资产评估的三大途径介绍.pptx

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1、小组名单：小组名单：n6、如何选用目录目录n1、市场途径n4、案例 （动产，不动产，无形资产，商誉）n3、成本途径n2、收益途径n5、三种方法的联系与区别市场途径市场途径市场途径市场途径 市场途径是指利用市场上同样或类似市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思类比分析来估测资产价值的评估技术思路和显示改评估技术思路的各种评估技路和显示改评估技术思路的各种评估技术方法的总称。术方法的总称。 在资产评估实践中市场途径亦被称为在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。市场法。 市场途径是资产评估中最为直接、最

2、市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。具说服力的评估途径之一。 市场途径的市场途径的基本条件基本条件： n1、需要有一个活跃的公开市场。 n2、要有足够多的可比的资产及其交易活动。 市场途径的市场途径的基本程序基本程序： n1、选择参照物n2、在评估对象与参照物之间选择比较因素 n3、指标对比、量化差异n4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异n5、综合分析确定评估结果市场途径的市场途径的具体方法具体方法： n一、直接比较法 n二、间接比较法 n三、其他比较法 收益途径收益途径收益途径收益途径 收益途径是指通过估测被评估资产收益途径是指通过估测被评估资产未来预

3、期收益的现值来判断资产价值的未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。中收益途径亦被称为收益法。 根据利求本的思路，采用资本化和根据利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和评估资产折现的思路及其方法来判断和评估资产。 收益途径是资产评估中最为科学合理收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。的评估途径之一。收益途径的收益途径的基本条件基本条件： n1、被评估资产的预期收益n2、折现率或资本化率n3、被评估资产取得预期收益的持续时间 收益途径的收益途径的基本程序基本程序： n1、收集并验证与评

4、估对象未来预期收益有关的数据资料，如财务状况，市场形势等 n2、分析测算被评估对象未来预期收益 n3、确定折现率或资本化率 n4、用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值 n5、分析确定评估结果 收益途径的收益途径的具体方法具体方法： n一、纯收益不变 n二、纯收益在若干年后保持不变 n三、纯收益按等差级数变化 n四、纯收益按等比级数变化 -收益永续 -收益年期有限，资本化率0 -资本化率0 -无限年期收益 -有限年期收益 成本途径成本途径市场途径市场途径 成本途径是指首先估测被评估资产成本途径是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存的重置成本，然后估测被评估资产已存

5、在的各种贬损因素，并从其重置成本中在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。评估方法的总称。 在评估实践中成本途径也被称为成在评估实践中成本途径也被称为成本法。本法。 成本途径的成本途径的基本条件基本条件： n1、被评估资产处于继续使用状态下n2、取得被评估资产的全部费用成本途径的成本途径的基本程序基本程序： n1、资产的重置成本，又分为复原重置成本和更新重置成本 n2、资产的有形消耗 n3、资产的功能性陈旧贬值 n4、产的经济性陈旧贬值 成本途径的成本途径的具体方法具体方法： n一、重置成本的估算方法 n二、实体性贬

6、值的估算方法 n三、功能性贬值的估算方法 n四、经济性贬值的估算方法 -重置核算法-价格指数法 -功能价值类比法 -观测法-使用年限法-修复金额法 案例案例客体客体 按资产存在，可分为有形资产和无形资产。 动产动产 有形资产有形资产 可确认资产可确认资产 不动产不动产整体整体 无形资产无形资产 商誉商誉有形资产有形资产 n有形资产（有形资产（Tangible asset/Phsical Tangible asset/Phsical assetsassets）是指）是指 具有实物形态具有实物形态 的资产的资产, ,包包括括 固定资产固定资产和和流动资产流动资产。n有形资产主要包括：房屋、机器、设

7、备有形资产主要包括：房屋、机器、设备等具有形态的资产。等具有形态的资产。 固定资产固定资产n 固定资产是指企业使用期限超过固定资产是指企业使用期限超过1 1年年的的房屋、建筑物、机器、机械、运输工房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。器具、工具等。n 不属于生产经营主要设备的物品，单不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在位价值在20002000元以上，并且使用年限超元以上，并且使用年限超过过2 2年的，也应当作为固定资产，例如年的，也应当作为固定资产，例如长长期股权等。期股权等。 不动产不动产- -市场法市场法 n房

8、地产评估房地产评估n一、估价对象一、估价对象 大厦是位于大厦是位于市市路路号院内的一幢写字号院内的一幢写字楼。楼。 建设用地面积建设用地面积5000m25000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上建筑层数为地上3030层，地上建筑面积层，地上建筑面积3000m23000m2； 地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m28000m2，共有车位，共有车位100100个。个。 大厦土地使用权由大厦土地使用权由股份有限公司于股份有限公司于20012001年年1010月月1010日以出让方式取得，出让合同规定土

9、地使用年限为日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为4040年（年（20012001年年1010月月1010日）。日）。 取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。投入使用。 股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。 大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置面

10、，仿瓷内墙面，配置6 6部三菱电梯、中央空调系统、部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。n二、估价要求二、估价要求n评估该房地产评估该房地产20102010年年5 5月月1 1日的市场价值日的市场价值三、估价测算过程三、估价测算过程n1.可比实例的选取

11、 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。项目项目可比实例可比实例A 可比实例可比实例B 可比实例可比实例C估价对象估价对象坐落坐落路路号号路路号号路路路路号号用途用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写学楼写学楼交易情况交易情况协议协议拍卖拍卖招标招标协议协议交易日期交易日期2008年年12月月10日日2009年年2月月10日日2009年年4月月10日日2009年年10月月10日日成交价格成交价格630067

12、506760地上建筑层地上建筑层数数26283030个别因素（个别因素（综合）综合）一般一般一般一般一般一般一般一般付款方式付款方式 一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款 n2.2.比较修正过程比较修正过程n（1 1）交易情况修正：交易情况修正：由于实例由于实例B B、C C的交易方式为拍卖、招标，的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高故较正常价格偏高，估计分别偏高2 2和和1 1，故实例，故实例A A、B B、C C的交的交易情况修正系数分别为易情况修正系数分别为100/100100/100、100/102100/102、100/101100/101。

13、 n（2 2）交易、日期修正：交易、日期修正：根据估价人员分析得知，从根据估价人员分析得知，从20032003年年1212月以来月以来，该类房地产业的价格自，该类房地产业的价格自20032003年年1212月起平均每月上涨月起平均每月上涨0.50.5，故实例，故实例A A、B B、C C的交易日期修正系数分别为：的交易日期修正系数分别为：105/100105/100、104/100104/100、103/100103/100。 n（3 3）区域因素修正：区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例估价人员经过认真调查、分析，并对实例A A、B B、C C在成交日期的区域因素状况与估价对象

14、在估价时点的区域因素状况相在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比，确定区域因素修正系数分别为比，确定区域因素修正系数分别为100/99100/99、100/101100/101、100/100100/100。 n（4 4）个别因素修正：个别因素修正：估价经过逐项认真调查、分析，确定实例估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A A的个别的个别因素状况比估价对象差因素状况比估价对象差2 2，实例，实例8 8的个别因素状况比估价对象好的个别因素状况比估价对象好1 1，实例实例C C的个别因素状况比估价对象差的个别因素状况比估价对象差1 1（具体分析判断过程略），故实（具体分析判

15、断过程略），故实例例A A、B B、C C的个别因素修正系数分别为的个别因素修正系数分别为100/98100/98、100/101100/101、100/99100/99。 3.3.求取比准价格求取比准价格n实例实例A A 6300 6300（100/100100/100）（105/100105/100）（100/99100/99）（100/98100/98）=6818=6818元元/ /2 2n实例实例B B 6750 6750（100/102100/102）（104/100104/100）（100/101100/101）（100/98100/98）=6747=6747元元m2m2n实例实例

16、C C 67606760（100/101100/101）（103/100103/100）（100/100100/100）（100/99100/99）=6963=6963元元/m2/m2取三者的简单算术平均值作为估价取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：对象的单位比准价格： 单位比准价格单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元元/m2故运用市场法的估价结果为故运用市场法的估价结果为： 比准价格比准价格=6843300020529.00万元万元不动产不动产- -成本法成本法 n房地产评估房地产评估n一、估价对象一、估价对象1 1、评估对象土地为征用农地，面积为、评

17、估对象土地为征用农地，面积为500 500 平方米。平方米。 土地取得成本土地取得成本 230230元元 平方米，土地开发成本平方米，土地开发成本 （ 包括管包括管理费理费 ） 为为 246 246 元元 / / 平平 方米。方米。 土地开发期为土地开发期为 2 2 年年 ， 第一年投入的开发费占总开发费第一年投入的开发费占总开发费的的 第二年投入的开发费占总开发费的第二年投入的开发费占总开发费的3 / 4 3 / 4 ， 第二年投入第二年投入的开发费占总开发费的的开发费占总开发费的 1 / 4 1 / 4 ； 银行贷款年利率为银行贷款年利率为 8 % 8 % ， 土地开发的平均利润率为土地开

18、发的平均利润率为 10 10 % % ， 营业税税率为营业税税率为 5 % 5 % ，城市维护建设税税率为，城市维护建设税税率为 7 % 7 % ， 教育费附加为营业税的教育费附加为营业税的3 % 3 % 、销售费用为开发后土地售价的、销售费用为开发后土地售价的 3 % 3 % 。 2 2、估价要求、估价要求 计算评估对象土地开发后的市场价值。计算评估对象土地开发后的市场价值。 计算计算评估对象土地开发后的市场价值评估对象土地开发后的市场价值 。 评估过程（评估过程（P148P148）：）：n1、土地取得成本=500230= 115000元/平方米 土地开发成本=500246= 123000元

19、/平方米 n2、土地取得费利息=115000(1+8%)2-1=19136元/平方米 土地开发费利息=1230003/4 (1+8%)1.5-1+1230001/4 (1+8%)0.5)-1=134288.5元/平方米 总投资利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米 n3、开发利润=（115000+123000）10%=23500元n4、营业税=（238000+134288.5+23500）（1-5%）5%=20831.0元 城市维护建设费=208317%=1458.2元 教育费附加=208313%=625元 营业税及附加=20831+1458.2+625=22914.2

20、元n销售费用=(238000+134288.5+23500+22914.2)3%=12561.1元n土地价格=238000+134288.5+23500+22914.2+ 12561.1=431263.8元 土地单价=431263.8500=862.5276元流动资产流动资产n 流动资产是指企业可以在一年或者越过流动资产是指企业可以在一年或者越过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。n 包括：包括：现金、存款、金融资产、票据、现金、存款、金融资产、票据、股利、原材料、商品、货物、包装物等。股利、原材料、商品、货物、包装物等。动产动产- -成本法成本法 n

21、某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为行评估，评估基准日为20002000年年1111月月3030日。评估人员日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。评估。n已知条件：已知条件：n（1 1）FOBFOB价为价为EUREUR（欧元）（欧元）560,000.00560,000.00元。按评估元。按评估基准日汇率计算，折合基准日汇率计算，折合USDUSD（美元）（美元）571,0

22、00.00571,000.00元元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.27898.2789；n（2 2）国外运输费）国外运输费3140531405美元美元n（3 3）国外运输保险费）国外运输保险费22842284美元美元n（4 4）银行财务费率）银行财务费率0.4%0.4%，外贸手续费率，外贸手续费率1.5%1.5%，海关监管手续费率，海关监管手续费率0.3%0.3%，商检费率，商检费率0.3%0.3%n没有进口关税税率与进口增值税税率没有进口关税税率与进口增值税税率n国内运杂费与安装调试费国内运杂费与安装调试费 300369.54300369.54元人

23、民币元人民币计算计算n一、计算公式nCIFCIF价价FOBFOB价国外运输费国外运输保险费价国外运输费国外运输保险费n重置现价重置现价CIFCIF价银行财务费外贸手续费价银行财务费外贸手续费海关监管手续费商检费海关监管手续费商检费 国内运杂费国内运杂费国内安装调试费国内安装调试费 n评估价值重置全价评估价值重置全价综合成新率综合成新率 nCIF价571,000+31405+2284604689美元=6046898.2789=5006159.76元人民币n其他费用=5006159.76（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币n进口设备重置成本=5006159.76+

24、125153.98+300369.54=5431682元人民币n三、综合成新率的确定n（一）确定实体性贬值率n （1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年n （2）实体性贬值率2.516100%15.62%n（二）确定功能性贬值率n 被评估资产功能性贬值（被评估资产年净超额成本折现系数）n功能性贬值率=24.60%n（三）确定综合成新率n （1）经济性贬值率0%n （2）综合贬值率实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率15.62%+24.60%+0%=40%（取整）n （3）综合成新率1综合贬值率140% =60%n四、评估价值的确定n 评估价值重置全价综合成新率54316826

25、0%3,259,009元（取整） 动产动产- -市场法市场法 n对某企业一台对某企业一台T60T60压榨机进行评估，评估人员经过市场调查压榨机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的，选择本地区近几个月已经成交的T60T60压榨机的压榨机的3 3个交易实个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表：表：参照物A参照物B参照物C被评估对象交易价格（元）1000006000095000交易状况公开市场公开市场公开市场公开市场生产厂家厂址重庆沈阳重庆昆明交易时间6个月前5个月前1个月前成新率80607570n评估人

26、员经过对市场信息进行分析得知，评估人员经过对市场信息进行分析得知，3 3个交易个交易实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交易的状况影响使价格偏高或偏低现象，影响售价易的状况影响使价格偏高或偏低现象，影响售价的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成新率。新率。n生产厂家（品牌）因素分析和修正。经过分析参生产厂家（品牌）因素分析和修正。经过分析参照物照物A A和参照物和参照物C C是重庆一家机械厂生产的品牌产是重庆一家机械厂生产的品牌产品，其价格同一般厂家生产的品，其价格同一般厂家生产的T60T60压榨机相比

27、高压榨机相比高25%25%左右，则参照物左右，则参照物ABCABC的修正系数分别为的修正系数分别为100/125,100/100,100/125100/125,100/100,100/125。n交易时间因素的分析和修正。经分析，评估时该交易时间因素的分析和修正。经分析，评估时该类设备的价格水平与参照物类设备的价格水平与参照物ABCABC交易时相比分别上交易时相比分别上涨涨18%18%、15%15%和和3%3%，则参照物，则参照物ABCABC成新率修正系数分成新率修正系数分别为别为118/100,115/100,103/100118/100,115/100,103/100。n成新率因素分析和修正

28、。根据公式：成新率修正成新率因素分析和修正。根据公式：成新率修正系数系数= =被评估对象成新率被评估对象成新率参照物成新率，参照物参照物成新率，参照物ABCABC成新率修正系数分别为成新率修正系数分别为70/80,70/60,70/7570/80,70/60,70/75。 计算计算n计算参照物ABC的因素修正后价格，得出初评结果。n参照物A修正后的价格=100000100/125118/10070/80=82600（元）n参照物B修正后的价格=60000100/100115/10070/60=80500（元）n参照物C修正后的价格=95000100/125103/10070/75=73060（

29、元）n 确定评估值。对参照物ABC修正后的价格进行简单算术平均，求得：n被评估设备的评估值=（82600+80500+73060）3=78720（元）无形资产无形资产n 无形资产是指企业拥有或者控制的无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。没有实物形态的可辨认非货币性资产。n 广义的无形资产包括广义的无形资产包括货币资金、应货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等利权、商标权等，因为它们没有物质实，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。体，而是表现为某种法定权利或技术。n 但是，会计上通常将无形资产作狭

30、义但是，会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将的理解，即将专利权、专有技术、著作专利权、专有技术、著作权、特许权、土地使用权、商标权、商权、特许权、土地使用权、商标权、商誉等誉等称为无形资产。称为无形资产。无形资产无形资产收益法收益法n某公司开发了一种新软件，准备转让该项无形某公司开发了一种新软件，准备转让该项无形资产，受让方在未取得该软件技术前，年利润资产，受让方在未取得该软件技术前，年利润额额 100100万元，如果受让方购买了该项技术，年万元，如果受让方购买了该项技术，年利润每年将会比上年增加利润每年将会比上年增加1010万，假定该项软件万，假定该项软件的经济寿命的经济寿命5 5年，折现

31、率为年，折现率为1010，则该软件的，则该软件的利润分成率测算结果如下：利润分成率测算结果如下：n受让方使用该软件后每年的利润总额是受让方使用该软件后每年的利润总额是110110万万，120120万，万，130130万，万，140140万，万，150150万。每年新增的万。每年新增的利润是利润是1010万，万，2020万，万，3030万，万，4040万，万，5050万。万。计算计算n该软件技术分成率=10110-120110-230110-340110-4 50110-5 110110-1120110-2130110-3140110-4 150110-5 100 n =9.09116.5282

32、2.53927.3231.045100,00199.16897.66995.6293.135 100n =106.523485.593 100n =21.94 商誉商誉不可确认不可确认n商誉是指不可确认的无形资产n计算方法有割差法和超额收益法案例：根据被评估企业过去经营情况和未来市场根据被评估企业过去经营情况和未来市场形势、预测其未来形势、预测其未来5 5年的净利润分别是年的净利润分别是1313万元万元、1414万元、万元、1111万元、万元、1212万元和万元和1515万元，并假定万元，并假定从第从第6 6年开始，以后各年净利润均为年开始，以后各年净利润均为1515万元。万元。根据银行利率及

33、企业经营风险情况确定的折现根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为率和资本化率均为10%10%。另外采用资产加合法。另外采用资产加合法评估该企业可确指的要素资产评估值之和为评估该企业可确指的要素资产评估值之和为102102万元，试确定该企业商誉评估值。万元，试确定该企业商誉评估值。计算：计算：n首先，采用收益途径确定该企业整体价值n企业整体价值=130.9091+140.8264+110.7513+120.6830+150.6209+1510%0.6209n=142.2967（万元）n该企业各单项资产评估之和为102万元，由此可以确定商誉评估值，即：n商誉的价值=142.296

34、7-102=40.2967(万元) 联系与区别联系与区别 n联系联系 P103P103：都是实现评估目的的手段。 n区别区别P104P104： 每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具体相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。 如何选择如何选择选择选择n三种方法都有着各自的优势和方向，至于使用哪一种方三种方法都有着各自的优势和方向，至于使用哪一种方法，就要看评估者看重市场性，收益性还是成本性，而法，就要看评估者看重市场性，收益性还是成本性，而且最重要的还是一些限制因素。且最重要的还是一些限制因素。n首先评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估首先评估目的，评估时的市

35、场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。型相适应。n受评估对象的类型、理化状态等因素制约，如既无市场受评估对象的类型、理化状态等因素制约，如既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其方法进行评估。方法进行评估。n受评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术受评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。参数能否收集的制约。n总之在方法的选择上，切记要因地制宜，因事制宜，切总之在方法的选择上，切记要因地制宜，因事制宜，切勿机械地按照某种模式或顺序进行。我的演讲结束了，勿机械地按照某种模式或顺序进行。我的演讲结束了，谢谢老师，谢谢大家。谢谢老师，谢谢大家。