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1、1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作1.1 土地储备开发计划编制与审查土地储备开发计划编制与审查（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则）土地储备开发计划编制的指导思想与原则v 指导思想指导思想v 主要原则主要原则w 规划先导原则规划先导原则w 规模适度原则规模适度原则w 土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则w 效益优先原则效益优先原则 w 政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则第1页/共40页（2）土地储备开发计划内容）土地储备开发计划内容v 年度储备土地规模年度储备土地规模v 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模v 年度末结存土地储备规模年度末结存土
2、地储备规模v 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模v 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划v 资金估算资金估算v 计划执行安排计划执行安排第2页/共40页（3）土地储备开发计划编制与审查程序）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在般在1010月
3、至月至1111月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。第3页/共40页原原计计划划上上报报单单位位按按照照计计划划草草案案和和具具体体意意见见要要求求调调整整计计划划，并并报报国土局汇总。国土局汇总。国国土土局局征征求求相相关关部部门门意意见见并并完完善善后后与与计计划划管管理理部部门门会会同同报报县县、市人民政府批准。市人民政府批准。经经批批准准的的土土地地储储备备开开发
4、发计计划划，由由国国土土局局下下达达给给土土地地储储备备机机构构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。第4页/共40页1.2 土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则 第5页/共40页（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作阶段 调查分析阶段调查分析阶段 方案编制阶段方案编制阶段 审查报批阶段审查报批阶段 确定开
5、发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个 科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案发实施推荐方案。第6页/共40页（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容 项目基本情况项目基本情况 w 项目区域情况项目区域情况w 现状地上物状况现状地上物状况w 项目规划情况项目规
6、划情况 w 项目背景项目背景 编制依据编制依据 w 法律法规依据法律法规依据w 项目依据项目依据 第7页/共40页 项目市场分析项目市场分析 w 宏观经济分析宏观经济分析w 房地产市场分析房地产市场分析w 土地市场分析土地市场分析w 区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w 前期手续的办理前期手续的办理w 征地拆迁征地拆迁w 市政建设市政建设 w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 第8页/共40页 征地工作实施方案征地工作实施方案w 征收土地现状征收土地现状w 征地补偿方案
7、（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）征地费用的支付方式）w 征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w 征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w 现状调查统计现状调查统计w 拆迁补偿方案拆迁补偿方案w 拆迁费用测算拆迁费用测算w 拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划 第9页/共40页 市政建设实施方案市政建设实施方案w 市政规划说明市政规划说明w 管线综合管线综合w 实施要求实施要求w 工程费用估算工程费用估算w 开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案w 土地供应模式土地供应模式w 土地
8、供应计划土地供应计划w 土地储备开发深度土地储备开发深度w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w 资金回收计划资金回收计划 第10页/共40页w 投资方案主要包括总投资估算投资方案主要包括总投资估算w 资金筹措方案资金筹措方案w 出让金估算出让金估算w 交易底价估算交易底价估算w 土地销售收入估算土地销售收入估算w 现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析 w 对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析w注意注意交易底价估算交易底价估算与与土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别 投资方案投资方案第11页/
9、共40页 项目管理方案项目管理方案v 建设计划管理建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图第12页/共40页v 项目进度计划管理项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图 第13页/共40页v 子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理 重要事项说明重要事项说明w 提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备
10、方案审查最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查第14页/共40页1.3 土地储备开发实施主体的确定土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式第15页/共40页v综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：w 确保土地供应制度的实现确保土地供应制度的实现w 利于政府对土地
11、资源的宏观调控和供应市场的正确引导利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导w 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本w 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益w 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化w 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本进度和成本第16页/共40页（2）土地储备开发实施主体的确定方式）土地储备开发实施主体的确定
12、方式直接委托直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于 第二种、第三种模式第二种、第三种模式）招投标招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）v 土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：w 前期准备阶段前期准备阶段w 招投标阶段招投标阶段 v 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订储备开发主体与土地储备开发实施主体签订土地储备开发委土地储备开发委 托协议托协议
13、v 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署中心即可，不签署土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议第17页/共40页（3）土地储备开发实施主体的职责）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算 第18页/共40页1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作潜在项目实施主体竞争者前期工作 v土土地地储储备备开开发发项项目目如如果果确确定定采采用用第第二二种种或或第第三三种种模
14、模式式进进行行土土地地储储备备开开发发实实施施，对对于于社社会会企企业业来来说说是是一一个个投投资资机机遇遇，这这些些准准备备参参与与项项目目竞竞争争的的企企业业，称称之之为为潜潜在在项项目目实实施施主主体体竞争者竞争者。v在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：w 项目投资分析项目投资分析w 参与项目竞争参与项目竞争第19页/共40页2 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批2.1 建设项目用地预审建设项目用地预审 （1）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容 v建建设设项项目目用用地地预预审审，是是指指国国土
15、土资资源源管管理理部部门门在在建建设设项项目目审审批批、核核准准、备备案案阶阶段段，依依法法对对建建设设项项目目涉涉及及的的土土地地利利用用事事项进行的审查。项进行的审查。v建建设设项项目目用用地地预预审审管管理理办办法法于于20092009年年1 1月月1 1日日正正式式实实施，这是建设项目用地预审的标准依据。施，这是建设项目用地预审的标准依据。第20页/共40页v建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；地政策和土地管理法律
16、、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建 设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其 对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。对规划实施影响评估报告等是否符合法律
17、、法规的规定。第21页/共40页（2）建设项目用地预审的原则）建设项目用地预审的原则 w 符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划w 保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田w 合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地w 符合国家供地政策符合国家供地政策第22页/共40页（3）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件项目立项批准文件单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾 害易发区内的，提交地质灾害
18、危险性评估报告害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料重要矿产资源的证明材料第23页/共40页2.2 项目立项项目立项 （1）项目立项申请材料）项目立项申请材料（2）项目审查的内容与程序）项目审查的内容与程序v在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送发送项目办理用地预审告知单项目办理用
19、地预审告知单，然后由国土部门对建设项目，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。第24页/共40页2.3 规划意见申报规划意见申报 （1）控制性详细规划调整）控制性详细规划调整v 控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：w申报材料准备申报材料准备w预审与公示预审与公示w控规调整审查与报批控规调整审查与报批w控规调整审批通知书领取控规调整审批通知书领取 第25页/共40页（2）规划意见书办理）规划意见书办理v 规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：w申申报
20、报材材料料准准备备（包包括括申申报报委委托托书书、建建设设项项目目规规划划许许可可及及其其他他事事项项申申报报表表、对对项项目目的的相相关关批批复复及及规规划划文文件件、法法律律法法规规规规定定其其他他需要报送的材料）需要报送的材料）w申申报报受受理理（由由规规划划管管理理部部门门的的受受理理科科室室对对申申报报材材料料进进行行形形式式审审查查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）w审审查查与与决决定定（首首先先由由规规划划管管理理部部门门委委托托测测绘绘部部门门钉钉桩桩勘勘界界，并并出出具具钉钉桩桩勘勘界界报报告告；然然后后由由规规
21、划划管管理理部部门门审审查查确确定定建建设设用用地地及及代代征征城城市市公公共共用用地地范范围围和和面面积积并并提提出出规规划划设设计计要要求求，通通过过审审查查的的项项目目，由规划管理部门颁发由规划管理部门颁发规划意见书规划意见书）第26页/共40页 2.4 专业意见征询专业意见征询 v 交通影响评价交通影响评价v 环境影响评价环境影响评价v 林木处理意见林木处理意见v 文物保护意见文物保护意见v 市政综合咨询市政综合咨询 第27页/共40页2.5 征地拆迁报批征地拆迁报批 （1）征地报批）征地报批v征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地方案公告征地方案公告 征地调
22、查征地调查 征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告 征地听证征地听证 征地报批征地报批第28页/共40页v狭义拆迁的行政审批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证（2）拆迁报批）拆迁报批第29页/共40页3 土地储备开发土地储备开发实施与交付实施
23、与交付 3.1 征地实施程序征地实施程序 （1）征地公告）征地公告（2）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协议签订（3）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付（4）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设（5）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理第30页/共40页3.2 征地补偿与安置的原则与方式征地补偿与安置的原则与方式（1）征地工作原则）征地工作原则v公开公正原则公开公正原则v切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征地农民合法权益原则 v被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 v征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则第31页/共40页（
24、2）征地补偿的内容与标准）征地补偿的内容与标准v根据根据土地管理法土地管理法的规定，的规定，征收耕地的补偿费用征收耕地的补偿费用包括包括土地补偿土地补偿费费、安置补助费安置补助费以及以及地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费。v一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。第32页/共40页（3）被征地农民安置的途径）被征地农民安置的途径 v根据国土资源部根据国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知关于切实做好征
25、地补偿安置工作的通知 的规定，的规定，被征地农民安置途径包括被征地农民安置途径包括：w 农业生产安置农业生产安置w 重新择业安置重新择业安置w 入股分红安置入股分红安置w 异地移民安置异地移民安置 第33页/共40页3.3 拆迁实施程序拆迁实施程序（1）拆迁公告）拆迁公告（2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位（3）拆迁裁决）拆迁裁决（4）强制拆迁）强制拆迁（5）拆除和拆迁档案整理归档）拆除和拆迁档案整理归档第34页/共40页3.4 拆迁工作原则与方式拆迁工作原则与方式（1）拆迁工作原则）拆迁工作原则v 维护社会稳定原则维护社会稳定原则v 符合城市规划原则符
26、合城市规划原则v 有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造v 有利于生态环境改善有利于生态环境改善 第35页/共40页（2）拆迁补偿对象、范围与方式）拆迁补偿对象、范围与方式 v拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人v拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是 经合法程序建成的经合法程序建成的v房屋拆迁补偿方式包括：房屋拆迁补偿方式包括：w 货币补偿货币补偿w 房屋产权调换房屋产权调换第36页/共40页3.5 市政基础设施建设市政基础设施建设（1）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建
27、设开工准备v 土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预 算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政 建设施工、监理单位。建设施工、监理单位。v 土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许 可证。可证。第37页/共40页（3）市政基础设施建设实施市政基础设施建设实施v 场地平整场地平整v 道路施工道路施工v 管线施工管线施工（2）临时）临时“三通三通”建设建设 v 临时用路临时用路 v 临时用电临时用电v 临时
28、用水临时用水 第38页/共40页3.6 土地储备开发项目验收土地储备开发项目验收 （1）内部验收）内部验收（2）监理验收）监理验收（3）正式验收）正式验收 在在监监理理验验收收合合格格后后，土土地地储储备备开开发发实实施施主主体体向向土土地地储储备备开开发主体提出验收申请。发主体提出验收申请。正式验收正式验收包括：包括：现场验收现场验收 权属验收权属验收 资料验收资料验收 成本验收成本验收v通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳纳入土地储备库入土地储备库或或直接组织入市交易直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。第39页/共40页感谢您的观看。第40页/共40页