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1、第第7 7章章 收益法及其运用收益法及其运用7-1 7-1 收益法概述收益法概述7-1 7-1 7-1 7-1 收益法概述收益法概述收益法概述收益法概述一、收益法的含义一、收益法的含义一、收益法的含义一、收益法的含义收益法收益法收益法收益法:是预测估价对象的未来收益是预测估价对象的未来收益,将其转换为价值将其转换为价值,以以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法收益法本质：收益法本质：收益法本质：收益法本质：是以房地产的预期收益为导向来求取房地是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为通常把收益法测算出的价值
2、简称为收益价值收益价值收益价值收益价值根据未来收益转换为价值方式不同，分为：根据未来收益转换为价值方式不同，分为：根据未来收益转换为价值方式不同，分为：根据未来收益转换为价值方式不同，分为：直接资本化法直接资本化法直接资本化法直接资本化法:是预测估价对象未来第一年的某种收益是预测估价对象未来第一年的某种收益,将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法求取估价对象价值的方法.其中其中,将未来第一年的某种将未来第一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法,称为收益乘数
3、法称为收益乘数法报酬资本化法报酬资本化法报酬资本化法报酬资本化法:是一种现金流量折现法是一种现金流量折现法,即房地的价值等即房地的价值等于其未来各期净收益的现值之和于其未来各期净收益的现值之和7-1 7-1 7-1 7-1 收益法概述收益法概述收益法概述收益法概述二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的,即未来收益权利的现在价值房地产当前的价值,通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况,而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益的预期。7-1 7-1 7-1 7-1 收益法概述收益法概述收益法
4、概述收益法概述三、收益法适用的估价对象三、收益法适用的估价对象三、收益法适用的估价对象三、收益法适用的估价对象适用适用适用适用:有经济收益或有潜在经济收益的房地产 例如：住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。不适用不适用不适用不适用:行政办公楼.学校.公园等公用.公益性房地产具备条件具备条件具备条件具备条件:房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(或预测).对未来预期是基于过去经验和对现实认识作出的,必须以广泛.深入的市场调查和分析为基础。7-1 7-1 7-1 7-1 收益法概述收益法概述收益法
5、概述收益法概述四、收益法的优点与不足四、收益法的优点与不足四、收益法的优点与不足四、收益法的优点与不足1.1.1.1.收益法的优点收益法的优点收益法的优点收益法的优点 应用范围较广 符合购买者的投资宗旨2.2.2.2.收益法的不足收益法的不足收益法的不足收益法的不足 纯收益及资本化率的确定相当困难 仅仅根据预期的纯收益确定价格,难免脱离实际 适用范围仍有一定的局限性7-1 7-1 7-1 7-1 收益法概述收益法概述收益法概述收益法概述五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤直接资本化法直接资本化法直接资本化法直接资本化法3 3 3 3个步骤：个步骤：个
6、步骤：个步骤：求取未来第一年的某种收益求取资本化率或收益乘数选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格报酬资本化法报酬资本化法报酬资本化法报酬资本化法4 4 4 4个步骤：个步骤：个步骤：个步骤：确定未来收益期限；求取未来净收益；求取报酬率；选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式一、报酬资本化法最一般的公式一、报酬资本化法最一般的公式一、报酬资本化法最一般的公式实际估价中实际估价中实际估价中实际估价中,报酬率长期不
7、变，则报酬率长期不变，则报酬率长期不变，则报酬率长期不变，则7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式具体情况分析应用：具体情况分析应用：具体情况分析应用：具体情况分析应用：1.1.1.1.净收益每年不变的公式2.2.2.2.净收益在前若干年有变化的公式3.3.3.3.净收益按一定数额递增的公式4 4 4 4.净收益按一定数额递减的公式5.5.5.5.净收益按一定比率递增的公式6.6.6.6.净收益按一定比率递减的公式7.7.7.7.预知未来若干年后的价格的公式7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬
8、资本化法的公式报酬资本化法的公式二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的两种情况：一是收益期限为有限年二是收益期限为无限年7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式(一一一一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式设净收益每年不变为A;报酬率为Y且不等于零;收益期限为有限年n7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式(二二二二)收益期限为无限年的公式收
9、益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式设设净收益每年不变为净收益每年不变为A A；报酬率为报酬率为Y,Y,且大于零；且大于零；收益期限为无限年。收益期限为无限年。7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式(三三三三)净收益每年不变的公式运用净收益每年不变的公式运用净收益每年不变的公式运用净收益每年不变的公式运用 直接用于测算价格不同土地使用期限、收益期限的房地产价格之间的换算 比较不同期限房地产价格的高低市场法中因期限不同特别是土地使用期限不同进行的价格调整(三三三三)净收益每年不变的公式运用净收益每年不变
10、的公式运用净收益每年不变的公式运用净收益每年不变的公式运用 1.1.1.1.直接用于测算价格直接用于测算价格直接用于测算价格直接用于测算价格【例题】某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用期限为50年,不可续期,至今已使用了6年;预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元;该类房地产的报酬率为.请计算该宗房地产的收益价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产的收益价格2011201120112011年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为1
11、80万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10，则承租人应选择哪一个方案。()解：解：解：解：第一方案第一方案第一方案第一方案练习练习练习练习已知某宗房地产土地使用权出让年限50年，已经使用5年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。解：解：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式2.2.2.2.不同土地使用期限不同土地使用期限不同土地使用期限不同土地使用期限.收益期限房地产价格之间
12、换算收益期限房地产价格之间换算收益期限房地产价格之间换算收益期限房地产价格之间换算举例举例举例举例【例题】已知某宗收益性房地产【例题】已知某宗收益性房地产4040年收益权利的价格为年收益权利的价格为25002500元元/m2/m2，报酬率为，报酬率为1010。请计算该宗房地产。请计算该宗房地产3030年年收益权利的价格。收益权利的价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产该宗房地产3030年收益权利的价格：年收益权利的价格：2.2.2.2.不同土地使用期限不同土地使用期限不同土地使用期限不同土地使用期限.收益期限房地产价格之间换算收益期限房地产价格之间换算收益期限房地产价格之间换算收益期限房地产
13、价格之间换算当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，则：举例举例举例举例【例题】已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10的价格为3000元m2。请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8的价格。【解】【解】该宗房地产50年建设用地使用权下的价格：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式3.3.3.3.比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低要比较两宗类似房地产价格的高低，如果该两宗房地产要比较两
14、宗类似房地产价格的高低，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，就需要将它们先转的土地使用期限或收益期限不同，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。换成相同期限下的价格。基本公式：基本公式：基本公式：基本公式：年期年期修正系数：修正系数：修正系数：修正系数：3.3.3.3.比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低比较不同期限房地产价格的高低【例题】有甲、乙两宗房地产【例题】有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为甲房地产的收益期限为5050年年,单价单价20002000元元/m2,/m2,乙房地产的收益期限为乙房地产的收益期限为3030年年,单
15、价单价l800l800元元/m2/m2。假设报酬率均为。假设报酬率均为6 6，请比较该两宗房地，请比较该两宗房地产价格的高低。产价格的高低。【解】【解】【解】【解】转换为相同期限（无限年）下的价格：转换为相同期限（无限年）下的价格：4.4.4.4.市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整在市场法中，可比实例房地产的土地使用期限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益期限等不同，需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。若已知若已知若已知若已知VVVV，
16、求V70V70V70V70、V50V50V50V50若已知若已知若已知若已知V50V50V50V50，求VVVV，V40V40V40V404.4.4.4.市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整【例题】某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地,所处地段的基准地价目前为1200元m2.该基准地价在评估时设定使用期限为法定最高年限,现行土地报酬率为10,假设除了使用期限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格【解】【解】【解】【解】原5
17、0年使用期限减去已使用5年的基准地价7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式三、净收益在前若干年有变化的公式1.1.1.1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式设净收益在未来t年(含第t年)有变化,分别为A1
18、,A2,At,在第t年以后无变化为A;报酬率为Y,且不等于零;收益期限为有限年n。7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式2.2.2.2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式净收益在未来t年(含第t年)有变化,分别为A1,A2,At,在第t年以后无变化为A;报酬率为Y,且大于零;收益期限为无限年。举例举例举例举例【例题】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35
19、万元左右，该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产的收益价格：2007200720072007年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元.29万元万元和万元,报酬率为8%.用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为（）万元答案：答案：答案：答案：D D D D7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的
20、公式报酬资本化法的公式四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年二是收益期限为无限年四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式 1.1.1.1.收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增;报酬率为Y,不等于零;收益期限为有限年n举例举例举例举例例题，某房地产2010年的纯收益为500万元，预计
21、以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值为（）万元。解：解：解：解：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式2.2.2.2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增；报酬率大于零为Y；收益期限为无限年。举例举例举例举例【例题】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9。请计算该宗房地产的收益价格。
22、【解】【解】【解】【解】该宗房地产的收益价格：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式五、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定数额递减的公式（仅有限年）（仅有限年）（仅有限年）（仅有限年）净收益未来第净收益未来第1 1年为年为A,A,此后按数额此后按数额b b逐年递减逐年递减;报酬率报酬率为为Y,Y,且不等于零且不等于零;收益期限为有限年收益期限为有限年n,n,且且 举例举例举例举例【例题】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础
23、上减少2万元.请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益;如果报酬率为6,请计算该宗房地产的收益价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产的合理经营期限：n=252+1=13.5(年)2010201020102010年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8，则()。A该房地产的收益价格为万元B该房地产的收益价格为万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收
24、益乘数为D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年 BCDBCDBCDBCD2010201020102010年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 （续）（续）（续）（续）解解解解：该宗房地产的合理经营期限为该宗房地产的合理经营期限为n n令令令令A-(n-1)b=0A-(n-1)b=0A-(n-1)b=0A-(n-1)b=0，则，则，则，则28-(n-1)2=028-(n-1)2=028-(n-1)2=028-(n-1)2=0，n=15n=15n=15n=15年年年年 该宗房地产的收益价格：该宗房地产的收益价格：该宗房地产的收益价格：该
25、宗房地产的收益价格：净收益乘数净收益乘数净收益乘数净收益乘数=收益价格收益价格/第第1 1年净收益年净收益7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式分两种情况：一是收益期限为有限年二是收益期限为无限年7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公
26、式六、净收益按一定比率递增的公式1.收益期限为有限年的公式净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y当g=Y,;收益期限为有限年n。举例举例举例举例【例题】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为48年;预计该房地产未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2;该类房地产的报酬率为9。请计算该宗房地产的收益价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产的收益价格：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式2.2.2.2.收益期限为无限年的公式收益期限为无
27、限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g;收益期限为无限年7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式七、净收益按一定比率递减的公式七、净收益按一定比率递减的公式七、净收益按一定比率递减的公式七、净收益按一定比率递减的公式1.收益期限为有限年的公式净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减;报酬率为Y,Y不等于零;收益期限为有限年n7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式2.2.2
28、.2.收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y，Y大于零；收益期限为无限年n。7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式假设有效毛收入I按比率g1逐年递增,运营费用E按比率gE逐年递增;g1或gE不等于报酬率Y;收益期限为有限年n,且满足 举例举例举例举例【例题】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2,该类房地产的报酬率为10。请计算该宗房地产的收益价格。【解】【
29、解】【解】【解】计算其合理经营期限n：I-E(1+gE)n-1=0 16-8(1+2)n-1=0 n=36(年)该宗房地产的收益价格：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式八、预知未来若干年后的价格的公式八、预知未来若干年后的价格的公式八、预知未来若干年后的价格的公式八、预知未来若干年后的价格的公式假设假设已知房地产未来已知房地产未来t t年期间的净收益为年期间的净收益为A1,A2,At,A1,A2,At,已知房地产在未来第已知房地产在未来第t t年末的价格为年末的价格为Vt;Vt;期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率期间收益
30、和期末转售收益具有相同的报酬率Y Y7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式如果净收益每年不变为A,则公式变为：举例举例举例举例【例题】某宗房地产现行价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%.现获知该地区将兴建一座大型现代化火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度.在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2.据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的价格将达到5000 元/m2.请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。【解】【解】
31、【解】【解】兴建火车站后该宗房地产的价格：2011201120112011年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元.A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D D解：解：解：解：报酬率报酬率=6=6(1+25(1+25 答案：答案：答案：答案：A A A A7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式
32、报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式如果难以预测未来的价格,能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值变动),设增值率为,即Vt=V(1+),则公式变为：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式如果预测的是未来价格每年的上涨率为g,即 则公式变为：7-2 7-2 7-2 7-2 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式净收益按一定的数额b b b b递增递增递增递增,则公式为：净收益按一定的数额b b b b递减递减递减递减,则公式为：净收益按一定的比率比率比率比率g g g g递减递减递减递
33、减,则公式为：净收益按一定的比率比率比率比率g g g g递增递增递增递增,则公式为：举例举例举例举例【例题】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元,未来5年的净收益每年增加1000元,价格每年上涨3,报酬率为.请求取该宗房地产当前的价格。【解】【解】【解】【解】该宗房地产当前的价格：已知:A=24000(元)b=1000(元)t=5(年)Vt=V(1+3)5(元)Y=9.5 7-3 7-3 收益期限的确定收益期限的确定7-3 7-3 7-3 7-3 收益期限的确定收益期限的确定收益期限的确定收益期限的确定收益期限收益期限收益期限收益期限是指预计在正常和运营状况下估价对象未来
34、可获取收益的时间,其起点是估价时点,终点是未来不能获取收益之日收益期限应根据建筑物剩余经济寿命、建设用地使用权剩余期限等来确定。建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。建设用地使用权剩余期限建设用地使用权剩余期限建设用地使用权剩余期限建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。两者同时结束；建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束；建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。7-3 7-3 7-3 7-3 收益期限的确定收益期限的确定收益期限的确定收益期限的确定例如，例如，例如，例如，某宗
35、收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权价值。7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，需针对不同的估价对象，测算途径可分为两种：基于租赁收入：基于租赁收入：基于租
36、赁收入：基于租赁收入：普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；基于营业收入：基于营业收入：基于营业收入：基于营业收入：旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。测算出的价值对净收益很敏感。7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理 1.基于租赁收入测算净收益的基本原理 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 -运营费用 =有效毛收入-运营费用7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取
37、1.1.1.1.净收益净收益净收益净收益 是净运营收益的简称是净运营收益的简称是净运营收益的简称是净运营收益的简称,是从有效毛收入中扣除运营费用是从有效毛收入中扣除运营费用是从有效毛收入中扣除运营费用是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。以后得到的归因于房地产的收入。以后得到的归因于房地产的收入。以后得到的归因于房地产的收入。2.2.2.2.潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入 是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总
38、收入房地产的总收入房地产的总收入房地产的总收入;潜在毛租金收入等于全部可出租面潜在毛租金收入等于全部可出租面潜在毛租金收入等于全部可出租面潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。积与最可能的租金水平的乘积。积与最可能的租金水平的乘积。积与最可能的租金水平的乘积。3.3.3.3.其他收入其他收入其他收入其他收入 是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币设置的自动售货机、投币设置的自动售货机、投币设置的自动售货机、投
39、币 等获得的收入。等获得的收入。等获得的收入。等获得的收入。7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取4.4.4.4.空置和收租损失空置和收租损失空置和收租损失空置和收租损失 空置的面积没有收入.收租损失是指租出的面积因拖欠租金,包括延迟支付租金.少付租金或者不付租金所造成收入损失 空置和收租损失通常是按照潜在毛收入一定比例来估算。5.5.5.5.有效毛收入有效毛收入有效毛收入有效毛收入 是从潜在毛收人中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。6.6.6.6.运营费用运营费用运营费用运营费用 是维持房地产正常使用或营业的必要费用,包括房地产税.保险
40、费.人员工资及办公费用.保持房地产正常运转的成本,为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等。7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取2.2.2.2.基于营业收入测算净收益的基本原理基于营业收入测算净收益的基本原理基于营业收入测算净收益的基本原理基于营业收入测算净收益的基本原理以营业方式获取收益,其业主与经营者是合二为一的,净收益测算有两个方面特点：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如例如例如例如,某餐馆正常经营的收入为100万元,费用为36万元,经营者利润为24万元,则基
41、于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40(万元)。7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取净收益因估价对象的收益类型不同而不同,可分为：出租的房地产；自营的房地产；自用或尚未使用的房地产；混合收益的房地产。二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益(1)(1)(1)(1)出租房地产净收益的求取出租房地产净收益的求取出租房地产净收益的求取出
42、租房地产净收益的求取出租的房地产净收益出租的房地产净收益出租的房地产净收益出租的房地产净收益=租赁收入租赁收入-出租人负担费用出租人负担费用租赁收入：租金收入和租赁保证金或押金的利息收入等租赁收入：租金收入和租赁保证金或押金的利息收入等出租人负担费用：维修费、管理费、投资利息、保险费、出租人负担费用：维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润房地产税、租赁费用、租赁税费和利润P240P240P240P240住宅为例住宅为例住宅为例住宅为例二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益自营的房地产净收益的
43、求取自营的房地产净收益的求取自营的房地产净收益的求取自营的房地产净收益的求取 自营商业房地产净收益自营商业房地产净收益自营商业房地产净收益自营商业房地产净收益=商品销售收入 -商品销售成本 -经营费用 -商品销售税金及附加 -管理费用 -财务费用 -商业利润二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益自用或空置的房地产净收益的求取自用或空置的房地产净收益的求取自用或空置的房地产净收益的求取自用或空置的房地产净收益的求取自用或空置房地产的净收益自用或空置房地产的净收益 =通过类似房地产的净收益直接比较得出通过类似房地产的净收益直
44、接比较得出二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益二、不同收益类型房地产净收益混合收益的房地产净收益的求取混合收益的房地产净收益的求取混合收益的房地产净收益的求取混合收益的房地产净收益的求取 混合收益的房地产净收益混合收益的房地产净收益混合收益的房地产净收益混合收益的房地产净收益 =各种类型总收入-各种类型总费用例如,宾馆：宾馆：宾馆：宾馆：客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心等7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取三、求取净收益应注意的问题三、求取净收益应注意的问题三、求取净收益应注意的问题三、求取
45、净收益应注意的问题1.1.1.1.有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益,例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益.注意有些无形收益可能考虑在报酬率中,因此要与报酬率衔接起来,不能有重复。7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取2.2.2.2.实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益实际收益实际收益实际收益:是在当前经营管理状况下实际取得的收益,一
46、般不能直接用于估价.具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。客观收益客观收益客观收益客观收益:是排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益,通常只有这种收益才可以作为估价的依据。估价中估价中估价中估价中,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,一般应采用正常客观的数据。举例举例举例举例【例题】某商店土地使用期限为40年,自2008年10月1日起算.该商店共有两层,每层可出租面积各为200m2.一层于2009年10月1日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置
47、.附近类似商场一、二层可出租面积正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25.该类房地产的出租率为100,报酬率为9请计算该商场2012年10月1日带租约出售时的正常价格。举例举例举例举例(续续续续)【解】【解】【解】【解】(1)(1)(1)(1)商店一层价格的测算：商店一层价格的测算：商店一层价格的测算：商店一层价格的测算：租赁期限内租赁期限内租赁期限内租赁期限内年净收益=200180(1-25%)12=32.40(万元)租赁期限外租赁期限外租赁期限外租赁期限外年净收益=200200(1-25%)12=36.00(万元)(2)(2)(2)(2)商店二层价格的测算：商店二层
48、价格的测算：商店二层价格的测算：商店二层价格的测算：年净收益=200120(1-25)12=21.60(万元)该商店正常价格=商店1层价格+商店2层价格 =375.69+229.21=604.90(万元)2008200820082008年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 例题,某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中1000m2的面积,约定租赁期限为20年.第一年租金为24万,以后每年租金在上一年的基础上增加1万元,从第8年开始,租金保持固定不变.现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2,设折现率为10.请计算目前该承租人权益价值承租人权益价
49、值承租人权益价值承租人权益价值.解解解解:承租人权益价值承租人权益价值承租人权益价值承租人权益价值=无租约限制下价值-有租约限制下价值承租人权益价值承租人权益价值承租人权益价值承租人权益价值=万元7-4 7-4 7-4 7-4 净收益的求取净收益的求取净收益的求取净收益的求取3.3.3.3.乐观估计、保守估计和最可能估计乐观估计、保守估计和最可能估计乐观估计、保守估计和最可能估计乐观估计、保守估计和最可能估计求取净收益实际上是对未来的净收益作出预测。预测面临不确定性,会有三种状态三种状态三种状态三种状态,一是乐观估计,二是保守或称悲观估计,三是最可能估计。在实际估价中,不仅客观上可能存在着三种
50、估计,可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计,或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。为避免出现低估或高估,要求估价师同时给出净收益三种估计值:较乐观估计值、较保守估计值、最可能估计值除了评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则而应选用较保守的估计值外,其他目的的估价都应选用最可能的估计值。2009200920092009年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题年房地产估价师考题 例题，就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求房地产估价师对其净收益同时给出()。A较乐观的估计值 B较保守的估计值 C过高的估计值 D过低的估计值 E可能的估