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1、一、投资组合技术一、投资组合技术（一）土地与建筑物的组合（一）土地与建筑物的组合8-7 8-7 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术估价对象估价对象资本化率资本化率土土 地地建筑物建筑物房房 地地土地资本化率土地资本化率建筑物资本化率建筑物资本化率综合资本化率综合资本化率n资本化率的求取资本化率的求取已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物的价值已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物的价值R0综合资本化率综合资本化率RL土地资本化率土地资本化率RB建筑物资本化率建筑物资本化率VL土地价值土地价值VB建筑物价值建筑物价值已已知知三三种种资
2、资本本化化率率中中的的两两个个，以以及及土土地地和和建建筑筑物物价价值值占占房地价值的比率。房地价值的比率。L土地价值占房地价值的比率土地价值占房地价值的比率B建筑物价值占房地价值的比率建筑物价值占房地价值的比率（二）抵押贷款与自有资金的组合（二）抵押贷款与自有资金的组合R0综合资本化率综合资本化率M贷款价值比（贷款成数）贷款价值比（贷款成数）RM抵押贷款常数抵押贷款常数RE自有资金资本化率自有资金资本化率二、剩余技术二、剩余技术 剩剩余余技技术术是是当当已已知知整整体体房房地地产产的的净净收收益益、其其中中某某一一构构成成部部分分的的价价值值和和各各构构成成部部分分的的资资本本化化率率或或报
3、报酬酬率率时时，从从整整体体房房地地产产的的净净收收益益中中扣扣除除归归属属于于已已知知构构成成部部分分的的净净收收益益，求求出出归归属属于于另另外外构构成成部部分分的的净净收收益益，再再将将它它除除以以相相应应的的资资本本化化率率或或选选用用相相应应的的报报酬酬率率予予以以资资本本化化，得得出出房房地地产产中中未未知知构构成成部部分分的的价价值值的的一种方法。一种方法。剩余技术主要有剩余技术主要有:(1)(1)土地剩余技术土地剩余技术(2)(2)建筑物剩余技术建筑物剩余技术(3)(3)自有资金剩余技术自有资金剩余技术(4)(4)抵押贷款剩余技术。抵押贷款剩余技术。1.1.土地剩余技术土地剩余
4、技术 土土地地与与地地上上建建筑筑物物共共同同产产生生收收益益，但但如如果果采采用用收收益益法法以以外外的的方方法法(如如成成本本法法)能能求求得得建建筑筑物物的的价价值值时时，则则可可利利用用收收益益法法公公式式求求得得归归属属于于建建筑筑物物的的净净收收益益，然然后后从从土土地地与与地地上上建建筑筑物物共共同同产产生生的的净净收收益益中中扣扣除除归归属属于于建建筑筑物物的的净净收收益益，得得到到归归属属于于土土地地的的净净收收益益，再再除除以以土土地地资资本本化化率率或或选选用用土土地地报报酬酬率率予予以以资资本本化化，即即可可求求得得土土地地的的价价值值。这这种种剩剩余余技技术术称为土地
5、剩余技术。称为土地剩余技术。直接资本化法的土地剩余技术的公式为：直接资本化法的土地剩余技术的公式为：式中式中:V:VL L土地价值；土地价值；A AO O土地与建筑物共同的净收益；土地与建筑物共同的净收益；V VB B建筑物价值（非收益法求取）；建筑物价值（非收益法求取）；R RB B建筑物资本化率；建筑物资本化率；R RL L土地资本化率。土地资本化率。在在净净收收益益每每年年不不变变、收收益益期期限限为为有有限限年年情情况下的土地剩余技术的公式为：况下的土地剩余技术的公式为：式中式中:Y:YB B-建筑物报酬率；建筑物报酬率；Y YL L-土地报酬率。土地报酬率。【例】【例】某宗房地产每年
6、净收益为某宗房地产每年净收益为5050万元，建筑物价值为万元，建筑物价值为200200万元，建筑物资本化率为万元，建筑物资本化率为12%12%，土地资本化率为，土地资本化率为10%10%。试计算该宗房地产的价值。试计算该宗房地产的价值。【解】【解】该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产价值该宗房地产价值=土地价值土地价值+建筑物价值建筑物价值 =260+200=460(=260+200=460(万元万元)2.2.建筑物剩余技术建筑物剩余技术 土土地地与与地地上上建建筑筑物物共共同同产产生生收收益益，但但如如果果采采用用收收益益法法以以外外的的方方法法能能求求得得土土地地
7、的的价价值值时时，则则可可利利用用收收益益法法公公式式求求得得归归属属于于土土地地的的净净收收益益，然然后后从从土土地地与与地地上上建建筑筑物物共共同同产产生生的的净净收收益益中中扣扣除除归归属属于于土土地地的的净净收收益益，得得到到归归属属于于建建筑筑物物的的净净收收益益，再再除除以以建建筑筑物物资资本本化化率率或或选选用用建建筑筑物物报报酬酬率率予予以以资资本本化化，即即可求得建筑物的价值。可求得建筑物的价值。直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为:在在净净收收益益每每年年不不变变、收
8、收益益期期限限为为有有限限年年情情况况下下的的建筑物剩余技术的公式为：建筑物剩余技术的公式为：3.3.自有资金剩余技术自有资金剩余技术自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术有资金权益价值的剩余技术自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然
9、后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价值。然后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价值。直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为：直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为：式中式中:V:VE E-自有资金权益价值；自有资金权益价值；A A0 0-房地产净收益；房地产净收益；V VM M-抵押贷款金额；抵押贷款金额；R RM M-抵押贷款常数；抵押贷款常数；R RE E-自有资金资本化率。自有资金资本化率。4.4.抵押货款剩余技术抵押货款剩余技术抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。抵押贷款金额或价值的
10、剩余技术。抵押贷款剩余技术是从净收益中减去在自有资金资本化率抵押贷款剩余技术是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为：直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为：在在正正常常情情况况下下，抵抵押押贷贷款款剩剩余余技技术术不不适适用用于于对对已已设设立立其其他他抵抵押押的的房房地地产产进进行行估估价价，因因为为这这时时剩剩余余的的现现金金流流量量不不完完全全归归自自有有资资金金投
11、投资资者者所所有有，它它还还必必须须先先偿偿还还原有抵押贷款的债务。原有抵押贷款的债务。8-8 8-8 收益法总结收益法总结收益法总结收益法总结18收收益益法法根根据据资资本本化化方方式式的的不不同同，分分为为直直接接资资本本化化法法(含含收收益益乘乘数数法法)和和报报酬酬资资本本化化法法(即即现现金金流流量量折折现现法法)。根根据据净净收收益益测测算算途途径径的的不不同，分为投资法和利润法。同，分为投资法和利润法。公式总结：公式总结：（1）估价中的公式转换：房地产价值=房地产净收益/资本化率资本化率=房地产净收益/房地产价值房地产净收益=房地产价值资本化率房地产价值=房地产收益收益乘数收益乘数=房地产价值/房地产价值净收益乘数=1/资本化率19（2）净收益与资本化率的匹配）净收益与资本化率的匹配由土地收益求取土地价值：土地价值=土地净收益/土地资本化率由建筑物收益求取建筑物价值：建筑物价值=建筑物净收益/建筑物资本化率由房地收益求取房地价值：房地价值=房地净收益/综合资本化率由房地收益单独求取土地价值：土地价值=（房地净收益-建筑物净收益）/土地资本化率土地价值=（房地净收益-建筑物价值建筑物资本化率）/土地资本化率 (书本P264265)