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1、第第8章章 物业管理政策与制度物业管理政策与制度之物业服务收费之物业服务收费本节主要内容 u 回顾上课所学内容回顾上课所学内容u 住宅专项维修资金住宅专项维修资金u 物业服务收费物业服务收费回顾上课主要内容回顾上课主要内容1、物业管理概念、物业管理概念2、物业管理的基本特征、物业管理的基本特征3、物业管理服务的基本内容、物业管理服务的基本内容4、物业管理的主要环节、物业管理的主要环节5、物业管理条例确立的物业服务基本制度、物业管理条例确立的物业服务基本制度回顾上课主要内容回顾上课主要内容1、物业管理概念物业管理概念 指业主即物业产权人通过选聘物业管理企业，和接受委托的物业管理企业签订委托合同，
2、并按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。回顾上课主要内容回顾上课主要内容2、物业管理的基本特征、物业管理的基本特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。回顾上课主要内容回顾上课主要内容3、物业管理服务的基本内容、物业管理服务的基本内容 房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设备设施及其运行、维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；机动车和非机动车的停放管理；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；回顾上课主要内容回顾上课主要内容4、物业管理的主要环节、物业管
3、理的主要环节（1）物业管理的策划阶段 物业管理的早期介入制定物业管理方案制定临时管理规约及有关制度选聘物业管理企业（2）物业管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘与培训物业管理制度的制定（3）物业管理的启动阶段 物业的接管验收用户入住档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的成立（4）物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理系统的协调回顾上课主要内容回顾上课主要内容五、物业管理条例确立的物业服务基本制度五、物业管理条例确立的物业服务基本制度 1.业主大会制度 2.管理规约制度 3.前期物业管理招投标制度 4.物业承接查验制度 5.物业管理企业资质管
4、理制度 6.物业管理从业人员职业资格制度 7.住宅专项维修资金制度本节学习主要内容本节学习主要内容 一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金 二、物业服务收费二、物业服务收费一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金1.（一）住宅专项维修资金的含义2.（二）住宅专项维修资金的交存3.（三）住宅专项维修资金的使用4.（四）住宅专项维修资金的监督管理5.（五）违反住宅专项维修资金使用规定的法律责任一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金（一）住宅专项维修资金的含义（一）住宅专项维修资金的含义 1.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2.业主交存
5、的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。3.住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金4.共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。5.住宅
6、专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金（二）住宅专项维修资金的交存（二）住宅专项维修资金的交存1.住宅专项维修资金的交存范围住宅专项维修资金的交存范围 （1）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金2.住宅专项维修资金的交存标准住宅专项维修资金的交存标准 （1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面
7、积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（2）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金3.住宅专项维修资金的保管（1）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管
8、。（2）业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金4.住宅专项维修资金的交存要求（1）商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。（2）已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。（3）未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金5.业主
9、大会成立后，住宅专项维修资金的划转业主大会成立后，住宅专项维修资金的划转（1）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（2）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（3）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交
10、业主委员会。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金6.住宅专项维修资金的续交住宅专项维修资金的续交 （1）业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。（2）成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。（3）未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金（三）住宅专项维修资金的使用（三）住宅专项维修资金的使用1.使用范围 应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用原则 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和
11、负担人相一致的原则。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金3.住宅专项维修资金使用的分摊住宅专项维修资金使用的分摊（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分
12、摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金4.住宅专项维修资金使用要求住宅专项维修资金使用要求 （1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主大会依法通过使用方案；一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金5.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅
13、共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金6.闲置住宅专项维修资金的使用 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
14、一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金7.住宅专项维修资金的滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金（四）住宅专项维修资金的监督管理 （1）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（2）房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售
15、房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金（3）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布（4）专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金1.（五）违反住宅专项维修资金使用规定的法律责任（五）违反住宅
16、专项维修资金使用规定的法律责任（1）公有住房售房单位违反住宅专项维修资金使用规定的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正；（2）开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。（3）违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反规
17、定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（5）县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、物业服务收费二、物业服务收费1、物业服务收费原则、物业服务收费原则 2、物业服务收费的价格管理方式、物业服务收费的价格管理方式3、物业服务收费的计费方式、物业服务收费的计费方式4、物业服务收费的费用构成与测算方法、物业服务收费的
18、费用构成与测算方法5、物业服务收费等级标准、物业服务收费等级标准6、住宅专项维修资金、住宅专项维修资金 1、物业服务收费原则、物业服务收费原则 物业管理收费应当遵循合理公开、收费与服务水平相适应的总原则。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。长远来看，物业服务收费应在市场竞争机制下，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。2、物业服务收费的价格管理方式、物业服务收费的价格管理方式 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管
19、理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度并定期公开。具体标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。3、物业服务收费的计费方式、物业服务收费的计费方式（1）包干制 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（2）酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。注：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约
20、定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。4、物业服务收费的费用构成与测算方法、物业服务收费的费用构成与测算方法 物业服务收费的费用构成 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业企业的酬金。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资
21、金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。四、物业服务收费的费用构成与测算方法四、物业服务收费的费用构成与测算方法4.物业服务成本或者物业服务支出构成包括：物业服务成本或者物业服务支出构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内的清洁卫生费；物业管理区域绿化养护费；物业管理区域秩序维护费；办公费用；物业服务企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；经业主同意的其他费。注：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费
22、用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。四、物业服务收费的费用构成与测算方法四、物业服务收费的费用构成与测算方法四、物业服务收费的费用构成与测算方法四、物业服务收费的费用构成与测算方法物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；包括物业管理区域内的各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换
23、与更新费用；共用设备设施的维修及更新改造费用。四、物业服务收费的费用构成与测算方法四、物业服务收费的费用构成与测算方法物业管理区域内的清洁卫生费；指楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养费用。物业管理区域绿化养护费；指小区环境内绿化的养护费用。包括绿化工具费(如草剪、枝剪、喷雾器等)、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物消运费、补苗费、小区环境内摆设的花卉等项费用。物业管理区域秩序维护费；物业管理区域内的机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。办公费用；指物业管理企业开展正常工作所需的有关费用。物业服务企业固定资产折旧费；指物业管理企业拥有的各
24、类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；包括物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用的支出。经业主同意的其他费。该项费用是指物业企业与业主共同协商决定的费用。5.漏交率 由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100，这就产生了漏交率的问题。如果将因个别业主漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的，但完全由物业管理企业负担这部分损失也是不尽合理的。解决这一问题的正确途径是一方面物业企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业服务；另一方面业主主要增强物业管理消费观念，按时缴费。五、物业服务收费等级标准五、物业服务收费等级标准 可参见各地物业服务收费等级标准物业服务可参见各地物业服务收费等级标准物业服务收费等级标准。收费等级标准。本节结束谢谢