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1、中级经济师房地产专业知识与实务冲剌串讲班授课教师：李开源第一节房地产金融概述【本节考点】【考点】房地产金融的概念【考点】房地产金融的职能【考点】房地产金融的特点一、房地产金融的概念房地产金融是与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是为 房地产开发、购买、租赁等筹资、融资的活动。住房金融是房地产金融的重要组成部分，是围绕住房建设、流通和消费过程所进行 的货币流通和信用活动以及相关经济活动的总称，其目标主要是扩大住房供给和住房消费。 房地产金融活动主要是通过金融机构和金融市场完成的。二、房地产金融的职能.金融的基本职能是为经济运行筹集和分配资金。1 .房地产金融的目的是促进房地产
2、再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺 利进行，其职能主要有下列3个：筹集资金、融通资金、结算服务。三、房地产金融的特点最少贷款金额=住房总价-最多首付款2 .最多贷款金额的计算最多贷款金额=住房总价-最少首付款二住房总价x （1 -最低首付款比例）2.等额本金还款方式的月还款额计算式中，At为第t月的还款额；P为贷款金额，n为按月计算的贷款期限；i为月利率。（四）贷款余额的计算.等额本息还款方式贷款余额的计算式中，Pm为贷款余额；m为按月计算的已偿还期。1 .等额本金还款方式的贷款余额计算式中，Pm为贷款余额；m为按月计算的已偿还期。第五节房地产开发项目融资 【本节考点】 【考点
3、】房地产开发项目融资概述 【考点】房地产开发项目资金来源 【考点】房地产开发项目融资渠道比选一、房地产开发项目融资概述房地产开发项目融资是房地产开发企业为了满足房地产开发项目对资金的需要，以保证房地 产开发项目顺利进行而开展的筹集资金的活动。房地产开发项目融资，可分为直接融资和间接融资，股权融资和债权融，境内融资和境外融 资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增 资扩股等。二、房地产开发项目资金来源房地产开发项目的资金来源渠道主要有：房地产开发企业的自有资金，房地产开发贷款、预 收房款，乙方垫资，公开发行股票，发行企业债券，发行房地产信托，非上市增资
4、扩股等。 三、房地产开发项目融资渠道比选在进行融资渠道比选前，先需要根据房地产开发项目所需资金和自己账户上可动用资金等情 况，确定融资数量、资金使用时间、资金使用期限等。融资渠道比选考虑的因素主要有：不同融资渠道或方式的合法合规性，融资条件的宽严，融 资成本的高低，能否满足房地产开发项目对资金数量、资金使用时间、资金使用期限（如贷 款期限）等的要求。(1)多样性。房地产金融的形式有土地储备贷款、商品房开发贷款、保障性住房建设贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款，以及房地产证券、房地产信托、房地产保险、融资租赁、 住房公积金等多种形式。(2 )长期性。我国个人住房抵押贷款最高年限为30年。(3)安
5、全性。以房地产作为抵押物的贷款，因房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值 价值较大等特性，以及实行不动产登记制度，抵押物不会遗失、不易损毁，经抵押登记后抵 押权可以得到有效保障，因此对贷款人来说，具有较高的安全性。(4 )政策性。第二节房地产金融业务【本节考点】【考点】房地产贷款业务【考点】房地产证券业务【考点】房地产信托业务【考点】房地产保险业务一、房地产贷款业务(-)房地产贷款的种类.根据贷款对象及用途划分：土地储备贷款贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地 前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借 款人仅限于负责土地一级开发的机构房地产开发贷款贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、
6、出租等用途的房地产项目的贷款个人住房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款商业用房贷款贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大 修以商业为用途的各类型房产的贷款。一般 分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。1 .按贷款担保条件或还款保证方式划分：（1）信用贷款（2 ）担保贷款：抵押、质押、保证.按贷款利率是否调整进行分类，可将房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款。2 .按贷款期限长短进行分类，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。分类结果贷款期限短期贷款1年以内（含1年）中期贷款1年以上（不含1年1 5年以下（含5年）长期贷款5年以上（不含5年）二、房地产证券业务房地产
7、证券包括房地产股票和房地产债券。按发行主体不同，房地产债券可分为房地产企业债券、房地产金融债券、房地产政府债券。房地产政府债券也称为公债，其目的主要是为创办开发区、土地开发、住房建设筹集资金。三、房地产信托业务 信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以 自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。按委托财产类型的不同，可分为财产信托和资金信托。房地产信托资的运用方式包括：用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营企 业进行商业楼及住房开发、建造；用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；以住房抵押贷 款方式运用；信托文件约定以不动产
8、为标的的其他运用方式。房地产投资信托基金(REITs)是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解 决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。三、房地产保险业务(-)房地产保险的概念房地产保险就是指在房屋设计、建造(施工)销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关 利益与责任为保险标的的保险。根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失 和人身损失。(二)房地产保险的作用(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。(2 )促进房地产业和保险业的发展。(3)增强投保人的信用，促进资金融通。(4 )为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。(5)有利于社
9、会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。(三)房地产保险的种类根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。财产保险包括财产损失保险、信用保险、责彳壬保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。第三节房地产抵押贷款【本节考点】【考点】房地产抵押贷款概述【考点】可以抵押和不得抵押的房地产【考点】房地产抵押贷款风险及其防范一、房地产抵押贷款概述在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人，但债权人同时也是抵押权人，但 债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人
10、履行债 务担保的公民、法人或其他组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的 公民、法人或其他组织。抵押权人通常为银行。房地产抵押可分为房屋所有权抵押、建设用地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程 抵押。我国实行不动产登记制度，房地产抵押应向不动产登记机构办理不动产抵押登记。以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应采取书，书面形式订立抵押合同。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押物使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖 抵押物。二、可以抵押和不得抵押的房地产(-)可以抵押的房地产建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、
11、荒地等土地承包经营权;正在建造的建筑物；法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。(二)不得抵押的房地产1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施 和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产三、房地产抵押贷款风险及其防范房地产抵押贷款的主要风险(1)抵押物产权风险。(2 )抵押物贬值风险。(3 )违约风险。(4 )欺诈风险。(5 )利率风险。(6 )流动风险。(7 )不可抗
12、力风险。第四节个人住房贷款【本节考点】【考点】个人住房贷款的种类【考点】个人住房贷款的相关术语【考点】个人住房贷款中的有关选择【考点】个人住房货款中的有关计算一、个人住房贷款的种类分类依据分类结果贷款用途个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款、个人租房贷款贷款资金来源住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款差别化住房信贷政策首套住房贷款和非首套住房贷款贷款偿还方式一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款借款人类型本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款二、个人住房贷款的相关术语(1)首付款：也称为头款，是指购买住房时的首次付款金额。(2 )首付款比例：是指首付款占所购住房总价的百分比
13、。(3)贷款金额：简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。(4)贷款价值比：也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产 价值的比率。(5)贷款利率：是指借款合同中所规定的贷款利率，可分为固定利率和浮动利率。(6)贷款期限：是指借款人应还清全部贷款本息的期限。个人住房贷款期限最长为30年。(7)分期还款额：是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。(8)偿还比率：也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。(9)月房产支出与收入比:(10 )月所有债务支出与收入比：中国银行保险监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含
14、50% ),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55% 1(11)贷款额度：也称为贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定。(12 )贷款余额：是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数 额。(13 )提前还款：是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷 款人的行为。(14 )展期。展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款 期限。(15 )缩期：是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当减短贷款期限。（二）贷款方式的选择 这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选择。三、个人
15、住房贷款中的有关计算（一）首付款的计算需要计算的首付款通常有两种：购房人最少需要支付的首付款（简称最少首付款工购房人能够支付的首付款（简称最多首付款X1 .最少首付款的计算最少首付款=住房总价X最低首付款比例:住房面积X单价X最氐首付款比例能购买的住房总价;最少首付款最低首付款比例.最多首付款的计算可分为不考虑购房人支付能力的最多首付款和考虑购房人支付能力的最多首付款。准备购房资金一购房预算资金需要从购房预算资金中预留一部分用于缴纳有关税费一购房税费预留款最多首付款等于购房预算资金减去购房税费预留款。首付款不足时，不能通过个人住房贷款，但可通过向亲友、单位借款或其他贷款方式来解决最少首付款问题。首付款贷款（简称首付贷）属于违法。此外，由上可知购房人的实际首付款应大于等于最少首付款，小于等于住房总价。（二）贷款金额的计算.贷款金额的基本计算公式贷款金额=住房总价-首付款.最少贷款金额的计算