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1、第二章 资产评估的基本方法 重点和难点：重点和难点：市场法：理解及计算 收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理资产评估方法的选择资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法 第一节 市场法n一、市场法含义一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。n二、市场
2、法的基本前提二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。n三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性
3、（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。n2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。n3.指标对比、量化差异n 参照物交易价+-差异量化值n 以某参照物为基础所评估的价值 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 n5.综合分析确定评估结果一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢？（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的
4、疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。n（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：n1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件。交易条件
5、主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。n四 市场法的优缺点P17n例2-1某企业拟将其现有的一台设备折价入股，该设备的原值为200000元，寿命为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元。为评估这一资产的价值，有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可做参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，年生产能力为2000件，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。第二节 收益法n一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估中较为
6、科学合理的评估方法之一；收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。n二、收益法原理讲解二、收益法原理讲解如果你朋友欠你钱2000元，计划归还,方案一:现在就全部归还，方案二:现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？n货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。n 相关概念1.复利每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。n2.现值现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材
7、基本上都是年度）起点时的价值。n3.终值终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。现实生活中称之为本利和。n4.年金 定义：年金的符号为A，它表示在某一时间序列（本教材基本上都是年度）内每次等额收付的金额。特点：每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。分类：普通年金（后付年金）：指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n），称为永续年金 预付年金（先付年金）：从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。递延年金：是指隔若干期后发生（S1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。n货币时间
8、价值的计算，应注意以下问题：1.P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末；n 2.没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生；n 3.现金流量的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。n现金流量图 n横轴表示一个从零开始到第N个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。n货币时间价值的计算1.复利终值n已知现值P，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。F1PPiP（1i）F2P（1i）P（1i）i P（1i）2FnP（1i）n将（
9、1i）n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（FP，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。2.复利现值n已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值P。F1PPiP（1i）-PF1/（1i）F2 P（1i）2-PF2/（1i）2FnP（1i）n-PF2/（1i）nF2*（1i）-n把（1i）-n称为复利现值系数，用符号（PF，i，n）表示。例如，（PF，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。n3.普通年金现值 n利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P这是个等比数列，运用等比数列的求和
10、公式，得到：把 称为年金现值系数，用符号（PA，i，n）表示n【例1.计算题】某人每年12月1日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?P2000（PA，6%，10）5000（PF，6%，3）2000 7.360150000.8396 14720.2419818918.2元n4.永续年金现值 n永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值为 1/i5.递延年金现值n递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式，它也是普通年金的一种特殊形式。nn上图中前m
11、期没有发生支付，称为递延期。图中第一次支付在第m1期末发生，连续支付到n期。方法一：假设在递延期内每期均收付款项APA*（P/A，i，mn）（P/A，i，m）n方法二：两次折现的方法PA*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）n三、收益法的基本前提三、收益法的基本前提 n1.收益法涉及到三个基本因素：被评估资产的预期收益（A）折现率或者本金化率（i）被评估资产取得预期收益的持续时间（n）2.应用收益法必须具备的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益；n（2
12、）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高；从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）。n四、收益法的基本程序四、收益法的基本程序n采用收益法进行评估，其基本程序如下：1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率
13、或资本化率；4.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。从评估实务的角度看，前三步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；但是我们考试主要是根据已知条件按照以上4步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第四步最重要。n五、收益法的基本参数五、收益法的基本参数（一）收益额1.收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。2.资产评估中收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资
14、产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。n 3.资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。n（二）折现率1.从本质上讲：折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。n 2.从构成上看：n 折现率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率.n 风险报酬率根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。n（三）收益期限根据持续使用的能力
15、，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。通常以年表示。n六 收益法的基本公式n1、资产未来收益期有限n 在资产未来收益期有限的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和为评估值，公式见教材P29n 【例2-12】n2、资金未来收益无限期的情况n1）未来收益表现为年金n 资产评估值=年收益额本金化率n 【例2-14】n2）未来收益是不等额的情况n（1）未来收益趋于稳定的情况n【例2-15】n（2）未来收益不稳定的情况n七 收益法的优缺点n 优点n 缺点第三节 成本法n一、成本法的含义一、成本
16、法的含义1.定义成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。2.基本思路重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值3.成本法的基本公式资产评估价值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经经济性贬值n二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提 n采用成本法评估资产具备的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构
17、成其价值的内容；2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。n三、成本法的基本要素及估算三、成本法的基本要素及估算从以上成本法的基本公式可以看出，成本法的运用涉及到4项指标；（一）资产的重置成本。1.重置成本定义：指按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。2.重置成本分类：n一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。n（1）复原重置成本：指运用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场
18、物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。（2）更新重置成本：指采用与被评估对象并不完全相同的新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。n3.两种重置成本运用中注意事项：（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。（2）无论
19、哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。n（二）重置成本的估算方法P21n（1）重置核算法n 以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。n 公式：重置成本=直接成本+间接成本n 直接成本n 间接成本n 间接成本分配方法n 人工比率分配法n 单位价格法n 直接成本百分率法n（2）物价指数法n通过物价指数将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为现时重置成本，计算公式为：n 重置成本=资产
20、账面原值价格变动指数n 价格变动指数=评估时点的物价指数资产构建时的物价指数n 物价指数法与重置成本法的区别：n 物价指数法仅考虑了价格变动因素，重置核算法考虑了价格因素、生产技术进步和劳动生产率变化n 物价指数法建立在不同时期某种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。n【例2-4】n（3）功能比较法n利用与被评估资产相同或相似资产的功能及其现行成本，通过比较推算出被估资产重置成本的方法。操作时可将被评估资产的功能和其重置成本的关系分为线性关系和指数关系型。n 重置成本=参照资产重置成本（被估资产功能参照资产功能）n 重置成本=参照资产重置
21、成本（被估资产功能参照资产功能）xn 后者也叫做规模经济指数法n何谓规模经济效益？在微观经济学理论中它是指由于生产规模扩大而导致的长期平均成本下降的现象 n【例2-5】n（4）统计分析法n统计分析法是运用统计学原理估算重置成本的一种方法。这种方法适用于企业整体资产评估。n其公式如下：n某类或总体资产重置成本n=某类或总体资产原始成本n【例2-6】n（二）实体性贬值：1.含义：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2.计算方法n （1）观察法n 资产实体性贬值=重置成本（1成新率）n （2）使用年限法资产的实体贬值=实际已使用年限n总使用年限=实际已使
22、用年限+尚可使用年限n实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率n资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间截止 评估日资产累计制度工作时间n （3）修复金额法n根据修复被评估资产的已损坏实体所需要支付的金额来判断资产的实体性贬值n（三）功能性贬值：1.定义：指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。n 2.功能性贬值一般包括（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额）；（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。n 3.功能性贬值的估算n （1）一次性功能性贬值n （2）营运性功能性
23、贬值n 【例2-9】n（四）经济性贬值n1.含义：指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。2.经济性贬值的因素包括：政治因素、宏观政策因素等。3.例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。（我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性2种贬值外的
24、贬值属于经济性贬值）n2.经济型贬值的估算n两种计算方法n（1）利用年收益损失金额本金化来计算n经济型损耗=年收益额（1所得税）（PA，r，n）n（2）通过估算生产能力变化来评价n先计算经济型贬值率n经济型贬值率=100%n计算经济型损耗n经济型损耗=（重置成本有形损耗功能性损耗）经济型贬值率n【例2-10】【例2-11】n（五）成新率及其估算n重置成本法运用的第二个公式中的成新率反应评估对象的现行价值与全新状态重置价值的比率，是综合资产使用中各类损耗以后确定的。成新率的估算方法有以下三种：n（1）观察法n（2）使用年限法n（3）修复费用法n 成新率=1修复费用重置成本100%n四、运用成本法
25、评估资产的程序及优缺点n1.程序n确定被评估资产，估算其重置成本。n确定被评估资产的使用年限。n估算被评估资产的损耗或贬值。n计算确定被评估资产的价值。n2.优缺点n教材P27第四节 清算价格法n一、清算价格法的含义n清算价格是指企业由于破产或其他原因停业，要求在一定时间内将企业变现，在企业清算时日内清偿债务和分配剩余权益状况下的资产价格。以清算价格为标准对被评估资产价值进行评估的方法。n二、清算价格法适用的前提条件n应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件n资产以整体或拆零方式在市场上可以快速变现n所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出金额n三、清算价格法的使用范围n 企业破产
26、n 企业抵押n 企业清理n四、决定清算价格的主要因素n 1.破产形式n 2.债权人处置资产的形式n 3.清算费用n 4.拍卖变现时限n 5.公平市价n 6.参照物的价格n五、清算价格的评估方法n 1.整体资产评估法n 2.现行市价折扣法n 3.模拟拍卖法n 第五节各种评估方法的比较与选择n一、评估方法之间的关系一、评估方法之间的关系资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是相互关联的。（一）资产评估方法之间的联系 1.评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应
27、该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。n2.多种方法评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因：（1）某些方法的应用前提不具备；（2）分析过程有缺陷；（3）结构分析有问题；（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真；（5）评估师的职业判断有误。n（二）资产评估方法之间的区别n 市场法 可比资产比较n评估价值 收益法 未来收益折现n 成本法 资产形成角度n 1.各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值；2.各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值；3.由于评估条件和各个方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。n二、资产评估方法
28、的选择n应考虑的因素：n（1）必须与资产评估价值类型相适应n（2）与评估对象相适应n（3）评估方法的受数据和信息资料是否可以收集制约n（4）选择评估方法还要考虑评估途径 练习n一、单项选择题n1.被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数x取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（）元。A.7300B.6500C.7212D.8123n2.一般来说，科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会（）。A.偏低B.正常反映其重置成本水平C.偏高D.不确定n3.某项资产购建于2005年，账面原值为10万元，于
29、2008年评估，若以取得时定基物价指数为100，评估时定基物价指数为140，该资产最可能评估值为（）元。A.120000B.150000C.140000D.110000n4.运用物价指数法确定的重置成本可以是（）。A.复原重置成本B.更新重置成本C.复原重置成本或更新重置成本D.两者都不是n5.资产利用率小于1时表示（）。A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关n6.实际已使用年限表示为（）。A.名义已使用年限资产利用率B.总使用年限资产利用率C.尚可使用年限资产利用率D.名义已使用年限尚可使用年限n7.市场法所遵循的基本原则是（）。A.贡献性原则B.合法原则C.独立性原则D.替代原则n8.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10，其评估价值最接近于()万元。A.178B.180C.188D.200n10.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10，其评估价值最接近于()万元。A.178B.180C.188D.200n11.由于资产以外的外部环境因素变化导致资产价值的降低称为（）A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.无形损耗n12.运用重置核算法确定的重置成本可以是（）A.复原重置成本B.更新重置成本C.复原重置成本或更新重置成本D.两者都不是