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1、6.1资产评估途径与方法概述6.1.1 资产评估途径内涵 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径 6.1.2 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型 第1页/共48页6.1资产评估途径与方法概述6.2.1 市场途径的基本含义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市
2、场法。第2页/共48页6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。6.1资产评估途径与方法概述第3页/共48页6.4.1 成本途径的基本含义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。6.1资产评估途径与方法概述第4页/共48页6.2 市场途径市场途径的基本前提市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个通过市场途
3、径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。第5页/共48页6.2 市场途径对市场法中参照物及其交易可比性的理解：对市场法中参照物及其交易可比性的理解：1.1.参照物与评估对象在功能上具有可比性（用途、性能）参照物与评估对象在功能上具有可比性（用途、性能）2.2.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性 （市场供求关系、竞争状况、交易条件）（市场供求关系、竞争状况
4、、交易条件）3.3.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长第6页/共48页6.2 市场途径市场途径的基本程序市场途径的基本程序1 1）选择参照物（不低于三个）选择参照物（不低于三个）2 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （选择对资产价值形成重大影响的因素作为对比指标）（选择对资产价值形成重大影响的因素作为对比指标）3 3）指标对比、量化差异）指标对比、量化差异4 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异指标差异5 5）综合分析确定评估结果）综合分
5、析确定评估结果 第7页/共48页市场途径中的具体方法市场途径中的具体方法1 1）直接比较法）直接比较法2 2）间接比较法）间接比较法 6.2 市场途径第8页/共48页6.2 市场途径直接比较法直接比较法评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格修正系数修正系数11修正系数修正系数2.2.修修正系数正系数n n 或或=参照物成交价格参照物成交价格基本特征差额基本特征差额11基本特征差额基本特征差额2 2基本特基本特征差额征差额n n（1 1）现行市价法）现行市价法 （2 2）市价折扣法）市价折扣法（3 3）功能价值类比法）功能价值类比法（4 4）价格指数调整法（亦称物价指数法）价格指
6、数调整法（亦称物价指数法）（5 5）成新率价格调整法）成新率价格调整法 （6 6）市场售价类比法）市场售价类比法 （7 7）价值比率法）价值比率法第9页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的现行市价法直接比较法中的现行市价法当市场上与评估对象完全相同的资产具有市场交易价格或与当市场上与评估对象完全相同的资产具有市场交易价格或与评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格的时候，可以评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格的时候，可以直接利用与评估对象完全相同的资产或参照物的现行价格作直接利用与评估对象完全相同的资产或参照物的现行价格作为评估对象的评估价值。（不用调整系数）为评估对象的评估价值。（
7、不用调整系数）例例1：上市流通的证券可按照评估基准日的收盘价作为评估价；：上市流通的证券可按照评估基准日的收盘价作为评估价；批量生产的有形资产等可按照同厂家，同型号，同批量批量生产的有形资产等可按照同厂家，同型号，同批量 参照物的现行市场价格作为评估价值参照物的现行市场价格作为评估价值第10页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的市价折扣法直接比较法中的市价折扣法例例2 2：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同资产：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同资产的正常交易价格为的正常交易价格为1010万元，评估师根据市场相关数据及评估万元，评估师根据市场相关数据及评估经验进行综合分
8、析，认为该资产快速变现的折扣率为经验进行综合分析，认为该资产快速变现的折扣率为40%40%，因此，拟快速变现资产价值为：因此，拟快速变现资产价值为：资产评估价值资产评估价值=10*(1-40%)=6=10*(1-40%)=6万元万元公式：资产评估价值公式：资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格*（1-1-价格折扣率）价格折扣率）前提：前提：1.1.完全相同的资产（不需调整差异）完全相同的资产（不需调整差异）2.2.评估对象是清算或快速变现状态评估对象是清算或快速变现状态第11页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的功能价值类比法直接比较法中的功能价值类比法1.1.资产价值与其功能呈线性关
9、系资产价值与其功能呈线性关系 （功能价值类比法、生产能力比较法）（功能价值类比法、生产能力比较法）例例3 3：被评估资产年生产能力为：被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的年生产能力为吨，参照资产的年生产能力为120120吨，评估时点参照资产的市场价格为吨，评估时点参照资产的市场价格为1010万元，由此确定被评万元，由此确定被评估资产价值接近于：估资产价值接近于：资产评估价值资产评估价值=10*90/120=7.5=10*90/120=7.5万元万元公式：资产评估价值公式：资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*(评估对象生产能力评估对象生产能力/参照物生产能力参照物生产能力)第12
10、页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的功能价值类比法直接比较法中的功能价值类比法2.2.资产价值与其功能呈指数关系资产价值与其功能呈指数关系 （规模经济效益指数法）（规模经济效益指数法）例例4 4：被评估资产年生产能力为：被评估资产年生产能力为9090吨，参照资产的年生产能力为吨，参照资产的年生产能力为120120吨，评估时点参照资产的市场价格为吨，评估时点参照资产的市场价格为1010万元，该类资产的功万元，该类资产的功能价值指数为能价值指数为0.70.7，由此确定被评估资产价值接近于：，由此确定被评估资产价值接近于：资产评估价值=万元公式：资产评估价值=第13页/共48页6.2 市场途径
11、直接比较法中的价格指数调整法直接比较法中的价格指数调整法例例5 5：与评估对象完全相同的参照资产：与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价格为个月前的成交价格为1010万元万元半年间该类资产的价格上升了半年间该类资产的价格上升了5%5%，则评估对象的评估价值为：，则评估对象的评估价值为：资产评估价值资产评估价值=10*(1+5%)=10.5=10*(1+5%)=10.5万元万元公式：资产评估价值公式：资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（1+1+价格变动指数）价格变动指数）第14页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的价格指数调整法直接比较法中的价格指数调整法例例6 6：被评
12、估房地产于：被评估房地产于20102010年年6 6月月3030日进行评估，该类房地产日进行评估，该类房地产20102010年年上半年各月月末的价格同上半年各月月末的价格同20092009年年底相比，分别上涨了年年底相比，分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%、10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20102010年年3 3月底的价格月底的价格为为38003800元元/平，则评估对象于平，则评估对象于20102010年年6 6月月3030日的价值为：日的价值为：1+10.5%1+6.8%=3932资产评估价值资产评估
13、价值=3800*=3800*公式：资产评估价值公式：资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（1+1+评估基准日同类资产定基价格变动指数）评估基准日同类资产定基价格变动指数）/（1+1+参照物交易日同类资产定基价格变动指数）参照物交易日同类资产定基价格变动指数）第15页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的价格指数调整法直接比较法中的价格指数调整法例例7 7：已知某资产在：已知某资产在20112011年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万元，该种资产已不万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：从再生产，但该类资产的价格变化情况如下：从20112011年年1
14、1月月-5-5月的环比月的环比价格指数分别为价格指数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%、104.7%104.7%。则评估对象在。则评估对象在2012011 1年年1010月的评估价值为：月的评估价值为：资产评估价值资产评估价值=300*103.6%=300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%=331.198.3%*103.5%*104.7%=331.1万元万元公式：资产评估价值公式：资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*参照物交易期日至评估基准日参照物交易期日至评估基准日 各期环比价格指数乘积各期环比价格指数乘积第16页/共4
15、8页6.2 市场途径直接比较法中的成新率价格调整法直接比较法中的成新率价格调整法例例8 8：某待评估资产的使用年限为：某待评估资产的使用年限为1010年，其已使用年，其已使用2 2年，与该资产年，与该资产完全相同的参照物已使用完全相同的参照物已使用3 3年，其成交价格为年，其成交价格为3030万元，则该评估资万元，则该评估资产的价值为：产的价值为：=34.3万元资产评估价值=第17页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的市场售价类比法直接比较法中的市场售价类比法前面讲述的方法都是在评估资产与参照物之间属于完全相同资产，只是前面讲述的方法都是在评估资产与参照物之间属于完全相同资产，只是某一方面
16、不一样的情况下进行评估的方法，但是实际情况下，评估对象某一方面不一样的情况下进行评估的方法，但是实际情况下，评估对象与参照物之间会存在多种差异（综合前面的各方法）与参照物之间会存在多种差异（综合前面的各方法）资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功能性异值功能性异值+时间差异时间差异+.+.+交易情况差异值交易情况差异值资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价*功能差异修正系数功能差异修正系数*时间差异修正系数时间差异修正系数*交易差异修正系数交易差异修正系数例例9 P93 6-59 P93 6-5第18页/共48页第19页/共48页第20页/共48页第21页/共48页第22页
17、/共48页第23页/共48页6.2 市场途径直接比较法中的价值比率法直接比较法中的价值比率法例例1010：被评估全新住宅：被评估全新住宅100100平米，该类住宅的现行合理每平方造价平米，该类住宅的现行合理每平方造价为为15001500元，评估基准日该地区同类住宅的成本市价率为元，评估基准日该地区同类住宅的成本市价率为200%200%，被，被评估住宅的价值接近于：评估住宅的价值接近于：资产评估价值资产评估价值=100*1500*200%=30=100*1500*200%=30万元万元公式：资产评估价值公式：资产评估价值=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本*参照物成交价参照物成交价/参照物
18、成本参照物成本例例1111：被评估企业的年净利润为：被评估企业的年净利润为10001000万元，评估基准日资本市场上万元，评估基准日资本市场上同类上市同口径的平均市盈率为同类上市同口径的平均市盈率为2020倍，则评估企业价值为：倍，则评估企业价值为：资产评估价值资产评估价值=1000*20=20000=1000*20=20000万元万元公式：评估价值公式：评估价值=评估对象收益额评估对象收益额*参照物市盈率参照物市盈率第24页/共48页第25页/共48页间接比较法间接比较法间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标
19、准（标准可该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。价值的一类评估方法。（并非以参照物为基准，而是以国家、行业或市场为标准）（并非以参照物为基准，而是以国
20、家、行业或市场为标准）6.2 市场途径第26页/共48页6.3 收益途径6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。6.3.2 收益途径的基本前提（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。第27页/共48页6.3 收益途径6.3.3 收益途径的基本程序（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；（2）分析测
21、算被评估对象未来预期收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；（5）分析确定评估结果。6.3.4 收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。第28页/共48页6.3 收益途径6.3.5 收益途径中的具体方法 收益途径中的具体方法可以分为若干类：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。第29页/共48页6.3 收益途径了解收益法之前，需要了解三个
22、公式：（1）已知将来值求现值（2）已知年金求现值 1 永续：2 收益年限有限：第30页/共48页6.3 收益途径例一：某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年的预期收益为：第一年第二年第三年收益额300400200折现率%666折现系数0.94340.89000.8396收益折现值283356167.9资产评估价值=283+356+167.9=806.9第31页/共48页6.3 收益途径例二：被评估资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化
23、率均为10%，确定被评估资产在永续经营下和经营50年条件下的评估价值。首先确定未来5年收益额的现值：现值总额=49.2777(1)永续经营条件下的评估 将第6年以后的收益进行资本化处理：14/10%=140万元企业价值=49.2777+140*=136.2037第32页/共48页6.3 收益途径（2）50年收益价值评估过程将第6年以后的收益进行资本化处理 =140*（1-0.0137）企业价值=49.2777+140*（1-0.0137）*0.6209=135.01 纯收益在若干年后保持不变（1）无限年限收益（2）有限年限收益第33页/共48页6.4 成本途径6.4.1 成本途径的基本含义 成
24、本途径也是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。第34页/共48页6.4 成本途径资产的评估值资产的重置成本资产实体有形损耗 资产功能性陈旧贬值资产经济性陈旧贬值 资产的评估值资产的重置成本资产经济性陈旧贬值 资产功能性陈旧贬值资产实体有形损耗 第35页/共48页6.4 成本途径6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅
25、是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。6.4.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 2）资产的实体性陈旧贬值 3）资产的功能性陈旧贬值 4）资产的经济性陈旧贬值 第36页/共48页6.4 成本途径例三：被评估设备是企业中正在使用中的一台设备，该设备现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根据统计分析，计算求的安装成本为每台人工成本的0.8元，该机器重置成本为：直接成本=50000+1000+800=51800元间接成本=500*0.8=400元重置成本合计 51800+400=52200元重置
26、成本的计算：第37页/共48页6.4 成本途径例四：某被评估资产购建于2010年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被评估资产重置成本=50000*（160%/95%）*100%=84211元例五：被评估资产账面价值为200000元，2006年1月建成，2011年1月进行评估，经调查哦已知同类资产环比价格变动指数分别为2007年1月为11.7%，2008年1月为17%，2009年1月为30.5%，2010年1月为6.9%，2011年1月为4.8%，则有：被评估资产重置成本=200000*(1+11.7%)*(1+17%)
27、*(1+30.5%)*(1+6.9%)*(1+4.8%)*100%=382137重置成本的计算：第38页/共48页6.4 成本途径例六：某重置全新的一台机器设备价格为50000元，年产量为5000件，现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=4000/5000*50000=40000元例七：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元，则：K=30/20=1.5该类设备重置成本=500*1.5=750重置成本的计算：第39页
28、/共48页6.4 成本途径例八：被评估设备于2002年2月购进，当2012年2月评估时，名义已使用年限是10年，根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，由此计算：资产利用率=10*360*7.5/（10*360*8）=93.75%实体性贬值的计算：第40页/共48页6.4 成本途径例6-15 P109功能性贬值的计算：第41页/共48页6.4 成本途径4）经济性贬值的估算方法（1）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：经济性贬值率=1-(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力)x100 （645）（2）当确信被评估资产的功能与其价值呈线
29、性关系时：经济性贬值率=1-(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力)100 （6-46）（3）当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额资产年收益损失额(1所得税税率)(P/A，)（647）式中：(P/A，)为年金现值系数。第42页/共48页6.4 成本途径例九：某被评估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少60000台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率=19%例十：假设每年减少6000台产品，每台产品利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报
30、率为10%，所得税税率为25%。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=6000*100*（1-25%）*（P/A，10%，3）=450000*2.4869 =1119105元经济性贬值的计算：第43页/共48页三种方法的比较和选择三种方法的比较和选择1.1.市场法市场法使用市场价格使用市场价格2.2.收益法收益法使用未来收益的现值使用未来收益的现值3.3.成本法成本法使用重置成本使用重置成本第44页/共48页一、市场法，亦一、市场法，亦市场价格比较法市场价格比较法：被评估资产被评估资产A A比较比较最近售出类似资产最近售出类似资产B B，将将B B的市场价格的市场价格调整调整=A A的评估
31、价值的评估价值 前提条件：前提条件：充分活跃的资产市场：存在市场价格充分活跃的资产市场：存在市场价格 能够得到能够得到B B的资料：存在的资料：存在B B 具体方法具体方法 确定确定AA寻找多个寻找多个BB选出最适合的选出最适合的BB比较比较A A、B B的差异的差异 调整调整B B的市价的市价得出得出A A的评估值的评估值 市场法的优缺点市场法的优缺点 优点：优点：最简单、有效；最简单、有效；更能反映市场现实价格；更能反映市场现实价格；结果易理解、接受；结果易理解、接受；缺点：缺点：需要有公开市场，缺少市场则难以应用；需要有公开市场，缺少市场则难以应用；不适用于专用机器设备、无形资产不适用于
32、专用机器设备、无形资产第45页/共48页二、收益法优缺点二、收益法优缺点 优点：真实、准确反映企业资本化价值优点：真实、准确反映企业资本化价值 与投资决策相结合，评估值更容易被接受与投资决策相结合，评估值更容易被接受 缺点：收益的预测难度较大，预测值易受影响缺点：收益的预测难度较大，预测值易受影响 适用范围较小，仅适用于整体资产、可预测的单项资适用范围较小，仅适用于整体资产、可预测的单项资 产评估产评估三、成本法优缺点三、成本法优缺点 优点：考虑了损耗、更公平合理；优点：考虑了损耗、更公平合理；有利于单项、特定用途资产评估；有利于单项、特定用途资产评估；应用广泛，可用于无公开市场时；应用广泛，可用于无公开市场时；有利于企业资产保值。有利于企业资产保值。缺点：工作量大；需要考虑假设条件；缺点：工作量大；需要考虑假设条件；不易全面准确计算。不易全面准确计算。第46页/共48页思考题思考题.doc.doc第47页/共48页