《房地产估价收益法ppt课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价收益法ppt课件.ppt（53页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用第六章第六章 收益法收益法房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用收益法收益法 学习内容学习内容 主要内容主要内容6.16.1收益法的基本原理收益法的基本原理 6.2收益法的计算公式收益法的计算公式6.3净收益的确定净收益的确定6.4资本化率的确定资本化率的确定6.5收益法的派生方法收益法的派生方法6.6收益法运用举例收益法运用举例 经营
2、者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（一）概念（一）概念 收益法收益法是预测估价对象未来的是预测估价对象未来的正常净正常净收益收益，然后选用适当的然后选用适当的资本化率资本化率或报酬率、或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。价值的方法。基本原理基本原理基本原理基本原理+概念概念概念概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例收益法收益法 收益法收益法收益法收益法l收益还原法收
3、益还原法 l收益资本化法收益资本化法 l投资法投资法 l收益现值法 l地租资本化法 一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理将与承担的未来收益转换为价值，将与承担的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。类似于根据利息倒推出本金。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用采用收益法估价求得的价格称为采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益价格。基本原理基本原理基本原理基本原理+概念概念概念概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式净收益净收益
4、资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同直接资本化法直接资本化法报酬资本化法报酬资本化法预测估价对象未来预测估价对象未来某一年的某种收益，某一年的某种收益，然后将其除以适当然后将其除以适当的资本化率或者乘以的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求适当的收益乘数来求取估价对象价值的取估价对象价值的方法方法现金流量折现法，现金流量折现法，房地产的价值等于其房地产的价值等于其未来各期净收益的未来各期净收益的现值之和。现值之和。
5、收益乘数法收益乘数法将未来某一年的某种收益乘以适当的将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。收益乘数来求取估价对象价值的方法。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理基本原理基本原理+概念概念概念概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理收益法本质收益法本质理理论论依依据据以房地产的预期未来收益为
6、导向来求以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值取房地产的价值预期原理预期原理决定房地产当前价值的，重要的决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。不是过去的因素而是未来的因素。即未来所能带来的收益。即未来所能带来的收益。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用 预期原理预期原理 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据理论依据理论依据理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例房地产价格房地产价格房地产价
7、格房地产价格=房地产的净收益房地产的净收益房地产的净收益房地产的净收益/利息率利息率利息率利息率l某一货币额某一货币额*利息率利息率=房地产的净收益房地产的净收益u年房地产净收益不变年房地产净收益不变u资本化率每年不变资本化率每年不变u获取收益的年限为无限年获取收益的年限为无限年u获取房地产收益的风险和获取银行利获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下息的风险相当的条件下假假设设一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款
8、或接受服务的费用（二）理论依据：（二）理论依据：预期原理预期原理 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据理论依据理论依据理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例u1 1可获净收益的大小可获净收益的大小u2 2可获净收益期限的长短可获净收益期限的长短u3 3获得该净收益的可靠性获得该净收益的可靠性基基本本思思想想表表 述述 将现在视为估价时点，那么在现在购将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取其未来的收益年限内可以不断地获取
9、净收益，若现在有一货币额与这未来净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（三）收益法的适用的对象和条件（三）收益法的适用的对象和条件 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象适用对象适用对象适用对象+使用条件使用条件使用条件使用条件+估价步骤计算公式计
10、算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例u房地产未来的收益能较准确地量化房地产未来的收益能较准确地量化 u风险都能较准确地量化风险都能较准确地量化 适适用用对对 象象 u适用有收益或有潜在收益的房地产适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产游乐场、厂房、农地等房地产u对于收益或潜在收益难以量化的房对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估馆、博物馆等公用、公
11、益房地产的估价，收益法大多不适用。价，收益法大多不适用。条件条件一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（四）收益法的估价步骤（四）收益法的估价步骤 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例u1.1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据
12、资料；数据资料；u2.2.估算潜在毛收入；估算潜在毛收入；u3.3.估算有效毛收入；估算有效毛收入；u4.4.估算运营费用；估算运营费用；u5.5.估算净收益估算净收益u6.6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。u7.7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以益均以益均以益均以年度年度计计计计一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理一、收益法的
13、基本原理收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例式中式中式中式中:V:V:V:V 房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格 i i i i 年份年份年份年份 A A A Ai i i i 房地产第房地产第房地产第房地产第i i i i年净收益年净收益年净收益年净收益(假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末)
14、r r r rj j j j 房地产的第房地产的第房地产的第房地产的第j j j j期资本化率（折现率）期资本化率（折现率）期资本化率（折现率）期资本化率（折现率）n n n n 房地产自估价时点起至未来可获收益房地产自估价时点起至未来可获收益房地产自估价时点起至未来可获收益房地产自估价时点起至未来可获收益的年限的年限的年限的年限（一）最一般公式（一）最一般公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本
15、原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例V V V V 房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格AAAA房地产每年净收益房地产每年净收益房地产每年净收益房地产每年净收益(假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末)r r r r 房地产的资本化率（折现率）房地产的资本化率（折现率）房地产的资本化率（折现率）房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式（二）收益年限无限且其他因素不变的公式 例例5-1 有一房地产正常情况下有一房地产正常情况下的
16、年纯收益为的年纯收益为20万元，资本化万元，资本化率为率为10%，其经济耐用年限可，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产视为无限年，试计算该房地产的收益价格。的收益价格。二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式式中式中式中式中:适用条件：（适用条件：（适用条件：（适用条件：（1 1 1 1）净收益每年不变为）净收益每年不变为）净收益每年不变为）净收益每年不变为A A A A；（2 2 2 2）资本化率）资本化率）资本化率）资本化率r r r r每年不变且大于零；每年不变且大于零；每年不变且大于零；每年不变且大于零；（3 3 3 3）收益年限为无限年
17、）收益年限为无限年）收益年限为无限年）收益年限为无限年收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例【例5-25-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为发建造的，土地出让年限为5050年，现已使用了年，现已使用了1010年；年；该房地产正常情况下的年净收益
18、为该房地产正常情况下的年净收益为2020万元，资本化万元，资本化率为率为10%10%，则该房地产的收益价格为多少？，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式此公式的假设条件是：此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为）净收益每年不变为A；（2）资本化率）资本化率r每年不变且大每年不变且大于零（当于零（当r=0时，时，V=An）；）；（3）收益年限为有限年）收益年限为有限年n。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基
19、本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例(四四)净收益在未来的前若干年有变化的公净收益在未来的前若干年有变化的公式式 有限年有限年无限年无限年二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式假设前提是：假设前提是：（1）净收益在前）净收益在前t年（含第年（含第t年）有变化，年）有变化，分别是分别是 A1，A2，At,在在t年以后无变化为年以后无变化为A；（2）资本化率）资本化率r大于零；（大于零；（3）收益年限为无限年。）收益年限为无限年。假设前提是：（假设前提是：（1）净收益在未来前）净收益在未来前t年
20、（含第年（含第t年）有变化，年）有变化，分别是分别是A1，A2，At,在在t年以后无变化为年以后无变化为A；（；（2）资）资本化率不等于零为本化率不等于零为r；（；（3）收益年限为有限年）收益年限为有限年n。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例【例【例5-35-3】某宗房地产，预测其未来】某宗房地产，预测其未来5 5年的净收年的净收益分别为益分别为2020万元、万元、2222万元、万
21、元、2525万元、万元、2828万元和万元和3030万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在益将稳定在3535万元左右，该类房地产的资本化万元左右，该类房地产的资本化率为率为1010。试计算该宗房地产的收益价格。如。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为果该房地产的收益年限为5050年，则该宗房地产年，则该宗房地产的收益价格为多少？的收益价格为多少？二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消
22、费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（五）预知未来若干年的净收益及若干年（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式后的价格的公式 转售价格-销售税费=Vt【例【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为某宗房地产现行的市场价格为20002000元元/m2/m2，年净，年净收益为收益为200200元元/m2/m2，资本化率为，资本化率为10%10%。现获知该地区将兴建一。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在座大型的现代化火车站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，年后建成
23、投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为50005000元元/m2/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到达到50005000元元/m2/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式（1）已知房地产在未来第）已知房地产在未来第t年末的价格为年末的价格为Vt
24、；（2）房地产在未来前）房地产在未来前t年（含第年（含第t年）的净收益有变化且已知；年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例【例【例5-55-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100100万元，预计未来万元，预计未来3 3年内仍然维持在
25、该水平，但年内仍然维持在该水平，但规划等到规划等到3 3年后该处开发为新的市中心，预测到时，年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达将其转卖的售价会高达15001500万元，销售锐费为售万元，销售锐费为售价的价的6 6。如果投资者要求该类投资的收益率为。如果投资者要求该类投资的收益率为1010，则求该宗房地产目前的价值。，则求该宗房地产目前的价值。二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式收益法收益法【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后在此最后2 2年的租约中，每年可收取净租金年的
26、租约中，每年可收取净租金8080万元，万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为价值为11001100万元，拆除费用为万元，拆除费用为5050万元，该类房地产万元，该类房地产的资本化率为的资本化率为10%10%。该旧办公楼的价值为多少？。该旧办公楼的价值为多少？经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式（六）净收
27、益按等差级数递增的公式 无限年无限年二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额
28、为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式（六）净收益按等差级数递增的公式 有限年有限年二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。收益法收益法经营者提供商品
29、或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（七）净收益按等差级数递减的公式（七）净收益按等差级数递减的公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式只有有限年只有有限年式中：b净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为 A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且n
30、A/b+1。（当nA/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式（八）净收益按一定比率递增的公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式无限年无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后
31、每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式（八）净收益按一定比率递增的公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式有限年有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。【例5-9】
32、某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用收益会不会减为零基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（九）净收益按一定比率递减的公式（九）净收益按一定比率递减的公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式无无限限年年式中：g净
33、收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（九）净收益按一定比率递减的公式（九）净收益按一定比率
34、递减的公式 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式有有限限年年假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本
35、化率派生方法派生方法运用举例运用举例(一一)概念：概念：净收益是由有效毛收入扣除运营费净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。用后得到的归属于房地产的纯收益。排出了其他生产要素排出了其他生产要素所产生的收益部分，所产生的收益部分，而仅属于房地产所带而仅属于房地产所带来的收益来的收益 1 1潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。状态下可获得的收入。2 2有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的拖欠租金以及其他原因造成的收入损失
36、后所得到的收入。收入。3 3净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例(二二)种类种类（净收益的取舍）：（净收益的取舍）：实际净收益：目前状况下的收益客观净收益：合理使
37、用状态下的正常收益（有租约除外）有形净收益：无形净收益：商誉、实力4 4税前现金流量：税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。5 5期末转售收益：期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例(三三)类型：类型：1.1.每年基本上固定不变；每年基本上固定不变
38、；2.2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.4.其他有规则的变动情形。其他有规则的变动情形。每年基本上固定不变的净收益的求取方法每年基本上固定不变的净收益的求取方法（实际估价中最常见）（实际估价中最常见）调查估价对象过去调查估价对象过去3535年的净收益，求年的净收益，求均值均值预测估价对象未来预测估价对象未来3535年的净收益，求年的净收益，求均值均值预测估价对象未来预测估价对象未来35年的净收益，利年的净收益，利用报酬资本化法公式演变的公式来求用报酬资本化法公式
39、演变的公式来求三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例(四四)房地产净收益测算的基本原理房地产净收益测算的基本原理：（1 1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以收益通常以年度年度计；计；（2 2）空置等造成的收人损失一般是以）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛潜在毛收入收入的某一
40、百分率来计算；的某一百分率来计算；（3 3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；费用和所得税；净收益净收益=潜在毛收入潜在毛收入-空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失 -运营费用运营费用=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 1 1基于租赁收入测算净收益（基本公式）基于租赁收入测算净收益（基本公式）三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法运营费
41、用（运营费用（operating expense），是），是维持房地产正常使用或营业的必要费用，维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安）等。人提供服务的费用（如清洁、保安）等。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益
42、净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例n其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。娱乐中心、加油站等。n一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；收入；n二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。如经营者的正常利润。2 2 2 2基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益特特点点年净收益年净收益=年经营收入年经营收入-年经营费用年经营费用三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益
43、的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例(五五)不同类型房地产净收益的求取不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。负担的费用后的余额。n租赁收入包括租赁收入包括租金收入租金收入和和租赁保证金或押金的租赁保证金或押金的利息收入利息收入。n出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、出租人负担的费用，一般包括维修费、管理
44、费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。1 1出租的房地产净收益求取出租的房地产净收益求取出租的房地产净收益求取出租的房地产净收益求取费用的扣除视租约而定费用的扣除视租约而定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（1 1）商业经营的房地产：）商业经营的房地产：净收益为商品销售收入扣除商品
45、销售成本、净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。务费用和商业利润等。（2 2）工业生产的房地产：）工业生产的房地产：净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。务费用和厂商利润等。（3 3）农地：）农地：净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机水利费、农药费、农具费、人工费、畜
46、工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。2 2营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比
47、较得出净收益。类似房地产直接比较得出净收益。3 3自用或尚未使用的房地产净收益采取自用或尚未使用的房地产净收益采取自用或尚未使用的房地产净收益采取自用或尚未使用的房地产净收益采取4 4混合收益的房地产净收益求取混合收益的房地产净收益求取混合收益的房地产净收益求取混合收益的房地产净收益求取 分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加的净收益，然后将所有的净收益相加 。三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿
48、的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例【综合思考题综合思考题】某商店的土地使用年限某商店的土地使用年限为为4040年，从年，从19981998年年1010月月1 1日期计。该商店日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为共有两层，每层可出租面积各为200m2200m2。一层于一层于19991999年年1010月月1 1日出租，租期为日出租，租期为5 5年，年，可出租面积的月租金为可出租面积的月租金为180180元元/m2/m2，且每年，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、不变；二
49、层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，运营费用率为，运营费用率为25%25%。该。该类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20022002年年1010月月1 1日带租约出售时候的价格。日带租约出售时候的价格。三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定三、净收益的确定收益法收益法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用基本原理基本原理计算公式计算公式
50、净收益净收益净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例解：解：一层：一层：租期内：租期内：200*180*200*180*（1-25%1-25%）*12=32.40*12=32.40万元万元租期外：租期外：200*200*200*200*（1-25%1-25%）*12=36*12=36万元万元32.40*32.40*（P/AP/A，9%9%，2 2）+36*+36*（P/AP/A，9%9%，3434）*（P/FP/F，9%9%，2 2）=375.69=375.69二层：二层：120*200*120*200*（1-25%1-25%）*12*12*（P/AP/A，9%9%，363