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1、 1 一、房屋管理系统总流程图是怎样的？开发商网上填报国土证、规划许可证、施工许可证、资质证等信息，同时填报该项目下楼栋及房屋详细情况，包括面积、户型、功能、用途，自用、回迁、公建配套、查封、抵押等情况，提交我局业务部门审核预售证核发预售证变更在项目概况审核完成的基础上申请预售证在项目概况审核完成的基础上申请在建工程抵押开发商联网打印合同，并把合同拿到我局进行备案登记合同登记合同签订1.项目概况审核4.合同管理7.归档6.过户5.初始登记2.在建工程抵押管理3.预售证管理 2 二、项目概况填报的流程如何？开发商网上填报窗口收件测绘所审核市场处审核结束开发商网上填报国土证、规划许可证、施工许可证
2、、资质证等信息，同时填报该项目下楼栋及房屋详细情况，包括面积、户型、功能、用途，自用、回迁、公建配套、查封、抵押等情况，网上提交申请后在系统“已完成申请”中查询预受理号，并打印预受理单开发商持预受理单及收件资料前往窗口交件；窗口人员核对预受理编号，收取收件资料，并打印回执给开发商，回执上注明该案件编号测绘所核对开发商填报的楼盘测绘部分数据准确性，审核通过则提交市场处审核其它信息，审核不通过则退回开发商修改资料或直接退案市场处核对开发商填报的其它信息是否与原件相符，审核通过则完成项目概况审核，审核不通过则退回开发商修改资料或直接退案收件资料清单：1、开发企业资质证书、营业执照2、国有土地使用证3
3、、建设工程规划许可证4、建筑功能指标明细表5、建设工程报建审核书6、国有土地使用权出让合同7、建设工程施工许可证8、楼宇命名文件9、楼盘明细表10、说明：开发商通过网上填报项目概况相关信息。测绘所校验测绘部分的数据，若发现有误，则退回给开发商修改；审核通过后，在开发商界面会产生预受理号，开发商自行打印预受理清单，并凭此单到窗口交件。窗口收件后将资料转到市场处校对。市场处一审人员核对时发现有误，可视情况退回给开发商修改资料或退案，若选择退回给开发商修改，则开发商可在原来填报资料的基础上修改信息并重新提交；若选择退案，则表示结束此案，开发商必须重新开始申请。三、预售证核发的程序是什么？3 开发商网
4、上填报窗口收件市场处审核结束开发商通过网上申请，在完成项目概况审核的基础上提出预售证的申请，选择欲申请预售的楼栋，并准确填写本次申请预售的面积和套数，网上提交申请后在系统“已完成申请”中查询预受理号，并打印预受理单开发商持预受理单及收件资料前往窗口交件；窗口人员核对预受理编号，收取收件资料，并打印回执给开发商，回执上注明该案件编号市场处审核预售申请情况，批准通过后发预售证；审核不通过则退回开发商修改资料或直接退案收件资料清单：1、售房明细表2、监控协议书3、监控帐号开户证明书4、中介所录入监控帐号中介所录入监控帐号 说明:开发商通过网上申请预售证核发，在提交申请后，在开发商界面会即时产生预受理
5、号，开发商自行打印预受理清单，并凭此单到窗口交件。开发商到窗口交件后，案件转中介所录入监控帐号。中介所录入监控帐号后，案件转到市场处进行审核。市场处一审人员审核时发现有误，可视情况退回给开发商修改资料或退案，若选择退回给开发商修改，则开发商可在原来填报资料的基础上修改信息并重新提交；若选择退案，则表示结束此案，开发商必须重新开始申请。四、商品预售证变更换证的流程是什么？4 开始结束网上填报退开发商修改资料窗口收件一审二审三审四审缮证退案 开发商通过网上申请预售证核发，在提交申请后，在开发商界面会即时产生预受理号，开发商自行打印预受理清单，并凭此单到窗口交件。窗口收件后，案件转到市场处进行审核。
6、市场处一审人员审核时发现有误，可视情况退回给开发商修改资料或退案，若选择退回给开发商修改，则开发商可在原来填报资料的基础上修改信息并重新提交；5 若选择退案，则表示结束此案，开发商必须重新开始申请。五、开发企业通过房屋管理系统进行商品房预售申请和现售前应做哪些准备工作？房地产开发企业进入广州市房屋管理系统之前，应开通能访问 internet 的网络连接、申办电子数字证书、申请房屋面积预测、网上填报项目概况和楼盘明细表；再按广州市房屋管理系统设置要求申请商品房预售许可证等业务。商品房现售的，房地产开发企业应当依照前款取得数字证书，办理新建商品房所有权初始登记后，进行销售。六、通过房屋管理系统可以
7、申报哪些业务？通过房屋管理系统可以办理如下业务：1.项目概况网上填报；2.预售证核发网上申请；3.预售证变更网上申请；4.预售证合同签订；5.在建工程抵押网上申请；6.初始登记与过户网上申请。七、取得商品房预售许可证的开发企业，市房管局将通过网上操作系统公布哪些信息？房地产开发企业取得商品房预（销）售许可的，市国土房管局通过广州市房屋管理系统在网上即时公布下列信息：1.商品房预（销）售许可情况；6 2.商品房的楼盘明细表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等；3.房地产抵押、查封、回迁安置情况；4.商品房销售合同的示范文本；5.商品房拟销售的价格；6.商品房的成交数量、面
8、积、金额及未销售的情况；7.其它需公布的信息。八、如何申请办理商品房买卖合同网上备案确认手续？1.可由房地产开发企业或预售商品房购买人在商品房买卖合同中约定。房地产开发企业应当将填报清晰准确签字盖章的商品房买卖合同不少于 2份交予购房人收执（提醒购房人合同一旦确认所有的数据将不能通过数据库修改），在商品房买卖合同网上备案之日起 1 0 日内，向房地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同备案确认手续。（1）开发企业办理商品房买卖合同合同确认手续的,应当将双方签名盖章的商品房买卖合同不少于 2 份交给购房人收执；（2）预售商品房购房人可以持商品房买卖合同、预售款首期款入账凭证及其身份证明文件等其他材
9、料办理确认手续。九、需要解除商品房买卖合同有哪些要求？办理商品房买卖合同备案确认手续或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，由买卖双方持房地产登记申请书、商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房地产交易登记机构注销合同网上备案和撤回登记申请的手 7 续。一方当事人委托另一方当事人办理注销网上合同备案的，除应当提供前款规定的材料外，还须提供经公证的委托书和委托方身份证原件。十、如何申请商品房预售证？如何确定预售范围？商品房预售许可证业务采取网上申请的方式，申请人通过互联网将审核预售证所需信息输入房屋管理系统。所输信息齐备,经审核通过后，即可到我局窗口
10、递交书面材料，办理时限自窗口受理之日起算。各功能可办理预售的范围是：住宅、商业、写字楼、车位等。预售面积按下列原则确定：即按出让合同或规划许可证相同功能的最小面积计算可售面积，并扣除该项目已经领取的预售证的面积之和。以“自然栋”作为核发商品房预售许可证的最小单位，同一栋楼宇不能分多次申请核发多个预售证。同一项目多栋可以核发一个预售证，每栋一个楼盘明细表。十一、网上填报出现错误错误怎么办？开发企业在房屋管理系统上申请各项业务，应当在提交市国土房管局前仔细校对各项数据，一经上报，所有数据将不能通过数据库修改。签订商品房买卖合同，开发企业应当提醒购房人核对购房的相关资料，诸如姓名、身份证、房号、密码
11、、网上备案等不能再修改。十二、抵押查封和回迁安置信息的备注及网上操作系统楼盘 8 明细表的标注有什么要求？1.关于抵押、回迁、查封信息的备注 如果申请预售的在建工程存在着抵押、查封、回迁情况，申请人应如实申报，否则退案。查封、回迁、抵押的部位和面积均应在楼盘明细表中清晰标注。2.楼盘明细表的标注 经审查同意发证的，除发出现行的纸面商品房预售许可证外，还将在房屋管理系统的楼盘明细表中以不同颜色将可售与查封、抵押、回迁、公建配套等禁止或限制预售的房号予以标注。经审查标注的楼盘明细表作为网上交易以及其它业务的基础。十三、使用网上操作系统申请商品房预售许可证的注意事项有哪些？开发企业使用网上操作系统办
12、理有关业务时，除需按要求准备好电脑、打印机和纸质收件资料外，还应注意以下几点：一是经办人员对业务流程和网上操作系统较为熟练，输入的数据资料必须真实、准确；二是人员要相对固定，对刚上岗的新手要认真组织学习关于实施广州市商品房买卖合同网上备案规定的通知（穗国房字 2 0 0 5 4 7 4 号）和关于启用广州市房屋管理系统的通知（穗国房字 2 0 0 5 5 2 5 号），由熟悉系统操作的人员进行培训或向房管局申请培训；三是填报项目概况表应在申请办理有关 9 业务前两个月提前完成网上填报；四是申请预售的面积可包含抵押帮查封面积，但抵押查封情况必须注记清晰；五是各项业务只能在本级岗位时修改，一旦提交
13、至下一流程就不能再修改。十四、登录系统失败的常见原因有哪些？1 登录阳光家缘网站输入用户名和密码后，点击登录按钮没有反应。出现此现象是由于操作系统启用了弹出窗口阻止程序（操作系统为X P 的情况）或安装了上网助手软件，会出现弹出窗口阻止程序或上网助手拦截弹出窗口的情况，从而导致无法正常登录系统。安装了上网助手会出现如下提示信息：解决方法：直接把上网助手卸载或者禁止拦截。禁止上网助手拦截的方法：单击上网助手工具条上的“拦截”图标，在下拉菜单中选择“不拦截当前站点广告”或者把下拉菜单中所有菜单项前面的“勾”去掉即可，如下图所示：1 0 禁止上网助手拦截的方法：单击I E 浏览器工具栏上的“工具”菜
14、单，然后点击“弹出窗口阻止程序”，选择“关闭弹出窗口阻止程序”，如下图所示：2)登录阳光家缘网站输入用户名和密码后，点击登录按钮，但没有弹出“选择数字证书”窗口，不能选择数字证书及输入证书密码，此时页面会提示“登录失败，当前用户不能登录，主要原因是：获取用户的证书指纹失败！”。出现这种情况的主要原因是插上数字证书后，系统不能自动识别。解决方法：启动“优益电子钥匙精灵”或者插上数字证书重新启动或注销操作系统。如果系统能识别数字证书，则会在系统任务栏右下角显示“优益电子钥匙精灵”图标。1 1 3)输入的系统密码或数字证书密码不正确，导致登录失败。如修改密码后忘记密码，需重置密码才能正常登录，数字证
15、书密码重置需到广东省电子商务认证有限公司办理，系统密码重置需向我局信息中心提出书面申请（加盖公章）办理。十五、填写项目概况信息时，如“国土证”里有多个图幅地号应该如何填写？在项目概况里录入国土证信息时，如果有多个图幅地号，在图幅地号栏录入最小的地号，其它的地号在“备注“栏中录入即可。（注意：有修改）十六、一个人管理多个项目公司的业务时，该如何切换身份？登录时选择某一项目公司身份，处理完该公司业务后，可通过主界面右上角菜单上的“组织选择”，切换成另一个身份进入系统操作。十七、房屋“具体功能”应如何填写？楼盘表中增加了“具体功能”字段，请在“房屋功能”栏中选择大类，在“具体功能”字段中填写规划许可
16、证中批复的房屋用途内容，该字段的内容将作为房屋使用用途打印在合同中，具体功能类别划分请参考以下规则：1 2 （一）住宅 1 住宅 2 公寓 3 别墅 4 其他（二）商业 1 商业 2 农贸市场 3 工业品市场 4 其他 （1）配套商业 （2）粮店 （3）书店 （4）煤店 （5）酒楼 （6）餐厅 （7）商务客房 （8）其他（三）办公 1 办公 2 写字楼 3 其他（四）车位 1 汽车位 2 自行车位 3 其他（五）其他 1 厂房 2 车间 3 仓库 4 会所 5 文化活动中心 6 配电房 7 物管用房 8 电讯用房 9、其他 十八、为什么在合同打印时点击“打印预览”无法弹出预览窗口？原因：如果点
17、击“打印预览”无法弹出预览窗口，可能是没有安装打印机或者没有安装系统的打印控件。解决方法：首先要安装好打印机，然后登录阳光家缘h t t p:/g 4 c.l a h o.g o v.c n 下载“打印控件”安装即可。十九、为什么打印合同时没有条形码？1 3 原因：打印合同时没有出现条形码，是因为没有安装条形码字体。解决方法：登录 h t t p:/g 4 c.l a h o.g o v.c n，下载条形码字体，把它复制到电脑系统盘 C：W I N N T F o n t s 目录下即可。二十、签订合同时应该注意哪些事项？1 签定合同时必须按要求输入相关数据项，要求输入阿拉伯数字的地方如：天数
18、、日期、金额、合同份数、页数等，不能输入中文数字，如“一，二”等。2 如果合同草签（没有点击打印合同输入乙方密码前）后退出了系统，需要重新回到当前房屋的合同签订界面，可点击“修改合同”，输入合同草签编号进行查询；如果没有记下草签编号，则可点击该房间号，系统会提示：“房屋编号：x x，草签编号：X X X X X X”。3 录入乙方出生日期时一定要按照“y y y y-m m-d d 的格式，即四位年-两位月-两位日的格式来，其他格式的日期将不能被接受,请注意中文“”和英文“-”的区别，不能使用中文“”。4 在打印正式合同前，请先打印草稿，务必提醒业主核对草稿内容，合同一经正式打印，则不允许修改
19、。二十一、未成年人（没有身份证）购房时，在合同中应如何 1 4 填写乙方信息？未成年人没有身份证购房时，证件类型选择“其他”，证件号码输入“户口本 X X X”。二十二、关于业务办理进展情况在何处查询？在开发企业操作界面“已完成申请”列表中可查看案件当前办理节点及办理情况，案件的具体办理历史可点击图标查看。二十三、如何获得预受理号？网上提交申请后开发企业可在系统“已完成申请”中查询案件的预受理号，并打印预受理单。二十四、使用房屋管理系统的环境要求有哪些？：1 网络要求：须在办公地点及售楼现场开通能访问 I n t e r n e t 的网络连接，为提高系统性能、保证数据正确传输，建议最好使用宽
20、带连接。2 计算机要求：（1）硬件要求 台式机：处理器 I n t e l P e n t i u m 4 2.8 G 内存容量 5 1 2 M 1 5 硬盘容量 8 0 G 激光打印机：打印分辨率:最高分辩率 1 2 0 0 1 2 0 0 d p i 打印幅面 A 4 打印速度 2 1 p p m 建议使用双面激光打印机 （2）操作系统及应用软件要求 W i n d o w s 2 0 0 0 或 W i n d o w s X P I n t e r n e t E x p l o r e r 6.0 以上版本 O f f i c e 2 0 0 0 以上版本 为保证系统性能、提高工作效
21、率，建议尽量使用 W i n d o w s 2 0 0 0操作系统及高配置的计算机系统。请使用 I E 浏览器操作系统，不要使用诸如 M y I E，腾讯浏览器或者 F i r e F o x 浏览器等非 I E 的浏览器，否则可能会出现无法预料的问题。（3）合同打印要求:网上打印出来的商品房买卖合同应当装订整洁、美观，建议使用热熔装订机。1 6 二十五、设立预售款监控帐户的依据是什么？设定商品房预售款监控帐户、建立监控制度是以广东省商品房预售管理条例第三章及第四章的要求作为法律依据而进行的，主要目的是保护购房业主的利益。二十六、预售款监控帐户的作用表现在哪些方面？预售款监控帐户的作用主要表
22、现在以下几方面：1、规范商品房预售行为，防范金融风险，维护房地产预售市场秩序；2、维护购房人的合法权益，防止预售人在预售项目未竣工前将商品房预售款挪作他用；3、保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。二十七、购房者如何缴交商品房预售款？必须凭房屋管理系统联机打印的 商品房预售款缴款通知书到银行柜台办理缴款手续，完成缴款后，要求收款银行在缴款通知书上加盖业务专用章，并将缴款通知书的第一、二联及银行进账单退回，作为办理商品房买卖合同登记备案的要件之一。二十八、预售款监控帐户的资金如何使用？发展商必须通过什么手续才能调用该
23、资金？发展商申请划拨使用监控帐户内的预售款时，须向我局提出申请并提供购买工程材料等申请用款的相关合同，经监 1 7 控银行审核并加署意见后，交广州市商品房预售款监督管理小组审核，对项目的施工进度、申请款项的用途等符合广东省商品房预售管理条例的规定的，将同意其使用，对不同意使用的，将以书面方式说明理由。同时，监控银行必须凭监督管理小组核准同意支付的数额拨付。开发商不得以任何方式和理由逃避监管。二十九、在建工程抵押的流程是什么？开发商网上填报窗口收件交易中心审核结束开发商通过网上申请，在通过项目概况审核后的楼盘表中标注欲申请在建工程抵押的房屋，网上提交申请后在系统“已完成申请”中查询预受理号，并打
24、印预受理单开发商持预受理单及收件资料前往窗口交件；窗口人员核对预受理编号，收取收件资料，并打印回执给开发商，回执上注明该案件编号交易中心审核在建工程抵押申请，审核通过则完成在建工程抵押的审核，审核不通过则退回开发商修改资料或直接退案收件资料清单：1、抵押房屋明细表2、抵押合同3、三十、没有电子密匙能否登陆“房屋管理系统”？没有电子密匙不能登录房屋管理系统。三十一、录入楼盘明细表时，是否每一个单元都要将所有信息都输入一遍？房号中能否存在英文字母？1 8 不需要。同一个房号只要基本信息一致，可以在“楼盘明细表”中直接点击房号（如 0 2），对所有 0 2 单元赋予房屋信息；也可以钩选相应楼层（如
25、4 层、5 层、6 层），再点击房号（如 0 3），对 4 0 3、5 0 3、6 0 3同时赋予房屋信息。房号中不能存在英文字母。三十二、电子密匙是否具备储存功能，当作 U 盘使用？电子密匙不具有储存功能，不能当作 U 盘使用。它只能在安装“房屋管理系统”驱动程序后，作为登陆“房屋管理系统”的密匙。三十三、初始登记业务能否与过户申请同时办理？初始登记与过户业务可以同时办理。三十四、电子密匙密码能否修改？电子密匙的密码可以进行修改。三十五、项目概况审核申请通过审核后，是否还需要提交纸质申请资料？需要。三十六、能否在电脑上先操作，然后登陆“房屋管理系统”上载数据？不可以。三十七、如购房人要求加名
26、及其它调整，但合同已打印，可否更改调整？不可以。1 9 三十八、再次打印合同之前，乙方必须输入购房密码吗？再次打印合同之前，乙方必须输入购房密码，且乙方若的数量在两个或以上时，每个都要输入密码。三十九、合同中“现房”与“预售商品房”的界限是什么？以是否确权为界限。现房是指已办理大确权的商品房，而预售商品房是指建筑工程超过总层高 2/3 以上的楼花。四十、新合同送备案时，是否必须附上经买卖双方签章的广州市房地产登记申请书？是。四十一、买方交房款，是否必须凭网上打印的进帐单到银行转入监控户？是。四十二、经房屋管理系统的预售证为什么没有商品房买卖合同号的范围？经房屋管理系统核发的预售证，其商品房买卖
27、合同号是根据全市商品房买卖总量随机生成的顺序号，每一宗购房交易成功前都有可能变化，因此，不能象旧系统一样根据预售房的套数核发合同的数量。四十三、能否结束或删除已经开始办理的“未完成审核”的“项目概况填报申请”？能否用点选的方式为零散单元赋 2 0 予单一项信息？（即修改选定单元的单一指定项信息）能。四十四、能否加入单元面积汇总功能？能。四十五、能否直接将面积预测单位上传的数据直接利用作为申请数据？能。四十六、能否将出让年限输入分开不同性质、更详细化？使用年限可否自动生成？能。对应的用途、性质、年限可以自动生成，但要输入起止日期。四十七、合同说明中的业主签名栏可否加长或另起一行？能。四十八、商品
28、房买卖合同中，乙方信息中证件类别可否自行增加？能否增加监护人栏？能。四十九、按揭方式可否增加第二期付款？可以。五十、如果客户要求收执两份合同（即两份“业主”），对之后的备案、抵押、办证有否影响？没有。2 1 五十一、楼盘面积预算程序是什么？需要提供哪些资料？中标测绘单位有哪些？商品房销售面积预算（测绘部分）报盘流程图 开发商选择测绘单位 开发商向测绘单位提供资料，开发商与测绘单位签订合同 测绘单位到市测绘所办理预算合同备案确认手续，申请预算房屋的宗地号和栋号 测绘单位预算商品房销售面积 测绘单位将预算面积成果电子数据交市测绘所上载归档 测绘单位向开发商提供预算成果资料 开发商根据预算成果资料填
29、写楼盘明细表 楼盘数据变更 市测绘所校对预算面积成果与楼盘明细表数据，予以确认 转入下一程序 面积预算提交的材料如下：以下资料由预算委托单位向受托单位提供一式两份复印件或晒蓝图（盖章），并提供原件供受托单位进行校对后盖章确认，委托单位对提供资料的 2 2 准确性与合法性全权负责。1 报建审核意见书、建筑功能面积明细复印件；2 建筑工程规划许可证及其1：5 0 0 总平面图复印件；3 报建图资料，包括房屋各层平面图、立面图、剖面图、大样图的复印件或晒蓝图，及其对应的电子图形（.d w g）文件；4 建设项目的名称、门牌地址的证明及其单元号的编排表或示意图（编排规则见附件 3）；5 预算项目说明原
30、件，包括阳台封闭情况、飘窗情况、墙体结构厚度、幕墙结构、车位的标准设计尺寸等情况作出说明；6 商品房预售许可证复印件（已申领的应提供）；7 预算工作中需要的其他相关说明、文件。五十二、是否可以由开发商自行预算商品房销售面积？答：不能由开发商自行预算商品房销售面积，需由以下六家经我局招投标中标的省内测绘单位进行商品房销售面积预算：1、广东省国土资源厅测绘院 2、广州市公信城市建设测量有限公司 3、广州卓荣测绘有限公司 4、广州市德坚数码测绘有限公司 5、广东省地质测绘院 2 3 6、广州市四维城科信息工程有限公司 五十三、开发商怎样申请预算委托？答：开发商根据我局网站公布的六家测绘单位的地址、联
31、系电话、联系人的信息自行联系测绘单位，选定一家进行预算委托，并签订预算委托合同。五十四、商品房销售面积预算的依据是什么？答：根据规划部门审批后的报建图及其对应的电子图形文件等系列资料进行面积预算。具体详见我局网站登载的面积预算提交材料清单。五十五、房屋面积预算委托合同是否需要备案？如何办理备案手续？答：由开发商和测绘单位双方签订的预算委托合同需要在广州市房地产测绘所备案。并按以下程序办理备案手续：由测绘单位携预算委托合同、备案申请表（测绘单位与预算委托单位双方盖章）、印有测绘单位资料校对章的预算资料一式一份到市测绘所办理备案手续，测绘所提供预算案号、发出备案回执。五十六、预算成果由哪个部门负责审查验收？答：测绘单位对其面积预算成果的质量独立进行二级检查一级验收程序，测绘单位对其成果质量全权负责。