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1、资产评估课程讲义资产评估课程讲义认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节 资产评估的含义第二节 资产评估的对象第三节 资产评估的价值类型第四节 资产评估的假设第五节 资产评估的原则第六节 资产评估的程序第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义 资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用
2、。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（一）资产评估的概念 资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（二）资产评估的特点 1、现实性；2、市场性；3、预测性；4、公正性；5、咨询性。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除
3、。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（二）资产的分类1、按存在形态分为：有形资产有形资产和无形资产无形资产。2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的资产。4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫
4、困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（一）资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为。包括：第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 1、资产转让。2、企业兼并。3、企业出售。4、企业联营。5、股份经营。6、中外合资、合作。7、企业清算。8、抵押。9、担保。10、企业租赁。11、债务重组。现时的产权变动（发生时必须进行资产评估）潜在的产权变动（发生时自行决定评估与否）第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（二
5、）资产评估的价值类型 1、价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。其作用表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；（2）价值类型制约资产评估方法的选择；（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目 2、价值类型的类别（根据国际评估准则划分）（1）市场价值 （2）非市场价值 在用价值；投资价值；持续经营价值；清算价格；保险价值；课税价值。第三节第三
6、节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目 3、价值类型的决定因素。主要包括：（1）评估的特定目的（经济行为）；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目 1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清算（清偿）假设第四节第四节 资产评估的假设资产评估的假设第一章第一章 总论总
7、论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则。（一）资产评估的工作原则 1、独立性原则。2、客观性原则。3、科学性原则。4、专业性原则。第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则（二）资产评估的经济原则 1、贡献原则。2、替代原则。3、预期原则。第一章第一章 总论总论认识到了贫
8、困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节第六节 资产评估的程序资产评估的程序（一）资产评估程序的定义 资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（三）资产评估程序的内容 1、明确资产评估业务基本事项 2、签订资产评估业务约定书 3、编制资产评估计划 4、资产勘查与现场调查 5、收集资产评估资料 6、评定估算
9、 7、编制和提交资产评估报告 8、资产评估工作档案归档（四）履行资产评估程序的基本要求第六节第六节 资产评估的程序资产评估的程序第一章第一章 总论总论认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节 市场法第二节 成本法第三节 收益法第四节 资产评估方法的比较和选择认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节第一节 市场法市场法（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售
10、出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的前提条件：1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点 1、明确评估对象。2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4、把被评估资产与参照
11、物比较。5、分析调整差异，得出结论。第一节第一节 市场法市场法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 成本法成本法（一）成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。1、重置成本 2、复原重置成本 3、更新重置成本 4、实体性贬值 5、功能性贬值 6、经济性贬值 7、成新率第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高
12、度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 成本法成本法（二）成本法运用的程序1、运用成本法评估资产一般按下列程序进行：（1）确定被评估资产，并估算重置成本。（2）确定被评估资产的使用年限。（3）估算评估资产的损耗或贬值。（4）计算确定被评估资产的价值。第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 成本法成本法2、成本法计算的基本公式被被评估估资产评估估值 重置成本重置成本实体性体性贬值功能性功能性贬值经济性性贬值被被评估估资产评估估值 重置成本重置成本成
13、新率成新率第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 成本法成本法3、重置成本的估算可采用下列方法（1）重置核算法（2）物价指数法（3）功能价值法（4）规模经济效益指数法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 成本法成本法（三）实体性贬值的估算1、观察法也称成新率法。资产的的实体性体性贬值重置成本重置成本（1 1实体性
14、成新率）体性成新率）2、公式计算法。资产的的实体性体性贬值重置成本重置成本预计残残值总使用年限使用年限实际已使用年限已使用年限第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（四）功能性贬值的估算1、功能性贬值的计算步骤（1）比较计算每年的超额运营成本；（2）确定净超额运营成本；（3）估算资产尚可使用年限；（4）折现。2、计算公式第二节第二节 成本法成本法被被评估估资产功能性功能性贬值额（被（被评估估资产年年净超超额运运营成本成本折折现系数）系数）第二章第二章 资产评估的基本
15、方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（五）成新率的估算1、观察法。2、使用年限法。3、修复费用法。第二节第二节 成本法成本法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节第三节 收益法收益法（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。1、资产未来收益期有限的情况评估估值Ri/（1+r）ii=1n2、资产未来
16、收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情景（2）未来收益不等额的情景（二）收益法的程序及优缺点第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法1、资产评估方法之间的关系：资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。（1）资产评估方法之间的联系（2）市场法与成本法的区别认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然
17、后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目2、资产评估方法的选择（1）必须与资产评估价值类型相适应。（2）必须与评估对象相适应。（3）还要受可收集数据和信息资料的制约。第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三章第三章 机器设备评估机器设备评估第一节 机器设备评估的特点第二节 机器设备的核查与鉴定第三节 机器设备评估的成本法第四节 机器设备评估的市场法认识到了贫困户贫困的根本原因
18、，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节第一节 机器设备评估的特点机器设备评估的特点（一）机器设备及其分类 1、机器设备的主要特点 2、机器设备的分类 对机器设备按不同的标准进行恰当的分类，对选择资产评估方法，考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表都有重要意义。（1）按国家固定资产分类标准分类；（2）按现行会计制度规定分类；（3）按机器设备的组合程度分类；（4）按机器设备的来源分类。第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”
19、项目第一节第一节 机器设备评估的特点机器设备评估的特点第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（二）机器设备评估的特点（三）机器设备评估的程序 1、明确评估目的；2、清查机器设备，明确评估对象；3、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数；4、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料；5、评定估算、撰写评估报告。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 机器设备的核查与鉴定机器设备的核查与鉴定第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（一）机器设备的核查 1、逐项清查 2、抽样核查
20、（二）机器设备的鉴定 按工作阶段可分为“统计性鉴定”和“判断性鉴定”，其中统计性鉴定又分为“宏观鉴定”和“微观鉴定”。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 机器设备评估的成本法是通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。公式为：机器机器设备评估估值 重置成本重置成本实体性体性贬值功能性功能性贬值经济性性贬值认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作
21、高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（一）机器设备重置成本的构成 重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接费用。1、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、运杂费；2、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金；3、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用；4、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保险费、进口关税、公司代理手续费、商检费等。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准
22、扶贫”项目第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（二）机器设备重置成本的估算1、重置核算法，即分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。对于外购设备：（1）外购单台不需安装的国内设备 重置成本全新重置成本全新设备基准日的公开市基准日的公开市场交易价格运交易价格运杂费（2）外购单台需安装的国内设备 重置成本全新重置成本全新设备基准日的公开市基准日的公开市场交易价格运交易价格运杂费安装安装调试费认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（3）外购
23、单台不需要安装进口设备 重置成本（重置成本（FOBFOB价格途中保价格途中保险费国外运国外运杂费）基准日外基准日外汇汇率率进口关税增口关税增值税税银行及其他手行及其他手续费国内运国内运杂费 其中：FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；CIF为到岸价，指离岸价加上途中保险费和国外运杂费。（4）外购单台需要安装设备 重置成本重置成本单台未安装台未安装进口口设备重置成本安装重置成本安装调试费人人员培培训费其他其他第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视
24、，已经展开了“精准扶贫”项目（5）外购成套需要安装设备 重置成本重置成本单台未安装台未安装进口口设备重置成本重置成本单台未安装国台未安装国产设备重置成本重置成本总和工器具重置成本安装工程和工器具重置成本安装工程费工程工程监理理费软件重置件重置成本成本设计费贷款利息款利息（6）车辆重置成本 国内国内购置置车辆重置成本重置成本车辆价格价格购置附加税置附加税证照照费及其他及其他费用用进口口车辆重置成本重置成本车辆价格（价格（CIFCIF）进口关税消口关税消费税增税增值税税证照照费及其他及其他费用用其中：进口关税口关税车辆价格（价格（CIFCIF）进口税率口税率消消费税税车辆价格（价格（CIFCIF）
25、进口关税口关税（1 1消消费税率）税率）消消费税率税率进口增口增值税税车辆价格（价格（CIFCIF）进口关税消口关税消费税税增增值税率税率第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 进口设备从属费用的确定方法 （1）国外运费 （2）国外运输保险费 （3）关税 （4）消费税 （5）增值税 （6）银行财务费 （7）外贸手续费 （8）海
26、关监管手续费 （9）车辆购置附加费认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目2、物价指数法，即在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。其计算公式为：第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估设备重置成本重置成本 设备历史成本史成本评估基准日定基物价指数估基准日定基物价指数设备构建构建时定基物价指数定基物价指数 物价指数可分为：（1）定基物价指数 （2）环比物价指数 对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰型号）的设备，不宜采用物价指数法估算重置成
27、本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目3、规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。公式为：被被评估估设备的重置成本的重置成本（）参照物参照物设备的重置成本的重置成本被被评估估设备的的产量量参照物参照物设备的的产量量x x 规模效益发使用的范围比较小，仅适用于某些特定的加工设备，并且适用的前提是：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备
28、的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（三）机器设备的实体性贬值及其估算1、使用年限法。使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。公式为：成新率成新率设备尚可使用年限尚可使用年限设备已使用年限已使用年限设备尚可使用年限尚可使用年限100%100%设备总使用年限使用年限设备总使用年限使用年限设备已使用年限已使用年限100%100%第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高
29、度重视，已经展开了“精准扶贫”项目2、观测分析法，是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。估测设备成新率用主要观察分析九个指标。3、修复费用法，前提是设备的实体性损耗是可补偿的，那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应灵活运用各种方法估算它们的贬值。第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高
30、度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（四）机器设备的经济性贬值及其估算1、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。公式为：1 1（）实际使用生使用生产能力能力额定生定生产能力能力x x经济性性贬值率率 100%100%2、因收益减少造成的经济性贬值的估算。公式为：经济性性贬值 设备年收益年收益损失失额（1 1所得税税率）所得税税率）（P/AP/A，rr，nn）3、因环境保护限制而造成的经济性贬值的估算第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“
31、精准扶贫”项目第四节第四节 机器设备评估的市场法机器设备评估的市场法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 机器设备的比较因素包括：个别因素、地域因素、交易因素、和时间因素四大类。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 土地使用权评估的特点第三节 土地权属及其处置第四节 土地使用权评估的方法第五节 建筑物评估的特点第六节 建筑物评估的方法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节 房地
32、产评估概述第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）房地产的概念 1、概念 2、存在形态 单纯的土地 单纯的建筑物 土地与建筑物合成一体的房地产 3、房地产是实物、权益和区位三者的结合。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节 房地产评估概述第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）房地产的特征 1、位置固定性 2、耐用性 3、影响因素多样性 4、投资大量性 5、保值增值趋势认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节 房地产评估概述第
33、四章第四章 房地产评估房地产评估（三）房地产的评估程序 1、明确评估基本事项 2、拟定评估工作方案 3、实地勘察搜集资料 4、选用评估方法评定估算 5、确定评估结果，撰写评估说明和报告认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）土地使用权及其实质（二）土地资产的分类及其特性 1、土地资产的分类 （1）按社会经济用途分 （2）按经济地理位置分 （3）按所有权归属分 （4）按利用程度分 （5）按开发程度与开发趋势分认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下
34、药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）土地资产的分类及其特性 2、土地资产的特性 （1）自然特性 土地空间位置的固定性 土地使用价值的永续性和增值性 土地的不可替代性 土地面积的有限性 （2）经济特性 用途多样性 经济地理位置的可变性 可垄断性认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）土地资源价格体系 1、土地资产价格类型 （1）基准地价 （2）标定
35、地价 （3）土地使用权出让底价 （4）转让价格 （5）出租价格认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）土地资源价格体系 2、土地资产价格的特点 （1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四
36、章 房地产评估房地产评估（四）影响地产价格的因素 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节 土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（五）土地使用权评估的原则 1、替代原则 2、最有效使用原则 3、变动原则 4、供需原则 5、贡献原则认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节 土地权属及其处置第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）土地权属的类型 1、土地所有权 2、划拨土地使
37、用权 3、出让土地使用权 土地使用权出让最高年限按用途分别为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。4、集体土地所有权认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节 土地权属及其处置第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）土地权属的处置 1、制度规定 2、处置方式 （1）出让方式；（2）直接投资入股方式；（3）租赁方式。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高
38、度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法 1、概念及其适用条件 （1）概念 （2）公式 （3）适用条件认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法 2、应用的步骤与过程 （1）广泛搜集交易资料，确定比较案例；（2）进行交易情况的修正；（3）进行交易时间的修正；（4）进行区域因素的修正；（5）进行个别因素的修正；土地使用年限修正系数 容积率修正系数 （6）确定待估土地评估值。认识到了
39、贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法 3、市场法案例 4、基准地价系数修正法 （1）概念 （2）公式 （3）注意的问题认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）收益法 1、应用形式 （1）概念 （2）基本公式 2、土地收益额及其估算 （1）土地收益 实际收益、客观收益 有形收益、无形收益 （2）求取土地纯收
40、益的程序认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）收益法 3、土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2）通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率。（3）各种投资及其风险、收益率排序插入法。4、土地收益年限及其测算认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房
41、地产评估房地产评估（三）成本法 1、概念及其适用范围 （1）概念 （2）公式 评估估值（土地价格）土地取得（土地价格）土地取得费土地开土地开发费税税费利息利息利利润土地增土地增值收益收益 （3）适用：新开发土地的评估认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）成本法 2、评估的步骤 （1）估算土地取得费。（2）估算土地开发费。（3）估算税费。（4）估算利息。（5）估算利润。（6）估算土地增值收益。（7）估算土地使用权评估值。3、成本法案例认识到了贫困户贫
42、困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（四）假设开发法 1、概念及其适用条件 （1）概念 （2）公式 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 （3）适用条件：社会经济环境保证认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节 土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（四）假设开发法 2、步骤 （1）调查待评估土地的基本情况；（2）选择最佳开发方式；（3）估计建设期；
43、（4）预测土地开发价值（楼价）；（5）估测开发建设总成本（建筑费）；（6）租售费用、税金的估测；（7）计算地价。3、案例认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节 建筑物评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）建筑物及其分类 1、按建筑物承重结构分类 （1）钢结构 （2）钢筋混凝土结构 （3）混合结构（砖混结构和砖木结构）（4）其他结构 2、按建筑物使用功能分类 （1）工业用建筑物 （2）民用建筑 民用住宅 公共建筑 营业用建筑 行政事业用建筑认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除
44、。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节 建筑物评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）建筑物评估的特征 1、建筑物价值的内涵复杂性的特点 2、建筑物产权受土地使用权年限的制约 3、建筑物功能、用途及评估方法 （1）生产用建筑物：按单项生产要素用成本法评估；（2）商业用房或商品住宅：用收益法或市场法评估。（三）建筑物评估时需要考虑的因素认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节 建筑物评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（四）建筑物评估的原则 1、替代原则 2、最有效使用
45、原则 3、供需原则 4、房地合一原则认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 （1）概念 （2）公式 建筑物评估值建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值 经济性贬值 （3）适用：不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值。（4）涉及到四个基本要素 即：建筑物重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章
46、房地产评估房地产评估（一）成本法 1、建筑物成本构成 （1）建筑安装工程费 建筑工程费；建安工程费；（2）前期费用 （3）其他费用 （4）间接费用 （5）合理利润 （6）资金成本 （7）税金认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 2、建筑物重置成本的估算方法 （1）预决算调整法 调整的内容和要点；适用前提和范围；（2）重编预算法 概念 公式 重置成本与历史成本差异的原因认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫
47、工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 （3）价格指数调整法 概念 适用 公式：计算综合价格指数时 A.对于定基价格指数，公式为：综合价合价格指数格指数评估估时点价格指数点价格指数建筑物建筑物购建建时价格指数价格指数100%100%B.对于环比价格指数，公式为：综合价格指数合价格指数(1+a(1+a1 1)(1+a)(1+a2 2)(1+a)(1+an n)100%)100%认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第
48、四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 （3）价格指数调整法 价格指数调整法计算公式 待估建筑物重置成本待估建筑物待估建筑物重置成本待估建筑物账面原面原值综合价格指数合价格指数认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 3、建筑物实体性贬值率及成新率的估算 （1）使用年限法 概念；公式：建筑物建筑物实体性体性贬值率率建筑物建筑物实际已使用年限已使用年限建筑物建筑物实际已使用年限尚可使用年限已使用年限尚可使用年限100%100%建筑物成新率建筑物成新率
49、 建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限建筑物建筑物实际已使用年限尚可使用年限已使用年限尚可使用年限100%100%（2）打分法 概念；公式。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）成本法 4、建筑物功能性贬值的估算 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。5、建筑物经济性贬值的估算 （1）建筑物经济性贬值：是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。（
50、2）公式：经济性性贬值建筑物年收益建筑物年收益净损失失额正常正常资产收益率收益率或或 经济性性贬值Ri/（1+r）ii=1n6、成本法案例认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第六节 建筑物评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）市场法 1、市场法的原理及其适用范围 （1）概念 （2）适用：有充足房地产交易实例的地区；房地产出售、购置、投资觉得等经济行为。（3）市场法评估应具备的条件 2、市场法应用 （1）交易实例比较法（直接法）（2）基准价格对照法（间接法）认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药