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1、第一节 城市房地产管理法概述 l 一、房地产、房地产市场及房地产业一、房地产、房地产市场及房地产业l （一）房地产l房地产是土地、房屋财产的总称。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。l房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。l在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分
2、为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用。l房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。l在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。l房地产作为
3、一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。l（二）房地产市场l我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。l1综合功能。房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成
4、综合功能。l2多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。l3法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。l4国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建
5、设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。l（三）房地产业l狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：l一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。l另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。l广义的房地产业应该包含从事城乡土
6、地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。l房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”l我国房地产业发展中存在的主要问题：l（1）在房地产交易方面，房地产市场供需渠道不畅，有效需求不足l（2）在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按揭、重复抵押现象严重l（3）在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发项目结构不合理，高档楼盘积压严重l（4）在房地产管理方面，政府多头管理，人人有权、人人无责，监管力度不够l（5）在房地产
7、消费方面，居民“存十用一”的消费观念有待转变二、城市房地产管理法l（一）城市房地产管理法的概念l是调整城市房地产关系的法律规范的总称。年月日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过中华人民共和国城市房地产管理法。具体包括：l1土地、房屋财产关系l土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。l2土地利用和管理关系l土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。l3城市房地产开发经营关系l房地产开发经营是指房地产开发企
8、业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。l4城市房地产规划关系l城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。l（二）城市房地产管理法的体系1，房地产开发用地（土地使用权出让、土地使用权划拨）2，房地产开发3，房地产交易（房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构）4，房地产权属登记管理（三）城市房地产管理法的基本原则l1土地公有原则l2土地有偿使用原则（国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。）l3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则
9、l4房地产综合开发原则l5城镇住房商品化原则l6，宏观调控与市场调节相结合的原则（国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。）第二节第二节 土地管理法律制度土地管理法律制度 l 一、土地管理法的概念一、土地管理法的概念l土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。l土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度下的一项重要法律制度。l土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。它调整因确认土地所有
10、权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。年年月月日日第第六六届届全全国国人人民民代代表表大大会会常常务务委委员员会会第第十十六六次次会会议议通通过过，年年月月日日第第七七届届全全国国人人民民代代表表大大会会常常务务委委员员会会第第五五次次会会议议第第一一次次修修正正，年年月月日日第第九九届届全全国国人人民民代代表表大大会会常常务务委委员员会会第第四四次次会会议议第第二二次次修修正正中中华华人人民民共共和和国土地管理法。国土地管理法。司考题l28关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合土地管理法规定？lA种植业、林业lB种植业、林业、畜牧业lC
11、种植业、林业、畜牧业、渔业lD种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业lC种植业、林业、畜牧业、渔业二、土地管理法的基本内容二、土地管理法的基本内容l包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等。修改后突出点：l 第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。l 第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度
12、，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。l第三，加大查处土地违法行为的力度。司考题l75.关于国有土地，下列哪些说法是正确的？lA.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地lB.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用lC.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用lD.国有土地使用权可以有期限，也可以无期限lA.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地lB.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用lC.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用lD.
13、国有土地使用权可以有期限，也可以无期限三、我国基本土地制度三、我国基本土地制度l1实行土地的社会主义公有制(国家、集体)l2国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使l3不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让l4国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地l5国家依法实行国有土地有偿使用制度l6国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权四、国有土地有偿使用制度四、国有土地有偿使用制度l（一）土地使用权出让：（一）土地使用权出让：l1、土地使用权出让的概念、特征：l国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出
14、让金的行为。特征：l（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；l（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。）l2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。l3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。（二）土地使用权转让（二）土地使用权转让l1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。l2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。l3
15、、土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。下列土地使用权禁止转让（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。l74根据土地管理法规定，在下列哪些情况下使用
16、集体土地从事建设不需要经过国家征收？lA兴办乡镇企业lB村民建设住宅lC乡村公共设施建设lD乡村公益事业建设lA兴办乡镇企业B村民建设住宅C乡村公共设施建设D乡村公益事业建设（三）土地使用权出租（三）土地使用权出租1、土地使用权出租的概念：l是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。2、土地使用权出租的法律后果：l（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。l（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。l（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用
17、权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。l（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。l（四）土地使用权抵押：（四）土地使用权抵押：l是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。（五）（五）国有土地租赁：l是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为l2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。l （六）土地使用权的终止（六）土地使用权的终止五、国有土地使用权的划拨五
18、、国有土地使用权的划拨l1、土地使用权划拨的概念和范围l（1）土地使用权划拨的概念l是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l（2）土地使用权划拨的特征：l土地使用权划拨是一种具体的行政行为；l土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；l土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；l划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。l2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：l划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。l条件就是：l
19、（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；l（2）领有国有土地使用证；l（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；l（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。l3、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。l有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置l（1）国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；l（2）国有
20、企业改组为股份合作制的；l（3）国有企业租赁经营的；l（4）非国有企业兼并国有企业的。l国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。l有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式l（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（公司是商主体；以赢利为目的。所以，不允许部队、政府经商。）l（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；l（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；l（4）国有企业改造或改组为国有独
21、资公司的。司考题l70.某市政府在土地管理中的下列哪些行为违反了土地管理法的规定？lA.甲公司在市郊申请使用一片国有土地修建经营性墓地，市政府批准其以划拨方式取得土地使用权lB.乙公司投标取得一块商品房开发用地的出让土地使用权，市政府同意其在房屋建成销售后缴纳土地出让金lC.丙公司以出让方式在本市规划区取得一块工业用地，市国土局在未征得市规划局同意的情况下，将该土地的用途变更为住宅建设用地lD.丁公司在城市规划区取得一块临时用地，使用已达6年，并在该处修建了永久性建筑，市政府未收回土地，还为该建筑发放了房屋产权证lA.甲公司在市郊申请使用一片国有土地修建经营性墓地，市政府批准其以划拨方式取得土
22、地使用权lB.乙公司投标取得一块商品房开发用地的出让土地使用权，市政府同意其在房屋建成销售后缴纳土地出让金lC.丙公司以出让方式在本市规划区取得一块工业用地，市国土局在未征得市规划局同意的情况下，将该土地的用途变更为住宅建设用地lD.丁公司在城市规划区取得一块临时用地，使用已达6年，并在该处修建了永久性建筑，市政府未收回土地，还为该建筑发放了房屋产权证l 六、建设用地制度六、建设用地制度l1建设用地的概念l建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行土地用途
23、管制，严格限制农用地转为建设用地。l2国家建设用地使用权的取得l（1）国家建设用地的来源l国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。l国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：l农村集体所有的土地已征用为国有；l国家已依法收回国有建设土地使用权；l国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。l（2）农用地转用审批l建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这是新的土地管理法实行土地用途管制的一个关键。办理转用审批后，方可
24、办理征地手续。l（3）以划拨方式取得建设用地的审批程序3国家建设征用土地l国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。l（1）国家建设征用土地的法律特征：l征地主体的惟一性；l征地行为的行政性；l征地条件的补偿性。l（2）征用土地的审批权l1998年新土地管理法上收了征地审批权，征地审批权集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条规定，征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报
25、国务院备案。l（3）征用土地的补偿安置l征地费用一般由以下几部分构成：l土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。l安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。l青苗补偿费。l地上附着物补偿费。l新菜地开发建设基金。l土地复垦费或耕地开垦费。l 第三节 城市房地产权属法律制度l一、城市房地产权属关系一、城市房地产权属关系l（一）房屋所有权l1房屋所有权的概念l房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。l占有权是对房屋的实际控制的权利。l使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利
26、。l收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。l处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利。l2房屋共有的概念l房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。共有与公有不同，房屋公有的主体是单一的，它只能是国家或某一集体组织；而房屋共有的主体为两个以上。各共有人因房屋共有而形成的权利、义务关系，称为房屋共有关系。房屋共有具有以下特征：l（1）主体有两个以上，单一主体不构成房屋共有。l（2）客体是同一项房产。l（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。（二）土地使用权l1土地使用权的概念l这里所称的土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。l土地使
27、用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权；二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。l2土地使用权的内容l（1）使用权。l（2）收益权。l（3）处分权。l3土地使用权的特征l（1）权利的派生性。l（2）客体的有限性。l（3）目的的特殊性。l（4）取得的法定性。l（5）使用的期限性。l4土地使用权的终止l土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。l（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。l（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。l（3）
28、因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。l（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。l（三）房地产相邻权l1房地产相邻权的概念和特征l房地产相邻权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。l房地产相邻权具有如下特征：l（1）房地产相邻权的主体是两个以上的房地产所有人或使用人。l（2）房地产在地理位置上必须是相邻的。l（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。l（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间
29、的权利义务。l2房地产相邻权的种类l（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系l（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系l（3）因险情危害而发生的相邻关系l（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系二、城市房地产权属登记二、城市房地产权属登记l（一）房地产权属登记的概念l房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。l我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个
30、是房屋所有权证书。广州、深圳等少数城市制作、颁发统一的房地产权证书。l（二）房地产权属登记的功能l房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和管理功能。l1产权确认功能l房地产登记的产权确认功能是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。l2公示功能l房地产权属登记的公示功能是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。l3管理功能l房地产权属登记的管理功能是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。l（三）房地产权属登记的效力l房地产权属登记的效力是指法律赋予房地产
31、权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。l从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。l（四）房产权属登记l房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由此权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。l房产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。l （五）地产权属登记l地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。l按照登记的时间和内容的不同，地产权属登记可区分为初始登记
32、和变更登记。l国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。l以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。l在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。l房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地
33、使用权证书。l法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。第四节 城市房地产开发法律制度l一、房地产开发的概念和特征一、房地产开发的概念和特征l（一）房地产开发的概念l房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。l1取得国有土地使用权是房地产开发的前提。l2房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。l （二）房地产开发的特征l1涉及面广l2工程项目多l3投资量大l4建设周期长l 二、房地产开发用地二、房地产开发用地l（一）房地产开发用地的概念l房地产开发用地即进行基础设施和房屋建设的用地。l第一，从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使
34、用权，而不是指取得开发用地的所有权。l第二，从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括农村集体所有的土地。l第三，从土地范围来看，出让的土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。l城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。l土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。l县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。l土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出
35、让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。l直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。l（二）土地使用权出让l1国有土地使用权出让的概念l国有土地使用出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。l土地使用权出让具有以下法律特征：l（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。l（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。l土地使用权出让均具有
36、一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。l2土地使用权出让的方式l土地使用权出让方式，按城市房地产管理法第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。（三）土地使用权划拨l1土地使用权划拨的概念l土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无负担地交付给土地使用者使用的行为。l土地使用权划拨具有以下特征：l（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使
37、社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。l（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。l（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。l（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。l依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制l2土地使用权划拨的范围l城市房地产管理法规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施有地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。l
38、3划拨土地使用权的转让、出租、抵押l划拨土地使用权只有在符合一定条件才可以转让、出租、抵押。土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。l4划拨土地使用权的收回l依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条的规定，收回行政划拨土地使用权的前提有下列两种：l（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；l（2）对划拨
39、的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。l土地管理法规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形有：为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。三、房地产开发企业三、房地产开发企业l（一）房地产开发企业的概念l房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。l1以营利为目的。l2营业内容包括房地产开发和经营。l3依法律规定的条件和程序设立。l （
40、二）房地产开发企业的设立条件l1有自己的名称和组织机构。l2有固定的经营场所。l3有符合国务院规定的注册资本。l4有足够的专业技术人员。l5法律、行政法规规定的其他条件。司考题l76关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的房地产管理法特殊规定，下列哪些表述是正确的？lA应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批lB有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续lC办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金lD不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益
41、上缴国家lA应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批lB有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续lC办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金第五节第五节 城市房屋拆迁法律制度城市房屋拆迁法律制度 l 一、房屋拆迁的概念和种类一、房屋拆迁的概念和种类l （一）房屋拆迁的概念l房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。（二）房屋拆迁的种类l房屋拆迁的种类可依据不同的标准进行划分。l1市政动迁和社会动迁l这是以建设投资不同的资金来源为标准
42、所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。l2征地拆迁和非征地拆迁l这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。l3统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁l这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）进行。l（三）房屋拆迁的程序l1申领规划用地许可证。l2编制拆迁
43、计划和方案。l3申领房屋拆迁许可证。l4发布拆迁公告。l5签订拆迁补偿、安置协议。l6实施房屋拆迁。二、城市房屋拆迁的补偿和安置二、城市房屋拆迁的补偿和安置l（一）拆迁补偿l房屋拆迁补偿是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。l1拆迁补偿的对象和范围l拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。l拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。l2房屋拆迁补偿的方式。产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。l3拆迁补偿标准l（二）拆迁安置l1拆迁安置的对象与方式l拆迁安置是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外
44、提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。l拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁人。l2拆迁安置地点l拆迁安置地点有原地安置和异地安置两种。原地安置是在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。异地安置是将安置对象迁往他处安置。l3拆迁安置的标准l4拆迁安置费l拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。第六节第六节 城市房地产交易法律制度城市房地产交易法律制度l 一、房地产交易概念和特征一、房地产交易概念
45、和特征l1房地产交易的概念l房地产交易就是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵钾和房屋租赁的活动。l2房地产交易的特征l（1）房地产交易对象的特殊性。l（2）房地产交易形式的确定性l（3）房地产交易是数种典型合同的称谓。l（4）房地产交易为要式法律行为。二、房地产转让二、房地产转让l（一）房地产转让的概念l房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。l1房地产转让是房地产权利人实施的行为l2房地产转让是房地产权利人将房地产转移给他人的行为。l3房地产转让通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。l4房地产转让的客体具有多样性。l（二）房地产转让的条件l1房地
46、产转让的禁止条件l（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者得以其他形式限制房地产权利的l（2）依法收回土地使用权的l（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的l（4）权属有争议的l（5）未依法登记领取权属证书的l（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形l2允许房地产转让的条件l以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：l（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。l（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础
47、设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。l（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。l以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：l符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：l（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；l（2）领有国有土地使用证；l（3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；l（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。三、房地产抵钾三、房地产
48、抵钾l（一）房地产抵押概念l房地产抵押是指抵钾人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。l1抵押权是一种从属权利l2抵押权是一种价值支配权l3抵押权是一种优先受偿权l（二）房地产抵押的条件l下列房地产不得设定抵押：l（1）权属有争议的房地产l（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产l（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物l（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产l（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产l（6）依法不得抵押的其他房地产（三
49、）房地产抵押的范围l1房地产抵押权所担保的债权的范围l房地产抵押所担保的债权须为有效的债权。l2房地产抵押权所及房地产的范围l（1）关于房地产自身l抵押人以其全部房地产设定抵押时，抵押权的效力及于全部房地产，包括房屋所有权和土地使用权。l（2）关于抵押权设定后新增的房屋l抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。l（3）关于抵押权设定时的在建房屋l房地产抵押权设定时，抵押权的效力是否及于土地上正在建造的房屋？对此应区别情况对待。当事人在抵押合同中已有约定的，从其约定；无此约定或约定不明确的，区别情况对待。如果在建房屋已经能够成为某种经营场所，具有经济上的利用价值，则可
50、将在建房屋视为抵押权效力所及范围。如果在建房屋不能成为某种经营场所，不具有经济上的利用价值，则不应将在建房屋视为抵押权效力所及范围。第七节 法律责任 l1，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。l2，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。l3，违反转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。l4，违反转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。l5，违反预售