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1、项目采购需求项目采购需求一、项目概况一、项目概况山东省博兴县人力资源和社会保障局位于博兴县新城二路，物业管理面积约1.2 万平方米，电梯 2 部，现以竞争性磋商方式择优选定物业管理服务单位。本项目预算金额为 78 万元。二、服务内容二、服务内容办公楼、停车场等物业，包括指定区域的卫生保洁、会议安排、车场管理、监控室值班等相关服务项目。本次采购实行“全托式”的形式。具体要求：物业管理各项服务运行正常；提高物业管理水平，提升物业管理形象。1、房屋建筑物本体的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、各个房间小型维修，物业公司提供人员及服务，材料由采购方提供。2、水、电、通风
2、、空调、电梯、消防、泛光照明、上下水管道、落水管、照明。区域内绿化养护、天线、电梯、空调暖气干线、泵房、楼道内消防设施设备由采购方委托专业维保厂家维护。3、区域清洁卫生工作。内外清洁，门前三包、公共场所环境卫生，包括墙地面建筑物楼梯、卫生间、会议室、接待室、走廊的垃圾收集、清理至规定区域，雨水管、污水管的管道疏通。4、区域秩序维护工作。指内、外保卫及安全，落实消防部门的各种规定和要求，消防中控值班人员由物业秩序维护员兼职，严格落实局办公楼停车场、外围广场及门前道路的管理，维护公共秩序，包括安全监控。巡视、门岗执勤、交通和车辆停放秩序的管理，营造美观优雅、宁静的办公环境。5、办公楼的客户服务、会
3、务服务工作及办公室临时安排的各项任务。6、周边地区事务性联络工作。7、物业资料档案管理。8、政策、法规和合同规定的其他事项。9、成交供应商根据我单位的委托管理事项制定出本项目“管理分项标准”，与我单位协商同意后作为合同的必备附件，并须作出以下服务承诺：(1)严格按照投标文件中承诺的物业服务标准组织实施物业服务，我单位组织的所有检查考核得分都在 95以上；(2)有效投诉率低于 2%；(3)有效投诉及时处理率达 100%；(4)随时抽查，卫生保洁率 100；(5)对环境卫生、车辆管理物业人员行为规范，民意测评满意率 95以上；(6)利用现代化管理手段对物业进行管理；(7)支持配合我单位做好节电节水
4、工作，有明显效果。三、三、服务期限服务期限：物业管理服务委托期限定为一年（试用期限三个月，试用期满意率达不到 95%的予以解除合同），考核合格可以续签二年，一年一签合同，合同期满经招标人考核合格后签下一年度合同，考核不合格的本项目服务合约到期后自动解除。自合同签订之日起记，物业管理的开办费用由中标人负责。四、物业管理服务工作标准：四、物业管理服务工作标准：1、成交供应商应创造一个安全、庄严、宁静、整洁、优雅的办公环境；2、成交供应商应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地满足采购人的服务要求；3、成交供应商应主动、积极地加强与采购人的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作
5、；4、成交供应商应全力推行 ISO 质量管理和质量标准体系，不断创造优质服务，优化物业管理，使我单位的物业管理服务水平不断提高；成交供应商应加强保密教育，严格遵守保密规范；5、根据工作需要，成交供应商应积极为我单位提供其他特殊、临时项目的服务。五、物业管理费用结算五、物业管理费用结算1、付款方式：物业服务资金由采购人按其合同约定金额月初 10 号前支付，压一个月服务费用。本月物业费经采购人考核后第二个月 10 日前支付上月物业服务费的 90%，剩余合同总价款的 10%作为质量保证金，至签订续接合同或按交接规范完成交接工作后 20 天内结清。以此类推。2、本合同期满当月的物业管理服务费待成交供应
6、商与我单位双方交接完相关手续后予以支付。六、物业管理人员配备要求六、物业管理人员配备要求人员配置要求：物业经理 1 人、客服 3 人、保洁 6 人、秩序维护兼保安（6名）、工程人员 4 人本服务项目要求人员配备不低于 20 人，以上人员物业公司必须为其缴纳五险（报价内含为职工缴纳的保险费用，结算时按实际发生额结算）。1、项目经理：1 名，年龄 40 周岁以下，3 年以上行政办公大楼物业管理经验，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力投标报价时需拟定派驻本项目的项目经理，所报的项目经理必须常驻项目，入驻时采购方根据投标人提交的主要人员名单核对身份证原件，否则采购人有权单方面解除合同，并由中
7、标人承担相应损失和责任。2、客服人员：3 名，其中形象岗 1 名，年龄 30 岁以下，相貌端正，品行优良，3 年以上行政办公大楼或宾馆会议服务经验，专业技能熟练。形象岗人员身高要求 1.62 米以上，形象气质佳，具有良好沟通能能力。3、保洁员：6 名，年龄 50 岁以下，室内保洁员，女性，室外保洁员，男女不限，初中以上文化，相貌端庄，作风正派；具有 1 年及以上酒店服务或物业公司专职保洁工作经历的保洁员不得少于保洁员总数的 50；爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强。4、秩序维护兼安保：6 名（白班 4 名、夜班 2 名）男性，45 岁以下，身高 1.7米以上，身体健康，有一定的车场秩序维护员工
8、作经验，无不良犯罪记录，作风正派，退伍军人优先。5、工程 4 名（包括水、电工二名、监控室二名）年龄 45 岁以下，电工：男性，持相关岗位上岗证书资格证，有 2 年以上工作经验，无不良犯罪记录，作风正派，责任心强；监控室值班人员：持相关岗位上岗证书资格证，有 2 年及以上消防智能化工作经验，专业对口，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转。6、所有人员均须持有合法有效身份证、健康证，无重大疾病史和传染病史，无残疾及其他生理缺陷；成交供应商中标后，指派人员时均须由户籍所在地派出所出具无犯罪记录的书面证明。七、物业管理服务范围及质量要求七、物业管理服务范围及质量要求1、卫生保洁（1）
9、范围除单位办公室室内不列入物业管理卫生保洁范围外，大楼所属所有区域均由成交供应商统一提供卫生保洁服务。楼内部分：各楼层大厅、会议室、接待室、走廊、电梯间、电梯轿厢、楼梯、休息区、卫生间、茶水间等走廊的垃圾收集、清理至规定区域；楼外部分：门前三包、包括墙地面建筑物楼梯、公共场所环境卫生，雨水管、污水管的管道疏通，同时负责报刊和信件的收发工作，停车场和公共区域等。(2)要求楼外部分区域A、道路、停车场，大楼周边道路、绿地、园路绿化带的地面等每天清扫两次，每小时巡视一次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净整洁。B、巡查树下围堰内、绿地等，及时清扫果皮、废纸、杂物等
10、垃圾。C、及时收集各类垃圾，存放在指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象；及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。D、保持建筑物内路牌、标识、消防箱、消防栓、电表箱等物体表面上的清洁，及时处理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。E、每周清除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、污水井等地方，要确保畅通无杂物。楼内部分区域A、每日循环清扫地面，随时清除地面垃圾、污迹，发现污渍立即处理，二楼大厅、走廊地面每日至少拖地 6 次，推尘 3 次，每周彻底清洗一次。B、每日抹净门玻璃和窗玻璃，保持玻璃干净明亮，无污迹、无手印、
11、无水印，擦净门框、窗框、柱子等，每周彻底清洗 1 次。C、每日抹净各种指示牌、告示牌、接待台等，抹净各处灯罩、金属框，使其无积尘，每周彻底清除公共区域等各处卫生死角。D、各处金属包边、公示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印，无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。E、及时倒清公共区域烟灰缸，烟灰缸内的烟蒂不得超过 6 个，垃圾不能满过桶身的 1/2。每日清倒垃圾 2 次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、及时更换。每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。F、对二楼大厅一月进行一次晶面处理的保养维护，对走廊一季度进行一次晶面处理的保养维护,发现公共区域地面有磨损程度
12、能随时进行晶面处理的保养维护，保证其干净、光亮。G、每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。H、每日擦抹大楼各出入口门多次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。I、每日一次擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处抹尘、保洁。J、每日清扫一次各出入口门外平台，确保清洁。卫生间、茶水间A、拖洗所有卫生间、茶水间地面，抹净茶水炉、洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味、无手脚印、无污渍等。B、卫生间隔板、纸盒每天擦抹 1 次，小便池、厕位、水池
13、 2 小时冲洗一次，每天用清洁剂清洗一次，洁具每周用消毒剂消毒 2 次，上班时间每半小时巡视 1次，发现污渍、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、便纸等及时清理。C、每月 1 次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花板擦净，灯具、风口抹尘，保持干净、无污渍。卫生间、开水间的地面每天拖地至少4 次以上，保持地面干燥。2、停车场的管理，主要涉及室外停车场的车辆导引(1)一般性管理规定室外停车场主要供给来大楼办事、参会、参观的人员车辆及机关工作人员自备车，临时停放。划定泊车位，有序停放。（2）停车场管理服务要求A、精神饱满、坚守岗位、礼貌待人、热情周到。B、经常巡视、保障车场内车辆的停放秩序，做好
14、车辆登记和检查。C、工作时间内以标准手势对出入车辆按规定和程序指挥放行，提醒和指挥司机按路线行驶，按规定泊车，保障道路、车场畅通无阻。D、引导车辆及时入位，保证车位的高使用率，对未入位或入位不当的车辆进行劝导。E、对车场内发生的交通事故，如有伤者应立即上报当班主管，同时记录事故方的详细资料（车牌号码、车型、事故情况描述）。F、随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有车门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，及时通知车主并上报当班主管，车主未到之前，对该车重点看护。G、协助保洁人员维护车场环境卫生，保持地面无水、无油、无污、无尖锐物。4、监控室管理(1)服务范围：负责消防中控室、监控室 24 小时
15、值班。(2)服务要求：A.熟悉掌握监控、消控等设备的正确使用方法，协助治安、消防管理员搞好设备的维护、保养工作；B.了解辖区内各部位的监控、消控探头的具体分布情况，发生警报及时通知内保巡逻员赶赴现场处理，当发生火灾时，应根据有关应急预案程序操作；C.具有高度责任心，密切监视屏幕上的各种动态情况，发现异常情况迅速录像，并通知内保巡逻员赶赴现场妥善处置；D.发生突发事件须处警不惊，能迅速、正确地指挥处理，遇超出职权范围的情况，应及时请示上级，并按上级意见处理；E.认真做好值勤记录，严格执行交接班手续，将本班次未完成的工作向下班人员书面或口头移交；F.当监控、消控等设备出现故障时，应立即通知工程维修
16、人员，同时向上级汇报，搞好中控室内的设备除尘和环境清洁；G.发挥主观能动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结协作。5、会务服务(1）服务范围：接待室等的会议服务、卫生清理，以及设施设备的管护。以及局长室的卫生清理和设施设备的管护。(2)服务要求：所提供的管理和服务应充分体现专业化素养，采取合理的方式对可用于会务服务的软硬件资源进行有效管理，并制定明确的用于会务服务的硬件资源的保管、领用、清洁、消毒、维护等管理规定。会务管理和服务人员不少于 1 人。会议服务员要求：女性，有相应的工作经验和业务水平。对会务服务人员进行系统性的培训，具有的职业道德、职业素质和职业形象。会务服务人员的行为规范符合组织
17、理念，包括：组织的服务理念、组织文化、会务管理和会务服务的理论知识、保密制度、会务服务人员仪容仪表、仪态、会务服务人员操作技能、会务服务人员心理、会务服务礼仪、应对常见会务突发事件、其他行为素质等。会务服务人员的仪表、仪态要求达到相关标准要求。根据实际情况选择与制作会务人员服装与配饰，选择款式相同的工鞋，保证会务人员的服装、配饰的颜色与样式统一。建立适当的会务服务受理方式，并保证受理过程的流畅快捷。根据会务服务需求更新标准问题，并不定期举行培训以确保会务服务人员同采购人的沟通顺利并能准确收集会务服务需求信急、物业服务组织应当对会务需求进行书面登记并与主办方确认。根据确认的服务需求对会务服务进行
18、全面的策划，策划内容应包含但不限于以下方面：职责分工、时问安排、场地安排、会务用品及硬件设施配备、突发事件应对措施、会议秩序及安全。会前准备将会务服务过程中可能涉及的服务内容进行细分，并制定相应的标准以保证每项服务内容都能在合理范围内满足需求，会务服务当中可能涉及的各项服务内容可以包含以下方面：会务联系、协调、引导；布置导引牌；布置签到台；布置横幅与大背景；布置主席台，座位格局和座次安排；布置台布；制作并摆放姓名牌；不同类型麦克风摆放布置；胸花的制作与佩戴；提供纸笔；提供毛巾、纸巾；放置烟灰缸；灯光调试；音响调试；电视、投影、大屏调试；空调调试；茶具(水)准备等。会议主席台或会议台座次安排、会
19、议主题横幅由会议主办方提供的，物业服务组织协助会场布置。会中服务将会中服务时会务服务人员可能涉及的服务内容及相应的言行举止进行细分，并制定相应的标准以保证会务服务人员按照标准要求提供会中服务。会中服务时会务服务人员可能涉及的服务内容及相应的言行举止应包含方面：导引；续茶；会场巡视；突发事件处理；咨询受理。续茶要求:会务开始 15 分钟为客人续第一次茶水；后每隔 20 分钟续水一次。会后整理将会后整理内容进行细分，并制定相应的标准。会务用品清洁、消毒、回收可重复使用的会议用品，清点数量并记录，清洁桌椅、地面、地毯等，将座牌、桌椅等归位。清场并检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏，及时报告会场管
20、理员，协助追补损失，做好记录。关闭会议厅(室):包括按规范关闭音响、空调、灯光等全部设备及门窗等。（3）服务质量的改进查找和措施。6、档案、资料管理加强有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。服务需达到物业管理服务质量规范一级物业标准。一级物业标准。八、其他要求八、其他要求 1、供应商的投标报价须包含但并不仅限于以下内容：按照物业服务标准报出总价
21、和分项价格，包括人工工资、社保、福利、员工培训费、员工服装费（春装、夏装、冬装各两套），各类证照证件办理费用，必要的专用工具和耗材费用，本项目投入设备的摊销费、税金、合理利润等。2 2、投标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，、投标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，(须附须附拟投入本项目的人员工资表拟投入本项目的人员工资表)服务人员工资不得低于项目所在地最低工资标准服务人员工资不得低于项目所在地最低工资标准（工资不含按国家规定投标供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）（工资不含按国家规定投标供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。3 3、投标供应商应按照中
22、华人民共和国社会保险法的相关规定，支付、投标供应商应按照中华人民共和国社会保险法的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（五险）缴纳的社保费用不得低于当地最低国家规定必须购买的社会保险费用（五险）缴纳的社保费用不得低于当地最低基数。基数。4 4、投标文件中承诺的项目经理以及主要岗位的管理人员必须常住项目、投标文件中承诺的项目经理以及主要岗位的管理人员必须常住项目(报报价文件中提供承诺书价文件中提供承诺书)，一经发现不在岗将作解除合同处理，一经发现不在岗将作解除合同处理。5 5、成交供应商派驻服务人员须符合国家有关用工标准要求、遵守安全操、成交供应商派驻服务人员须符合国家有关用工标准要求、
23、遵守安全操作规章制度，并做好服务人员所需要的安全措施，保证人员安全。如成交供应作规章制度，并做好服务人员所需要的安全措施，保证人员安全。如成交供应商内部人发生劳动纠纷或在采购人工作范围内因成交供应商原因发生事故造成商内部人发生劳动纠纷或在采购人工作范围内因成交供应商原因发生事故造成人身意外伤的一切责任由成交供应商负责，与采购人无关。人身意外伤的一切责任由成交供应商负责，与采购人无关。6 6、投标供应商借用资质的一经发现将作废标处理。、投标供应商借用资质的一经发现将作废标处理。7、在评标过程中，要求供应商拟派驻本项目的项目经理对其投标方案进行必要的陈述与演示，对评标委员会的问题进行必要的答辩与解释。陈述与演示时间为 10 分钟。投标供应商根据自身情况，自行拟定陈述与演示方案。