参照，通过调整整功能差异功能差异，获得被估资产的重置，获得被估资产的重置成本。成本。（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规规模模经经济济效效益益指指数数法法（虽虽然然功功能能与与成成本本成成正正相相关关的的关关系系，但但不不是是同同比比例例增增加加，随随着着功功能能的的增增大大，成成本本的的上升幅度会趋缓，表现出规模经济效应）上升幅度会趋缓，表现出规模经济效应）若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：v该方法计算的一般是更新重置成本该方法计算的一般是更新重置成本v(参照物一般为新技术条件下生产
12、的资产参照物一般为新技术条件下生产的资产)规模经济效益指数法规模经济效益指数法v例例：被评估资产生产能力为被评估资产生产能力为600000件件/年，参年，参照物重置成本为照物重置成本为5000元，生产能力为元，生产能力为300000件件/年，设年，设x值值0.7，求被评估资产的重置成本。，求被评估资产的重置成本。v5000（600000300000）=8122（元）（元）0.73、物价指数法、物价指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获获得得，就就只只能采用物价指数法。能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指数）
13、环比物价指数v注意问题注意问题v物物价价指指数数法法计计算算的的是是复复原原重重置置成成本本（仅仅考考虑虑了了价价格格变变动动的的影影响，忽略了技术进步对资产价值的影响）响，忽略了技术进步对资产价值的影响）例题：例题：v1.某项资产构建于某项资产构建于1990年，账面原值为年，账面原值为10万万元，元，2000年进行评估，已知年进行评估，已知1990年至年至2000年年该类资产定基物价指数分别为该类资产定基物价指数分别为100%和和160%。求该项资产的重置成本。求该项资产的重置成本。v2.某项资产构建于某项资产构建于1990年，账面原值为年，账面原值为20万万元，元，2000年进行评估，已知
14、年进行评估，已知1990年至年至2000年年该项资产价格每年上涨该项资产价格每年上涨10%，求该项资产的，求该项资产的重置成本。重置成本。4、统计分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为为降降低低评评估估成成本本，可采用此方法。可采用此方法。计算步骤：计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2）抽抽样样选选择择代代表表性性资资产产，并并选选择择适适当当方方法法计计算算其其重重置置成本。成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产
15、重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K计量方法计量方法:1、观察法、观察法被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）成新率）2、使用年限法、使用年限法实际已使用年限实际已使用年限名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限加权平均已使用年限。有形损耗率有形损耗率有形损耗（实体性贬值）及其计量有形损耗（实体性贬值）及其计量实际已使用年限实际已使用年限v某资产某资产1999年年1月构建，月构建，2009年年1月进月进行评估。根据该资产技术指标，正常情行评估。根据该资产技术指标
16、，正常情况下，每天应工作况下，每天应工作8小时，实际每天工小时，实际每天工作作7.6小时。计算该资产的实际已使用年小时。计算该资产的实际已使用年限。限。v实际已使用年限：实际已使用年限：107.68=9.5例题例题v某资产曾经历了两次更新改造，现需估计已某资产曾经历了两次更新改造，现需估计已使用年限，资料如下：使用年限，资料如下：v投资时间投资时间成本成本已使用年限已使用年限加权投资成本加权投资成本1994年（购入）年（购入）200000162000年年60000102005年年8000053200000600000400000加权平均已使用年限加权平均已使用年限=4200000340000=
17、12.35（年）（年）功能性贬值（因功能陈旧引起的贬值）功能性贬值（因功能陈旧引起的贬值）由于技术相对落后造成的贬值。估算由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。益降低，相应确定功能性贬值额。1.从运营成本看，产出相等的情况下，从运营成本看，产出相等的情况下，被估资产运营成本要高于同类技术先进资产被估资产运营成本要高于同类技术先进资产2.从产出能力看，运营成本类似情况下，
18、从产出能力看，运营成本类似情况下，被估资产产出能力要低于同类技术先进资产被估资产产出能力要低于同类技术先进资产第一，将被评估资产的年运营成本与第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能功能相同但性能更好更好的新资产的的新资产的年运营成本年运营成本进行比较进行比较第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本第三，估计被评估资产的剩余寿命第三，估计被评估资产的剩余寿命第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损
19、耗，计算公式为：估资产功能性损耗，计算公式为：v被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额v（被评估资产年净超额运营成本（被评估资产年净超额运营成本折现系数）折现系数）（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1.1.功能性损耗的含义功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力产出能力2.2.超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本
20、年超额运营成本（1所得税率）所得税率）(3)据资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，据资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额计算其功能性贬值额:被被估估资资产产功功能能性性贬贬值值额额年年超超额额运运营营成成本本（1所所得得税税率率）（P/A,r,n）例：例：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表:项项目目技技术术先先进设备进设备技技术陈术陈旧旧设备设备月月产产量量单单件工件工资资月工月工资资成本成本月差异月差异额额
21、年工年工资资成本超支成本超支额额减：所得税（税率减：所得税（税率33%）扣除所得税后年扣除所得税后年净净超超额额工工资资资产资产剩余使用年限剩余使用年限假定折假定折现现率率10%，5年年金折年年金折现现系数系数功能性功能性贬值额贬值额10000件件0.80元元8000元元10000件件1.20元元12000元元12000-8000=4000元元400012=48000元元15840元元32160元元5年年3.7908121912.128元元功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式
22、为：可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值复原重置成本更新重置成本功能性贬值复原重置成本更新重置成本（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.1.经济性损耗的含义经济性损耗的含义因因资资产产的的外外部部环环境境变变化化所所导导致致的的资资产产贬贬值值而非资产本身的问题。而非资产本身的问题。2.2.表现形式表现形式资产利用率下降资产利用率下降资产年收益额减少资产年收益额减少3.3.计算方式计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率经济性贬
23、值率其中其中x x为功能价值指数（为功能价值指数（0.60.70.60.7）（2）因收益减少而导致的经济性损耗的计量）因收益减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额经济性贬值额年收益损失额年收益损失额（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。、并非所有评估对象都适合采用成本法。成本法的应用条件成本法的应用条件1.被评估资产处于或被假定处于持续使用状态被评估资产处于或被假定处于持续使用状态
24、2.应具备可利用的历史资料应具备可利用的历史资料3.被评估资产的实体特征、内部结构和功能与被评估资产的实体特征、内部结构和功能与假设的重置全新资产具有相通性或可比性假设的重置全新资产具有相通性或可比性4.形成资产价值的耗费是必需的形成资产价值的耗费是必需的5.被评估资产必须是可再生的，或可以复制的。被评估资产必须是可再生的，或可以复制的。v适用：评估没有收益、市场上又很难找到参适用：评估没有收益、市场上又很难找到参照物的评估对象，如学校、公路、桥梁、图照物的评估对象，如学校、公路、桥梁、图书馆、政府办公楼等。书馆、政府办公楼等。成本法评估实例成本法评估实例v2008年年7月拟对某企业一条生产线
25、进行评估，已知该月拟对某企业一条生产线进行评估，已知该生产线历史总成本为生产线历史总成本为600万元，有关数据如下：万元，有关数据如下：v1.通过细节分析，如重置该生产线，需人工费通过细节分析，如重置该生产线，需人工费3万元，万元，材料费材料费15万元，零部件费万元，零部件费2万元，机器设备购置费万元，机器设备购置费675万元，间接费用万元，间接费用3万元，措施费万元，措施费2万元。万元。v2.该生产线于该生产线于10年前购置，预计还可使用年前购置，预计还可使用15年，自动年，自动化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多使用化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多使用10名工人，每人每月工资为
26、名工人，每人每月工资为3000元，所得税税率元，所得税税率25%，折现率为折现率为10%。v3.由于市场供大于求，预计该生产线每年产量减少由于市场供大于求，预计该生产线每年产量减少650件，每件产品利润件，每件产品利润150元。元。v要求：计算该生产线的评估值。（折现率为要求：计算该生产线的评估值。（折现率为10%，年，年限为限为15年的年金现值系数为年的年金现值系数为7.6061）v1.重置成本重置成本=3+15+2+675+3+2=700（万元）（万元）v2.实体性贬值实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）v=70010/(10+15)=280(万元万元)v3.功能性贬值功能性贬
27、值（1）年超额运营成本）年超额运营成本=10300012=36（万元）（万元）（2）年净超额运营成本）年净超额运营成本=36（1-25%）=27（万元）（万元）v功能性贬值功能性贬值=277.6061=205.36（万元）（万元）v4.经济性贬值经济性贬值=650150（1-25%）7.6061v=55.62（万元）（万元）v5.该生产线的评估值该生产线的评估值=？成本法要点成本法要点知识点一知识点一知识点二知识点二知识点三知识点三重置成本重置成本重置核算法重置核算法功能系数法功能系数法物价指数法物价指数法实体性损耗实体性损耗（贬值）（贬值）成新率成新率（有形损耗率）（有形损耗率）实际实际已使
28、用年限已使用年限加权平均加权平均已使用年限已使用年限功能性贬值功能性贬值比较年运营比较年运营成本（超额）成本（超额）计算年净超额计算年净超额运营成本运营成本折现折现经济性贬值经济性贬值 资产利用率下降资产利用率下降（经济性贬值率）（经济性贬值率）收益减少收益减少（折现）（折现）指标指标要点要点计算题计算题v某项被评估资产于某项被评估资产于1998年购置，账面原年购置，账面原值为值为12万元，万元，2004年进行了一次技术改年进行了一次技术改造，其费用为造，其费用为2万元。万元。2008年进行评估，年进行评估，已知已知1998年、年、2004年和年和2008年该类资产年该类资产的定基物价指数分别
29、为的定基物价指数分别为100%、120%和和140%，经过技术鉴定，该项资产的成新，经过技术鉴定，该项资产的成新率是率是60%。v要求：计算该资产的评估值。要求：计算该资产的评估值。第二节第二节收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础v效用价值论效用价值论资资产产的的价价值值取取决决于于效效用用，即即资资产产为为其其拥拥有有者者带带来来的的收收益。益。（二）收益法的基本涵义（二）收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法收益的现值来判断资产价值的各种评估方
30、法的总称。的总称。被评估被评估资产预资产预期收益期收益折现率折现率取得取得预期收益预期收益持续时间持续时间v评估思路评估思路:服从资产评估中服从资产评估中将利求本将利求本的思路，即的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。v “一种现值货币与将来不断取得货币收入一种现值货币与将来不断取得货币收入的权利之间的交换的权利之间的交换”（三）应用收益法必须具备的前提条件：（三）应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的被评估资产的未来预期收益未来预期收益可以预测并可可以预测并可以用货币衡量以用货币衡量被评估资产预被评估资产预期获利年限期获利年限可以预
31、测可以预测资产拥有者获得预资产拥有者获得预期收益所承担的风期收益所承担的风险也可以预测并可险也可以预测并可以用货币衡量以用货币衡量收益法的基本程序和基本参数收益法的基本程序和基本参数5、分析确定评估结果、分析确定评估结果4、用折现率将评估、用折现率将评估对象未来预期收益对象未来预期收益折算成现值折算成现值3、确定折现率、确定折现率2、分析测算被评估对象的、分析测算被评估对象的未来预期收益未来预期收益1、搜集并验证数据、搜集并验证数据v收益法中的主要技术方法收益法中的主要技术方法收益法中的具体方收益法中的具体方法可以分为两类：法可以分为两类：1针对评估对象针对评估对象未来预期收益未来预期收益有无
32、限期来划有无限期来划分，分为分，分为有限有限期期和和无限期无限期的的评估方法评估方法2针对评估对象针对评估对象预期收益额的预期收益额的情况划分，分情况划分，分为为等额收益等额收益评评估方法、估方法、非等非等额收益法额收益法等等P评估值；评估值；t年序号；年序号；Pt未来第未来第t年的年的评估值；评估值；Rt未来第未来第t年的年的预期收益；预期收益；r折现率或资本化率；折现率或资本化率；rt第第t年的折现率年的折现率或资本化率；或资本化率；n收益年期；收益年期；A年金。年金。二、收益法的基本计算公式二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率或本金化率）
33、、收益的持续时间预期收益、折现率（资本化率或本金化率）、收益的持续时间（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期1、每期收益不等额、每期收益不等额2、每期收益等额、每期收益等额（二）未来收益无限期（当（二）未来收益无限期（当n时，时，0）根据未来收益是否稳定分为两种方法：根据未来收益是否稳定分为两种方法：1、稳定化收益法（年金化法）、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：（1）预测未来收益倒算预测未来收益倒算A（2）历史收益加权平均法历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数1（1+r）ni i通过预测未来若
34、干年收益倒求通过预测未来若干年收益倒求Av某企业进行股份制改造，根据企业目前经营情况某企业进行股份制改造，根据企业目前经营情况和未来市场预测，未来和未来市场预测，未来5年的收益分别为：年的收益分别为：13万万元、元、14万元、万元、11万元、万元、12万元、万元、15万元，折现万元，折现率与资本化率均为为率与资本化率均为为10%，用年金化法评估该企，用年金化法评估该企业的价值。业的价值。A=（P/A,10%,5）=12.9689（万元）（万元）P=A/r=12.968910%=129.689(万元万元)2131215111+10%14（1+10%）（1+10%）（1+10%）（1+10%）54
35、3+例题（历史收益加权平均）例题（历史收益加权平均）v某资产在评估前某资产在评估前5年的收益与加权平均计算结果如图所示：年的收益与加权平均计算结果如图所示：v年份年份历史收入（万元）历史收入（万元）权重权重v20035001v20045802v20056203v20066204v20076925v要求：通过年金化法确定该资产的价值。（该项资产的资本要求：通过年金化法确定该资产的价值。（该项资产的资本化率为化率为11%）2、分段法、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。则需采用分段法。（r为资本化率；为资本化率；r折现率）折现率）P
36、28前期前期 （设（设n=5n=5）后期）后期0123456789分段法图解分段法图解选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态；）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。）尽可能长，但也不宜过长。（三）未来收益有限期下的特殊计算公式（三）未来收益有限期下的特殊计算公式v需分段：第需分段：第t年以前有变化，第年以前有变化，第t年以后保持不变年以后保持不变三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额（一）预期收益额1.预期收益的类型预期收益的类型 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同税后利润与净现金流的差异在于确定原则
37、不同净现金流税后利润净现金流税后利润+折旧追加投资折旧追加投资从资产评估角度出发，从资产评估角度出发，净现金流净现金流更适宜作为预期收益。更适宜作为预期收益。(1)税后利润税后利润(2)净现金流净现金流(3)利润总额利润总额税后净收益，被普遍采用税后净收益，被普遍采用2、预期收益的测算、预期收益的测算以以历历史史数数据据为为基基础础，考考虑虑资资产产在在未未来来可可能能发发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况适宜预期收益趋势明显的情况2003200420052006200720082009201020
38、112012收益收益时间时间 使用时间序列法预测某企业的净收益使用时间序列法预测某企业的净收益 评估前每年收益评估前每年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340 按时间序列计算的回归方程：按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数预测年收益（年份数83）163638（2）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。估算基于因素
39、变动的未来收益水平。（二）折现率与本金化率（二）折现率与本金化率 1.1.二者无本质区别（比率：有限期二者无本质区别（比率：有限期/永续永续）2.2.内涵上略有区别内涵上略有区别:折折现现率率被被视视为为投投资资中中对对收收益益流流要要求求的的回回报报率率，需需考考虑虑投投资资的的机机会会成成本本和和收收益益的的不不确确定定性性或或者者说风险。说风险。资资本本化化率率也也反反映映无无风风险险报报酬酬率率和和风风险险报报酬酬率率，但它还反映资产收益的但它还反映资产收益的长期长期增长前景。增长前景。折现率折现率(r)无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率本金化率本金化率(r)折现率未来年收
40、入的增长率折现率未来年收入的增长率当当其其他他条条件件相相同同时时，收收入入增增长长越越快快的的资资产产价价值越高，因此需将增长率从折现率中扣除。值越高，因此需将增长率从折现率中扣除。若资产年收入增长率为零，则二者相等。若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.3.确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)、加和法、加和法折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率无风险报酬率的确定：国债收益率v影响风险报酬率的因素：影响风险报酬率的因素：v企业规模企业规模产业政策产业政策v财务状况财务状况行业状况行业状况v管理水平管理水平宏观经济宏观经济v收益质
41、量收益质量法律约束法律约束v风险报酬率的确定：风险报酬率的确定：风险累加法风险累加法系数法系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均收益率市场平均收益率Capitalassetpricingmodel无风险报酬率无风险报酬率被估企业所在行业（或被估企业自身）被估企业所在行业（或被估企业自身）的风险报酬率的风险报酬率反映被估企业的风险程度反映被估企业的风险程度,(R Rm m R Rf)f)表示市场平均风险报酬率表示市场平均风险报酬率四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；
42、资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。因此该方法的运用比成本法难度大。计算题计算题某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5年收益额分别为年收益额分别为11万元、万元、12万元、万元、13万元、万元、14万元和万元和15万元。假定从第万元。假定从第6年开始，以后各年年开始，以后各年均为均为16万元，确定的折现率和本金化万元，确定的折现率和本金化率为率为10%，计算该收益性资产在
43、永续，计算该收益性资产在永续经营下和经营下和50年收益的评估值。年收益的评估值。第三节第三节市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础均衡价值论均衡价值论均衡价值论均衡价值论:认为资产的价值是在公开市场上买卖认为资产的价值是在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。（一）理论基础（一）理论基础均衡价值论均衡价值论由由于于资资产产评评估估是是一一个个模模拟拟市市场场过过程程的的结结果果，因因此此均均衡衡价价值值论论表表现现为为承承认认市市场场交交易易结结果果（市市价价）的的相相对对合合理理性性
44、，并并通通过过替替代代原原则则来来为被估资产定价。为被估资产定价。以被估资产相类似的交易案例为参照，以被估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。来确定被评估资产的评估值。（即一项资产的价值等于为获得（即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本）同等满足的替代品所花费的成本）（二）评估思路（二）评估思路如何选择参照物（类似资产或交易案例）如何选择参照物（类似资产或交易案例）？1.功能上可比功能上可比-用途、性能上相同或相似用途、性能上相同或相似2.市场条件可比市场条件可比-市场供求关系、竞争状况、交易条件市场供求关系、竞争状况、交易条件3.参照物成交时间接近评估基准日
45、参照物成交时间接近评估基准日（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场、充分发育活跃的资产市场（交易频繁，类似交易案例易获得）（交易频繁，类似交易案例易获得）2、参参照照物物及及其其与与被被估估资资产产可可比比较较的的指指标标、参数等资料均能被搜集到。参数等资料均能被搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物（一）寻找参照物1、成交价必须真实（、成交价必须真实（报价，拍卖底价报价，拍卖底价）2、至少三个交易案例、至少三个交易案例3、与被估资产相类似、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）（可替代，即功能相同）4、成交价是
46、正常交易的结果（、成交价是正常交易的结果（关联交易关联交易）5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）调整差异（二）调整差异1、时间因素、时间因素2、区域因素、区域因素参照物所在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好：；反之系数反之系数1一般以被评资产为一般以被评资产为100，3、功能因素、功能因素功能系数法功能系数法4、成新率因素、成新率因素5、交易情况调整（融资条件差异）、交易情况调整（融资条件差异）（三）确定评估值（三）确定评估值 将将若若干干个个经经过过调调整整的的调调整整值值进进行行加加权权平平均或算术平均，确定评估值。均或算术平均，确定评估值。三
47、、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法（一）直接比较法参参照照物物与与被被估估资资产产之之间间仅仅在在某某一一方方面面存存在在差异，例如：成新率、功能等差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异交易案例交易案例A的调整值的调整值参参照照物物A的的成成交交价价时时间间因因素素系系数数区区域域因因素素系系数数功能因素系数功能因素系数情况补正系数情况补正系数 例例 某某商商业业用用房房，面面积积为为600600平平方方米米，现现因因企企业业联联营营需需要要进进行
48、行评评估估，评评估估基基准准日日为为20082008年年1010月月3131日日。评评估估人人员员在在房房地地产产交交易易市市场场上上找找到到三三个个成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日接接近近的的商商业业用用房房交交易易案案例例，具具体体情情况如下表所示。单位：况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 成交日期成交日期 2008.62008.6.312008.92008.9.312008.10.312008.10.31区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产
49、好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%4%正常正常 1.1.被被评评估估商商业业用用房房与与参参照照物物商商业业用用房房结结构构相相似似、新新旧旧程程度度相相近近，故故无无需需对对功功能能因因素素和和成成新新率率因因素素进进行行调调整。整。2.2.被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域的的综综合合评评分分为为100100，三三个个参参照照物物所所在在区区域域条条件件均均比比被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域好好，综合评分分别为综合评分分别为107107、110110和和108108。3.3.当当时时房房产产价价格格月月上上涨涨率率为为4%4%，故故参
50、参照照物物A A的的时时间间因因素素调调整整系系数数?参参照照物物B B的的时时间间因因素素调调整整系系数数?参参照照物物C C因因在评估基准日当月交易，故无需调整。在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程见下页三个参照物成交价格的调整过程见下页参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 时间时间因素修正因素修正 区域因素修正区域因素修正 交易情况修正交易情况修正修正后的价格修正后的价格 5,4675,467 5,4185,418 5,4805,480 被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4185,48