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1、第7章 城市房地产管理法7.1 概 述7.1.1 房地产与房地产业 房地产是房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。房产，是指在法律上拥有明确归属的房屋财产，是对房屋的所有权或其他权益。由于我国对土地和房屋实行分别立法和管理的传统以及土地的公有制，房产和地产之间具有相对独立的关系，房产所有人可以独立享有房产权利而不享有房产所在土地的所有权。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业包括土地的开发，房屋的建设、管理、维修，土地使用权转让，房屋的买卖、租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。7.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房
2、地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。基本原则：促进房地产商品化 合理利用土地和保护耕地 国家扶持发展居民住宅 保护房地产权利人合法权益7.2 房地产开发7.2.1 概述 房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。城市房地产管理法第二条的规定：“房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”一般房地产开发的程序如图所示：7.2.2 房地产开发用地 房地产开发用地，是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的国有土地。进行房地产开发必须首先取得土地使用权。国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地
3、使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让的审批，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。城市房地产管理法第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。”土地使用权出让的方式：协议、招标、拍卖、挂牌出让的方式。土地使用权出让的年限 (1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游娱乐用地40年；(5)综合或其他用地50年。土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过划拨方式
4、取得土地使用权的范围(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(4)法律、行政法规规定的其他用地。划拨和出让取得土地使用权有如下区别：7.2.3 房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。房地产开发企业可以分为专营企业、兼营企业和项目公司。专营企业是指以房地产开发经营为主业的企业，兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的企业，项目公司是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的公司。法律对房地产开发企业的设立和资质都有明确规定。7.3 城市房屋拆迁7.3.1 概述
5、城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为。其中，取得房屋拆迁许可证的单位为拆迁人，被拆迁房屋的所有人为被拆迁人。城市房屋拆迁的基本原则1)符合城市规划的原则2)有利于城市旧区改造原则3)有利于生态环境改善原则4)保护文物古迹原则5)保护当事人合法利益原则6)谁拆迁、谁安置补偿原则7.3.2 城市房屋拆迁管理1.拆迁管理机构：国务院建设行政主管部门 2.拆迁程序：准备工作、申请拆迁许可证、发布拆迁公告签订
6、补偿安置协议、实施拆迁7.3.3 城市房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿是指拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受的经济损失给予的合理弥补。房屋拆迁补偿的形式有：货币补偿、产权调换。7.3.4 城市房屋拆迁安置 房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。房屋拆迁安置补助，是指拆迁人对被拆迁人或房屋承租人因房屋拆迁而产生的一些费用的必要补助，它包括搬迁补助费、临时安置补助费和停产、停业补偿费。7.4 房地产交易7.4.1 概述1.房地产市场我国房地产市场分为三级市场形态：(1)房地产一级市场。也称土地使用权出让市场，即国家以土地所有者
7、的身份依法将土地使用权投入市场运行，表现为政府与经营者之间的交易行为。国家对一级市场实行垄断经营，并通过垄断经营达到对房地产市场的宏观调控。(2)房地产二级市场。也称房地产开发经营市场，即房地产经营者依法对房地产进行开发，然后将开发后的房地产出售，表现为经营者与消费者之间的交易行为。(3)房地产三级市场。也称房地产调剂市场。这是房地产投入使用之后的交易市场，表现为使用者之间、经营者之间以及他们相互之间的交易行为。如购得商品房的业主将商品房再行转让或者出租。2.房地产交易管理的基本制度1)房地产成交价格申报制度2)房地产价格评估制度3)房地产价格评估人员资格认证制度7.4.2 房地产转让 房地产
8、转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。法律规定了不同类型的房地产禁止和允许转让的条件。房地产转让的程序：签约、申报、审查、勘察与评估、交纳税费、核发过户单。房地产转让合同，是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让合同依照平等、自愿、有偿的原则签订。房地产合同须以书面的形式签订。房地产转让必须签定合同，法律还规定了合同应具备的主要内容。7.4.3 商品房预售商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。为了规范商品房预售行为，防止“炒地皮”等现象发生，保证正常的房
9、地产开发活动，城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法规定了商品房预售的条件和程序。7.4.4 商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据商品房销售管理办法第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这主要是为了确保现售商品房的房地产开发主体资格合法。(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这主要是为了确保现售商品房的用地合法。(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。这主要是为了确保现售商品房的规划、建设手续的合法性。(4)已通过竣工验收
10、。这主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。(5)拆迁安置已经落实。这主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。这主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。(7)物业管理方案已经落实。这主要是为了避免房屋交付后产生物业管理纠纷。商品房现售的广告与合同 商品房销售宣传广告内容必须真实、合法、科学、准确。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房
11、的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。商品房销售的计价 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的
12、规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。此外，法律还对商品房的交付、违约责任和保修等作出了规定。7.5 房地产产权产籍管理7.5.1 概念 房地产产权产籍管理分为房地产产权管理和产籍管理两个方面。产权管理，也称房地产权属登记管理，是指房地产行政主管部门依照国家有关房地产法律、法规和政策，区别房地产的性质、类别，审查产权、确认产权、登记产权、保障产权以及监督产权等，以维护正常交易秩序和交易安全。产籍管理，是指通过对房地产产权进行经常性的申报登记和测绘，由此形成各种图表、卡册和档案资料，保持资料的完整和准确，从而为
13、产权管理以及城市规划建设提供数据资料。7.5.2 房地产权属登记制度 房地产权属登记，是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。房地产权属登记的主要任务是，在全国房地产总登记工作的基础上，做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等注销工作。房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。7.5.3 房屋产籍管理制度 房屋产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。它是在房地产权属登记、产权调查、产权变
14、更等一系列权属管理活动和房地产测绘过程中形成的。城市房屋产籍应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门统一管理并建立健全房产档案和房屋测绘的管理制度。7.6 物 业 管 理7.6.1 物业管理概述 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。7.6.2 业主与业主大会 业主是房屋所有权人，业主在物业管理活动中所享有的权利主要有：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物
15、业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中所应履行的义务主要有：(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和
16、业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主大会应当履行下列职责：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会是业
17、主大会的执行机构，应当履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。7.6.4 物业管理服务 物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。建设部于2004年3月17日发布了物业管理企业资质管理办法，对物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等作了规定。业主大会选聘了物业管理企业后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合
18、同。物业服务合同应当具备以下主要内容：物业管理事项；服务质量；服务费用；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。根据物业服务收费管理办法，物业服务收费分为政府指导价和市场调节价。业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。第7章思考题1.什么是房地产？什么是房地产业？2.简述城市房地产管理法的概念。3.城市房地产开发应当遵循什么原则？4.什么是土地使用权出让？5.什么是土地使用权划拨？划拨土地使用权和出让土地使用权的区别？6.什么是城市房屋拆迁？简述城市房屋拆迁的程序。7.什么是房地产转让？房地产转让有哪几种形式？8.试述房地产转让的禁止条件和允许条件。9.简述房地产转让的程序。10.什么是商品房预售？商品房预售有哪些条件？11.什么是商品房现售？商品房现售有哪些条件？12.房屋租赁合同的内容有哪些？13.什么是物业管理？14.什么是业主大会？业主大会与业主委员会的职责有哪些？