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1、 第七章第七章成本法成本法 一、一、成本法的基本原理成本法的基本原理 1 1、成本法的概念、成本法的概念 成成本本法法又又称称承承包包商商法法，在在评评估估旧旧的的房房地地产产的的价价值值时时通通常常称称为为重重置置成成本本法法或或重重置置成成本本折折余余法。法。成本法是求取估价对象在估价时点时的成本法是求取估价对象在估价时点时的重重置价格置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。客观合理价格或价值的方法。2 2、成本法的理论依据、成本法的理论依据从从卖卖方方角角度度看看，成成本本法法的的理理论论依依据据是是生生产费用价值论。产费用价值
2、论。从从买买方方角角度度看看，成成本本法法的的理理论论依依据据是是替替代原理。代原理。3 3、成本法适用的对象、条件和步骤、成本法适用的对象、条件和步骤对对象象：只只要要是是新新近近开开发发建建造造、计计划划开开发发建建造造或或者者可可以以假假设设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。条件条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产二是该种商品本身可以大量重复生产步骤步骤：搜集有关房地产开发的成本、税费、利润搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 估算重新构建价格估算重新构建价格 估算
3、折旧估算折旧 求取计算价格求取计算价格注注意意：在在现现实实中中，房房地地产产的的价价格格直直接接取取决决于于其其效效用用，而而非非花花费费的的成成本本，成成本本的的增增减减一一定定要要对对效效用用有有所所作作用用才才能能形成价格。形成价格。二、二、土地价格构成土地价格构成 土地价格通常由土地价格通常由7 7大项大项构成：构成：土地取得成土地取得成开发成本开发成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润2 2、开发成本、开发成本开开发发成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。发和房屋建设所需要
4、的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项在实际中主要包括下列几项：1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费2 2、基础设施建设费、基础设施建设费3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费4 4、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费5 5、开发过程中的税费、开发过程中的税费3 3、管理费用、管理费用4 4、投资利息、投资利息5 5、销售费用、销售费用销销售售费费用用是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产所所需的费用需的费用6 6、销售税费、销售税费销销售售税税费费是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产应应由由开开发发商商（卖卖方方）交交纳纳的的税税费费。可可分分为
5、为两类：两类：1 1、销售税金及附加、销售税金及附加2 2、其他销售税费、其他销售税费7 7、开发利润、开发利润 现现实实中中的的开开发发利利润润是是一一种种结结果果，是是由由销销售售收收入入（售售价价）减去各种成本、费用和税金后的余额。减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：估算开发利润应掌握以下几点：1 1、开开发发利利润润是是所所得得税税前前的的，即即开开发发利利润润=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值-土土地地取取得得成成本本-开开发发成成本本-管管理理费费用用-投投资利息资利息-销售费用销售费用-销售税费销售税费2 2、开开发发利利润润是是在在正正常常
6、条条件件下下开开发发商商所所能能获获得得的的平平均均利利润润，而而不不是是个个别别开开发发商商最最终终获获得得的的实实际际利利润润，也也不不是是个别开发商所期望的利润。个别开发商所期望的利润。3 3、开开发发利利润润是是按按一一定定基基数数乘乘以以同同一一市市场场上上类类似似房房地地产产开发项目所要求的相应平均利润来计算。开发项目所要求的相应平均利润来计算。7、开发利润计算公式:开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费投资利息销售费用销售税费直接成本利润率=开发利润/（土地取得 成本+开发成本）销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开
7、发成本+管理费用+投资利息+销售费用）三三成本法的基本成本法的基本公式公式1 1、最基本的公式、最基本的公式成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为：积算价格积算价格=重新构建价格重新构建价格-折旧折旧针对对象：针对对象：新开发的土地新开发的土地新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）步骤：步骤：搞清房地产价格构成搞清房地产价格构成 估算各构成部分的金额估算各构成部分的金额 将各构成部分的金额累加将各构成部分的金额累加 2 2、适用于新开发土地的基本公式、适用于新开发土
8、地的基本公式新新开开发发的的土土地地包包括括填填海海造造地地、开开山山造造地地、征征用用农农地地后后进进行行“三三通通一一平平”等等开开发发的的土土地地，在在旧旧城城区区中中拆拆除除旧旧建建筑筑物物等等开开发发的土地。的土地。公式：公式：新新开开发发的的土土地地价价格格=取取得得待待开开发发土土地地的的成成本本+土土地地开开发发成成本本+管管理理费费用用+投投资资利利息息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润3 3、适用于新建房地产的基本公式、适用于新建房地产的基本公式新新建建房房地地价价格格=土土地地取取得得成成本本+土土地地开开发发成成本本+建建筑筑物物建建造造成成本本+管
9、管理理费费用用+投投资资利息利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润新建筑物价格新建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费管理费用用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发开发利润利润 4 4、适用于旧房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式 旧旧房房地地产产价价格格=土土地地的的重重新新取取得得价价格格+建建筑筑 物的重新构建价格物的重新构建价格-建筑物折旧建筑物折旧土地的重新取得价格要注意年限土地的重新取得价格要注意年限 四、四、重新购建价格重新购建价格1 1、重新构建价格的概念、重新构建价格的概念 重重新新构构建建价价格格是是假假设设在在估
10、估价价时时点点重重新新取取得得或或重重新新开开发发、重重新新建建造造全全新新状状况况的的估估价价对对象象所所需需的的一一切切合合理理、必必要要的费用、税金和应得的利润之和。的费用、税金和应得的利润之和。注意注意：第一、重新构建价格是估价时点的：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的第二、重新构建价格是客观的 第第三三、建建筑筑物物的的重重新新构构建建价价格格是是全全新新状状况况 下下的的价格，未扣除折旧；价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格重重置置价价格格适适用用于于一一般般建建筑筑物物和和因因年年代代久久远
11、远、已已缺缺乏乏与与旧旧建建筑筑物物相相同同的的建建筑筑材材料料、建建筑筑构构配配件件和和建建筑筑设设备备，或或因因建建筑筑技技术术和和建建筑筑标标准准改改变变等等，使使旧旧建建筑筑物物复复原原建建造造有有困困难难的的建建筑筑物物的的估估价价。而而重重建建价价格格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。重置价格的出现是技术进步的必然结果，重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是同时也是“替代原理替代原理”的体现。的体现。2 2、建筑物重新构建价格的求取方法、建筑物重新构建价格的求取方法单位比较法单位比较法分部分项法分部分项法工料测量法工料测量法指数调整法指数
12、调整法 五、五、建筑物折旧建筑物折旧 1 1、建筑物折旧的概念和原因、建筑物折旧的概念和原因 建建筑筑物物折折旧旧，是是指指估估价价上上的的折折旧旧而而非非会会计计上上的折旧。的折旧。估估价价上上的的折折旧旧是是指指各各种种原原因因所所造造成成的的价价值值损损失失，其其数数额额为为建建筑筑物物在在估估价价时时点点时时的的市市场场价价值与其重新构建价格之间的差额。值与其重新构建价格之间的差额。实际估价中，建筑物的折旧包括实际估价中，建筑物的折旧包括3 3个方面：个方面：物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧物物质质折折旧旧，又又称称物物质质磨磨损损、有有形形损损耗耗，是是建建筑筑物
13、物在在实实体体方方面面的的损损耗耗所所造造成成的的价价值损失。值损失。进一步可归纳为进一步可归纳为4 4个方面：个方面：自然经过的老朽自然经过的老朽正常使用的磨损正常使用的磨损意外的破坏损毁意外的破坏损毁延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存功功能能折折旧旧，又又称称精精神神磨磨损损、无无形形损损耗耗，是是指指由由于于消消费费观观念念变变更更、设设计计更更新新、技技术术进进步步等等原原因因导导致致建建筑筑物物在在功功能能方方面面的的相相对对残残缺缺、落落后后或或不不适适用用所所造造成成的的价价值值损失。损失。经经济济折折旧旧，又又称称外外部部性性折折旧旧，是是指指建建筑筑物物本本身身以以外外的的
14、各各种种不不利利因因素素所所造造成成的的价值损失。价值损失。年限法年限法年年限限法法是是把把建建筑筑物物的的折折旧旧建建立立在在建建筑筑物物的的寿寿命命、经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数经经济济寿寿命命是是指指建建筑筑物物从从建建成成之之日日起起预预期期产产生生的的收入大于运营费用的持续年数。收入大于运营费用的持续年数。建建筑筑物物的的经经过过年年数数分分为为实实际际经经过过年年数数和和有有效效经经过年数
15、过年数。实际观察法实际观察法 实实际际观观察察法法不不是是直直接接以以建建筑筑物物的的有有关关年年限限来来求求取取建建筑筑物物的的折折旧旧，而而是是注注重重建建筑筑物的实际损耗程度。物的实际损耗程度。实实际际观观察察法法是是由由估估价价人人员员亲亲临临现现场场，直直接接观观察察、估估算算建建筑筑物物在在物物质质、功功能能及及经经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗修复的损耗 成新折扣法成新折扣法成成新新折折扣扣法法是是根根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、新新旧旧程程度度等等，
16、确确定定建建筑筑物物的的成成新新率率，直直接求取建筑物的现值。接求取建筑物的现值。折旧方法的综合运用折旧方法的综合运用综综合合折折旧旧法法、分分类类折折旧旧加加总总法法、个个别别折折旧加总法旧加总法3 3、求取建筑物折旧应注意的事项求取建筑物折旧应注意的事项第第一一，应应注注意意估估价价上上的的折折旧旧与与会会计计上上的的折折旧旧的的区别区别第第二二，应应注注意意土土地地使使用用年年限限对对建建筑筑物物经经济济寿寿命命的影响的影响建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用年年限限而而结结束束的的建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命晚晚于于土土地地使使用用年年限限而而结结束束的的六、六
17、、现行商品房价格构成现行商品房价格构成（一）、商品住宅价格的构成（一）、商品住宅价格的构成1 1、成本、成本2 2、利润、利润3 3、税金、税金4 4、地段差价、地段差价（二）、经济适用房价格的构成（二）、经济适用房价格的构成1 1、郑地和拆迁安置补偿费、郑地和拆迁安置补偿费2 2、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费4 4、住宅小区基础设施建设费、住宅小区基础设施建设费5 5、管理费、管理费6 6、贷款利息、贷款利息7 7、税金、税金8 8、利润、利润（三）、农地征用费的构成（三）、农地征用费的构成1 1、土地补偿费、土地补偿费2 2、安置补助费、
18、安置补助费3 3、地上附着物和青苗的补偿费、地上附着物和青苗的补偿费4 4、新菜地开发建设基金、新菜地开发建设基金5 5、耕地开垦费、耕地开垦费6 6、征地占用税、征地占用税7 7、征地管理费、征地管理费8 8、政府规定的其他有关税费、政府规定的其他有关税费七、七、现行房屋折旧制度现行房屋折旧制度各种结构房屋的耐用年限一般为：各种结构房屋的耐用年限一般为：1 1、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构：生生产产用用房房5050年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用 房房3535年，非生产用房年，非生产用房6060年。年。2 2、砖砖混混结结构构一一等等：生生产产用用房房4040年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产
19、用用房房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年。年。3 3、砖砖混混结结构构二二等等：生生产产用用房房4040年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年。年。4 4、砖砖木木结结构构一一等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。5 5、砖砖木木结结构构二二等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。6 6、砖砖木木结结构构三三等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房
20、2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。7 7、简易结构、简易结构1010年。年。八、八、现行房屋完损等级评定标准现行房屋完损等级评定标准 房房屋屋完完损损等等级级是是根根据据房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分的的项项目目完完好好、损损坏坏程程度度来来划划分的，分为分的，分为5 5类：类：完好房完好房 基本完好房基本完好房 一般完好房一般完好房 严重损坏房严重损坏房 危险房危险房房屋新旧程度的判定标准是：房屋新旧程度的判定标准是：完好房：十、九、八成；完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；基本完好房：七、六成；一般完好房：五、四成；一般完好房：五
21、、四成；严重损坏房及危险房：三成以下严重损坏房及危险房：三成以下待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费据如下：拆迁补偿、安置费5 5万元万元/亩，其他费亩，其他费用（含税费）用（含税费）3 3万元万元/亩，开发费用亩，开发费用1.51.5亿元亿元/平平方公里，当地银行一年期贷款利率方公里，当地银行一年期贷款利率9%9%，两年期，两年期贷款利率为贷款利率为10%10%，土地开发周期为两年，第一，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的年投资占总投资的3
22、/43/4，利润率为，利润率为10%10%，土地所，土地所有权收益为土地成本的有权收益为土地成本的10%10%，试估算该地产的，试估算该地产的市场价值。市场价值。（1 1）估算每平方米土地取得费用和开发费用）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：拆迁补偿、安置费用：50000667500006677575元平方米元平方米其他费用：其他费用：30000667300006674545元平方米元平方米土地开发费用：土地开发费用：150150，000000，00010001，000000，000000150150元平方米元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：每平方米土地取得费用
23、和开发费用合计为：75+45+15075+45+150270270元平方米元平方米（2 2）计算利息：）计算利息：第一期利息：第一期利息：2703270341041020.520.520.2520.25（元）（元）第二期利息：第二期利息：27012701494910.510.53.03753.0375（元）（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.2923.29元。元。（注（注:由于第一年投入总投资的由于第一年投入总投资的3 34 4，开发期为，开发期为2 2年，利率年，利率1010，该笔资金并，该笔资金并非第一年年初一次投入，
24、所以需要乘以非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.50.5。第二年同理。）。第二年同理。）（3 3）计算利润：）计算利润：27010270102727（元）（元）（4 4）计算土地成本：）计算土地成本：270+23.29+27270+23.29+27320.29320.29（元平方米）（元平方米）（5 5）计算待估土地公平市场价值：）计算待估土地公平市场价值：320.29320.29（1+101+10）352.32352.32（元平方米）（元平方米）每平方米土地公平市场价值为每平方米土地公平市场价值为352.32352.32元平方米，近似等于每平方米元平方米，近似等于每平方米352352元。元
25、。某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为1500015000平方米，该地块的土地征用费用（含平方米，该地块的土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩每亩1010万元，土地开发费为每平方公里万元，土地开发费为每平方公里2 2亿亿元，土地开发周期为元，土地开发周期为2 2年，第一年投入资金年，第一年投入资金占总开发费用的占总开发费用的35%35%，开发商要求的投资回，开发商要求的投资回报率为报率为10%10%，当土地出让增值收益率为，当土地出让增值收益率为15%15%，银行贷款年利率为银行贷款年利率为6%6%
26、，试评估该土地的价值。，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均已知，可用成本进该土地的各项投入成本均已知，可用成本进行评估行评估（1）土地取得费土地取得费=10万/亩=150元/平方（2）土地开发费用土地开发费用=2亿元/平方公里=200元/平（3）投资利息 土地取得利息=土地开发费利息=10.23元/平方米(4）计算开发利润开发利润=（1）+（2）10%=（150+200）10%=35元/平方米（5）计算土地价值 土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）（1+15%=（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）=475.84（元/平方米 土地总价=475.8415000 =7137600元 主要网站：主要网站：演讲完毕，谢谢观看！