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1、恒基不夜城項目市場報告恒基不夜城項目市場報告 2009年1月第一部分：近期上海樓市Part1上海房地產市場：樓市進入深度調整期，市場呈現量縮價跌狀態上海房地產市場：樓市進入深度調整期，市場呈現量縮價跌狀態 以以0707年年1010月為本次調整起始點，供應比已連續月為本次調整起始點，供應比已連續1313個月下挫至個月下挫至1 1以下，市場延續供大于求態勢以下，市場延續供大于求態勢本輪調整狀態：較上論持續時間更長本輪調整狀態：較上論持續時間更長第一輪調整：第一輪調整：05年3月-06年10月，上海樓市經曆了國八條和國六條，R1.0（20个月後市場信心恢复）目前调整：目前调整：07年10月政策出台後
2、，市場連續出現13个月的R1.0状态，市場持續低彌，且持續時間更超過05年國八條時期。上升期上升期下降及盘整期下降及盘整期上升期上升期下降及盘整期下降及盘整期04年年8月至月至08年年12月上海成交量与供求比走势月上海成交量与供求比走势上海房地產市場：價格進入下降通道，回到一年前水平上海房地產市場：價格進入下降通道，回到一年前水平价格下跌盘整供求比下挫价格下跌盘整供求比下挫12月上海商品住宅銷售均價11891元/，連續5個月出現下降狀態，較去年10月的價格持平。上海住宅房價回复上海住宅房價回复1 1年前水平年前水平上海房地產市場：開發商資金壓力增加，降價拋售現象頻發上海房地產市場：開發商資金壓
3、力增加，降價拋售現象頻發二三級市場同步出現下跌二三級市場同步出現下跌外资撤場，拋售物業外资撤場，拋售物業08年上海11個中心城區二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區由於原本投資比例較大，市場走低之後，投資客大批撤離，價格下跌45.9，創下中心城區最大跌幅，徐匯下跌31，跌幅相對最小。萬科領頭，全市一半住宅跌價萬科領頭，全市一半住宅跌價年初，萬科拋出樓市“拐點”輪，且在自身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發商領跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進成交而采取降價舉措，尤其一些在07年內價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環、三林等板塊降價幅度明顯。金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲籠罩
4、上海，例如，李嘉誠旗下的和計黄浦5月以44.38億元岀售位於長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。年底又以“改租為售”的方式拋售位於古北黄金城道的商鋪。受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售”其資產，計劃將其前幾年在上海購得的物業打包岀售，其中包含上海廣場商場，東海廣場，安信商業廣場等多種類型物業。部分降價樓盤列表部分降價樓盤列表樓盤名稱所屬板塊07年價格08年下半年價格降價幅度慧芝湖花園閘北大寧2200016000-27%-27%萬科金色雅築浦東三林1800014000-22%-22%禦翠豪庭長寧古北5500045000-18%-18%君禦豪庭靜安北塊3900033000-15%-15%本次
5、降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現拐點拐點進入08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交140萬平方米，較07年下跌23成交大幅萎縮成交大幅萎縮08年下半年之后，上海可售型寫字樓供求比跌入1.0之下，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現拐點供求岀現供求岀現拐點拐點08年10月及11月受中心城區兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現較大漲幅，除去個案影響因素，08年上海可售型寫字樓價格較去年同期上漲10左右。遠郊的寫字樓物業售價與去年同期基本持平。而部分市中心區域岀現寫字樓與住宅物業價格倒
6、掛現象。上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大中信廣場集中成交北外灘7棟寫字樓整體交易近年來隨城市擴張，上海商務商業中心也岀現外擴趨勢，中環沿綫崛起一批新興寫字樓板塊，如普陀長風，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區域內寫字樓供應集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。目前內環內中心區域寫字樓成交比例佔到總量37，內中環和外郊環分別成為寫字樓新增張點，分別佔到21、22。上海寫字樓市場：新興上海寫字樓市場：新興板塊崛起，市中心寫字樓地位削弱板塊崛起，市中心寫字樓地位削弱上海寫字樓市場：上海寫字樓市場：三季度出现拐点，租金出租率齐跌三季度出现拐点，租金出租率齐跌
7、1、三季度甲級寫字樓整體平均租金增幅減緩，環比僅增長0.1%，較上季度1.3%的增幅有所下降。截至第三季度末，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣9.6元/平方米/天。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降7，這是自2005年以來，首次出現下降。2，自今年年初至第三季度末，上海甲級寫字樓市場的新增供應約為68.7萬平方米，達到新的歷史供應高峰。3，吸納量雖低於新增供應量較多，但隨著市場選擇的增多，仍達到40.5萬平方米的良好水準。4，由於市場供應井噴，上海甲級寫字樓整體空置率升至11.2%。空置率的上升主要由於一批新的寫字樓項目交付使用，已有項目依然保持較高入駐率。以上數據從03年-08年上海可售型寫字
8、樓市場由繁榮走嚮低穀1234原因原因受國內外經濟環境影響，整體房産市場走低客戶購買信心不足金融危機波及實體經濟，自用客戶對現金依賴程度加重，購買力大幅削弱宏觀調控之后，寫字樓市場投資門檻高漲，投資客撤離可售型寫字樓産品同質化嚴重，競爭激烈5寫字樓租賃市場同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報明顯下滑上海寫字樓市場走勢由繁榮走向低穀上海寫字樓市場走勢由繁榮走向低穀第二部分：區域市場Part2市場供應可售型寫字樓市場相對市場交易量來說较为充足可售型寫字樓市場相對市場交易量來說较为充足目前不夜城區域內主要在售的寫字樓共有三个個，位於南廣場的企業廣場、华森钻石广场及位於北廣場的銘德國際廣場，共計供应
9、供应893套，目前市場可售套數為638套，相對板塊年度成交情況來說十分充足。不夜城板塊在售寫字樓滙總表樓盤名稱地址上市時間成交價格 建築面積 上市套數目前可售套數可售面積 元/平方米平方米平方米嘉里不夜城企业广场梅园路228号2007-8-172530339285.1342823319656铭德国际广场民德路158号2007-6-112352616460100447495华森钻石广场恒丰路638号2008-12-27177644125936536141259合計97004.197004.18938936386386841068410市場供應區域掀起新一輪改造高潮，未來區域掀起新一輪改造高潮，未
10、來2-32-3年寫字樓市場急劇放量年寫字樓市場急劇放量樓盤名稱地址產品類型整體規模 平方米寫字樓面積 平方米上市時間現狀華森鑽石廣場恒豐路長安路5A寫字樓,LOFT辦公,酒店,商業68810459512009年初主體結構寶礦國際廣場恒豐路天目西路5A甲級智慧純辦公樓、超五星級酒店、高級公寓式酒店和購物中心202046806032010年主體結構不夜城廣場三期共和新路梅園路四星級商務酒店、甲級寫字樓及商場142257約5萬2010年之後未動工恒基130項目恒豐路寫字樓51000510002009年主體結構裕年國際商務大廈恒豐路漢中路准甲級標準的商務辦公樓38000380002009年主體結構恒基
11、天目西路147地塊恒豐路、普濟路標准寫字樓44970449702010主體結構合計547083約31萬平方米不夜城目前面臨新一輪改造，正大力發展商務樓宇經濟，一批新建項目陸續啟動，其中僅南廣場寫字樓上市面積就達到31萬平方米，此外北廣場也將有10-20萬平方米寫字樓供應新增供應新增供應3030餘萬方餘萬方新增量上市集中新增量上市集中新起點高標准規劃新起點高標准規劃新建項目基本集中再09-10年內上市，將對區域市場形成極大沖擊不夜城板塊本輪改造將有恒基，嘉利，中海等一批實力雄厚的開發企業參與，規劃先進，產品定位高檔，將全面提升區域形象。成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩定在1.5萬平方米
12、左右，說明板塊內目前市場的吸納能力基本在這一水平。月度成交起伏較大，基本在500-2000平方米左右，平均3-13套左右。月度成交量在月度成交量在3-133-13套左右套左右區域年度吸納量在區域年度吸納量在1.51.5萬平方米左右萬平方米左右年度吸納量年度吸納量1.51.5萬方左右，月均去化萬方左右，月均去化3-133-13套套價格走勢自07年6月有新盤上市之後，板塊內寫字樓售價基本穩定在22000-26000元/平方米上下，這已成為板塊內新建甲級標准寫字樓認同價格區間，但08年底新盤华森钻石广场上市打破這一局面，其報價僅19000元/平方米，近期成交的4套低區房源在17000-18000元/
13、平方米。新盤售價由新盤售價由2500025000元元/平方米直落至平方米直落至1900019000元元/平方米平方米價格表現岀下降趨勢，價格表現岀下降趨勢，0909年跌破年跌破2000020000元元/平方米平方米樓盤名稱上市時間報價 成交價格 成交套数上市套數元/平方米 元/平方米 嘉里不夜城企业广场2007-8-172600025303232428铭德国际广场2007-6-11250002352644100华森钻石广场2008-12-2719000177644365租賃行情新客站南廣場寫字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線分布分布以新客站為核心，沿天目西路，恒豐路分佈以新客站為核心，沿天
14、目西路，恒豐路分佈 產品類型甲級，普通標准寫字樓，爛尾樓改造商辦樓產品類型甲級，普通標准寫字樓，爛尾樓改造商辦樓達到甲級標准的寫字樓僅有新建的企業廣場一個項目，大部分為普通標准型寫字樓，少量由爛尾樓改造而來的小户型商辦樓租賃行情租金水平三類產品三級梯隊租金水平三類產品三級梯隊甲級標准：3.5元/平方米/天普通標准：2-3.5元/平方米/天爛尾樓改造：1.4-2元/平方米/天平均出租率可達平均出租率可達8080依托新客站交通樞紐，目前區域內寫字樓出租情況較好，平均出租率可達80。目前區域內租賃客户以商貿物流類為主，占到60左右。3.5元/平方米/天2-3.5元/平方米/天1.4-2元/平方米/天
15、爛尾樓改造項目普通標准寫字樓甲級寫字樓樓盤名稱地址樓層租賃價格元/平方米/天物業管理費元/平方米/月租賃面積平方米產品類型嘉裏不夜城二期（企業廣場）共和路268號26層3.52267-184甲級寫字樓嘉裏不夜城一期天目西路218号38層3.525109-219閘北廣場天目西路梅園路20層2.2-3.32075-813普通標准寫字樓地鐵恒通大樓恒通路梅園路25層3.520120-350上海华象大楼秣陵路80号17層2.57.3150建誼大廈恒豐路漢中路24層3.2-3.61476-460康吉大樓天目西路25層212131-267汇贡大厦天目西路99号11層2.420錦程大廈天目西路長安路25層2
16、1597-110一天下大廈恒通路360号27層1.6635-80爛尾樓改造小户型中房華東大廈天目西路長安路26層1.4-1.8866-100林頓大廈恒丰北路100号20層2580-100不夜城板塊租賃寫字樓匯總表不夜城板塊租賃寫字樓匯總表 二手市場行情樓盤名稱地址二手報價元/平方米產品類型嘉裏不夜城一期天目西路218号18000甲級寫字樓閘北廣場天目西路梅園路18000普通標准寫字樓建誼大廈恒豐路漢中路18000錦程大廈天目西路長安路16000一天下大廈恒通路360号13000-16000爛尾樓改造商住樓中房華東大廈天目西路長安路16000-17000由於目前區域中寫字樓出租情況比較理想，二手
17、拋盤的寫字樓數量有限拋盤量不多 二手價格甲級寫字樓二手價格18000元/平方米左右普通標准寫字樓16000-18000元/平方米爛尾改造小户型寫字樓13000-17000元/平方米市場結論宏觀市場區域市場岀售市場供過於求明顯，價格缺乏上漲動力租賃市場租金出租率雙雙下跌，市場出現拐點一手市場市场处于有价无市的状态，成交十分低弥，而未来供应又十分可观。新建甲級標准寫字樓價格進入下跌通道，由07年的25000元/平方米行情價跌入08年底的19000元/平方米。租賃市場甲級標准租金在3.5元/平方米/天二手市場甲級標准二手售價在18000元/平方米區間，但是市场交易量稀少第三部分：項目理解Part3區
18、位認知不夜城板塊現狀上海陸上交通樞紐，依託區位優勢，形成現代交通商務核心便捷的交通鐵鐵路路每天接發列車114對，日接送旅客高達23萬人次，長三角地區乃至全國的交通樞紐功能將日益顯現公公路路4座长途汽车站，其中包括目前亞洲最大客運中心，日客运量达2万余人次，通往11個省、直轄市方向班線998條。占全市長途汽車客、貨運輸業的50%以上。公公交交市內公共交通有始發線和過境線187條，占全市公交線路33.27%。軌道交通軌道交通1號，3號兩條線路。高架及道路高架及道路 南北高架，天目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業上海市“四街四城”之一，主要商業設施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環龍商
19、場等 上海四大賓館區之一，假日酒店，長城大酒店、龍門賓館、新梅華東大酒店、等十幾家高檔賓館 不夜城黃金商務大道:以商務樓宇為支撐，發展總部經濟、BPO產業、滬辦服務等現代服務業為核心，集中近20幢商務樓宇，其中在建和待建的有8幢，未來總建築面積達128.46萬平方米。不夜城濱河休閒水岸:大量高檔住宅和與之相配套的商業生活設施。與靜安區、黃浦區一河之隔，是不夜城地區風光秀麗、適於居住、商務繁忙的黃金地帶。不夜城商業中心 引進中高檔的主題百貨，建設融合品牌購物、時尚餐飲、休閒娛樂等功能於一體的高檔休閒購物廣場。鐵路上海站交通樞紐商務商業區 以鐵路上海站南北廣場為圈，建成與上海國際大都市相適應的現代
20、交通樞紐商業商務區。漢中路地鐵三線換乘樞紐在恒豐路、恒通路和長安路交接處，建造地鐵一號、十二號、十三號線“三線交匯”的綜合交通換乘樞紐，不夜城板塊規劃重點推進不夜城板塊規劃重點推進“兩線三點兩線三點”格局格局 兩綫三點區位認知項目認知本案本案交通動線臨天目西路主幹道，但車行動線不理想交通動線臨天目西路主幹道，但車行動線不理想 南面朝向天目西路主幹道天目西路是上海東西向主幹道之一，交通繁忙，車流量大。但由於天目西路在本案一段為橋面道路，車行至寫字樓部分需從長安路繞行。項目認知周邊環境周邊環境新客站概念，蘇州河景觀新客站概念，蘇州河景觀新客站在傳統概念中人流量大，往來人員複雜，周邊環境有待改善，整
21、體檔次不高，不具備高檔寫字樓所需環境條件。蘇州河在本案南北兩側形成彎道，使得本案南、北、西側房源均具有景觀優勢距離新客站僅300米蘇州河環抱左右項目認知產品條件產品條件 房齡超過房齡超過1010年，產品已趨於落後年，產品已趨於落後 開發商恒基(中國)投資有限公司物業管理公司恒盛物業管理總建築面積3.7萬平方米標準層面積1478平方米樓層25單套面積77-148平方米總套數362套空調中央空調電梯6部電梯1部客梯租金3.8-4.2元/平方米/天，實際租金3.6元/平方米/天出租率80%物業管理費16元/平方米/月辦公，商業，公寓綜合性項目不夜城廣場整體規劃由一棟辦公，兩棟商住樓及4層商業組成，寫
22、字樓部分位於最西側，目前兩棟商住樓基本也作為辦公出租，在一定程度上與寫字樓部分形成內部競爭。產品定位甲級，但建成時間超過10年本項目建成於1996年，按照甲級標準設計建造，在區域內檔次較高，但由於建成時間較長，相比區域內新建甲級寫字樓來說，無論外立面及硬體設備已無明顯競爭力。房型面積控制合理，便於出租出售面積比例77.3-98.7386%109.28-110.4211%125.63-148.423%主力面積在77-98平方米，控制得當，與區域內的客戶需求相契閤。項目認知目前現狀租金水準不高，出售價格空間受限實際租金實際租金3.63.6元元/平方米平方米/天，出租率天，出租率8080左右左右部分
23、房源已岀售部分房源已岀售本案租金報價3.8-4.2元/平方米/天，實際租金平均仔3.6元/平方米/天，與區域內類似項目租金水平相同。岀租率平均在80左右，若想達到5投資滙報率，本案約有2/3房源已岀售，且零散分佈在各個樓層，對剩餘房源岀售造成一定困難。客戶對象以中小型企業為主客戶對象以中小型企業為主目前租客基本以物流、貨貸、商貿等企業為主，其餘還包括廣告，科技，事務所，駐滬辦事處等大量中小型企業，整層客戶主要有聯通，平安保險等。第四部分：價值比較Part4項目價值比較1、地理位置比較目前板塊市場中在售的新上市項目為企業廣場，而與本安比較類似的出租項目為嘉裏不夜城一期，這兩個項目對本案的定價具有
24、一定參考價值，因而以下將本案與這兩個項目在地理位置，產品等方面進行比較嘉裏不夜城一期嘉裏不夜城一期企業廣場企業廣場項目名稱地址與地鐵站直線距離距離主幹道車輛進出情況星級恒基不夜城天目西路547號410米（新客站）緊臨天目西路需從長安路繞行嘉裏不夜城一期天目西路218号270米（新客站）緊臨天目西路可直達企業廣場梅园路228号210米（漢中路站）不臨主幹道可直達華森钻石廣場恒豐路630號100米（新客站）臨近恒豐路橋需橋下繞行华森钻石广场华森钻石广场2、產品比較比較項目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森钻石廣場企業廣場硬件設施外立面玻璃幕牆+面磚玻璃幕牆+面磚石材玻璃幕牆玻璃幕牆，LOWE雙層中空玻璃
25、窗大堂地面牆面為雲石石材地面牆面石材地面牆面玻化磚，大理石裝飾電梯7部進口電梯10部OTIS電梯芬兰KONE 6部迅達空調中央空調系統中央空調系統分户式VRV中央空调特靈中央空調商業配套4層商鋪太平洋百貨地上二層商場二層商業配套車位330個950個500個其他衛星天線衛星天線光纤介入、信号覆盖、有线电视预留电话接口、宽带网络接口 光纖到每樓層產品規劃總體規模37000平方米49000平方米41259平方米43400平方米樓層27層38層28層26層單套面積77-148平方米109-219平方米93-225平方米59-184平方米整層面積1478平方米1528-1671平方米1886平方米190
26、0平方米建成時間1996年1996年2010年底2008年星級比較+3、租售情況比較比較項目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森钻石廣場企業廣場租金3.6元/平方米/天3.5元/平方米/天未交房3.5元/平方米/天物業費16元/平方米/月25元/平方米/月不祥22元/平方米/月售價二手報價18000元/平方米19000元/平方米25000元/平方米（實際成交價）结论：从地段交通来讲恒基不夜城与企业广场、華森钻石廣場类似，略逊与嘉里结论：从地段交通来讲恒基不夜城与企业广场、華森钻石廣場类似，略逊与嘉里 不夜城，从产品来看，企业广场为新建甲级写字楼，标准最高，華森钻石不夜城，从产品来看，企业广场为新建甲级
27、写字楼，标准最高，華森钻石 廣場雖然也是新建項目，但未達到甲級標准，恒基不夜城与嘉里廣場雖然也是新建項目，但未達到甲級標准，恒基不夜城与嘉里 不夜城类不夜城类 似，但车位数量及商业配套上略逊与嘉里不夜城。似，但车位数量及商业配套上略逊与嘉里不夜城。華森钻石廣場尚未交房，其餘三项目租金水平基本持平華森钻石廣場尚未交房，其餘三项目租金水平基本持平項目SWOT分析項目優勢項目劣勢項目機會項目挑戰n 鄰近新客站交通樞紐，鐵路公路，市內公交，軌道交通等設施齊全，交通便利n外立面及內部裝修較為完好n三面具有景觀優勢n房型面積較小，適合區域客户n出租率高，達到80以上n 建成已有10年，剩餘土地使用年限不多
28、n相對新建甲級寫字樓產品趨於落後n車行出入條件不佳n部分房源已岀售，難以對項目進行整體包裝岀售n 不夜城板塊面臨全面改造，一批新建高檔項目上市，區域價值得到提升n同一項目中還包括兩棟商住樓，與本案形成內部競爭n市场环境趋于恶劣，价格有下跌趋势，且未来2年将有大批新建高檔寫字樓即將上市，對本案銷售形成沖擊 End&Thanks 感感 谢谢 聆聆 听听!9、静夜四无邻，荒居旧业贫。3月-233月-23Wednesday,March15,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。07:18:5307:18:5307:183/15/20237:18:53AM11、以我独沈久，愧君相见频。3月-2307:1
29、8:5307:18Mar-2315-Mar-2312、故人江海别，几度隔山川。07:18:5307:18:5307:18Wednesday,March15,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。3月-233月-2307:18:5307:18:53March15,202314、他乡生白发，旧国见青山。15三月20237:18:53上午07:18:533月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。三月237:18上午3月-2307:18March15,202316、行动出成果，工作出财富。2023/3/157:18:5307:18:5315March202317、做前，能够环视四周；做时，你只能
30、或者最好沿着以脚为起点的射线向前。7:18:53上午7:18上午07:18:533月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。3月-233月-23Wednesday,March15,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。07:18:5307:18:5307:183/15/20237:18:53AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。3月-2307:18:5307:18Mar-2315-Mar-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。07:18:5307:18:5307:18Wednesday,March15,202313、不知香积寺，
31、数里入云峰。3月-233月-2307:18:5307:18:53March15,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。15三月20237:18:53上午07:18:543月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。三月237:18上午3月-2307:18March15,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/157:18:5407:18:5415March202317、空山新雨后，天气晚来秋。7:18:54上午7:18上午07:18:543月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。3月-233月-23Wednesday,March15,202310、阅读一切好书
32、如同和过去最杰出的人谈话。07:18:5407:18:5407:183/15/20237:18:54AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2307:18:5407:18Mar-2315-Mar-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。07:18:5407:18:5407:18Wednesday,March15,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-233月-2307:18:5407:18:54March15,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。15三月20237:18:54上午07:18:543月-2315、最具挑战性的挑战莫过于
33、提升自我。三月237:18上午3月-2307:18March15,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/157:18:5407:18:5415March202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。7:18:54上午7:18上午07:18:543月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉