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1、第五章 土地规模利用知识回顾土地集约利用l时代特点：时代特点：经济经济经济、社会、生态效益经济、社会、生态效益l地域性：地域性：南南北建筑间距北建筑间距在单位土地面积上合理增加物质在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。经营方式。一、土地集约利用含义一、土地集约利用含义第五章 土地规模利用知识回顾p 资本集约型资本集约型p 劳动集约型劳动集约型l 土地集约度土地集约度l土地集约利用形式：土地集约利用形式：第五章 土地规模利用知识回顾p土地肥力：土地肥力：农用土地生产农产品的潜在能力，是农农用土地生产农产品的潜在能力，是农用用土地土地的客观属
2、性。的客观属性。p土地肥力土地肥力 土地的经济肥力土地的经济肥力p土地经济肥力土地经济肥力=自然肥力自然肥力+人工肥力人工肥力p自然肥力：土壤的耕种前化学结构自然肥力：土壤的耕种前化学结构p人工肥力：投入土地的劳动、科技、资本人工肥力：投入土地的劳动、科技、资本二、土地肥力二、土地肥力 第五章 土地规模利用知识回顾l实物形态实物形态l价值形态价值形态l价格形态价格形态土地报酬的实质及其形态土地报酬的实质及其形态对一定面积土地投入中某项对一定面积土地投入中某项变动要素的生产率。变动要素的生产率。实实质质形形态态三、明确报酬的实质及其形态三、明确报酬的实质及其形态 第五章 土地规模利用知识回顾l实
3、物形态报酬：实物形态报酬：实实物物产产品品由由变变动动生生产产要要素素和和不不变变生生产产要要素素共共同同决定，与各生产要素的使用价值有关。决定，与各生产要素的使用价值有关。l从从一一定定生生产产过过程程看看，实实物物形形态态报报酬酬符符合合“报报酬酬递递减减规律规律”。l从从人人类类生生产产历历史史看看，实实物物形形态态报报酬酬符符合合“报报酬酬递递增增规律规律”，即生产率不断提高。，即生产率不断提高。第五章 土地规模利用知识回顾四、土地报酬递减规律启示四、土地报酬递减规律启示“土地报酬土地报酬”、“土地肥力土地肥力”概念不同概念不同l土地报酬：土地的产出与投入的对比关系；土地报酬：土地的产
4、出与投入的对比关系；l土地肥力：土地生产某种产品的潜在能力。土地肥力：土地生产某种产品的潜在能力。本质是本质是“变动要素的报酬变化规律变动要素的报酬变化规律”。第五章 土地规模利用知识回顾不是针对人类生产的历史过程而言，而是就某一个生不是针对人类生产的历史过程而言，而是就某一个生产单位、在一定不变要素条件下，因投入变动要素不产单位、在一定不变要素条件下，因投入变动要素不同，而导致总产出量和变动要素的边际产量不同同，而导致总产出量和变动要素的边际产量不同。“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”属于属于生产力生产力范畴，为寻找资源范畴，为寻找资源最佳组合及最佳投入量提供理论依据。最佳组合及最佳投入量
5、提供理论依据。科技发展，并不能说土地肥力就提高。科技发展，并不能说土地肥力就提高。小结：小结：在限定条件下，土地报酬递减规律是存在，土地集约在限定条件下，土地报酬递减规律是存在，土地集约经营的客观经济规律。经营的客观经济规律。第五章 土地规模利用知识回顾 在在技技术术不不变变条条件件下下，一一定定面面积积的的土土地地上上连连续续投投入入某某一一生生产产要要素素，产产出出会会逐逐渐渐达达到到最最高高点点，在在此此点点后后每每一一单单位位投投入入，产产出出（边边际际产产出出）将将减减少少，最最终终成成为为一一个负数，总产量的变化先递增后递减。个负数，总产量的变化先递增后递减。假设条件：假设条件：技
6、术条件不变；技术条件不变；其他生产要素不变，一种生产要素变动引起的产其他生产要素不变，一种生产要素变动引起的产量变化。量变化。五、土地报酬递减规律五、土地报酬递减规律 第五章 土地规模利用知识回顾APPTPPCHGADIBxy0MPPFE六、土地报酬递减规律阶段定量分析六、土地报酬递减规律阶段定量分析 第五章 土地规模利用第一节第一节土地规模利用原理土地规模利用原理土地规模利用原理土地规模利用原理第二节第二节农业土地规模利用农业土地规模利用农业土地规模利用农业土地规模利用城市土地规模利用城市土地规模利用城市土地规模利用城市土地规模利用第三节第三节第五章 土地规模利用主要内容主要内容第五章 土地
7、规模利用第五章 土地规模利用学习目标学习目标p掌握土地规模利用的一般原理。掌握土地规模利用的一般原理。p理解我国农业土地规模利用存在的问题及规模利理解我国农业土地规模利用存在的问题及规模利用的方向。用的方向。p理解我国城市土地规模利用存在的问题及规模利理解我国城市土地规模利用存在的问题及规模利用的方向。用的方向。第五章 土地规模利用 央视央视2011年年10月月7日日新闻联播新闻联播节目播出节目播出“农农民称年收入民称年收入20多万，党白给好几万多万，党白给好几万”第五章 土地规模利用在接受媒体在接受媒体“一年下来一年下来挣多少钱挣多少钱”采访时说，采访时说，“一年二三十万一年二三十万”，很，
8、很轻松挣到，而且政府轻松挣到，而且政府“白给我们的钱都造好几白给我们的钱都造好几万万”。第五章 土地规模利用第五章 土地规模利用1公顷地投入：公顷地投入：化肥：化肥：2000元，钾肥元，钾肥3袋袋750元，二胺元，二胺2袋袋400元，尿素元，尿素5袋袋400元；元；种子：种子：180斤，按每斤斤，按每斤5元算，需元算，需900元；元；土地承包费：土地承包费：7000元；元；农药、人工等费用：农药、人工等费用：3100元；元；1公顷水稻成本公顷水稻成本1.3万元万元毛利（水稻）：毛利（水稻）：1.6万斤万斤/公顷公顷1.5元元/斤斤=2.4万元万元纯利：纯利：2.4万元万元-1.3万元万元=1.
9、1万元万元国家补贴：国家补贴：1300元左右元左右 30多公顷：年收入超过多公顷：年收入超过30万元。万元。第五章 土地规模利用内部规模经济内部规模经济规规模模经经济济外部规模经济外部规模经济内部规模不经济内部规模不经济外部规模不经济外部规模不经济集聚经济集聚经济空间意义上规模经济空间意义上规模经济第五章 土地规模利用第一节第一节土地规模利用原理土地规模利用原理第五章 土地规模利用l土地利用规模土地利用规模经经济济活活动动中中相相对对独独立立的的经经营营实实体体所所占占土土地地面面积积的的大大小小，是反映土地生产要素利用集中程度的指标。是反映土地生产要素利用集中程度的指标。l农业农业：土地是不
10、可或缺的生产资料土地是不可或缺的生产资料p具一定肥力的土地进行具一定肥力的土地进行；p土地规模是其他生产要素规模的基础土地规模是其他生产要素规模的基础。l农业土地经营规模农业土地经营规模通常以通常以土地土地利利用规模用规模为为标志。标志。一、土地利用规模及其表现一、土地利用规模及其表现第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用 生生产产力力发发展展各各阶阶段段，土土地地利利用用规规模模对对农农业业经经营营规规模重要性不同。模重要性不同。p传传统统农农业业：土土地地自自然然肥肥力力和和劳劳动动者者经经验验进进行行，农农业业生产单位的经营规模可用土地利用规模指标衡量。生产单位的经营规模可用土地
11、利用规模指标衡量。p现现代代农农业业：综综合合考考虑虑土土地地利利用用规规模模、资资本本投投入入规规模模、产值等。产值等。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用l人畜力阶段人畜力阶段生生产产要要素素合合理理利利用用的的关关键键在在于于劳劳动动力力作作用用，形形成成劳力满负荷劳力满负荷。l农机为主阶段农机为主阶段土土地地规规模模经经营营的的关关键键因因素素为为由由动动力力机机和和作作业业机机组组成成的的机机组组为为核核心心的的作作业业班班子子。农农业业土土地地规规模模经经营营，表表现现为为按按机机组组作作业业效效率率确确定定作作业业班班子子机机组组满满负负荷荷规模。规模。第一节 土地规模
12、利用原理 第五章 土地规模利用n工商业工商业l基地、场所基地、场所；l土地规模对工商业的经营规模不具决定意义。土地规模对工商业的经营规模不具决定意义。n城市城市土土地地本本身身成成为为劳劳动动对对象象，土土地地利利用用规规模模才才成成为为一个重要问题。一个重要问题。城城市市土土地地规规模模利利用用问问题题，主主要要表表现现在在合合理理确确定定城市规模城市规模、房地产开发项目用地房地产开发项目用地。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用“纯粹规模纯粹规模”变动变动：经经济济学学中中，所所有有生生产产要要素素以以相相同同比比例例，同同时时增加或减少增加或减少。规模报酬规模报酬：由由纯纯粹粹
13、规规模模变变动动而而引引起起的的企企业业经经济济收收益益的的变变化。化。第一节 土地规模利用原理 二、土地规模报酬的变动类型第五章 土地规模利用土地规模的扩大与规模报酬土地规模的扩大与规模报酬情况情况:土土地地规规模模扩扩大大幅幅度度规规模模报报酬酬的的增增长长幅幅度度，递递减减土土地规模报酬。地规模报酬。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用l土土地地规规模模利利用用，尽尽可可能能使使土土地地利利用用处处于于报报酬酬阶阶段段，至少处于报酬至少处于报酬阶段阶段，而而非非处于报酬处于报酬阶段。阶段。l土地规模经济土地规模经济：由于土地规模利用而：由于土地规模利用而获得经济利益。获得经济利
14、益。l土地规模不经济土地规模不经济第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用产产品品平平均均成成本本ABLAC土地经营规模土地经营规模0图图5-1 规模经济和规模不经济规模经济和规模不经济MM第一节 土地规模利用原理 AC（S）MC第五章 土地规模利用注意：注意：土地利用规模经济，不仅存在土地利用规模经济，不仅存在微观层次微观层次，还与大片土，还与大片土地综合开发、城市用地规模等区域性问题有关。地综合开发、城市用地规模等区域性问题有关。规模扩大带来经济利益，并不一定是利润增加，可能规模扩大带来经济利益，并不一定是利润增加，可能是企业劳动生产率、土地生产率提高或宏观经济效益和是企业劳动生产率
15、、土地生产率提高或宏观经济效益和社会效益提高。社会效益提高。规模扩大带来经济利益，并不一定属于某一特定企业，规模扩大带来经济利益，并不一定属于某一特定企业，可能属于一个产业或一地区全部企业、全体居民。可能属于一个产业或一地区全部企业、全体居民。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用三、土地规模经济的一般来源 第一节 土地规模利用原理 为什么扩大土地规模会产生规模经济？为什么扩大土地规模会产生规模经济？土地规模经济来源：土地规模经济来源：内部规模经济内部规模经济外部规模经济外部规模经济第五章 土地规模利用(一一)内部规模经济和内部规模不经济内部规模经济和内部规模不经济内部规模经济内部规模
16、经济：指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。p单个生产设备的不可分性单个生产设备的不可分性；p生产生产要素相互联系不可分。要素相互联系不可分。l分工协作分工协作l减少管理成本减少管理成本l产品互补、综合利用产品互补、综合利用第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用企业规模扩大可降低平均企业规模扩大可降低平均交易成本交易成本：进行谈判时进行谈判时，凭规模优势获有利的购销价格凭规模优势获有利的购销价格;在信息收集、合同执行等在信息收集、合同执行等，节约交易费用节约交易费用;由于大量运输由于大量运输，节约平均运费。节约平均运费。科斯的交易成
17、本理论包括：交易成本和科斯定理。科斯的交易成本理论包括：交易成本和科斯定理。交易成本的本质是与交易有关的制度的运行成本交易成本的本质是与交易有关的制度的运行成本科斯定理最根本是明确产权对减少交易成本的决定性作用。科斯定理最根本是明确产权对减少交易成本的决定性作用。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用内部规模不经济内部规模不经济：一个生产经营单位在规模扩大时由自身内部所引一个生产经营单位在规模扩大时由自身内部所引起的收益下降。起的收益下降。管理管理效率效率费用成本费用成本第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用(二二)外部外部规模经济和规模经济和外外部部规模不经济规模不经济外部规
18、模经济外部规模经济：指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。营单位得到的经济利益。外部规模不经济外部规模不经济：整个行业或者整个区域的规模扩大和产量增加而使得整个行业或者整个区域的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位成本增加、收益减少。个别生产经营单位成本增加、收益减少。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用规模经济是一个企业规模扩大而获得效益规模经济是一个企业规模扩大而获得效益，并不是并不是两个以上企业集中在一起所获得效益两个以上企业集中在一起所获得效益。自由移动的人为什么自由移动的人为什么一一定要集中在一
19、起形成城市定要集中在一起形成城市？集聚经济集聚经济将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义上的规模经济。上的规模经济。四、集聚经济：空间意义上的规模经济第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用产生集聚经济主要原因产生集聚经济主要原因：规模扩大中大数规则的作用；规模扩大中大数规则的作用；劳动力供给互补性和生产互补性；劳动力供给互补性和生产互补性；企业间交通、通讯费用的节约；企业间交通、通讯费用的节约；消费的多样性；消费的多样性；公共产品的存在。公共产品的存在。第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用集聚不经济集聚不经济：主要包括：主要包
20、括：时间时间成本成本、拥挤成本、拥挤成本等增加等增加u城市变大城市变大上班成本增加上班成本增加u农产品成本增加农产品成本增加u环境恶化环境恶化、公用设施拥挤、公用设施拥挤.第一节 土地规模利用原理 第五章 土地规模利用五、外部性问题“内部化”产生的规模经济外部性：外部性：指一项经济活动不仅决定自己的经济效益，还给活动以指一项经济活动不仅决定自己的经济效益，还给活动以外第三者或社会带来影响。外第三者或社会带来影响。p外部经济外部经济：该影响提高第三者的福利水平；：该影响提高第三者的福利水平；p外部不经济：外部不经济：该影响降低第三者福利水平。该影响降低第三者福利水平。第一节 土地规模利用原理 第
21、五章 土地规模利用外部性是相对于一定范围而言外部性是相对于一定范围而言p外部经济内部化外部经济内部化p外部不经济内部化外部不经济内部化第一节 土地规模利用原理 第二节第二节农业土地规模利用农业土地规模利用第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用 一、农业经营中的土地规模问题一、农业经营中的土地规模问题 （一）国外农业土地经营规模的扩大趋势（一）国外农业土地经营规模的扩大趋势 二战后西方土地经营规模呈迅速扩大趋势。二战后西方土地经营规模呈迅速扩大趋势。1951-1976 年加拿大农场平均面积年加拿大农场平均面积112.9hm2202hm2，数量，数量减减少一半。少一半。1955-1977年法
22、国农场平均规模年法国农场平均规模14.3hm223hm2。1960-1987年日本年日本小于小于1hm2农户农户比重比重 71.8%69.6%，大于，大于2hm2农户占农户占4.03%8.90%。第五章 土地规模利用注意：注意：l土地经营规模扩大同时土地经营规模扩大同时，农业家庭经营制度却相对农业家庭经营制度却相对稳定。稳定。l农业以家庭经营为基本制度农业以家庭经营为基本制度，但家庭经营的土地规但家庭经营的土地规模随工业化和市场经济的发展而扩大。模随工业化和市场经济的发展而扩大。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用（二）我国农业土地经营规模问题的背景（二）我国农业土地经营规模问题的背
23、景p建国后建国后改革改造，改革改造，建立集体经济组织和国营农场建立集体经济组织和国营农场大大规模农业集体经营。规模农业集体经营。p1978 年以农户为经营实体普遍的超小规模状况。年以农户为经营实体普遍的超小规模状况。高级社高级社 （1956年）年）200hm2；人民公社（人民公社（1958年）年）4000hm2；l 生产队生产队 20hm2；承包户承包户 （1978年年-）0.53-0.63hm2。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用 随着农村经济社会发展小规模经营显现弊端：随着农村经济社会发展小规模经营显现弊端：l农机使用农机使用l专业化耕作专业化耕作l收入
24、提高收入提高p促进农村土地的流转促进农村土地的流转p推进建设现代化农业推进建设现代化农业第五章 土地规模利用二、扩大农地经营规模的经济机制和条件二、扩大农地经营规模的经济机制和条件（一）扩大农业土地经营规模的经济动因（一）扩大农业土地经营规模的经济动因从工业化和城市化角度：从工业化和城市化角度：p缩小收入差距，提高农业劳动生产率；缩小收入差距，提高农业劳动生产率；p 摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济；购销阶段的规模经济；p 劳动力成本昂贵充分利用农业机械，获得生产阶劳动力成本昂贵充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济。段的
25、规模经济。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用从市场竞争角度：从市场竞争角度：农业与非农产业相比处于不利地位；农业与非农产业相比处于不利地位；农业国际化程度提高，降低成本、提高竞争力。农业国际化程度提高，降低成本、提高竞争力。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用（二）扩大规模经营的条件（二）扩大规模经营的条件非农产业发达非农产业发达 农机化水平的提高农机化水平的提高 农业社会化服务的加强农业社会化服务的加强 农业经营者素质的提高农业经营者素质的提高 空间上：空间上：条件的形成不均衡；条件的形成不均衡；时间上：时间上：一个过程一个过程我国农业规模经营我国农业规模经营渐进性渐进
26、性 农村土地具社会保障功能农村土地具社会保障功能第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用三、农业土地适度经营规模的确定三、农业土地适度经营规模的确定 土地经营规模不同土地经营规模不同经营效益不同经营效益不同农业土地规模效益：农业土地规模效益：由于土地经营规模不同产生的经济效益的差别。由于土地经营规模不同产生的经济效益的差别。农业土地适度经营规模：能取得最佳土地规模效益的农农业土地适度经营规模：能取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。业土地经营规模。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用（一）农业土地适度经营规模的特性（一）农业土地适度经营规模的特性p地区性地区性p动态性动态性p
27、层次性层次性 p适应性适应性 第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用现阶段我国农业土地规模效益现阶段我国农业土地规模效益主要来源：主要来源：土地与其他生产要素，如劳动力、机械等合理配置效土地与其他生产要素，如劳动力、机械等合理配置效益；益；而不是固定生产要素投入的不可分性和分工协作而不是固定生产要素投入的不可分性和分工协作的规模经济。的规模经济。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用（二）农业土地适度经营规模的评价方法（二）农业土地适度经营规模的评价方法西方国家，规模经济效益源于固定成本节省，判断规西方国家，规模经济效益源于固定成本节省，判断规模经济方法
28、：模经济方法：p采用采用C-D生产函数；生产函数；p根据不同规模经营单位的成本产量数据。根据不同规模经营单位的成本产量数据。第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用【例例】规模不同的两个经营单位规模不同的两个经营单位 i 和和 j的长期成本为的长期成本为 Ci 和和 Cj，生产量为，生产量为Qi和和Qj，则规模经济性可表示为，则规模经济性可表示为:式中：式中：a为成本的规模弹性值；为成本的规模弹性值；a 1 为规模效益递减。为规模效益递减。第五章 土地规模利用 由于我国农业土地规模效益的多样性和复杂性，农由于我国农业土地规模效益的多样性和复杂性，农业土地适度经营规模标志的多元性和评价方法多
29、样性。业土地适度经营规模标志的多元性和评价方法多样性。（1）当效益限定为纯收益时，适度经营规模就是在一）当效益限定为纯收益时，适度经营规模就是在一定时期内能取得最大纯收益的规模定时期内能取得最大纯收益的规模 评价方法：生产函数分析法、对比分析法评价方法：生产函数分析法、对比分析法 第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用（2）当土地规模效益确定为经济、生态、社会效益）当土地规模效益确定为经济、生态、社会效益综合时综合时商商 品品 生生 产产 类：类：商品量、商品率商品量、商品率劳动生产率类：劳动生产率类：劳均年产量、劳均年产值劳均年产量、劳均年产值土地生产率类：土地生产率类：单位面积产量
30、、单位面积产值单位面积产量、单位面积产值资金生产率类：资金生产率类：资金产出率、单位产品成本资金产出率、单位产品成本生生 态态 效效 益益 类类：土地肥力、自然资源利用效率：土地肥力、自然资源利用效率第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用（3）从解决现实矛盾角度，以提高收入和生产水平为）从解决现实矛盾角度，以提高收入和生产水平为标志标志具体：具体：A.经营规模应与劳动者的经营能力相适应；经营规模应与劳动者的经营能力相适应；B.劳动生产率与土地生产率同时提高；劳动生产率与土地生产率同时提高；C.在生产水平提高同时，经营者收入须达到相当水平。在生产水平提高同时，经营者收入须达到相当水平。第
31、二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用四、农地适度规模经营的组织形式四、农地适度规模经营的组织形式第二节 农业土地规模利用 农业土地的规模经营的组织形式：农业土地的规模经营的组织形式：指以土地为基础的农业生产力诸要素的具体结合指以土地为基础的农业生产力诸要素的具体结合形式，是农业土地适度经营规模的载体。形式，是农业土地适度经营规模的载体。第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用 根据根据经营主体经营主体不同，我国农业土地规模经营组织不同，我国农业土地规模经营组织形式主要分为：形式主要分为：我国我国农业农业土地土地规模规模经营经营组织组织形式形式家庭经营型家庭经营型合作经营型合作经营型
32、企业经营型企业经营型种植业专业户种植业专业户家庭农场家庭农场农户联合经营农户联合经营社区型土地股份社区型土地股份合作社合作社土地流转合作社土地流转合作社自有土地经营权自有土地经营权租入土地经营权租入土地经营权土地经营权入股土地经营权入股规模服务型规模服务型公司公司+农户农户合作社合作社+农户农户第五章 土地规模利用五、实现农业土地适度规模经营的途径五、实现农业土地适度规模经营的途径 土地私有制国家土地私有制国家土地所有权买卖土地所有权买卖 土地公有制土地公有制禁止土地所有权买卖禁止土地所有权买卖 完善土地所有制前提下，建立合理土地使用权流完善土地所有制前提下，建立合理土地使用权流转制度，实现土
33、地使用权的转移和集中。转制度，实现土地使用权的转移和集中。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用五、实现农业土地适度规模经营的途径五、实现农业土地适度规模经营的途径 （一）农地承包经营权流转制度（一）农地承包经营权流转制度三权分离型三权分离型l集体土地所有权集体土地所有权l集体土地承包经营权集体土地承包经营权l集体使用权集体使用权中华人民共和国农村土地承包法中华人民共和国农村土地承包法规定：国家保护规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。第二节 农业土地规模利用 第五章 土地规模利用第二节 农业土地规模利用（二）农地承包
34、经营权流转市场（二）农地承包经营权流转市场农地承包经营权流转市场主体：农地承包经营权流转市场主体：拥有农地承包经营权的农户。拥有农地承包经营权的农户。农户意愿农户意愿农地经营规模农地经营规模中国农地流转缓慢：中国农地流转缓慢：p经济社会条件未完全具备；经济社会条件未完全具备；p有形农地流转市场缺失。有形农地流转市场缺失。第三节第三节城市土地规模利用城市土地规模利用第五章 土地规模利用第三节第三节 城市土地规模利用城市土地规模利用 一、城市规模与土地利用一、城市规模与土地利用2009年中国城市化水平：年中国城市化水平：47.65%同期发达国家：同期发达国家：85%日本、韩国日本、韩国70%世界平
35、均水平：世界平均水平：50%河南：河南：37.7%城市发展城市发展占用土地占用土地城市合理规模城市合理规模?第五章 土地规模利用第三节第三节 城市土地规模利用城市土地规模利用 （一）我国的城市土地规模效益（一）我国的城市土地规模效益城市化经济动力是集聚经济，一定限度内城市规模城市化经济动力是集聚经济，一定限度内城市规模越大经济效益就越高。越大经济效益就越高。表现：超大、特大、大、中等城市间，下一层次城表现：超大、特大、大、中等城市间，下一层次城市地均市地均GDP为上一层次为上一层次1/2；小城市人均；小城市人均GDP为中等为中等城市城市1/4。城市土地利用规模效益来源：城市土地利用规模效益来源
36、：城市规模扩大人均城市规模扩大人均GDP不断提高；不断提高；城市规模的扩大人均用地不断节约。城市规模的扩大人均用地不断节约。第五章 土地规模利用项目项目内容内容城市人口规模（万人）城市人口规模（万人）单位单位20以下以下20-5050-100100-200200以上以上地均地均GDPA万元万元/km2301162085451211B%10038772718174037人均人均GDPA元元/人人17693035438643295896B%100172248245333人均用人均用地地Am2/人人103868161B%100847959表表5-1 我国不同规模城市的经济效益比较我国不同规模城市的经
37、济效益比较第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用城市集聚经济所带来的经济效益，而城市集聚经济所带来的经济效益，而没考虑城市集聚没考虑城市集聚不经济所造成的外部成本。不经济所造成的外部成本。一般，一般，直接享受集聚经济效益是企业，而直接负担集直接享受集聚经济效益是企业，而直接负担集聚不经济成本是消费者。聚不经济成本是消费者。与经济效益相比，外部成本的估计困难。与经济效益相比，外部成本的估计困难。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用城市规模城市规模（万人）（万人）规模总效益规模总效益（%）外部总成本外部总成本（%）政府负担政府负担外部成本外部成本居民负担居民负担外部成本外部成本规
38、模净效益规模净效益1011.25 11.79 4.87 6.92-0.54 2018.28 12.94 4.30 8.64 5.34 3022.92 14.14 4.18 9.96 8.78 5029.13 16.32 4.24 12.08 12.81 10037.95 20.77 4.72 16.05 17.18 20046.83 27.66 5.75 21.91 19.17 30051.91 33.31 6.70 26.61 18.60 40055.41 38.29 7.58 30.71 17.12 60060.18 47.07 9.18 37.89 13.11 80063.41 54.8
39、7 10.65 44.22 8.54 100065.82 62.04 12.04 50.00 3.78 120067.73 68.76 13.36 55.40-1.03 150069.98 78.23 15.26 62.97-8.25 表表5-2 我国城市规模效益与外部成本我国城市规模效益与外部成本第三节 城市土地规模利用 城市规模越大城市规模越大经济效益越高经济效益越高第五章 土地规模利用（二）适度城市规模的确定（二）适度城市规模的确定 n集聚经济集聚经济城市规模城市规模扩大扩大扩大扩大集聚不经济。集聚不经济。n在市场经济条件下在市场经济条件下，现实的城市规模由集聚经济和现实的城市规模由集聚
40、经济和集聚不经济的平衡关系决定集聚不经济的平衡关系决定。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用图图5-2 市场经济条件下的城市规模市场经济条件下的城市规模最佳城市规模最佳城市规模/适度城市规模适度城市规模第三节 城市土地规模利用 不稳定不稳定稳定稳定UOP1P0P2ABC城市规模城市规模第五章 土地规模利用n解决城市过大办法：解决城市过大办法：建设新城建设新城n我国我国控制大城市控制大城市，经济合理性经济合理性依据依据。n我国城市发展中我国城市发展中，“严格控制大城市规模、合理发展严格控制大城市规模、合理发展中小城市中小城市，积极发展小城镇积极发展小城镇”基本方针基本方针。第三节 城市
41、土地规模利用 第五章 土地规模利用（三）城市规模与土地利用效率（三）城市规模与土地利用效率 p人均用地面积：人均用地面积：l城市规模扩大存在明显的规模效益。城市规城市规模扩大存在明显的规模效益。城市规模扩大模扩大人口集中人口集中土地需求增加土地需求增加城市地城市地价价 土地集约节约利用。土地集约节约利用。p有效利用土地：有效利用土地：l中国的城市化中国的城市化集约型而非扩散型城市化。集约型而非扩散型城市化。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用二、房地产开发和土地规模利用二、房地产开发和土地规模利用 （一）公共设施的不可分性与土地规模利用（一）公共设施的不可分性与土地规模利用n房地产开
42、发项目房地产开发项目，并并非非所有投资可无限细分所有投资可无限细分，一部一部分属于整个项目的公共部分。分属于整个项目的公共部分。n在房地产开发在房地产开发，存在一个能满足开发项目功能发挥存在一个能满足开发项目功能发挥所需的基本公共设施建设的要求所需的基本公共设施建设的要求，并使基本公共设并使基本公共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。施得以充分利用的最低的合理用地规模。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用居住小区开发其合理用地规模居住小区开发其合理用地规模制约制约因素因素：n居住区商业、文化娱乐、医疗公共设施的经济性和居住区商业、文化娱乐、医疗公共设施的经济性和合理服务半径。合理服
43、务半径。l合理服务半径合理服务半径：区内居民到居住区公共服务区内居民到居住区公共服务设施最大步行距离设施最大步行距离，一般一般800米米-1000米米。城城市干道合理间距一般市干道合理间距一般700 米米-1000 米。米。n居民社区活动和管理方面的影响。居民社区活动和管理方面的影响。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用（二）房地产开发过程中的外部性与土地规模利用（二）房地产开发过程中的外部性与土地规模利用第三节 城市土地规模利用 房地不可分离、无法移动房地不可分离、无法移动决定房地产开发过程决定房地产开发过程中存在外部性。中存在外部性。许多外部不经济，由于开发土地规模太小造成；许多
44、外部不经济，由于开发土地规模太小造成；扩大开发规模扩大开发规模外部性问题外部性问题“内部化内部化”。p 外部经济外部经济“内部化内部化”带来的经济效益；带来的经济效益；p 外部不经济外部不经济“内部化内部化”带来经济效益。带来经济效益。第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用 p外部经济外部经济“内部化内部化”带来的经济效益带来的经济效益l环境优美的绿地环境优美的绿地，开发用地规模较小开发用地规模较小，给周围给周围的房地产带来外部经济的房地产带来外部经济,使得这一部分房地产因使得这一部分房地产因为环境的改善而升值。为环境的改善而升值。l人口聚集形成一人口聚集形成一 定市场需求定市场需求，开
45、发规模较小开发规模较小，只只是一种是一种外部经济外部经济。第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用 p外部不经济外部不经济“内部化内部化”带来的经济效益带来的经济效益房地产开发外部不经房地产开发外部不经济：济：项目区和周围环境互相影项目区和周围环境互相影响。如环境污染、采光、日照等响。如环境污染、采光、日照等，使开发项使开发项目目周围房周围房地产贬值地产贬值，整个地区档次下降整个地区档次下降。许多外部不经济由于开发土地规模过小造成许多外部不经济由于开发土地规模过小造成。如水如水污染污染，土地规模太小土地规模太小，建设处理系统成本过高。建设处理系统成本过高。第五章 土地规模利用n旧城改造成片
46、、规模开发居多旧城改造成片、规模开发居多n房地产的价值不仅取决于建筑结构房地产的价值不仅取决于建筑结构，还，还取决邻近取决邻近房地产状况。城市旧区房地产状况。城市旧区，如果周围环境不利于房如果周围环境不利于房地产价值增值地产价值增值，则，则房主和房主和房地产房地产商单独地采取建商单独地采取建造、改善或修理房屋将得不到合理的市场报酬。造、改善或修理房屋将得不到合理的市场报酬。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用房房 主主改善和修理改善和修理其房产其房产任凭房产损任凭房产损坏坏附近其附近其他房主他房主改善和修理其改善和修理其房产房产10%12%任凭房产损坏任凭房产损坏3%5%第三节 城市
47、土地规模利用 表表5-3 房产主在各种情况下的资本收益率房产主在各种情况下的资本收益率第五章 土地规模利用 站在别人的立场上想一想，就是为自己未来站在别人的立场上想一想，就是为自己未来的遭遇着想。的遭遇着想。米兰米兰昆德拉昆德拉第三节 城市土地规模利用 恶性循环恶性循环集体行动集体行动综合改造综合改造 第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用 三、城乡统筹下的城市化与土地规模利用三、城乡统筹下的城市化与土地规模利用（一）城乡统筹与土地规模利用的必要性（一）城乡统筹与土地规模利用的必要性五个统筹五个统筹统筹城乡发展，促进城乡一体化统筹城乡发展，促进城乡一体化城市化城市化建设用地需求增加建设用
48、地需求增加城市化城市化人口向城市转移人口向城市转移第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用（二）城乡统筹与土地规模利用试验及主要做法（二）城乡统筹与土地规模利用试验及主要做法城乡建设用地增加挂钩城乡建设用地增加挂钩城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。土地利用总体规划：建新拆旧区土地利用总体规划：建新拆旧区具体模式：具体模式：两分两换两分两换建农村社区建农村社区第五章 土地规模利用 2004年国务院年国务院28号文件中提出，主要目的：指导号文件中提出，主要目的：指导县以下乡村土地利用和建设规划的科学制定。县以下乡村土地利用和建设规划的科学制定。
49、城乡建设用地增加挂钩：城乡建设用地增加挂钩：依据土地利用总体规划，将拟整理复垦为耕地的农村依据土地利用总体规划，将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块建设用地地块（拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（建新地块）等组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧、（建新地块）等组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧、土地整理复垦等，在保证项目区内各类土地面积平衡土地整理复垦等，在保证项目区内各类土地面积平衡基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理目标。节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理目标。第三节 城市土地规模利用 第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用（三）城乡统筹与土地规模利用试验的评价与展望（三）城乡统筹与土地规模利用试验的评价与展望p优化城乡用地结构优化城乡用地结构p促进新农村建设促进新农村建设p缓解部分地区耕地保护与经济发展矛盾缓解部分地区耕地保护与经济发展矛盾p促进土地保护与土地利用规划的实施促进土地保护与土地利用规划的实施第五章 土地规模利用第三节 城市土地规模利用 存在问题：存在问题：圈地运动圈地运动农民权益保护问题农民权益保护问题相关法律：农村建设用地（宅基地）属农村集相关法律：农村建设用地（宅基地）属农村集体组织所有体组织所有