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1、8.1 市场途径及程序8.2 市场参照物8.3 市场途径中的主要评估方法8.4 市场途径应用举例及方法评价目 录第1页/共53页通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估市场途径及其具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及市场途径中的各种评估技术方法的基本应用。【学习目标】第2页/共53页8.1.1 市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。市场途径是根据替代原理，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规
2、程。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。8.1 市场途径及程序第3页/共53页 通过市场途径及方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；排除了个别交易的偶然性其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。8.1.2 市场途径的基本前提第4页/共53页参照物及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。（2）面临的市场条件具有可比性，包括供求关系、竞争状态和交易条件（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，同时，时间因素的影响是可以调整的。第5页/共53页1）选择参
3、照物 选择参照物的关键要求是可比性问题，资产功能、市场条件、成交时间等；参照物应选择三个以上，以避免偶然因素。2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 具体到每一种资产时，影响资产价值的因素各有侧重。选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标。例如：地理位置是房地产价值的重要影响因素，技术水平在机器设备评估中起主导作用。8.1.3 市场途径的基本程序第6页/共53页 3）指标对比、量化差异 将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化和货币化。4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 将已经量化的对比指标差异进行调增或调减，得到每个参照物为基础的评估对象的初评结果。5）综合分析确
4、定评估结果 对若干初评结果进行综合分析，以确定最终评估值。可比性都很好时，可采用算术平均或加权平均。第7页/共53页评估单项资产应考虑的可比因素：（1）资产的功能 资产功能是资产使用价值的主体，在社会需要的前提下资产功能越好，其价值越高。（2）资产的实体特征和质量 指外观、结构、役龄、规格型号和制造工艺水平。（3）市场条件 参照物交易时间与评估对象评估基准日的市场条件及供求关系的变化情况。（4）交易条件 指交易批量、交易动机、交易时间。第8页/共53页8.2.1 市场参照物的基本特征1）市场参照物的实体特征具体表现在功能、具体用途、性能上具有可比（相同、相似、相近）2）市场参照物的权益特征权益
5、可比，如所有权、使用权、经营权、租赁权、抵押权等3）市场参照物的市场特征市场条件可比，如市场空间、市场级次、市场供求关系、市场竞争状况等8.2 市场参照物第9页/共53页 4）市场参照物的时效特征参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，适度期间内的价格才具有可比性和相容性。5）市场参照物的其他特征主要指参照物的交易条件（交易批量、动机、付款方式）第10页/共53页运用市场途径评估资产价值时，参照物通常应选择三个和三个以上。以避免某个参照物个别交易中的特殊因素或偶然因素对成交价及评估值的影响。只选择一个参照物将面临较大的风险。8.2.2 市场参照物的数量要求第11页/共53页8.3.1 直接
6、比较法 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物对应特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值。直观简捷，便于操作，但要求可比性较高评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n （81）或：评估对象价值=参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n （82）8.3 市场途径中的主要评估方法(直接、间接）第12页/共53页特例（差异仅体现在某一基本特征上）1）现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，直接利用基准日的现行市场价格作为
7、评估价值。2）市价折扣法 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象某方面不利因素，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象的价值。资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）（83）第13页/共53页例题8-1评估某一拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价位10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=第14页/共53页 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象的价值。资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为：资
8、产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）（84）例8-2:资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）（85）例8-3:3）功能价值类比法第15页/共53页例题8-2例题8-3第16页/共53页 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象的价值。资产评估价值参照物成交价格（1+价格变动指数）（86）（861）或 （862）4）价格指数法第17页/共53页 价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存
9、在差异，且时间差异不能过长。第18页/共53页例8-5应用公式8-6、8-7-1被评估房地产于2015年6月30日进行评估，该类房地产2015年上半年各月月末的价格同2014年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%，10.5%。其中，参照房地产在2015年3月底的价格为3800元/M2,则评估对象于2015年6月30日的价值接近于3932元/M2。计算式为：第19页/共53页例8-6应用公式8-6-2（8-7-2）已知某资产在2015年1月的交易价格为300万元，该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：从2015年1月至5月的环比价格指数分别为103.6
10、%、98.3%、103.5%、104.7%，评估对象于2015年5月的评估价值接近于331.07万元。第20页/共53页 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）（88）其中：资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）5）成新率价格调整法第21页/共53页1）市场售价类比法资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值交易情况差异值 （89）资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 （810
11、）在具体操作过程中，运用直接比较法时使用频率较高的有以下技术方法：第22页/共53页 价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。（1）成本市价法资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）（811）例8-7（2）市盈率倍数法（主要适用于企业价值评估）企业评估价值被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率 （812）例8-8 2）价值比率法第23页/共53页评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为
12、20万元，则其市价接近于30万元。计算式：8-7第24页/共53页某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则该企业的评估价值为：20000万元。计算式：8-8第25页/共53页间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。该法只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。8.3
13、.2 间接比较法第26页/共53页 市场途径中的具体方法使用前提必须满足的两个基本条件：第一，利用参照物进行评估，参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性。第二，参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。市场途径的具体方法可以成为成本途径的具体方法，但成本途径中的具体方法的使用前提会有所区别。第27页/共53页8.4.1 市场途径在房地产评估中的应用1）估价对象概况2）评估要求3）评估过程（1）选择评估方法（2）收集有关的评估资料（评估对象资料和参照物资料）（3）进行交易情况修正（4）进行交易日期修正（5）进行区域因素修正（6）进行个别因素修正（7）计算被评估土地的初步价格（8）计算评估结
14、果8.4 市场途径应用举例及方法评价第28页/共53页(1)估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。(2)评估要求。评估该地块2014年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程。选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表8-1。第29页/共53页例：评估属于住宅区的一块600平方米的空地表8-1交易情况修正：A、D正常买卖，B偏低2%，C偏低3%交易日期修正：每月上涨1%所以A为6%，B为7%，C为12%，D为1
15、0%区域因素修正：表8-2，A100，B88，C108，D100充分利用修正：评估地块大，有利使用，ABCD高2%使用年限修正：折现率8%计算参照物修正后的单价，取其平均值作为评估单价，再按面积计算总价。第30页/共53页进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%;交易实例B：2%;交易实例C：3%;交易实例D：0%。第31页/共53页第32页/共53页进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的
16、交易日期修正率为：交易实例A：6%;交易实例B：7%;交易实例C：12%;交易实例D：10%。评估价值=交易实例的价值(1+间隔月份数1%)第33页/共53页第34页/共53页进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。第35页/共53页第36页/共53页进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也
17、比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：=（1-0.0994）（1-0.0676）=0.90060.9324=0.9659第37页/共53页计算式：第38页/共53页计算待估土地的初步价格参照价交易系数日期系数区域系数面积系数年限系数第39页/共53页采用简单算术平均法求取评估结果土地评估单价为：（909+1 038+901+942）4=948（元/m2）土地评估总价为：600948=568 800（元）第40页/共53页1）评估对象
18、基本情况2）二手设备市场调研3）确定调整因素，进行差异调整（1）制造厂家调整：B厂高出11%（2）出厂年限调整：相同不需调整（3）实体状态调整：表8-5（4）计算评估值先计算参照物调整后的价格，取平均作为评估值。8.4.2 市场途径在机器设备评估中的应用第41页/共53页2014年2月2014年2月第42页/共53页2)二手设备市场调研对二手设备市场进行调研，确定市场参照物。3）确定调整因素，进行差异调整。（1）制造厂家调整新设备的价格差异率=（4.44-4）/4*100%=11%B厂家生产的该产品市场价格比A厂家高11%以此作为评估旧设备的调整比率。（2）出厂年限调整参照物A,B,C的出厂年
19、限均为1年，故不需做调整。第43页/共53页（3）实体状态调整 表8-4第44页/共53页计算过程 表8-5第45页/共53页（4）计算评估值 表8-6246010.89264472460125219（元）第46页/共53页8.4.3 市场途径的评价从操作层面看市场途径的明显优势：第一，市场途径利用了市场，特别是公开市场的信息，使得市场途径评估结果有了较为可靠和客观的基础，也使得评估结论的可信度大大提高，评估风险大大降低。第二，得到公开市场的信息数据的前提下，市场途径具有高效、快捷、低成本和低风险的特点。但要注意：如果某些领域中的资产没有活跃的市场，市场途径的运用就会受到抑制，甚至无法使用。第
20、47页/共53页作 业:解释：资产评估市场途径 参照物 价值比率 市盈率 简答（1）（2）（3）选择（1）（2）（3）（4）判断（1）（2）（3）第48页/共53页简答参考答案（1）市场途径及其方法形成的理论基础是什么？答：替代原理。（2）运用市场途径需要具备什么条件？答：活跃的市场和众多可比的参照物。（3）如何理解市场途径中多种具体技术方法存在的必要性？答：评估对象的多样性，评估条件的多样性要求评估手段的多样性。第49页/共53页选择参考答案（1）C （2）B（3）ABCE （4）ABCD第50页/共53页判断参考答案（1）（2）（3）第51页/共53页第52页/共53页感谢您的观看！第53页/共53页