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1、主要内容主要内容一一土地储备项目贷款情况土地储备项目贷款情况土地储备项目贷款情况土地储备项目贷款情况六六体会和建议体会和建议四四开发评审的程序、要求与信贷管理开发评审的程序、要求与信贷管理五五案例点评案例点评二二支持土地储备项目的理念支持土地储备项目的理念支持土地储备项目的理念支持土地储备项目的理念三三支持的重点项目领域支持的重点项目领域第1页/共27页前言前言金融形势,资金面紧中有松 2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是2011年第6次上调存款准备金率。此次上调大型银行存款准备金率高达此次上调大型银行存款准备金率高达21.5%，创历史新高点。中小金融
2、机构的存款准备金率也将高达，创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。一次性。一次性冻结银行资金冻结银行资金3700多亿元。多亿元。2012年2月24日，是今年首次下调了存款准备金率0.5个百分点 刚刚下发银监发201212号文，中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台风险监管的指导意见：政策不变、深化整改、审慎退出、重在增信。第2页/共27页前言前言融资平台 平台数量增长过快，贷款规模迅速扩张，相关运营问题逐步出现，潜在风险引平台数量增长过快，贷款规模迅速扩张，相关运营问题逐步出现，潜在风险引起关注。搞好平台规范工作对于地方政府、银行和平台公司都是一件非常重要而起关注。搞好
3、平台规范工作对于地方政府、银行和平台公司都是一件非常重要而紧迫的任务。银监会就平台准入、退出条件及强化平台紧迫的任务。银监会就平台准入、退出条件及强化平台“名单制名单制”管理提出的一管理提出的一系列要求，归结成一点，就是要求系列要求，归结成一点，就是要求6月底前各家平台公司均能达到退出条件，转月底前各家平台公司均能达到退出条件，转成一般性公司。要求平台公司自身现金流、担保及抵质押品折现价值合计达贷款成一般性公司。要求平台公司自身现金流、担保及抵质押品折现价值合计达贷款本息本息120%，否则现有存量贷款均须转成不良贷款。，否则现有存量贷款均须转成不良贷款。严格把握投向严格把握投向 按照银监发按照
4、银监发201212号，按平台管理类新增贷款投向主要五个方面，一是符号，按平台管理类新增贷款投向主要五个方面，一是符合合公路法公路法收费公路项目；二是国务院审批或准通过且资本金到位的重大项目；收费公路项目；二是国务院审批或准通过且资本金到位的重大项目；三是土地储备类和保障性住房建设项目（有偿债能力的公租房、廉租房、棚户区三是土地储备类和保障性住房建设项目（有偿债能力的公租房、廉租房、棚户区改造）；四是农业发展银行支持且符合中央政策的农田水利类项目；五是工程进改造）；四是农业发展银行支持且符合中央政策的农田水利类项目；五是工程进度达到度达到60%以上，且现金流测算达到全覆盖的在建项目。以上，且现金
5、流测算达到全覆盖的在建项目。第3页/共27页一、土地储备项目贷款情况一、土地储备项目贷款情况从从2001年开始介入土地储备项目，贷款用年开始介入土地储备项目，贷款用于土地一级市场的开发。截至目前累计承于土地一级市场的开发。截至目前累计承诺贷款上千亿元。资产质量良好，不良贷诺贷款上千亿元。资产质量良好，不良贷款率低于全行平均水平。款率低于全行平均水平。较好地支持了北京、上海、天津、海口、较好地支持了北京、上海、天津、海口、深圳、长春等一大批大中城市的土地一级深圳、长春等一大批大中城市的土地一级开发，大大提升了城市功能和形象，提高开发，大大提升了城市功能和形象，提高了土地利用效率，促进了地区经济发
6、展。了土地利用效率，促进了地区经济发展。第4页/共27页二、支持土地储备项目的理念二、支持土地储备项目的理念贯彻落实党的“十七大”精神，为国家的发展战略和目标服务按照国务院关于促进集约节约用地的通知要求，城市建设走“节地、节材、节能、节水、环保”之路，重点支持高效利用土地的项目规划先行，统筹城市化、工业化和国际化发展要求，建设和谐社会，促进城市可持续发展注重机制建设、市场建设、信用建设，发挥开发性金融的先导和推动作用第5页/共27页城市规划范围内城市规划范围内的城区居住用地的城区居住用地收储收储有权部门批准设有权部门批准设立的工业园、科立的工业园、科技园、开发区等技园、开发区等各类园区的土地各
7、类园区的土地收储收储支持重点支持重点有权部门确定的有权部门确定的成片开发项目及成片开发项目及重点收购储备范重点收购储备范围内经营性项目围内经营性项目需要使用集体土需要使用集体土地的进行统一征地的进行统一征地地新增建设用地中新增建设用地中用于经营性开发用于经营性开发的土地收储的土地收储因实施城市规划因实施城市规划进行旧城区改建进行旧城区改建需要调整使用土需要调整使用土地收储地收储三、支持的重点项目领域三、支持的重点项目领域第6页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理开发评审审议审批信贷管理第7页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序
8、、要求与信贷管理项目开发l政府有关部门推荐l所在地分行受理，办理入库l按照项目成熟度申报评审计划 政府重视、财政支持、机制健全、手续完备第8页/共27页四、开发评审的程序、要求、信贷管理四、开发评审的程序、要求、信贷管理项目评审l项目借款人借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人）借款人信用评级BBB-及以上借款人的资产负债率应不高于70%申请贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准l项目概况项目政策风险：主要了解贷款城市的城市总体规划和城市土地利
9、用总体规划、城市近期用地计划，说明贷款项目是否符合上述各项规划，其中涉及农用地转为建设用地的，应了解是否经有权部门批复。第9页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管四、开发评审的程序、要求与信贷管理理项目概况和建设必要性：重点是介绍贷款所支持开发土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该土地开发项目对城市发展的意义。评审重点：1.重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审批文件，分析判断审批权限、程序是否合法；2.需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致；3.查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量
10、、质量、权属、用途、他项权利处置等情况。4.正式评审前完成农用地转用和建设用地审批第10页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目完工风险 重点介绍项目征用和储备土地审批手续是否完备、征地拆迁的工作量与工作难度。务必是按现行规定，可纳入土地储备范围的土地：1.依法收回的国有土地。主要包括：由市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由国土资源管理部门报经有批准权的政府批准，并依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权的土地。2.收购的土地。主要是根据土地储备计划收购国有土地使用权
11、的土地。对此，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。第11页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l项目总投资评审项目总投资：受贷款期限约束，土地储备项目贷款应依据地方政府制定的土地储备计划合理估算项目总投资。根据当地历史收购、开发、储备土地成本进行测算，最终以政府有关部门批复总投资为准。资金筹措与落实：项目的资本金来源主要有政府财政出资或财政返还的土地出让收益等，项目各项资金来源应落实相应承诺文件。第12页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目土地出让
12、计划及出让价格。在土地出让量价预测过程中，评审人员要认真对土地量价与相关因素进行关联分析，比如经济、区域人口、城市化指标、城市规划、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关系。土地年度出让量预测1.出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地分别进行年度出让量预测。2.存量建设用地；规划建设用地3.年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、预测出让量 不得超过近三年同类土地年均实际供应量，原则上逐年递减第13页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理XXX市XXX类土地出让分析预测表单位：亩年份平均前三年前两年前一年本市实际土地供应量本
13、市年度农用地转用量年份-评审年评审后一年评审后两年预测本市年度土地出让量-预测本市年度农用地转用量-预测本项目年度土地出让量-预测本项目年度农用地转用量-第14页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理土地出让价格预测1.根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合考虑出让价格 2.按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价格（合同单价）3.审慎原则预测价格增长率第15页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管四、开发评审的程序、要求与信贷管理理XXX市近三年可比地块合同价格及项目单价预测表年份均价前三
14、年前两年前一年评审年后一年后两年地块位置出让面积（亩）合同单价（万元/亩）第16页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l财务分析和偿债能力评审项目财务分析：土地收储项目收入全部上缴财政，开发成本由财政核定返还，因此重点分析借款人回收土地开发成本的保障程度，防止土地价格倒挂第17页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理偿债能力评审1.收入计算：不同功能、分类、出让方式分别计算后加总；成片开发的土地，应剔出道路、绿化、广场等公共设施用地2.税费和成本费用：必须按照国家有关规定计取土地相关税费，如城镇土地使用税、耕地占
15、用税、土地增值税、土地有偿使用费、用于农业土地开发的的土地出让金及需要专项列支的资金等，必须依法计取；要考虑被征地农民的社会保障费等支出，纳入征地补偿费3.充分考虑国家土地税费政策变化和走势，稳健预测相关支出（提高农业开发和农村基础设施建设比重、廉租房和完善国有土地使用功能的配套基础设施建设）第18页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资金、需上缴的各项资金，作为还款现金流土地使用权出让金资金管理：1.鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实行“收支”两条线
16、管理。因此。要求落实本级政府或有权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还额度或比例；2.借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐户，接受银行监管3.根据情况判断偿还贷款的土地出让金是否需要同级人大审议批准第19页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l关于信用结构担保：土地储备贷款均为担保贷款，并实行专款专用、封闭管理，不得挪用。1.土地使用权抵押：如果是以政府储备土地设定抵押权，必须具有合法的土地使用证，其价值应按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。2.第三方担保、资产抵押等担保形式 土地出让动态还款机制第20页/共27页四、开
17、发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l贷款定价l评审结论和建议l提交评审报告第21页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理审议合规性审查路演审议贷款委员会审议决策审批第22页/共27页四、开发评审的程序、要求与信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理l信贷管理信贷管理包括合同谈判与签订、贷款发放、资金支付、本息回收、贷后管理和不良资产化解等过程符合审计和银监会要求，不得挪用贷款和进入国家明令禁止的领域第23页/共27页五、案例点评五、案例点评1天津市土地收储项目3泉州台商投资区土地收储（单个）2深圳市土地收储项目（批量）第24页/共27页六、体会和建议六、体会和建议认清形势，讲求策略 冷静看待二级市场发展调控，审慎实施土地储备项目；找准发展目标，转变发展方式，从发展整体统筹考虑；规划先行，做好筹划；与其临渊羡鱼，不如退而结网，抓住机会波浪式发展规范做好收储土地的土地证发放和抵押登记适应监管要求，做实平台，合理负债，实现多渠道融资第25页/共27页节 约 集 约 用 地保 护 粮 食 安 全1 3 9 11 6 8 3 3 0 2第26页/共27页感谢您的观看。第27页/共27页