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1、会计学1土地储备开发实施方案编制原则土地储备开发实施方案编制原则第第 三三 章章土地储备开发土地储备开发第1页/共42页主要内容主要内容pp第一节第一节 土地储备开发准备土地储备开发准备工作工作pp第二节第二节 土地储备开发行政土地储备开发行政审批审批pp第三节第三节 土地储备开发实施土地储备开发实施与交付与交付第2页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作一、一、一、一、土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制 （1 1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则）土地储备开发计划编制的指导思想与原则）土地储备开发计划编制的指导
2、思想与原则）土地储备开发计划编制的指导思想与原则vv 指导思想指导思想指导思想指导思想vv主要原则主要原则主要原则主要原则w w规划先导原则规划先导原则规划先导原则规划先导原则w w规模适度原则规模适度原则规模适度原则规模适度原则w w土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则w w效益优先原则效益优先原则效益优先原则效益优先原则 w w政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则 第3页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作（2 2）土地储备开发计划内容）
3、土地储备开发计划内容）土地储备开发计划内容）土地储备开发计划内容vv 年度储备土地规模年度储备土地规模年度储备土地规模年度储备土地规模vv 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模vv 年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模vv 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模vv 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划vv 资金估算资金估算资金估算资金估算vv 计划执行安排计划执行安排计划执行安排计划执行安排第4页
4、/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作1.1.设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在
5、提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10101010月至月至月至月至11111111月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。2.2.2.2.国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报
6、计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。（3）土地储备开发计划编制与审查程序）土地储备开发计划编制与审查程序第5页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作3.3.3.3.原原原原计计计计划划划划上上上上报报报报单单单单位位位位按按按按照照照照计计计计划划划划草草草草案案案案和和和和具具具具体体体体意意意意见见见见要要要要求求求求调调调调整整整整计计计计划划划划，并并并并报报报报国国国国土局汇总。土局汇总。土局汇总。土局汇总。4.4.4.4.国国国国
7、土土土土局局局局征征征征求求求求相相相相关关关关部部部部门门门门意意意意见见见见并并并并完完完完善善善善后后后后与与与与计计计计划划划划管管管管理理理理部部部部门门门门会会会会同同同同报报报报县县县县、市市市市人民政府批准。人民政府批准。人民政府批准。人民政府批准。5.5.5.5.经经经经批批批批准准准准的的的的土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发计计计计划划划划，由由由由国国国国土土土土局局局局下下下下达达达达给给给给土土土土地地地地储储储储备备备备机机机机构构构构，非非非非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门
8、备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。第6页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作二、二、二、二、土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查 （1 1）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则可行性原则可行性原则 第7页/共42页第一
9、节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作（2 2）土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作阶段准备工作阶段准备工作阶段调查分析阶段调查分析阶段调查分析阶段调查分析阶段方案编制阶段方案编制阶段方案编制阶段方案编制阶段a.a.a.a.确定开发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；b.b.b.b.编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；c.
10、c.c.c.土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；d.d.d.d.根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作
11、为土地储备开发实施推荐方案。审查报批阶段审查报批阶段审查报批阶段审查报批阶段第8页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作（3 3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况 w w 项目区域情况项目区域情况项目区域情况项目区域情况w w 土地利用现状分析土地利用现状分析土地利用现状分析土地利用现状分析w w 现状地上物状况现状地上物状况现状地上物状况现状地上物状况w w 项目规划情况项目规划情况项目规划情况项目规划情况 w w 项目背景项目背景项
12、目背景项目背景 编制依据编制依据编制依据编制依据 w w 法律法规依据法律法规依据法律法规依据法律法规依据w w 项目依据项目依据项目依据项目依据 第9页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作项目市场分析项目市场分析项目市场分析项目市场分析 w w 宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析w w 房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析w w 土地市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析w w 区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进
13、度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w w 前期手续的办理前期手续的办理前期手续的办理前期手续的办理w w 征地拆迁征地拆迁征地拆迁征地拆迁w w 市政建设市政建设市政建设市政建设 w w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 第10页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作征地工作实施方案征地工作实施方案征地工作实施方案征地工作实施方案w w被征收土地现状被征收土地现状被征收土地现状被征收土地现状w w征地补偿方案
14、（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）支付方式）支付方式）支付方式）w w征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w w征地工作进度计划征地工作进度计划征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w w现状调查统计现状调查统计现状调查统计现状调查统计w w拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案w
15、 w拆迁费用测算拆迁费用测算拆迁费用测算拆迁费用测算w w拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划 第11页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作市政建设实施方案市政建设实施方案市政建设实施方案市政建设实施方案w w 市政规划说明市政规划说明市政规划说明市政规划说明w w 管线综合管线综合管线综合管线综合w w 实施要求实施要求实施要求实施要求w w 工程费用估算工程费用估算工程费用估算工程费用估算w w 开发进度计划开发进度计划开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案土地供应方案土地供应方案w w 土地供应模式土地供应模式土地供应模式
16、土地供应模式w w 土地供应计划土地供应计划土地供应计划土地供应计划w w 土地储备开发深度土地储备开发深度土地储备开发深度土地储备开发深度w w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w w 资金回收计划资金回收计划资金回收计划资金回收计划 第12页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作投资方案投资方案投资方案投资方案w w总投资估算总投资估算总投资估算总投资估算w w资金筹措方案资金筹措方案资金筹措方案资金筹措方案w w出让金估算出让金估算出让金估算出让金估算w w交易底价估算
17、交易底价估算交易底价估算交易底价估算w w土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算w w现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析 w w对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析w w注意注意注意注意交易底价估算交易底价估算交易底价估算交易底价估算与与与与土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别的区别的区别第13页/共42页第一节土地储备开发准备工
18、第一节土地储备开发准备工作作项目管理方案项目管理方案项目管理方案项目管理方案土地储备开发项目计划管理体系图第14页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作项目进度计划管理项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图第15页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作v子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理k重要事项说明重要事项说明w提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案
19、变化的提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查 第16页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作三、土地储备开发实施主体三、土地储备开发实施主体的确定的确定（1 1）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企
20、业带资开发模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式 第17页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作直接委托直接委托直接委托直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式 ）招投标招投标招投标招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）土地储备开发实施主体招投标的流程主
21、要有以下步骤：土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：w w前期准备阶段前期准备阶段前期准备阶段前期准备阶段w w招投标阶段招投标阶段招投标阶段招投标阶段 vv通通通通过过过过直直直直接接接接委委委委托托托托或或或或招招招招投投投投标标标标确确确确定定定定土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发实实实实施施施施主主主主体体体体后后后后，由由由由土土土土地地地地 储储储储备备备备开开开开发发发发主主主主体体体体与与与与土土土土地地地地储储储储备开发实施主体签订备开发实施主体签订备开发实
22、施主体签订备开发实施主体签订土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议vv由由由由土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发机机机机构构构构自自自自主主主主开开开开发发发发的的的的项项项项目目目目则则则则由由由由政政政政府府府府批批批批复复复复给给给给土土土土地地地地储储储储备备备备中中中中心心心心即即即即可可可可，不不不不签签签签署署署署土土土土地地地地储备开发委托协议储备开发委托协议储备开发委托协议储备开发委托协议（2）土地储备开发实施主体的确定方式）土地储备开发实施主体的确定方式第18页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工
23、作作土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算 （3）土地储备开发实施主体的职责）土地储备开发实施主体的职责第19页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作 土地储备开发
24、项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为项目竞争的企业，称之为项目竞争的企业，称之为项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体竞争者潜在项目实施主体竞争者潜在项目实施主体竞争者潜在项目实
25、施主体竞争者。在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：w w 项目投资分析项目投资分析项目投资分析项目投资分析w w 参与项目竞争参与项目竞争参与项目竞争参与项目竞争第20页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（1 1）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容 vv建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办
26、法建设项目用地预审管理办法于于于于2009200920092009年年年年1 1 1 1月月月月1 1 1 1日正式实施，这是建设项日正式实施，这是建设项日正式实施，这是建设项日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。目用地预审的标准依据。目用地预审的标准依据。目用地预审的标准依据。vv建设项目用地预审建设项目用地预审建设项目用地预审建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。案阶段，依
27、法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。一、建设用地预审一、建设用地预审第21页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批建建建建设设设设项项项项目目目目选选选选址址址址是是是是否否否否符符符符合合合合土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划，是是是是否否否否符符符符合合合合国国国国家家家家供供供供地地地地政政政政策策策策和和和和土地管理法律、法规规定的条件；土地管理法律、法规规定的条件；土地管理法律、法规规定的条件；土地管理法律、法规规定的条件
28、；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经经经经省省省省级级级级以以以
29、以上上上上人人人人民民民民政政政政府府府府批批批批准准准准的的的的能能能能源源源源、交交交交通通通通、水水水水利利利利等等等等基基基基础础础础设设设设施施施施建建建建设设设设用用用用地地地地需需需需要要要要改改改改变变变变土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划的的的的，规规规规划划划划的的的的调调调调整整整整方方方方案案案案及及及及其其其其对对对对规规规规划划划划实实实实施施施施影影影影响响响响评评评评估报告等是否符合法律、法规的规定。估报告等是否符合法律、法规的规定。估报告等是否符合法律、法规的规定。估报告等是否符合法律、法规的规定。v建设项目用地预审的主要审查内容
30、有：建设项目用地预审的主要审查内容有：第22页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批w w 符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划w w 保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田w w 合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地w w 符合国家供地政策符合国家供地政策符合国家供地政策符合国家供地政策（2）建设项目用地预审的原则）建设项目用地预审的原则 第23页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（3 3
31、）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件项目立项批准文件项目立项批准文件项目立项批准文件单单单单独独独独选选选选址址址址建建建建设设设设项项项项目目目目拟拟拟拟选选选选址址址址位位位位于于于于地地地地质质质质灾灾灾灾害害害害防防防防治治治治规规规规划划划划确确确确定定定定的的的的地地地地质质质质灾灾灾灾害害害害易易易易发区内的，提交地
32、质灾害危险性评估报告发区内的，提交地质灾害危险性评估报告发区内的，提交地质灾害危险性评估报告发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单单单单独独独独选选选选址址址址建建建建设设设设项项项项目目目目所所所所在在在在区区区区域域域域的的的的国国国国土土土土资资资资源源源源管管管管理理理理部部部部门门门门出出出出具具具具是是是是否否否否压压压压覆覆覆覆重重重重要要要要矿产资源的证明材料矿产资源的证明材料矿产资源的证明材料矿产资源的证明材料第24页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（1 1）项目立项申请材料）项目立项申请材料）项目立项申请材料）项目立项申请材料（2 2）项目审查
33、的内容与程序）项目审查的内容与程序）项目审查的内容与程序）项目审查的内容与程序 在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目办理用地预项目办理用地预项目办理用地预项目办理用地预审告知单
34、审告知单审告知单审告知单，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。发展改革委员会。发展改革委员会。发展改革委员会。二、项目立项二、项目立项第25页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批vv 交通影响评价交通影响评价交通影响评价交通影响评价vv 环境影响评价环境影响评价环境影响评价环境影响评价vv 林木处理意见林木处理意见林木处理意见林木处理意见vv 文物保护意见文物保护意见文
35、物保护意见文物保护意见vv 市政综合咨询市政综合咨询市政综合咨询市政综合咨询 三、专业意见征询三、专业意见征询第26页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批vv 控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：w w申报材料准备申报材料准备申报材料准备申报材料准备w w预审与公示预审与公示预审与公示预审与公示w w控规调整审查与报批控规调整审查与报批控规调整审查与报批控规调整审查与报批w w控规调整审批通知书领取控规调整审批通知书领取控规调整审批通知书领取控规
36、调整审批通知书领取 四、规划意见申报四、规划意见申报第27页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（2 2）规划意见书办理）规划意见书办理）规划意见书办理）规划意见书办理 规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：w w申申申申报报报报材材材材料料料料准准准准备备备备（包包包包括括括括申申申申报报报报委委委委托托托托书书书书、建建建建设设设设项项项项目目目目规规规规划划划划许许许许可可可可及及及及其其其其他他他他事事事事项项项项申申申申报报报报表表表表、对对对对项目的相关批复及规划文件
37、、法律法规规定其他需要报送的材料）项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）w w申申申申报报报报受受受受理理理理（由由由由规规规规划划划划管管管管理理理理部部部部门门门门的的的的受受受受理理理理科科科科室室室室对对对对申申申申报报报报材材材材料料料料进进进进行行行行形形形形式式式式审审审审查查查查，同同同同时时时时审审审审查查查查申申申申请请请请事项是否在本规划部门管理职责范围内）事项是否在本规划部门管理职责范围内）事项是否在本规划部门管理职责范围内）事项是否在
38、本规划部门管理职责范围内）w w审审审审查查查查与与与与决决决决定定定定（首首首首先先先先由由由由规规规规划划划划管管管管理理理理部部部部门门门门委委委委托托托托测测测测绘绘绘绘部部部部门门门门钉钉钉钉桩桩桩桩、勘勘勘勘界界界界，并并并并出出出出具具具具钉钉钉钉桩桩桩桩勘勘勘勘界界界界报报报报告告告告。然然然然后后后后由由由由规规规规划划划划管管管管理理理理部部部部门门门门审审审审查查查查确确确确定定定定建建建建设设设设用用用用地地地地及及及及代代代代征征征征城城城城市市市市公公公公共共共共用用用用地地地地范范范范围围围围和和和和面面面面积积积积并并并并提提提提出规划设计要求。通过审查的项目，
39、由规划管理部门颁发出规划设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发出规划设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发出规划设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发规划意见书规划意见书规划意见书规划意见书）第28页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（1 1）征地报批）征地报批）征地报批）征地报批征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地方案公告征地方案公告征地方案公告征地方案公告征地调查征地调查征地调查征地调查 征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告征地补偿安
40、置方案公告 征地听证征地听证征地听证征地听证征地报批征地报批征地报批征地报批五、征地拆迁报批五、征地拆迁报批第29页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批（2 2）拆迁报批）拆迁报批）拆迁报批）拆迁报批狭义拆迁的行政审批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划申报拆迁范围停办事项申报拆迁范围停办事项申报拆迁范围停办事项申报拆迁范围停办事项开展拆迁招投标开展拆迁招投标开展拆迁招投标开展拆迁招投标拆迁入户调查、测绘和评估拆迁入户调查、测绘和评估拆迁入
41、户调查、测绘和评估拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证第30页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付（1 1）征地公告）征地公告）征地公告）征地公告（2 2）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协
42、议签订（3 3）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付 （4 4）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设（5 5）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理一、征地实施程序一、征地实施程序第31页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付（1 1）征地工作原则）征地工作原则）征地工作原则）征地工作原则vv公开公正原则公开公正原则公开公正原则公开公正原则vv切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征
43、地农民合法权益原则 vv被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 vv征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则二、征地补偿与安置的原则与方式二、征地补偿与安置的原则与方式第32页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付vv 根据根据根据根据土地管理法土地管理法土地管理法土地管理法第四十七条规定，第四十七条规定，第四十七条规定，第四十七条规定，征收耕地的补偿费用征收耕地的补偿费用征收耕地的补偿费用
44、征收耕地的补偿费用包括包括包括包括土土土土地补偿费地补偿费地补偿费地补偿费、安置补助费安置补助费安置补助费安置补助费以及以及以及以及地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费。vv一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。征地区片综合地价，以此为依
45、据确定征地补偿标准。征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。（2）征地补偿的内容与标准）征地补偿的内容与标准第33页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付vv 根据国土资源部根据国土资源部根据国土资源部根据国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，被征地农民安置途径包括被征地农民安置途径包括被征地农民安置途径包括被征地农民安置途径包括：w w农业生产安置农业生产安置农业生产安置农业生产安置w w重新择业安置重新择业安置重新择业
46、安置重新择业安置w w入股分红安置入股分红安置入股分红安置入股分红安置w w异地移民安置异地移民安置异地移民安置异地移民安置 （3）被征地农民安置的途径）被征地农民安置的途径 第34页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付（1 1）拆迁公告）拆迁公告）拆迁公告）拆迁公告（2 2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位（3 3）行政复议）行政复议）行政复议）行政复议（4 4）强制拆迁）强制拆迁）强制拆迁）强制拆迁（5 5）拆除和拆迁档案整理归档）拆除和拆迁档案整理归
47、档）拆除和拆迁档案整理归档）拆除和拆迁档案整理归档三、拆迁实施程序三、拆迁实施程序第35页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付（1 1）拆迁工作原则）拆迁工作原则）拆迁工作原则）拆迁工作原则vv维护社会稳定原则维护社会稳定原则维护社会稳定原则维护社会稳定原则vv 符合城市规划原则符合城市规划原则符合城市规划原则符合城市规划原则vv 有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造vv 有利于生态环境改善有利于生态环境改善有利于生态环境改善有利于生态环境改善 四、拆迁工作原则与方式四、拆迁工作原则与方式第36页/共42页第三节土地储备开发实施
48、与第三节土地储备开发实施与交付交付vv 拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人vv拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是 经合法程经合法程经合法程经合法程序建成的序建成的序建成的序建成的vv房屋拆迁补偿方式包括：房屋拆迁补偿方式包括：房屋拆迁补偿方式包括：房屋拆迁补偿方式包括：w w 货币补
49、偿货币补偿货币补偿货币补偿w w 房屋产权调换房屋产权调换房屋产权调换房屋产权调换（2）拆迁补偿对象、范围与方式）拆迁补偿对象、范围与方式 第37页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付（1 1）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建设开工准备vv土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发实实实实施施施施主主主主体体体体组组组组织织织织专专专专业业业业人人人人员员员员对对对对市市市市政政政政建建建建设设设设进进进进行行行行施施施施工工工工预预预预算算算算，将将将将预预预预算算算算结结结结果作为招标的标底，通
50、过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。vv 土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。五、市政基础设施建设五、市政基础设施建设第38页/共42页第三节土地储备开发实施与第三节土地储备开发实施与交付交付vv 临时用路临时用路临时用