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1、第十三章第十三章 城市房地产管理法城市房地产管理法第一节第一节 城市房地产管理法概述城市房地产管理法概述一、房地产的概念与特点一、房地产的概念与特点1.房地产是地产和房产的有机结合，二者房地产是地产和房产的有机结合，二者经常融为一体经常融为一体2.房地产是实体财产与财产权利的有机结房地产是实体财产与财产权利的有机结合合3.房地产作为一个统一体，其中地产起着房地产作为一个统一体，其中地产起着主导的作用，是房地产的核心主导的作用，是房地产的核心在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，开发用
2、地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。实施房地产管理，应当遵守本法。房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。二、城市房地产管理法的概念及调整范围二、城市房地产管理法的概念及调整范围（一）城市房地产管理法的概念（一）城市房地产管理法的概念城市房地产管理法是调整在
3、城市规划区国有土地范围内取得土地使用城市房地产管理法是调整在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产开发、利用、经营和管理过程中发生的经济关系的法权，从事房地产开发、利用、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。律规范的总称。（二）城市房地产法的调整范围（二）城市房地产法的调整范围调整对象包括房地产管理关系和房地产经营关系调整对象包括房地产管理关系和房地产经营关系国有土地国有土地国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。用权的除外。第二节第
4、二节 房地产开发用地房地产开发用地一、房地产开发用地概述一、房地产开发用地概述房地产开发，是指在依据本法取得国有土房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。设的行为。二、房地产开发用地的取得方式二、房地产开发用地的取得方式（一）出让（一）出让1、概念、概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法
5、征用转为城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。让。2、出让方式、出让方式土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得采取双方协议方式出让土地使用权的
6、出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用年；教育、科技、文化、卫生、体育用地地50年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用年；综合或者其他用地地50年。年。物权法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定非住宅建设用地使用权期间届满后的续期
7、，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。法规的规定办理。3、土地使用权出让合同、土地使用权出让合同（1）土地使用权出让合同的主要条款）土地使用权出让合同的主要条款当事人、标的、价款、使用期限、土地使当事人、标的、价款、使用期限、土地使用用途、违约责任用用途、违约责任（2）土地使用权出让合同发生以下情形时，）土地使用权出让合同发生以下情形时，会导致合同的解除会导致合同的解除（二）划拨（二）划拨1、概念、概念土
8、地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。规另有规定外，没有使用期限的限制。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（
9、一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。第三节第三节 房地产开发房地产开发一、房地产开发的概念和特点一、房地产开发的概念和特点房地产开发，是指在依据城市房地产管理房地产开发，是指在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。设施、房屋建设的行为。地产开发（或地产再开发）
10、与房产开发地产开发（或地产再开发）与房产开发特点：其一，涉及面广，政策性强；其二，特点：其一，涉及面广，政策性强；其二，投资量大，建设周期长；其三，对国民经投资量大，建设周期长；其三，对国民经济的阶段性发展有较深的影响。济的阶段性发展有较深的影响。二、房地产开发的原则二、房地产开发的原则房地产开发必须严格执行城市规划，按照房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。发、配套建设。三、房地产开发中的法律问题三、房地产开发中的法律问题1、不允许闲置和
11、浪费土地；、不允许闲置和浪费土地；2、土地使用权可以作价入股，合资、合作开发经营房地产；、土地使用权可以作价入股，合资、合作开发经营房地产；3、土地使用权的转让必须符合法定条件；、土地使用权的转让必须符合法定条件；4、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。、房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未
12、动工开发的，可以征收相当于土地使用权定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。四、房地产开发企业四、房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地
13、产开发企业，应当具备下列条件：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本理部门对符合本法规定条件的，应
14、当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。级以上地方人民政府规定的部门备案。第四节第四节 房地产交易房地产交易房地产交易，包括房地产转让、房地产抵房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。押和房屋租赁。一、房地产交易的一
15、般规定一、房地产交易的一般规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。转让、抵押。国家实行房地产价格评估制度。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格国家实行房地产价格评估制度。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。应当定期确定并公布。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房
16、屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产成交价格申报制度。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。二、房地产转让二、房地产转让1、概念和条件、概念和条件房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转让，是指房地
17、产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其房地产转移给他人的行为。下列房地产，不得转让：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法规定的条件的；（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记
18、领取权属证书的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其
19、他资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让
20、人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土
21、地使用权出让手民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理2、房地产转让合同、房地产转让合同房地产转让，应当签订书面转让合
22、同，合房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。的权利、义务随之转移。认地不认人认地不认人3、商品房预售、商品房预售商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建
23、设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。三、房地产抵押三、房地产抵押1、
24、概念、概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。得的价款优先受偿。2、房地产抵押权的设定、房地产抵押权的设定与物权法协调：与物权法协调：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方
25、式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土
26、地上新增的房屋与抵押财产一同卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。四、房屋租赁四、房屋租赁与合同法与合同法-租赁合同协调：租赁合同协调：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款
27、，以及双方的其他权利和义务，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法建成的房屋
28、出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。由国务院规定。第五节第五节 房地产权属登记房地产权属登记国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。屋所有权证书。